开启机构亚邦常州西太湖别墅项目前期策划实用教案

1、一、市场一、市场(shchng)(shchng)篇篇1、常州市场概况(gikung)2、宏观经济分析第1页/共79页第一页，共80页。一、市场一、市场(shchng)(shchng)篇篇1、常州市场概况(gikung)2、宏观经济分析第2页/共79页第二页，共80页。 常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化(wnhu)古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。 目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积 4385 平方公里，总人口 440.71万。 目前常州市的综合实力位列于长三角地区的第四位。是长三角经济圈经济实力较强的城市。位于长三角辐射圈内，地理位置优

2、越，整体位于长三角辐射圈内，地理位置优越，整体(zhngt)经济实力较经济实力较强强PART 1 常州市场(shchng)概况/城市占位第3页/共79页第三页，共80页。PART 1 常州市场概况(gikung)/城市规划 常州城市规划由一体两翼逐渐渐变为一体四翼，实施“拓展南北、完善东西、提升拓展南北、完善东西、提升中心中心”的城市发展战略。 一体：一体：中心城区（天宁、钟楼） 两翼：两翼：南翼武进，北翼新北 东西：东西：重金打造戚墅堰东大门，连接上海；西边“东接西联”，以常州主市区带动金坛、溧阳“一体两翼”北扩南展西太湖生态休闲区位置常州地图武进南部常州分区组团规划第4页/共79页第四页，

3、共80页。（1 1）休闲度假业快速增长）休闲度假业快速增长 随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需求必会快速增长。度假需求必会快速增长。（2 2）区域内部土地稀缺，开发重心转移）区域内部土地稀缺，开发重心转移 今年常州一共挂牌出让今年常州一共挂牌出让7878幅地块，成交幅地块，成交7373幅，并且成交的地块大多集中在幅，并且成交的地块大多集中在武进，共武进，共4646幅。但紧邻城市中心幅。但紧邻城市中心(zhngxn)(zhngxn)和副中心和副中心(zhngxn)(zhngxn)的地块不是很的地块

4、不是很多，大部分距离主城区较远，其中来自于西太湖周边的就有多，大部分距离主城区较远，其中来自于西太湖周边的就有1616幅，这表明西太幅，这表明西太湖将成未来一段时间内地产开发的重点。湖将成未来一段时间内地产开发的重点。（3 3）滨水地区的开发改造已经成为一种世界现象）滨水地区的开发改造已经成为一种世界现象 如美国旧金山的如美国旧金山的“渔人码头渔人码头”、日本的、日本的“大阪复兴大阪复兴”、苏州金鸡湖区、无、苏州金鸡湖区、无锡太湖新城等。锡太湖新城等。PART 1 常州市场概况(gikung)/区域占位导出“一体两翼一体两翼(lingy)”战略下，城市南走，武进西走战略下，城市南走，武进西走第

5、5页/共79页第五页，共80页。一、市场一、市场(shchng)(shchng)篇篇1、常州市场概况(gikung)2、市场经济分析第6页/共79页第六页，共80页。PART 1 市场经济分析(fnx)/政策 小调小涨小调小涨 大调大涨大调大涨20102010年，常州住宅价格涨幅达年，常州住宅价格涨幅达到到38%38%，排名全国前十，号称全，排名全国前十，号称全国第一涨幅的二三线国第一涨幅的二三线(sn xin)(sn xin)城市。城市。第7页/共79页第七页，共80页。20102010年，可以说是常州房产市场的别年，可以说是常州房产市场的别墅年墅年, ,龙城龙城(ln chn)(ln ch

6、n)人的别墅意识人的别墅意识开始唤醒开始唤醒附：2010年常州别墅市场销售市场 “日光盘”。龙湖香醍漫步，308套别墅开盘当天售罄，单日吸金14亿元；龙湖.九龙(ji ln)仓时代上院熙岸别墅首推46套别墅，仅一小时便销售一空PART 1 市场经济分析(fnx)/别墅成交情况 2010常州别墅总成交2200套左右，约70万方。均价在13500-15000元/平米。总销金额近100亿元。其中别墅价格较09相比涨幅达到35%。 别墅总销售量占商品住宅销售量的10%，总销金额占到25%。 别墅的市场的火爆在很大程度上拉升了常州城市的住宅均价。第8页/共79页第八页，共80页。1.2010年常州GOP

7、同比增长10%，总量约为南京的78%，无锡的67%，苏州的41%2.在一线城市限购大政下，龙湖、九龙仓、华润等知名开发商不断涌入常州，为常州催生现代意义上的豪宅。3.你可以说常州这个城市也就一般，但你不可以说常州人没有他们有钱，因为常州的私营经济，藏富于民，常州的高端人群的购买(gumi)能力更强 常州有豪宅的发育的土壤，只是常州有豪宅的发育的土壤，只是(zhsh)(zhsh)缺少一个势动。缺少一个势动。 整个常州别墅市场正在由整个常州别墅市场正在由“普宅普宅”向向“豪宅豪宅”过渡时期，催生过渡时期，催生了一大批现代意义的豪宅。了一大批现代意义的豪宅。PART 1 市场经济分析(fnx)/别墅

8、市场趋势第9页/共79页第九页，共80页。规划中新市政府恐龙园自然环境高新产业区新体育中心香树湾花园香树湾花园长兴长兴秀江南花园秀江南花园世贸香槟湖世贸香槟湖九龙仓九龙仓时代上城时代上城美地山庄美地山庄龙城福地龙城福地恐龙园别墅区资源型别墅区纯别墅社区为主滆湖为重点高端居住区规划本区域成为武进高端居住区九洲九洲豪庭苑豪庭苑御城御城天安别墅天安别墅新城新城湖畔春秋湖畔春秋湖滨湖滨1号号城南武进区中心及西太湖板块PART 1 市场经济(sh chn jn j)分析/两翼 随着常州城市中心土地资源(zyun)的减少，低容积率的别墅项目逐渐向城市外围层扩展，由城市中心地带向城市南北发展城北地阔人稀，楼

9、市最早起于别墅城北地阔人稀，楼市最早起于别墅项目项目(xingm)(xingm)如今恐龙园周边已如今恐龙园周边已逐渐形成别墅群。逐渐形成别墅群。 城南：西太湖区域城南：西太湖区域武进民企众多，居民富庶，人丁兴旺，历来是别墅必争之地。随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块。两极分化，南区自然资源优势明显，北区缺乏私密性两极分化，南区自然资源优势明显，北区缺乏私密性p 常州别墅市场南北两极分化，城中别墅仅存在少量供应，新城首府为大宅物业，个性化定位取得成功p 北区借助恐龙园资源优势及新市政府、高新产业园区为卖点，以经济型别墅供应为主，且多位复合型社区；p 南区借助滆湖

10、自然资源及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大，项目逐步集中区域形南区借助滆湖自然资源及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大，项目逐步集中区域形象得到进一步认可象得到进一步认可第10页/共79页第十页，共80页。 常州别墅主要(zhyo)集中在新北和武进区板块，各占总案量的39%，42%。体现了两板块案量多而形态活跃。 区域内的案量呈现明显的不对称状态，新北和武进区板块占据总体开发量的81%区域区域(qy)(qy)案量结构比较分析案量结构比较分析 2011 2011年武进由于西太湖、太湖湾规划升级，逐渐年武进由于西太湖、太湖湾规划升级，逐渐(zhjin)(zhjin)成

11、为常州别成为常州别墅市场主角，成为市场供应主力。墅市场主角，成为市场供应主力。20112011年预计别墅推量年预计别墅推量. .龙湖原山100套房源，4万方左右万泽太湖庄园约70套房源，3万左右天誉悦墅120套房源，3.5万方棕榈湾100套房源，3万方湖畔春秋40套房源,2万方和记黄浦御翠园50套房源，1.3万绿地世纪城50套房源，1.9万预计预计20112011年常州全市别墅推出大致为年常州全市别墅推出大致为15001500套。南翼武套。南翼武进区域大致占到进区域大致占到600600套，是全市重头戏。套，是全市重头戏。PART 1 市场经济分析/两翼/南翼武进第11页/共79页第十一页，共8

12、0页。二、区域二、区域(qy)(qy)篇篇1、区域环境(q y hun jn)解读2、可比项目对标3、竞品个案研究4、别墅市场分析第12页/共79页第十二页，共80页。二、区域二、区域(qy)(qy)篇篇1、区域环境解读(ji d)2、可比项目对标3、竞品个案研究4、别墅市场分析第13页/共79页第十三页，共80页。西太湖板块牛塘板块淹城板块区政府板块新天地公园板块土地稀缺开发重心转移 一个集商业、办公、居住、休闲、文化、旅游等为一体的现代化的综合性湖滨新城（RBD）正在崛起，它既是117平方公里西太湖生态(shngti)休闲区的中心区，也将是整个常州市未来的城市副中心，居住人口将达1015万

13、人。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/板块跳脱西太湖板块西太湖板块(bn kui)(bn kui)，未来的城市客厅，未来的城市副中心，未来的城市客厅，未来的城市副中心第14页/共79页第十四页，共80页。西太湖生态休闲区西太湖生态休闲区 位于常州主城的西南部，距离市中心直位于常州主城的西南部，距离市中心直线距离线距离1515公里。规划区域北至延政西路，公里。规划区域北至延政西路，东至武宜运河，西到环湖路、南至西太湖北东至武宜运河，西到环湖路、南至西太湖北岸。面积岸。面积3131平方公里平方公里(pn fn n l)(pn fn n l)，其中水域面积其中水域面积1414平方公

14、里平方公里(pn fn n (pn fn n l) l)，规划居住人口，规划居住人口1313万人。万人。 西太湖生态休闲区将建设成武进区西太湖生态休闲区将建设成武进区RBDRBD（休闲商务区），集生态、游憩、休闲、度（休闲商务区），集生态、游憩、休闲、度假、科研、高档居住于一体的湖滨新城。假、科研、高档居住于一体的湖滨新城。武南分区武中分区经发区嘉 泽西太湖西太湖生态休闲区PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/区域概况第15页/共79页第十五页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/区域发展规划 规划范围规划范围 根据武进区西太湖生态休闲区环湖地区根据武进

15、区西太湖生态休闲区环湖地区(dq)(dq)控制性规划及城市设计，西太湖整治保护开发的范控制性规划及城市设计，西太湖整治保护开发的范围是：近期是沿江高速以北，延政西路以南，武宜运河以西，孟津河以东，区域面积为围是：近期是沿江高速以北，延政西路以南，武宜运河以西，孟津河以东，区域面积为3131平方公里，水域平方公里，水域面积约面积约1414平方公里。远期拓展至西太湖位于沿江高速以南武进境内平方公里。远期拓展至西太湖位于沿江高速以南武进境内103.5103.5平方公里水面，以及西太湖沿岸平方公里水面，以及西太湖沿岸2 2公里纵深地段。公里纵深地段。周边状况周边状况 目前，环湖周边地区目前，环湖周边地

16、区(dq)(dq)发展势头强劲，分布有：常州城市南部新城、城市商贸副中心发展势头强劲，分布有：常州城市南部新城、城市商贸副中心武中分武中分区；高新产业开发区区；高新产业开发区武南分区；省级经济开发区武南分区；省级经济开发区经发区；花木之乡、武进花木产业核心区经发区；花木之乡、武进花木产业核心区嘉嘉泽。泽。第16页/共79页第十六页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/区域发展规划 高架延伸线即将建成，无论武进、市区还是新北，常州的大部分地区都在半小时车程覆盖范围内，便利的交通环境将大大拓宽西太湖的影响范围，为西太湖集聚(jj)人气奠定基础。常州市 交通规划交通规划 环

17、湖地区对外交通条件正在不断优化：南侧为已环湖地区对外交通条件正在不断优化：南侧为已经开通的沿江高速公路，穿西太湖而过，西连南京国际经开通的沿江高速公路，穿西太湖而过，西连南京国际(guj)(guj)机场、东连沿江港口群；东部为实施中的常泰高机场、东连沿江港口群；东部为实施中的常泰高速公路，北连规划中的常州长江大桥，南接锡宜高速公速公路，北连规划中的常州长江大桥，南接锡宜高速公路，联通杭州。该区域与主城的联系也逐渐紧密，西太路，联通杭州。该区域与主城的联系也逐渐紧密，西太湖至常州市中心的直线距离约湖至常州市中心的直线距离约1515公里，至武进区政府约公里，至武进区政府约8 8公里，武进区除现状延

18、政路以外，规划武南路和西湖公里，武进区除现状延政路以外，规划武南路和西湖路也正在实施中，高架延伸线建好后，市区走高架路也正在实施中，高架延伸线建好后，市区走高架1515分分钟即可到达。钟即可到达。第17页/共79页第十七页，共80页。PART 2 区域环境解读/功能(gngnng)分区 功能分区功能分区 西太湖生态休闲区的规划设计秉承西太湖生态休闲区的规划设计秉承“越接近岸线越注重生态、越接近岸线越注重共享、越接近岸线越少越接近岸线越注重生态、越接近岸线越注重共享、越接近岸线越少开发量开发量”的开发理念，在岸线系统改造和水系疏导整理基础的开发理念，在岸线系统改造和水系疏导整理基础(jch)(j

19、ch)上，借鉴仿生学生态原理进行水环境治理，上，借鉴仿生学生态原理进行水环境治理，引入泛旅游概念，规划形成环湖地区引入泛旅游概念，规划形成环湖地区“一体四翼一体四翼”的展翅形总体格局，并最终形成的展翅形总体格局，并最终形成1010大功能区。大功能区。第18页/共79页第十八页，共80页。PART 2 区域环境解读/功能(gngnng)分区一体一体由商办混合区、湖滨文娱区两大功能区组成由商办混合区、湖滨文娱区两大功能区组成 商办混合区主要包括城市中心广场、中央商贸街、双子塔楼，通过水广场商办混合区主要包括城市中心广场、中央商贸街、双子塔楼，通过水广场南北统领。其中，双子塔楼为未来湖滨天际线的至高

20、点，包括一座高标准的湖南北统领。其中，双子塔楼为未来湖滨天际线的至高点，包括一座高标准的湖景酒店，独揽西太湖胜景。景酒店，独揽西太湖胜景。湖滨文娱区位于滨湖岸线上核心地段，布局舒展飘逸，具有湖滨文娱区位于滨湖岸线上核心地段，布局舒展飘逸，具有(jyu)(jyu)标志性的标志性的形象展示意义，规划通过高品质的公共空间与公共建筑的营造，提升环湖空间形象展示意义，规划通过高品质的公共空间与公共建筑的营造，提升环湖空间景观品质。湖滨文娱区以文化娱乐为主题，提供文化艺术展示、休闲服务等功景观品质。湖滨文娱区以文化娱乐为主题，提供文化艺术展示、休闲服务等功能。由艺术展廊、能。由艺术展廊、 邀月广场、湖滨餐

21、饮酒吧街组成。邀月广场、湖滨餐饮酒吧街组成。第19页/共79页第十九页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/功能分区中部中部(zhn b)(zhn b)商贸度假区、商贸购物区、商贸度假区、商贸购物区、5O5O办公区办公区 其中，商贸度假区由风情度假街区、水巷欢乐街、精品购物水岸等组成。其中，商贸度假区由风情度假街区、水巷欢乐街、精品购物水岸等组成。商贸购物区由精品商业街、步行购物街区、大型商贸区等组成。商贸购物区由精品商业街、步行购物街区、大型商贸区等组成。 5O 5O办公区则办公区则强调办公区优美的生态环境，包括中心服务区以及办公单元。强调办公区优美的生态环境，包括

22、中心服务区以及办公单元。第20页/共79页第二十页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/功能分区前翼前翼由环湖路与湖岸线之间的中央由环湖路与湖岸线之间的中央带状水体分成两部分带状水体分成两部分 中央带状水体以南部分：以生态休闲中央带状水体以南部分：以生态休闲为主，为限制开发区域，只在重要节点为主，为限制开发区域，只在重要节点位置点缀适当建筑，最终形成自然优美位置点缀适当建筑，最终形成自然优美的环湖风光带。风光带力求扩展观湖区的环湖风光带。风光带力求扩展观湖区域，并开辟系列景点，容纳多样化的休域，并开辟系列景点，容纳多样化的休闲与行为活动，将人们闲与行为活动，将人们(r

23、n men)(rn men)逐渐引逐渐引向水面。向水面。 中央带状水体以北部分：以高端服务中央带状水体以北部分：以高端服务为主，围绕水体布置，强调中低强度开为主，围绕水体布置，强调中低强度开发。发。后翼后翼水景居住区水景居住区 规划建议滨湖地区住宅产品开发应以创造规划建议滨湖地区住宅产品开发应以创造 “ “最佳最佳人居环境人居环境(hunjng)”(hunjng)”为目标，着力打造生态、宜居、为目标，着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色的高品质住宅。富有滨水景观特色的高品质住宅。 将在社区中部形成一条贯穿东西的水景观轴，水面将在社区中部形成一条贯穿东西的水景观轴，水面宽窄有序，结合水面在中心位

24、置设置社区配套设施。宽窄有序，结合水面在中心位置设置社区配套设施。住宅用地围绕水景观轴有机布置，并将水景自然引伸住宅用地围绕水景观轴有机布置，并将水景自然引伸进住宅组团，力求户户见水景。在环湖路以北区域，进住宅组团，力求户户见水景。在环湖路以北区域，规划打造创意服务住区。西北角则顺应水岛肌理自然规划打造创意服务住区。西北角则顺应水岛肌理自然而立的住宅群，或独栋，或连排。而立的住宅群，或独栋，或连排。第21页/共79页第二十一页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/功能分区东翼东翼户外体验区、游艇休闲区、湖景居户外体验区、游艇休闲区、湖景居住区住区 户外体验区，通过整理

25、现状大面积水系，户外体验区，通过整理现状大面积水系，建设城市生态公园。游艇休闲区，以游艇、建设城市生态公园。游艇休闲区，以游艇、港湾为主题，由入口景观广场、滨水餐饮休港湾为主题，由入口景观广场、滨水餐饮休闲服务中心、游艇俱乐部、高档商务会所、闲服务中心、游艇俱乐部、高档商务会所、游艇别墅区等组成。湖景居住区，位于离西游艇别墅区等组成。湖景居住区，位于离西太湖太湖(ti h)(ti h)较近的武南路与环湖路交叉口较近的武南路与环湖路交叉口南侧、游艇休闲区东侧，通过规划梳理现状南侧、游艇休闲区东侧，通过规划梳理现状水面，建设湖景花园住区。水面，建设湖景花园住区。西翼西翼休憩疗养区、科技研发区、生态

26、涵养休憩疗养区、科技研发区、生态涵养区和湿地野趣区区和湿地野趣区 休憩疗养区，以康体休闲、健康疗养、有氧休憩疗养区，以康体休闲、健康疗养、有氧运动为主，营造舒适轻松的休闲家园。科技研运动为主，营造舒适轻松的休闲家园。科技研发区，通过发区，通过(tnggu)(tnggu)特色滨水空间的塑造，特色滨水空间的塑造，营造宜人的科技研发环境，谋求生态生产和环营造宜人的科技研发环境，谋求生态生产和环境保护之间的平衡。生态涵养区，规划为湿地境保护之间的平衡。生态涵养区，规划为湿地公园，并承担部分的河水清污功能。湿地野趣公园，并承担部分的河水清污功能。湿地野趣区，保护原生环境，同时利用湿地系统进行水区，保护原

27、生环境，同时利用湿地系统进行水环境整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结环境整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结合。合。第22页/共79页第二十二页，共80页。PART 2 区域环境解读/功能(gngnng)分区分析：从西太湖板块休闲商务区的定位来看，休闲旅游和商务办公是其两分析：从西太湖板块休闲商务区的定位来看，休闲旅游和商务办公是其两大产业基础，以这两大基础产业引申出来的娱乐需求、酒店需求、商业需大产业基础，以这两大基础产业引申出来的娱乐需求、酒店需求、商业需求、度假需求、居住需求等共同组成了西太湖的十大功能分区，因此休闲求、度假需求、居住需求等共同组成了西太湖的十大功能分区，因此休闲旅游和

28、商务办公的发展是西太湖远景目标能否旅游和商务办公的发展是西太湖远景目标能否(nn fu)(nn fu)实现的关键所在，实现的关键所在，但从西太湖目前的情况来看，仍处于基础设施建设期间，两大产业目前尚但从西太湖目前的情况来看，仍处于基础设施建设期间，两大产业目前尚未起步，因此上述涉及的各类需求的形成尚需较长的时间，从政府未起步，因此上述涉及的各类需求的形成尚需较长的时间，从政府“2020“2020的展望的展望”远景目标来看，西太湖的发展可能尚需远景目标来看，西太湖的发展可能尚需1010年。年。第23页/共79页第二十三页，共80页。PART 2 区域环境解读/规划发展(fzhn)进度第一步，20

29、11年底前，全面完成西太湖范围内水环境整治、岸线改造、基础设施、绿化景观建设任务第二步，2012年2013年，全面启动建设区域内项目，到2013年底前，建成一批功能性项目并投入运行。第三步，2015年底前，全面呈现一个集休闲、旅游、度假、商务办公、购物等于一体的现代化滨湖新城分析：从西太湖的建设进度规划来看，到分析：从西太湖的建设进度规划来看，到20112011年底的进度目标基本年底的进度目标基本(jbn)(jbn)为完成基础设施及绿化景观的建设，从启动建设的为完成基础设施及绿化景观的建设，从启动建设的1010余个功能性余个功能性项目来看，除婚庆基地和科技研发基地或许能为板块带来些许人气外，项

30、目来看，除婚庆基地和科技研发基地或许能为板块带来些许人气外，其定位基础的旅游业和商务办公却未有实质性的发展，缺乏人气需求就其定位基础的旅游业和商务办公却未有实质性的发展，缺乏人气需求就不足，酒店、商业、高档会所等项目的前期发展可能存在一定问题。不足，酒店、商业、高档会所等项目的前期发展可能存在一定问题。 根据规划，到根据规划，到20152015年底，主题公园、高端养生、游艇俱乐部、临年底，主题公园、高端养生、游艇俱乐部、临湖会所、研发科技园、学校、旅游地产、居住小区等项目将会建成，如湖会所、研发科技园、学校、旅游地产、居住小区等项目将会建成，如果板块发展进度能按规划完成，可以预见旅游业和商务办

31、公等产业将逐果板块发展进度能按规划完成，可以预见旅游业和商务办公等产业将逐步成型，因此而带来的需求也将带动整个区域快速发展，步成型，因此而带来的需求也将带动整个区域快速发展，20152015年各类项目是否能按期完成可能将成为区域发展的重要时间节点年各类项目是否能按期完成可能将成为区域发展的重要时间节点第24页/共79页第二十四页，共80页。PART 2 区域环境解读(ji d)/规划发展进度初步估计关键时间节点：初步估计关键时间节点： 启动期：启动期：20112011年底，规模尚未形成，只能依托局部基地吸引年底，规模尚未形成，只能依托局部基地吸引(xyn)(xyn)人气。人气。 半成熟期：半成

32、熟期：20132013年底，区域内功能配套基本完善，投入运营的局部项目能够带动人气，年底，区域内功能配套基本完善，投入运营的局部项目能够带动人气，该区域已具有成为未来该区域已具有成为未来RBDRBD的雏形的雏形 成熟期：成熟期：20152015年，全面呈现现代化滨湖新城。年，全面呈现现代化滨湖新城。第25页/共79页第二十五页，共80页。二、区域二、区域(qy)(qy)篇篇1、区域环境(q y hun jn)解读2、可比项目对标3、竞品个案研究4、别墅市场分析第26页/共79页第二十六页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/项目对标借鉴苏州双湖（金鸡湖、独墅湖）板块借

33、鉴苏州双湖（金鸡湖、独墅湖）板块(bn kui)(bn kui)做项目对标做项目对标概况：概况：双湖板块囊括金鸡湖与独墅湖，双湖板块囊括金鸡湖与独墅湖，定义上的双湖板块，更多的是定义上的双湖板块，更多的是指金鸡湖南面指金鸡湖南面(nnmin)(nnmin)及及独墅湖北部湖段这一绝佳位置。独墅湖北部湖段这一绝佳位置。湖东板块太湖板块古城区青阳板块双湖板块金鸡湖独墅湖第27页/共79页第二十七页，共80页。PART 2 区域环境解读(ji d)/项目对标从对标方案两方面进行考量板块(bn kui)内部升级板块(bn kui)外部逾越第28页/共79页第二十八页，共80页。PART 2 区域环境解读

34、(ji d)/项目对标从对标方案(fng n)两方面进行考量板块内部升级板块外部逾越第29页/共79页第二十九页，共80页。 从2006年至2009年，短短四年时间(shjin)，双湖板块的土地成交价不断刷新，从仁恒地产、九龙仓，到中海、保利、绿城，地王频出之地。如今，这一板块住宅的价格早已突破五位数，迎接苏州又一个新环湖时代的到来。PART 2 区域环境解读/项目对标/板块(bn kui)内部升级 近年来，随着星岛仁恒、星屿仁恒、湖滨一号、御园等项目的陆续推出，拉动了双湖板块的迅速发展。市场从单一的产品品质、单一的居住层次逐渐向多元方向发展，从联排、独栋别墅(bish)到以中小户型为主的多层

35、和小高层，再到精装修小高层和电梯多层、联排别墅(bish)，产品结构不断得到完善，也完善在独墅湖居住的环境 。第30页/共79页第三十页，共80页。入市时间唯亭园区其他区域市内其他区域外省市外籍2009-2011年25%40-45%20%10-15%2008年50%40%10%-2007年70%30%-PART 2 区域环境解读/项目(xingm)对标/板块内部升级客户群不断客户群不断(bdun)(bdun)向外扩张向外扩张板块板块(bn kui)(bn kui)内部物业升级，产品进行质内部物业升级，产品进行质的飞跃的飞跃第31页/共79页第三十一页，共80页。PART 2 区域环境解读(ji

36、 d)/项目对标从对标方案两方面(fngmin)进行考量板块内部升级板块外部逾越第32页/共79页第三十二页，共80页。项目名称体量（万方）物业类型月均去化套数2011年1-4月在售均价销售状况绿城御园15.5法式合院别墅、平层官邸4（4月销售套数）合院别墅：2500-4500万平层官邸：1500万起首批别墅销售状态国宾一号20独栋、双拼5双拼1500万起，独栋2500-3000万二期蓄水阶段PART 2 区域环境解读/项目对标/板块(bn kui)外部逾越绿城御园和九龙仓国宾一号绿城御园和九龙仓国宾一号(y ho)以新的高贵形象树立苏州市新豪宅标杆以新的高贵形象树立苏州市新豪宅标杆绿城御园绿

37、城御园国宾一号国宾一号双湖板块作为连接湖西和湖东的重要区域，其独一无二的地域资源（双湖景观、高尔夫球场、超五星级酒店等）已成为苏州顶尖(dn jin)豪宅的珍稀之地第33页/共79页第三十三页，共80页。总建面：121000平米容积率：0.78物业类型：合院、平层官邸建筑风格：法式面积：合院别墅723-825平米 平层官邸250-350总户数： 320户销售：一期销售阶段(jidun)暂定价格：合院别墅：2500-4500万 平层官邸：1500万起PART 2 区域环境解读(ji d)/项目对标/板块外部逾越绿城御园绿城御园(y yun)项目销售情况：已推：6.49万平在售：6.17万平去化：

38、去化：0.320.32万平万平销售周期：销售周期：1 1个月个月月均去化：0.32万平销售情况良好贵族气质产品创新，大平层豪宅引领新兴豪宅市场第34页/共79页第三十四页，共80页。总建面：203687.7（一期：69637.71）（二期：134049.96） 容积率：0.46（一期）0.73(二期) 面积范围：双拼412-493、独栋609-691物业类型：独栋别墅、双拼别墅(一期)独栋、双拼、电梯多层、商业（二期）建筑风格：西班牙、地中海、意大利总户数： 669户首批开盘(ki pn)时间：2010.8.28均价：双拼1500万起，独栋2500-3000万项目销售情况(qngkung)：已

39、推：6.97万平在售：0.93万平去化：6.04万平销售周期：9个月月均去化：0.67万平国宾国宾(gubn)一号一号PART 2 区域环境解读/项目对标/板块外部逾越物业类型、建筑风格丰富多变销售情况良好第35页/共79页第三十五页，共80页。PART 2 区域环境解读(ji d)/项目对标/板块外部逾越反观市区(shq)豪宅市场第36页/共79页第三十六页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/项目对标/板块外部逾越选取苏州主城区的平江区、金阊区豪宅(ho zhi)别墅作为对标平门府平门府项目名称体量（万方）物业类型立面风格面积在售均价销售状况华润平门府6.8独栋中

40、式园林330-520900-2000万/套二期在售桃坞巷5.6独栋、联排中式园林联排：280-300独栋：400-450联排：630-650万/套独栋：约900万/套三期在售价格(jig) 双湖板块面积 双湖板块风格品质 双湖板块桃坞巷桃坞巷第37页/共79页第三十七页，共80页。PART 2 区域环境(q y hun jn)解读/项目对标/板块外部逾越 绿城御园与九龙仓国宾一号绿城御园与九龙仓国宾一号可代表双湖板块高端市场的项目与板块外部豪宅市场可代表双湖板块高端市场的项目与板块外部豪宅市场PKPK结果：结果： 无论是从其建筑风格、面积段、价格、资源都标志着双湖板块已迈入苏州豪宅的高端市无论

41、是从其建筑风格、面积段、价格、资源都标志着双湖板块已迈入苏州豪宅的高端市场。场。对标结论分析：对标结论分析： 同为滨水地区同为滨水地区(dq)(dq)的西太湖板块与双湖板块有着同质化因素，有理由相信未来的西太的西太湖板块与双湖板块有着同质化因素，有理由相信未来的西太湖板块将跳脱板块不利因素，成为常州城市后花园、未来城市副中心。湖板块将跳脱板块不利因素，成为常州城市后花园、未来城市副中心。 我项目也讲成为常州西太湖板块的新我项目也讲成为常州西太湖板块的新“御园御园”，新，新“国宾一号国宾一号”。第38页/共79页第三十八页，共80页。二、区域二、区域(qy)(qy)篇篇1、区域环境解读(ji d

42、)2、可比项目对标3、竞品个案研究4、别墅市场分析第39页/共79页第三十九页，共80页。详细情况：建筑类别：独栋别墅占地：311579平方米建筑面积：502703平方米建筑风格：地中海容 积 率 ：0.80 绿 化 率： 65%套数：1216套目前销售价格：750万元/套物业(w y)地址 ：新北东经120路以东，河海东路以南，太湖东路以北，东支河以西PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山推盘节奏：推盘节奏： 2010.11 售楼中心正式开放 2010.12 一期开盘100余套，当月售罄 2011.01 二期加推100套 2011.03 二期加推66套 开盘热销龙城开盘热销龙城20

43、102010年年1212月月1919日，龙湖日，龙湖(ln h)(ln h)原山首度开盘，原山首度开盘，2 2小时即销售小时即销售113113套，揽金套，揽金8.78.7亿，传奇业绩，一度领超常州十年亿，传奇业绩，一度领超常州十年700700万以上别墅销售总额。万以上别墅销售总额。 一期、二期共开出一期、二期共开出1-34#1-34#，总计，总计270270套房源（套房源（10.710.7万平方米）。目前去化情况万平方米）。目前去化情况209209套（套（8.78.7万平方米），去化率在万平方米），去化率在81.3%81.3%。第40页/共79页第四十页，共80页。水疗水疗SPASPA吧台吧台

44、书房书房私人会客厅私人会客厅厨房厨房客厅客厅儿童房儿童房钢琴房钢琴房主卧主卧270270阳光露台阳光露台PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/问鼎中原 超大面宽客厅，通透大气(dq)，全明空间 阳光地下室，3采光井，私家水疗，打造私人意趣 270 观景露台，主卧套房，私密性极佳第41页/共79页第四十一页，共80页。酒吧酒吧亲情地亲情地儿童游乐房儿童游乐房独立工作房独立工作房厨房厨房客厅客厅儿童房儿童房老人房老人房书房书房阳光露台阳光露台PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/泰山北斗 坐北朝南格局，独一无二 超大9.8m面宽，通透大气(dq) 独设儿童房 270 观景露

45、台，主卧套房，私密性极佳第42页/共79页第四十二页，共80页。酒吧酒吧私人篮球场私人篮球场私人会客厅私人会客厅家庭影院家庭影院厨房厨房客厅客厅阳光露台阳光露台钢琴房钢琴房书房书房主卧主卧PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/高山仰止 5.8m地下(dxi)挑高，专设地下(dxi)篮球场 270 南北双重凸景阳台 主卧套房，私密性极佳第43页/共79页第四十三页，共80页。健身房健身房酒吧酒吧家庭影院家庭影院桌球室桌球室厨房厨房私家庭院私家庭院阳光露台阳光露台儿童房儿童房主卧主卧阳光露台阳光露台PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/大好河山 独门庭院，超大入户(r h)

46、花园 大面宽客厅 270 观景露台，主卧套房，私密性极佳第44页/共79页第四十四页，共80页。桌球室桌球室吧台吧台书房书房钢琴室钢琴室私家庭院私家庭院客厅客厅儿童房儿童房阳光露台阳光露台书房书房主卧套间主卧套间PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/春山如笑 独门庭院，超大入户花园 大面宽客厅(ktng) 270 观景露台，主卧套房，私密性极佳第45页/共79页第四十五页，共80页。 通往售楼中心及样板间，环形带状小路，未及目的地，先徜徉原山园林。小路以炭木做旧，拾阶而上，古色古香，辅以由近及远(yu jn j yun)，高低层次感强烈的园林艺景，可谓曲径通幽。 整个原山采用包括引

47、种驯化、同纬度跨纬度移植、全冠移植在内的多种手法，通过最大可能地保持它们原本的生长形态，以此植根整个社区的内心归属之感。PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/园林规划第46页/共79页第四十六页，共80页。色彩鲜艳的优雅(yu y)外墙壁马蹄(mt)状的门窗PART 2 竞品个案研究/龙湖原山/产品(chnpn)细节第47页/共79页第四十七页，共80页。 通过让独栋围合成一个“井”形的小聚合院落，形成江南别墅史上别具一格的罕有合院别墅。 每一座独栋别墅，在拥有(yngyu)家庭私属的前庭后院之外，更拥有(yngyu)了由单体独栋围合而成的合院。 极具特色的地中海风格建筑与传统中国

48、四合院格局的完美融合。PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/合院第48页/共79页第四十八页，共80页。附：随常州别墅政策的不断调整，关于地下室层高不能高于附：随常州别墅政策的不断调整，关于地下室层高不能高于4.24.2米的规定明确后，龙湖原山首创的米的规定明确后，龙湖原山首创的5.85.8米挑高地下室已经成米挑高地下室已经成为了不可跨越的绝版之作。从这个意义为了不可跨越的绝版之作。从这个意义(yy)(yy)上说，原山不仅上说，原山不仅此前没有，此后亦不会再有。此前没有，此后亦不会再有。 龙湖原山以5.3米海拔高度，5.8米地下室挑高，套均500以上恢弘空间尺度，附赠超过200增值

49、空间。整个地下室孕育高端会所精神，成为(chngwi)私人会所。 多一点高度，多一些尊贵；多一些空间，多一些可能。PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)原山/地下室/450问鼎中原采光井日光浴客厅套件主卧第49页/共79页第四十九页，共80页。北北PART 2 竞品个案研究/龙湖原山/合院组合(zh)排列以10合院为例390390泰山北斗户型386大好河山户型450问鼎中原户型415春山如笑户型410410高山仰止户型大好河山户型问鼎中原户型春山如笑户型386450415第50页/共79页第五十页，共80页。详细情况：建筑类别:别墅、花园洋房(yn fn)、公寓占地： 300000平方米

50、 建筑面积： 1000000平方米（其中地上800000平方米）建筑风格：地中海托斯卡纳容 积 率 ：0.80 绿 化 率： 35%套数：其中独栋别墅178套（6.3万方）目前销售价格： 400万-600万/套物业地址 ：钟楼五星路西侧，龙江路东侧，勤业路南侧推盘节奏：2011.07开盘(ki pn)，推出112套房源（4万方），开盘(ki pn)当天房源即售罄。余下66套(2.3万方）二期即将加推。PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)龙誉城178套别墅套别墅花园洋房花园洋房公寓公寓第51页/共79页第五十一页，共80页。 2010 2010年年1010月月1010日，龙湖常州首部力作

51、香醍漫步问世，开盘当天日，龙湖常州首部力作香醍漫步问世，开盘当天(dngtin)(dngtin)推出推出308308套独栋别墅开盘即售罄，在平均房套独栋别墅开盘即售罄，在平均房价价5000-60005000-6000元元/ /平方米的常州，以套均平方米的常州，以套均450450余万元的单价刷新行业记录，揽金余万元的单价刷新行业记录，揽金1414个亿。个亿。详细情况：建筑类别:叠加别墅、住宅、公寓(gngy)占地： 310000平方米建筑面积： 650000平方米 容 积 率 ：2.0 绿 化 率： 35%套数：其中独栋别墅308套目前销售价格：最低价550万元/套物业地址 ：天宁北塘河路与龙锦

52、路交叉口向东200米PART 2 竞品个案研究/龙湖(ln h)龙湖(ln h)香醍漫步推盘节奏：推盘节奏： 2010.06 售楼中心正式开放 2010.10 一期开盘308套独栋别墅（320-380），当天售罄 2011.05 二期加推204套叠加别墅（190-270），去化率在90% 二期叠加别墅大致还剩60余套未推出，预计在下半年推出。第52页/共79页第五十二页，共80页。 类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。 龙湖叠加别墅为美宅大师、别墅专家-龙湖地产原创准别墅产品，叠加总建筑面积约6.2万平米，约264户；叠加别墅分

53、为叠上户型和叠下户型，户型均为经典三层式设计，通过(tnggu)龙湖经典式地形抬高处理，叠下户型尊享5.5米奢华阳光地下室，私家花园；叠上户型私家电梯直接入户，且享有阁楼层、空中花园（露台）赠送，其中阁楼层赠送面积达60平米左右；其中叠下边户型建筑面积约272-275平米，叠下中户型建筑约256-259平米，叠上边户型建筑面积约208-212平米，叠上中户型建筑面积约190-208平米PART 2 竞品个案研究/产品(chnpn)特色第53页/共79页第五十三页，共80页。竞品楼盘开盘时间产品类别户型区间湖畔春秋2005.01首推90套，售罄独栋双拼独栋：500、580、628 双拼：330

54、湖畔春秋花园在初期定位为城市型度假别墅，湖畔春秋花园在初期定位为城市型度假别墅，高端人群的第二居所。高端人群的第二居所。 随着无锡西太湖的规划升级，湖畔春秋花园随着无锡西太湖的规划升级，湖畔春秋花园的近城市，傍西太湖的地段稀缺性凸显，为后的近城市，傍西太湖的地段稀缺性凸显，为后期期(huq)(huq)的销售提供利好消息。的销售提供利好消息。销售情况： 目前仅剩20余套房源，在后期年去化量在45套速度上，明年项目基本会售罄，对本项目竞争威胁不大。 总体量12万方(wnfng)，已推11.5万方(wnfng)，去化210套，总计9.4万方(wnfng)PART 2 竞品个案研究/湖畔(h pn)春

55、秋详细情况：建筑类别:独栋、双拼占地： 23000平方米建筑面积： 80000平方米 容 积 率 ：0.3绿 化 率： 60%套数：199套独栋、50套双拼（11.5万方）目前销售价格：独栋800-950万元/套、双拼330万元/套物业地址 ：武进常州西太湖生态休闲区第54页/共79页第五十四页，共80页。 湖畔春秋客户主要还是集中在当地原著居民，占到八成之多。他们生于此，长于此，多是40-50岁的实权派企业家阶层，工作重心主要还是在城市，但同时也渴望身心(shnxn)的放松。 湖畔春秋作为城市型别墅，其近城市，傍西太湖的稀缺地段无疑成为这类人群的首选。 客户职业构成中绝大部分为私营企业家，他

56、们绝大部分是武进区支柱产业中的佼佼者，其中木板家具行业企业家占到了35%，汽配行业及生物制药、灯具(dngj)行业大致占到20%。PART 2 竞品个案研究/湖畔(h pn)春秋/客群分析第55页/共79页第五十五页，共80页。竞品楼盘开盘时间产品类别户型区间天安别墅2005.05一期2010.06二期独栋500 天安别墅在西太湖天安别墅在西太湖(ti h)(ti h)亦是老盘，老久弥坚，亦是老盘，老久弥坚，年去化速度在年去化速度在3030套左右，不温不火。套左右，不温不火。 预计三期将在预计三期将在20112011年下半年推出年下半年推出100100套左右。套左右。销售情况： 目前仅剩在售房

57、源仅剩10余套。三期的推出以及后续加推共计(n j)8.5万方。 总360套房源，14.2万方，目前已推177套房源，7.3万方，去化情况165套，约5.7万方PART 2 竞品个案研究/天安别墅(bish)详细情况：建筑类别:独栋占地： 45000平方米建筑面积： 473333平方米 容 积 率 ：0.28绿 化 率： 85%套数：360目前销售价格：17000元/物业地址 ：武进区外向型农业综合开发区第56页/共79页第五十六页，共80页。二、区域二、区域(qy)(qy)篇篇1、区域环境解读(ji d)2、可比项目对标3、竞品个案研究4、别墅市场分析第57页/共79页第五十七页，共80页。

58、趋势：趋势： 近郊度假型别墅逐渐往城市型别墅近郊度假型别墅逐渐往城市型别墅+ +泛地产元素转变。西太湖板泛地产元素转变。西太湖板块的湖滨新城离城市不远，离湖却很近。完全能够满足那些工作的重块的湖滨新城离城市不远，离湖却很近。完全能够满足那些工作的重心还在城市，但渴望心还在城市，但渴望(kwng)(kwng)拥有一座亲水别墅，可以度假养老的拥有一座亲水别墅，可以度假养老的需求。需求。PART 2 别墅市场(shchng)分析/城市型别墅研究/别墅市场(shchng)趋势近郊度假别墅，高端人群第二居所城市型别墅，近于市，隐于市城市型别墅+泛地产概念元素2004-2007武进区西太湖旧概念：天安别墅

59、、湖畔春秋、湖滨嘉园作为老牌别墅项目2005年陆续推出市场2009-2012 新北区恐龙园板块城市型别墅异军突起，其中以龙湖原山、龙誉城、香以及九龙仓时代上城为代表2008-？新西太湖板块概念的横空出世，湖滨新城区域将成为常州高端别墅的制高点第58页/共79页第五十八页，共80页。一、在西太湖别墅板块转型一、在西太湖别墅板块转型(zhun xn)(zhun xn)的同时，本案面临的风险的同时，本案面临的风险在哪里？在哪里？ 区域供应量竞争。包括存量别墅以及潜在供应量。区域供应量竞争。包括存量别墅以及潜在供应量。 政策层面可能引发的限购风险。政策层面可能引发的限购风险。二、值得探讨的是，我项目的

60、安全边际又在哪里？二、值得探讨的是，我项目的安全边际又在哪里？PART 2 别墅市场分析(fnx)/城市型别墅研究/别墅市场趋势第59页/共79页第五十九页，共80页。 地块周边地块周边(zhu bin)(zhu bin)别墅项目主要为天安别墅、湖畔春秋、湖滨嘉园。存量别墅主要集别墅项目主要为天安别墅、湖畔春秋、湖滨嘉园。存量别墅主要集中在天安别墅和湖滨春秋。中在天安别墅和湖滨春秋。 天安别墅作为老牌别墅，天安别墅作为老牌别墅，20052005年开盘，一直不温不火，至今还有近年开盘，一直不温不火，至今还有近200200套房源（套房源（8.58.5万方）万方）未推出。未推出。 湖滨春秋仅剩尾盘销