高层住宅的物业管理

1、高层住宅的物业管理随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城 市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的 高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确 保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管 理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的索质要求 较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住 宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能 源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，

2、收取的物业管理费也高。二、高层住宅物业管理的原则：1、早期介入原则：早期介入的作用有两方而：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出 便于日后物业管理的整改意见。2、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管 理势必影响整体的止常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的 问题和故障无法及吋解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层 住宅应坚持统一的管理。3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。 不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办

3、事的原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的 收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。针对高层住宅的实际情况物业管理不仅耍做好供电、供水等服务项目， 也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。三、高层住宅物业管理的内容：1、髙层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情 况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持 完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而 影响寿命和危及他人安全。2、高

4、层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及 排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时 处理，保证设备完好的运行状态。3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾fl产fl清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养 护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆 进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤, 设立固定保安

5、岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保 证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收 费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服 务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、 办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接 送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身 房等。并根据住户需要，提供特约服务。、高层住宅物业管理实际可行性操作:1、深度推行“人性化

6、物业管理模式”1）关注不同层次的住户需求；2）环境建设中人性化要素的融入；3）物业管理与服务中人文要素的植入；4）对住户“深度关怀”;5）现代文明项目精神的塑造。简而言z,就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营 造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序 的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离“隐性物业管理与服务”模式在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供 的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与 零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务”模式和物业管理理念。所谓“零 距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，

7、注重服务的快 捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务， 更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。3、建立治安联动快速反应系统安全防范是物业管理第一要索，高层住宅的治安工作市中央监控中心 统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅 速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令 后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安 工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点 防范相结合，确保治安防范万无一失。五、高层住宅物业管理前期介入高层住宅物业管理前期介入期间工作计划阶 段工作项

8、目工作要点具体事项规 划 设工程整体合理布局停车场/库的布局设备间及各楼层开间布局综合布线走向及接口位置公共照明及开间内电气容量预留楼宇白控实现方式公共配套设施场地的布局主要设备的布局强电系统：配电室、发电机等的布置屮控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置停车场/库系统设置辅助设备的设置上下水管线位置预留宽带网络的设置及运营模式计 阶 段其它主要设备设施选型建设（如电梯等）公共配套设施场地的设计建议智能化系统设计建议安全安全设备设施建设对消防、保安监控等智能化系统提出建议停车场/库的规划布局、计费系统及模式建议六、高层住宅日常性物业管理与服务完善的高层住宅物业管理管理构想，专业的物业管理团队，

9、严谨的物 业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才 能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面 刖。ei常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环 节。在日常管理中，除了耍求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能 力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在 统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面 的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。（一）安全管理安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全 工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。 因

10、而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停 车场管理等工作都属于安全管理的范畴。针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定 岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障高 层住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合 的方式实施安全管理，技防方血主要依靠项目本身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方而将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；2、24小时固定安全护卫岗设置；3、24小时流动巡逻岗设置；

11、4、分片围合管理与整体联动的应急反应系统；5、智能化报警系统；6、出入身份识别设置。（1）治安工作的特点及主要任务特点：a、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思 想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作 绩效大小的主耍标准。b、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员, 耍树立“服务第一、用户至上”的思想，即耍保持公安人员的警惕性， 又耍有服务人员的和颜悦色；即耍坚持原则，按制度办事，又耍文明礼 貌，乐于助人。c、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即耍靠软件也耍靠硬件，一方面 耍不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施

12、的建设，建立完 善的保安系统和消防报警系统。d、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件 的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。主要任务:a、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进 出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；b、安全巡逻。定时和不定时的对项目内外各个部位进行巡视检查， 发现不安全的因索及时进行解决；c、停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费，进 行停车场消防和安全管理；（2）相应的治安防范措施人流出区控制图异常现象的紧急处理程序通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急处理(二) 环境管理高层

13、住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现 物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、 赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟 和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料， 延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高 标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好 以下几项工作：1、全面实施is09002与is014000环境质量体系实施is09002质量保证体系是项目规范化的保证，建立和实施is014000环境管理体系则保证高层成为生态绿化环保项口

14、。2、环境工作的主要任务和组织和结构(1)主要任务：a、负责高层住宅各个楼层和各部位公共用具，使其达到标准的清洁耍 求；b、负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费 用的支出；c、负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；d、负责接受客户的委托清洁业务。3、保洁制度每ei的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响，实现弹性服务。4、垃圾分流在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃 圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处 理无害化，从而实现有效的垃圾分流。项目垃圾垃圾分类收集箱v可回收资源有害物无害物废弃物品收购站集中处理环保部门运出项目垃

15、圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于 "三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用, 避免资源浪费。5、消杀消杀工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、舞螂及蚊子。（2）聘请专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用约物在止常操作 条件下对人体不构成危害。（4）双方签定合同，明确各口的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5）定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问 题，消杀公司应保证随叫随到。（6）实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房

16、等部 位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。高层住宅清洁工作标准场所作业内容实施 次数日常清扫外围部分正门前而及便门前面去污淸扫外围四周去污淸扫金属类用清洁剂擦拭要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检査淸扫2次/日 1次/口 1次/日 随时 随时正门大厅 电梯间 各种门 走廊楼梯 正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。 正门大厅的大理石地面打磨抛光硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方耍用清 洗剂擦拭干净，用注汕地推进行地面保养。粘在硕地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药品仔细地清 除掉，不能损伤表面光泽下雨天

17、雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦 净。雨雪天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下來的雨滴应随时用拖布擦 去。当天睛天后，要立即去掉南天用的擦脚垫子上的污垢，把它存放 在规定的地方。对丁擦鞋热子z物品，应用真空除尘器淸扫。 关于报纸箱、邮件箱、搂内指南、金属部件、内部电话、公共电话， 应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。扣板墙面用中性洗剂去污。大理石墙而及其周遍的擦拭并注油保养。踢脚线用干（湿）毛山去污、中性清洁剂擦拭。消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 开关盘用干（湿）毛巾去污随时随时2次/日随时随时 2次/日1次/日 2次/日 2次/日 随时 随时 随时 随时地毯要用吸

18、尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。要使倒状绒毛竖立起來。在区内巡回进行地毯的去污工作1次/日1次/口电梯间根据地毯玷污情况，将玷污部分替换下来用适当的清洗剂去垢。随时走廊 地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下來进行修补。随时附属房间硕地面用扫帚扫，用去尘拖布淸除细小灰尘。玷污严重的地方要用淸2次/日楼梯洁剂擦拭干净。粘在攸地而上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细的清除掉，留意不可损伤地而。 花岗岩或大理石地面、墙面用涂汕地拖或毛巾保养。随时 腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭随时干净。楼梯扶手、墙面及台阶腰进行擦拭。金属部分的污点要用适当随时的洗涤剂擦蹭干净。踢脚

19、线用干（湿）毛山去污、中性清洁剂擦拭。2次/日消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。1次/日涂料墙面用细纱布去污除渍。（含开关、按纽）随时场所作业内容实施 次数电梯用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉地面碎纸屑等物。雨雪天胶垫的清洗。 电梯轿箱内z金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要 用干抹布擦拭，根据需婆适当清洗剂擦拭干净。电梯轿箱内部壁而及各层电梯开闭门麻z里外而婆用去尘布擦拭。 各层电梯沟槽，容易引起故障，川真空吸尘器将灰尘杂物清除干净1次/日 随时2次/日1次/日 随时车场经常检查，发现有不干净情况随时清扫 墙面去污随时随时外围地血口常性清扫用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等） 脏污严重地面

20、用水冲洗。1次/日 随时区内 绿化部分淸除绿化地z落叶及杂物。1次/日标志扶手等标志、扶手要擦拭干净。1次/日其他 暴风雨雪天时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前而 大道路而）下过南的地面，要做到能安全通行，无积水。 迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于 未然。外而范围内出现的垃圾及赃污现象，要做到适时清扫处理。随时高层住宅清洁工作检查标准和方法分类项冃检验标准检验方法地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石地面有光泽， 地毯平整、干净，无污渍。抽查理石墙而用纸巾擦拭50cm,无明显灰尘，乳胶漆墙而无污公共 区域 卫生墙面迹，目视无明显灰尘。踢脚线、消

21、防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面 干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无汕迹、无灰 尘。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽査垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味目测各种设施外 表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层分布牌灯； 表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查楼梯 及门楼梯所管区域内的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂 物。抽査扶手、栏杆光洁、物积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯定廊及其墙面上各种设施如应急灯、水管、出入指示灯、凸物 等：无积尘、无污迹、无脏朵物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检杳外部 卫生 标准地面和道路路面整齐

22、、干净，无垃圾、沙土、纸們、油迹、污渍等， 无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔全血检查高层住宅绿化工作检查标准和办法分类序号项冃标准检查办法频率修 剪1乔木无枯枝，树不阻年辆和行人通 过，主侧枝叶分布均匀冃视，抽査4次/年2成型灌木成型，整齐，新长枝不超过30 厘米目视抽查5次以上/年3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝 不超过30厘米目视抽查6-8次/年4草路才、井口、水沟、散水坡边 整齐、草坪口视平整冃视抽查2-3次/年施肥1乔木、灌木采用穴施或沟施，十分、浇水 及时，覆土平整，肥料不露出 土面目视检查4次/年2草地播施和喷施，不伤花草目视检杳1次/年3花卉保证基施，追施化肥，少量多 次，不伤

23、花草fi视检查视长势而定防病 治 山不明显枯枝、死杈，有虫害枝 条20%以下目视检查防治1次/刀；发 现病虫及时喷射浇 灌1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心， 水不冲倒苗日视检查2次/u2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不 浇水，浇水吋不遗漏，浇水透 土深度为：树木3厘米，草地2 厘米，无枯死、旱枯的现彖抽查5次2次/周；（雨后 湿度大除外）u维护1中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在 90%以上，树木底下土层不板 结，透气良好抽査草地50 平方米3处, 取平均制施肥前和下暴雨 后进行松土，全 年不少于6次2补载补种无明显黄土裸露最大裸露块在0.4平方米，裸露而积在总面积 的（）.5%以下

24、；缺株在（）.5%以下抽查5处， 汇总计算按花草树木在栽 种季节，及时补 栽补种3防风、排涝、 巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1 平方米的积水，树木无倒斜， 断枝落叶在半天内处理目视检杳每天巡视责任区1次绿化工作包括：花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉的浇水、施肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。1、绿化带无朵草、不缺水、不死苗；2、根据花、草、树的不同特性定期修剪；搂道几公共区域，室内摆放 阴生植物，室种植花期较长、掉叶较少的植物，定期修剪；重要场 所应常年摆放花卉；灭虫消杀时间选择不影响行人及公共活动，同 时注意风向，以免农药随风飘散到各处。（三）工程管理高层住宅工程系统运行方案系统名称实

25、施方案变配电系统每口対项目的变压器、高低压柜及控制箱、公共区域照明进行巡视检查，保 证供电系统正常。每ii对项目的总电量进行计量，每月统计项目的总电一量、动力电聚及照明电 量。对项目总电量进行汇总分析。给排水系统每口对屮水系统及污水井进行巡视检查，无溢冒现象。每年对水箱进行清洗，达到北京市化验标准。保证生活热水供水正常。电梯系统每月对项目电梯进行全而的检査保养，保证电梯安全运行。保安监控系统每刀对监控、巡更系统进行巡视检查。每周对镜头进行清扫，使图象清晰，信号正常。保安人员对监控区域进行检查，发现可疑情况派专人跟踪检查。对电梯轿箱做重点监控。消防安全系统消防监控设施（包括手报、烟感、温度探头）

26、、灭火设施（喷淋、消火栓、特 殊灭火设施、送风、排烟、放火门、防火卷闸门）和消防主机。对消防系统逐点测试验收。每刀对消防主机及相关模块、设施进行检查。每月对灭火设施进行检查，保证消防系统时刻处于完好状态。高层住宅工程设备养护方案项目方式方案标准及实施效果周期内容变压器日常维护每天监控温度和电磁噪音达到绝缘要求、设备运 行止常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、 高压对低压数据（停电）高圧开关 柜日常维护每f1柜体清洁高压断路器工作正常， 接地刀正常每周检杳接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电 柜日常维护检查母排接线和空气开关温度及动 作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配

27、件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以 上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管0常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护年检修阀门和管道、刷漆生活泵口常维护每天检查水封是否漏水，电机同轴度和 运行状态水泵机组使用正常，安 全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视 监控h常维护每周检杳镜头和电路图象清楚、工作正常定期维护半年更换配件及检测消防监控 智能系统日常维护每天每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度达到 温度设定要求定期维护1年测试系统联动功能更换配件消防加压 泵丨1常维护每周点动一次、检杳水封和电动轴以及 满载电流启动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋 系统日常维护每周测湿式报警器和检杳阀门报警运作正常、系统联动正常定期维护半年汕漆管道和末端放水测试灭火系统日常维护每口检查气压、联动电路系统工作止常不谋报定期维护半年测试联动功能高层住宅公共设施定期维护计划实施方案项目计划实施方案标准及预期效果区内 道路进入装修期及施