文化水廊商业项目市场研究（精）

1、文化水廊商业项 目 市場研究刖旨第一章消费市场探析一. 2002年苏南5市居民生活水平横向对比二、居民收入特点分析三、市区居民消费特点分析四. 消费指标走势分析第二章苏州市商业营业用房发展状况一. 商业营业用房供给状况. 空置状况分析:二. 商业营业用房市场需求状况分析三. 供应市场探析四. 综述第三章市场面分析一.主要竞争个案评述 二.主要竞争个案相关指标对比分析 第四章项目swot分析 第五章项目定位分析风起云涌，商机再现，智者不容有失！审时度势，把握市场脉搏；横刀立马，敢为行业先。细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。提高产品力度，创造最大价值。发扬优势，

2、规避缺失，力求不败。调研.策划.造势.推案用心营造共赢局面 誓将卓越进行到底!第一章消费市场探析一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比在国 民经济持续健康稳定发展的大环境下，全省人民生活水平不 断提高。省内各市居民可支配收入.增幅及位次情况城市名新口径(元)收入位次增幅(%)增幅位次全省817811.9南5*市9157411.08无锡市9988214.92徐州市8037713.26常州市9937314.44苏州市10617110.29南通市864058.612城市名新口径(元)收入位次增幅(%)增幅位次连云港6953129.311淮安市71581120.21盐城市72741014.53扬州

3、市7833812. 67镇江市8202614.25泰州市778899.510宿迁市5041137.313从上表可以看出，可支配收入列前六位的是苏州.无锡、常州、 南京.南通(苏北).镇江。苏州2002年居民可支配收入为10617元，列全省第一，比2001年增长10.2%, 但增长率仅列全省第九名，低于全省平均水平(11.9%) 1.7个百分点，增幅的偏低应该值得注意。从苏南5市的居民收入来看，呈现如下几个特点:1、苏南5市居民可支配收入泾渭分明随着改革开放的不断深入，市场机制的逐步完善，国家各项经 济政策的出台，作为长江三角洲重要的新才斗技前沿阵地的苏州近 几年外向型经济蓬勃发展，带动了整个城

4、市经济总量的扩张，城 市居民可支配收入也 “水涨船高”。但我们也要看到，虽然苏州居民可支配收入与其他4市拉开了一定的差距，但收入增幅处于最低，应值得注意。苏南5市历年人均居民可支配收入一览表年份城市名1999 年2000 年2001 年2002 年绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）苏州市840692741051510617无锡市7920860394549988常州市7874854094059933南 5 rb7694823388489157镇江市6569717076988202苏州市无锡市常州市南京市镇江市从上图可以看出，苏南5市居民可支配收入排毛虽然一直没有 变化。无锡常州两市

5、的居民可支酉己收入和苏州的差距在逐渐减小，说 明苏州居民可支配收入的增幅还是比较低的，差距的缩小主要原 因就是增幅较小造成的。形成差距的原因探析：（1）、苏州以外商投资较为集中的优势，就业结构呈现多元化发展，其他4市就业结构相对较为单一，间接地影响了 4市居民收入的快速增长。苏南5市人口就业情况表（单位：%）城市名就业 人口国有集体其他 经济个体私营个体被雇退休 再就业其它 就业全省10047.4314. 869.466. 67&083.382.03南京市10064. 6011. 183. 113. 112. 488. 077.45无锡市10057. 1411.4318. 571.43

6、7.143.570. 71常州市10044. 236. 4130.134. 498. 335.131.28苏州市10045. 6521.0120. 292. 175.075.070. 72镇江市10061.3817.937.594. 146.212. 070. 69从各类型就业人员分布看，苏州市国有.集体.其它经济单位人员分布较平衡，就业呈现多元化趋势。就业结构优势明显超过省 平均水平。（2）.目前，工薪收入仍是城市居民总收入的主要来源。人均工薪收入的多少直扌妾影响到所支酉己收入的多少。城市名南京市无锡市常州市苏州市镇江市总收入9856. 0710839.6710840. 5811510.61

7、8829.141.工薪收入6616. 986798. 227310. 986960. 09563工资及补贴收入6360. 466707. 687175. 476610. 485348. 35其他劳动收入256. 5190. 54135. 52349. 6114. 652.经营净收入151.89106. 27366. 06104. 1191.573.财产性收入2& 41143. 9484. 52125. 59177.44.转移性收入3058. 793791.243079. 024320. 843097. 17苏南5市家庭总收入构成表（单位：元/人）k3从表中可以看出：苏州居民的工薪收入低

8、于常州的7310.98元，两者相差350.89 元，居第二位。与其他3市的差距不是很大，尤其是与南京、无 锡两市差距更小。苏州居民的转移性收入最高，与其它四 市拉开了很大的差距, 对总收入的拉动作用明显，该指标和工薪收入指标共同作用，使 得总收入指标列五市首位。收入的多元化对可支配收入的作用明显。2、苏南5市消费绝对值全省领先，消费增幅普遍较低随着收入水平的提高，各市居民家庭生活质量不断提高，消费水 平不断增长。苏南5市人均消费支出比较城市名单位2001 年2002 年增幅增幅排名全省元/人5532. 746042. 619.2南示市元/人7325. 657322. 6105无锡市元/人740

9、4. 787567. 212.23常州市元/人7525. 577973. 095.91苏州市元/人7269. 8876865.72镇江市元/人6235. 566304. 531.14从表中可以看出:苏州居民消费支出达7686元，比常州低412.44元，列5市的 第二位。消费支出的增幅为5.7%,低于常州市(5.9%),相对于 收入的增幅(10.2%),消费支出明显偏低，说明拉动内需的政策 的作用并不明显，苏州市的居民消费水平洁i有较大潜力可挖，必 须努力开拓消费领域，调整商业结构，培育新的经济增长点。苏州市拥有较好的自然资源地理环境和深厚的文化底蕴，旅游 经济对商业发展的促进作用 日益明显，在

10、居民收入水平提高远远 高于消费水平的情况下，应抓住机遇，打造旅游经济，大力发展和完善现有商业酉己套。二、居民收入特点分析随着苏州市经济持续稳定发展，城市居民家庭收入亦呈现稳步提 髙之势，2002年市区居民人均可支配收入为10617元，列全省 首位，同比增长10.2 %o 居民收入的主要特点是：k收入来源趋于多元化。从下表可看出，工薪收入在居民家庭总收入中仅占六成。转移性收入对居民家庭总收入的影响 日 益明显，隨若离退休人 数的增加和养老金标准的提高以及社会最低保障制度的建立健 全，以养老金为主的转移性收入大幅增加，在居民家庭总收入所 占的比重已达37.53%o经营净收入和贝才产性收入也占居一定

11、比例，家庭收入来源呈现 出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。项目金额(元/人)比重(%)比重排名家庭总收入115111001、工薪收入696060. 4312、经营净收入1040. 9543、财产性收入1261.0934、转移性收入432137. 5322、不同家庭收入水平悬殊。项目计量单位低20%较低20%中间20%较高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051从上表可看出，20%的低收入组人均月收入为354元，20%的高收入组人均月收入为 2051 元。高收入组的收入是低收入组的5.8倍，高低收入组之间收入水平悬殊较大。3、收入水平在省内领先，但明显低

12、于沪浙粤。2002年我市市区居民人均可支配收入远远高于全省水平，在省内各市中位居榜首，比全省平均水平髙2439元，比南京.无锡.常州也分别高1460元.629元.684元。但与上海.浙江.广东的 城市相比差距明显，2002年苏州市区居民人均可支配收入为上海.宁波. 广州的80%左右，仅相当于深圳的42.6%。旨标省内城需居民人均可支配收 入（元）比苏州土（元）苏州为各地的江苏省8178-2439129.8无锡市9988-62910&3常州市9933-684106.9南京市9157-1460115.9南通市8640-1977122.9镇江市8202-2415129.4徐州市8037-25

13、80132. 1扬州市7833-2784135.5泰州市7788-2829136.3盐城市7274-3343146.0淮安市7158-3459148.3连云港市6953-3664152.7宿迁市5041-5576210.6标沪浙粤匪市、居民人均可支配收入（元）比苏州土（元）苏州为各市的上海1宁波市12970235381.9绍兴市12133151687.5杭州市11778116190.1湖州市1138877193.2舟山市1098536896.6嘉兴市1075714098.7广州3深圳市249411432442.6三、市区居民消费特点分析200

14、2年，市区居民人均消费支出为7686元，同比增长5. 7%o居民消费的主要特点是：1、消费结构进一步改善2002 年居民的八大类消费支出中，除衣若家庭咗殳备用品及服务.杂项商品及服务有所下降外，其余都有不同程度的增长。项目金额(元/人)增长率(%)占消费支出比重(%)比去年增减百分点消费性支出76865.71001、食品3237642.10. 12、衣着471-11.66.1-1.23、设备用品及服务625-37.88.1-5.74、医疗保健3301.74.3-0.25、交通与通讯64224.28.41.26、娱乐文教服务119725.515.62.57、居住92872.112.14.78、杂

15、项商品及服务257-25.93.3-1.4从上表可看出：(1)反映居民基本生存需要的食品.衣着等基本生活方面支出 所占的比重下降，2002年居民人均食品. 衣着支出占消费支出的 比重仅占48. 2%;比上年下降了 1. 1个百分点。体现发展与享受 需求的交通通信、教育文化娱乐和居住等项支出的比重上升较大， 2002年居民人均交通通信.教育文化娱乐和居住支出占消费支出 的比重为36. 1%, 比上年提高了 8. 4个百分点；居民消费不再以 吃. 穿等基本生活为中丿，而是追求更高层次的生活享受，反映 了居民生活改善的事实。(2)近年来，住房消费成为热点，苏州房地产市场活販，住房买 卖规模空前，居民

16、家庭住房条件迅速改善，家庭支付的物业管理 费.装潢等与住房相关的居住类支出明显增加，2002年居住类支 出（不含购房本身支出）比上年增长72. 1%,增幅居八大类消费 首位。2、消费行为发生重大改变2002年我市居民人均可支配收入为10617元，消费支出7686元， 消费倾向为 72.39%, 与国际上公认的正常标准相比属偏低，这 是因为居民的消费行为发生了重大改变，居民家庭支出的热点已 转向住房、汽车等大宗消费。2002 年我市居民人均购建住房支 出达1521元，占总支出的13.8%,是南京的6倍.无锡的2. 6 倍、常州的2. 7倍。至2002年末，苏州私家车拥有量已突破10 万辆，达10

17、. 68万辆，居全省第一。3.恩格尔系数偏高省内城市人均消费支出（元）食品支出（元）恩格尔系数（%）比苏州土百分点徐州市5922216436.5-5.6常州市7973293336.8-5.3连玄港5059186936.9-5.2盐城市5507209238.0-4.1南通市5852231839.6-2.5无锡市7567301139.8-2.3泰州市5550230841.6-0.5南乐市7323306641.9-0.2扬州市5575234142.0-0.1宿迁市3464146342.20.1镇江市6305270843.00.9淮安市4840213644.12.0旨标沪浙鼻血、人均消费支出（元）食品

18、支出 （元）恩格尔系数（%）比苏州土百分点深4-14.7广州1150843803& 1-4.0绍兴市9004349538.8-3.3舟山市8010312339.0-3.1上海市10464412039.4-2.7杭州市9215370740.2-1.9宁波市9396379140.3-1.8湖州市8133342542. 10.0嘉兴市7352324044. 12.0思格尔系数（即食品支出占消费支出的比重）是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的董要指标。2002年市区居 民人均消费支出为 7686 元，食品支出3237 元，思格尔系数为42. 1%o无论与

19、省内城市比，还是与沪浙粤相关城市比均属偏高。近年来，苏州的房价大幅上升，教育费用. 医疗费用居高不下，对居民的消费行为产生了较大影响。应加大定销房的建造和对教育收费. 医疗收费的规范力度，抑制房价过快增长,调整居民的消费结构，促进商业服务业的发展。u!、消费指标走势分析1、社会消费品零售总额（亿元）走势图5004003002001000r254丿k§481742.31/9./7弋 6737tq§-2. 151978年1980年1985年1990年1995年2000年2001 年2002年-指标值9.4715.6737.0572. 15242. 31348. 17391.54

20、451.62消费品市场需求旺盛，全市消费品市场持续走强，从1978年 至2002年，社会消费品零售总额曲线近似直线上升，尤其是1990 年以后，上涨幅度明显加大，说明随若生活水平的提高，居民的 消费也呈现较快的上涨趋势，2002年实现社会零售总额451.6亿 元，增长15.3%。但我们也应该看到，年上涨的幅度相对平缓， 说明目前市场商品供应结构还不是很合理，拉动内需的效果不是 很明显，应该着力调整（市场微调之手）商品和服务的供应结构， 引导商业健康发展。2、市区居民消费价格总指数（）走势图120i 4 cly18110x1107j.9/1 uu103.910099. 999. 510°

21、;- 495qayv1985 年1990年1995年2000年2001 年2002年t指标值111.9103.911899.999.5100.42000年以来，物价总体水平稳定，社会消费品供应充分，物品短缺和通货膨胀不再发生，这为消费稳定增长创造了条件。但我 们也要注意到，物价一直低位运行，长久来看，也会抑制消费, 不利于商业的发展。3. 市区商品零售价格总指数（）走势图2000年，走势呈近似直线攀升，说明在宏观政策的调控下，市场商品零售价格相对稳定，有利于商业的健康良性发展。居民消费结构在提升，中、高档消费群体正在形成，消费增长 的增量部分主要是由中、高档消费形成的，伴随房地产市场火 爆而形

22、成的居住类消费、提高生活品质的教育、文化、娱乐、 服务消费和汽车消费成为热点。从01年下半年到今年的居住类消费和餐饮业的消费火爆，抬 高了基数，给03年的消费品零售额增长增加了难度。第二章 苏州市商业营业用房发展状况2002年苏州市商业营业用房开发数据统计表一、商业营业用房供给状况、空置状况分析:指标区位本年完成投资施工面积新开工面积竣工面积空置面积02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅古城区3993313. 9020692312. 1552589-31.92123008-3 37105597-36. 44新区490112.0053482-61.2518749-48. 612421

23、3-1.968651-49. 74帀园区1621-48. 9016272-19. 949974-21.086298-45. 401556-73. 90'吴中区809843. 995758253. 051624122. 2231796-14. 7564215-2.91相城区258466. 823362560. 523328158. 8717344-3. 379229/常熟10434264. 32175729417. 43174314888. 06119519394. 70394027.96张家港14306133. 3313056772. 24102545119. 357784966. 1

24、32218381.34太仓22627204. 33330352156. 37214869350. 389074310. 5310316-81. 12吴江1141817. 801519629. 75101674-0. 3263177-19. 6215596-33. 76昆山541219.4242384-45. 0521589-35. 7034469-33. 991703932. 98k全市商业营业用房发展总体状况总体上看，苏州商业用房的发展势头強劲，完成投资、施工面积、新开工面积. 竣工面积四个指标都比2001年有所增长。尤其是 完成投资和新开工面积两个指标的增幅，更是强劲，说明在交通 格局的形

25、成.轻轨潜在效应的激发.经济的持续高涨.居民可支 配收入及消费性支出的 日 益增加.城市地位的提升等因素的共同 作用下，开发商对苏州市的商业前景的预期良好，开发信十足， 投资力度明显加強，资金到位状况良好。值得注意的是空置面积的大幅度下降，相对施工面积.新开工面 积的不断上升，说明市场需求比较旺盛，已经消化掉大量的空置 商业营业用房，“减空”效果明显。2、市区商业分区概述(1)、中心城区:古城区由 于历史原因，各项商业酉己套比较完善，石路商圈、观前 商圈已相对成熟，辐射半径也日益扩大，商业市场相对饱和，故 从5个指标的发展来看，该区域内的商业已经进入生命同期中的 成熟期，后来商业项目介入相对困

26、难，故新开工面积有着较大的 降幅(-31. 92%)o同时，从空置面积的降幅(-36. 44%)来看， 更能说明该区域内的商业环境的成熟。成熟的商业环境.良好的 市场前景使得该区内的商业空置房的 “减空” 效果非常明显。 成熟的商圈对区内商业用房发展的拉动作用 明显。(2)、新区新区内已有新区商业街，才师山路沿线的各种$酉店.咖啡店等休闲 娱乐餐饮，以及预计今年10月份开业的百润发购物广场。加上 该区内高档物业的陆续出现和苏州乐园吸引旅游人群的不断增 加，市场潜力较大，发展大型商业项目有较大的机会。预测：在未来，新区刖帀山路两边将出现商圈，我们暂称之为“新 区商圈”。但该处文化底蕴的相对不足，

27、也是发展商业的一个弱 点，因为难以有效的延长旅游人群的区内逗留时间o(3)、园区园区由于商业模式相对独特，令卩里中运作者b相对成熟，另岂有效 地满足区内居民的消费需求。但隨着近两年区内高档物业的大量 涌现. 外来人口的急剧增加.cbd的规划.园区二三期的启动， 园区已成为苏州的国际化新城区，国际化步伐明显加大，为了满 足区内海内夕卜高消费人群的需求，该区的商业项目的档次将比较 高，目前在建和将理的项 目就有f城.联合投资的娄芽社区服务 中丿，星海国际广场.师恵坊商业街.湖东第四邻里中湖西 园 区置地商业项目等一系列大型商业项目o预测：在未来几年内，该区的商业将与国际接轨，档次将成为苏 州最高，

28、与石路商圈. 观前商圈 形成鼎 足而立之势。(4)、吴中区由于吴中区发展上的相对滞后，该区内除木渎. 长桥(百润发. 华润)商业发展状况还好夕卜，其他地方的商业发展状况都不尽人 从施工面积、新开工面积的增幅来看，还是比较快的，但增长率 主要是由 指标基数太小拉动的，市场需求拉动效果不是很明显。 空置面积的降m畐很大原 因也不夕卜于少匕。预测：该区域内的商业前景由于先天条件不足，市场潜力相对较 小，潜力相对较大的地区有三个：长桥、木渎、太湖。(5)、相城区相城区的商业近年来有着较大的发展，主要集中在相城区的行政 中附近，已形成的有较大影响力和形象的商业项 目有蠡 口家具 城.相城一条街，还有规划

29、中即将运作的国际服装城。该区发展 较慢，近期由于区内市政配套设施.交通有较大改善，市场前景 一下子变得光明起来，但由于铁路以北的区位在人们，理上的抗 性，市场前景不是很理想，商业发展趋势倾向于商业物流方向， 未来可能会作为商品集散地的形象存在于市场中。3、五个县级市五个县级市的商业发展相对滞后。但发展步伐非常快，随若“沿 江八大产业基地” 的规划实施，区内商业的前景变得扑朔迷离， 产业结构决定了这几个区域内的绝大部分地区商业前景不容乐 观，商业将集中向服务周边居民的曰常生活需要方向发展。值得 一提的是几个风景区板块的旅游业有可能带动区域内商业发展。 但这些县级市内居民的消费地点倾向于市区，随若

30、大交通格局的 形成.轻轨的规划，大大缩短了往返市区的时间，这些县级市面 临市区商业对区内商业客源的分流左右，市场挑战明显，市场客 源将大幅缩水，从而形成市场需求相对不足。秘方：做独特的商业，以差异化策略介入市场竞争。 二、商业营业用房市场需求状况分析2003年上半年，市区商业营业用房转让登记1282处，转让面积 25. 11 万平米，转让金额 9. 06 亿元，分别比上年同期增长 101.26% 9. 42%和96. 10%,创历史最高水平。上半年，市区商业营业用房预售价平均每平方米7033元，其中 中心城区为每平方米7706元。指标的惊人增长说明市场消化能力极强，这与“一铺养三代”的 传统投

31、资思想密不可分，在股票市场长期低迷.银行储蓄利率一 再下调的情况下，投资不动产.在“商铺”中淘金已成为广大市 民的共识。三、供应市场探析1、历年商业营业用房施工面积走势分析图一：苏州市历年施工面积（万平米）走势图150100500-50-10092. 6. 7 n54. 62.8126.58"55. 391998年1999年2000年2001 年2002年t施工面积122.454.692.695.2120.5t-增幅(%)-55. 3969. 62. 8126. 58从图一可以看出：从98年至今，商业营业用房的施工面积走势波动较小，只有99年跃入谷底,原因是98年结转的大量的商业营业

32、用房面积在一定程度上影响开发商的市场信心，但随着99年底苏州楼市的升 温，加上苏州经济的持续高涨，有效的拉动了商业营业用房的开 发信心，2000年至2002年走势呈缓慢上升态势。居民可支配 "攵入的不断增加和消费性支出的比例不断加大，对商业服务业的 需求日益旺盛，也有效的拉动了商业营业用房施工面积的再次大 幅上扬。预测：随若经济的持续高涨，外来人口的不断增加.交通环境的 不断改善.招商引资力度的不断加強。商业营业用房的市场需求 将进_步旺盛，施工面积有望继续保持，决速上扬的走势。2、历年商业营业用房新开工面积走势分析图二：苏州市历年新开工面积（万平米）走势图15010050linft

33、 aq4=44 2046 *61f7 14-們2du*1 aa1 uu1998年1999年2000年2001 年2002年t新开工面积46.822.6147.1444. 0874.7-增幅（%）-51.68108.49-7. 0269. 46从图二可以看出：和施工面积走势相似，波动较小，走势相对平缓，但增长趋势明显。3、历年商业营业用房竣工面积走势分析图三：苏州市历年竣工面积（万平米）走势 98皿2尹圧459.30-501 nn10. 93-58.591 uu1998年1999 年2000年2001 年2002年t-竣工面积58.224. 149.454.859.3t

34、-増幅(%)-58. 59104. 9810. 938.21从图三可以看出：历年竣工面积走势戏剧“生的与施工面积、新 开工面积的走势一致，但我们从增幅上看，施工面积，尤其是施 工面积中的新开工面积 2002 年的增巾鬲明显高于竣工面积，说明 2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根据开发周期简单 估计）商业营业用房的供应将急剧加大，市场竞争可能会比较激 烈，一些地段差.辐射能力小.综合竞争能力差的项目有可能面 临市场尴尬，销售压力会明显增大。4、历年商业营业用房空置面积走势分析图四：苏州市历年空置面积（万平米）走势图9060300-30607-51a一 .l. 26.2/29.727.

35、 15、-17.71-24.811998年1999年2000年2001 年2002年t一空置面积36. 126.34839. 529.7t-增幅(%)-27. 1582.51-17.71-24. 81从图三可以看出: 从空置面积的走势来看，总体趋势呈现较快速度下降。原 因是趁 着2002年前后火爆的苏州楼市和需求的上升，市场消化速度加 快，“减空”效果明显。但我们也应该警惕：走势有可能会上扬， 原因是后开发的项目 在相关指标.整体质素上都与市场需求相一 致，而老式商业用房在一定程度上难以满足市场需求，去彳匕压力大，可能面临改造，甚至可能为市场淘汰。u!综述园区独特的商业运作模式（邻里中丿）、园

36、区二三期的高标准的规划以及目 前几大商业项目 的运作（例如f城.耳关合投资的娄 药社区中心等），加上区内居民消费能力強. 外来人口多. 打造 国际化考卩市的实现，园区的商圈在一两年内有望与石路商圈.观 前商圈. 南门商圈进行新一轮的市场洗牌，形成 “割据” 状态。 随若居民生活水平不断提高，苏州的商业发展应抓住机遇，调 整商业服务结构、提高商业服务的档次和水平。充分利用苏州的旅游资源，加快旅游业的发展，带动全市商业 的发展，形成 “旅游商业经济”。随着城市形象的提升，必将吸引更多的海内外人士涌入苏州， 苏州更应该以一种积极的心态面对巨大的商机。苏州已向 移民城市方向 发展，外来人口的逐年增加，

37、商机无限， 但夕卜来人口的结构有彳寺调整（这主要是由产业结构决定的），随 着苏州产业结构向高科技.资金密集型产业发展，必将使谒需求 市场进一步扩大，促进商业的进一步发展。大交通格局的形成.轻轨建成后的投入使用，会使得郊区级县 级市的客源向中城区流入，不利于郊区及县级市的商业发展。综合竞争能力差的商业项目 将面临市场的淘汰，而质素较高的 项目将蚕食大部分的市场份额，最终将形成几大商圈，遥相呼应， 形成“割据”状态。信贷政策的变化，将对商业项目的市场去化形成一定的影响。 同日寸，一些资金链比较薄弱的小开发商将很难进入商业项 目的运 作；一定程度上也给资金实力强.开发芳土力强的开发商以市场机 会，有

38、效地引导商业项目的开发向高质.健康.良性的态势发展。 长三角都市圈的形成，也会在一定程度上导致苏州本地客源向 商业非常发达的上海流出，“苏州挣钱，上海消费” 的现象不容 忽视，针对这一情况，应尽快提高苏州商业服务的档次和水平， 有效抑制 高端客源的 流出现象。商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消 费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都 是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边 的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采

39、用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。第三章市场面分析一、主要竞争个案评述f城： 该商业街位于苏州工业园区二期内，金鸡湖东岸翠园路.星港街交界处，是由上海新纽投资管理有限公司苏州分公司投资 开发管理。该案占地63亩，总建面积超过10万平方米。该案处于园 区文化行政中地带，周边未来规划建设中政府机 构. 公司. 大厦云集（包括园区管委会行政中大厦.6幢政府 公、检、法等办公大楼、能容纳8万人的国际会展中心.2万人 居住社区和公众广场. 文化水廊等重要项目）。该案的招商业种主要为国内夕卜知名的餐饮. 百货、酒巴. 娱乐、 健身.美容.卖场等，毎个经营业种控制在1至2家，可能会有 效

40、的防止了 恶性竞争的存在。该案的管理模式为shoppingmall,与国际接轨，树立了该案的高档商业形象，市场美誉度髙，为本案的最主要的竞争对手。u!邻里中心:第四邻里中，位于金鸡湖东岸,现代大道南侧,是园区又一区域性、综合性商业服务大厦，集大型百货超市、家 居家具超市、大型餐厅，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡馆、2酉吧、银行、邮政.卫生所、药店、洗衣店、美容美发店、菜场.汽车美容、新华书店、各类特色零售店、各类中介家政服务项目。休闲活动中心，健身俱乐部及部分商务办公于一体。第四邻里中 ，将成为苏州工业园区最大的邻里中丿 该项目建筑面积3万平方米，位于正在建设的东湖大郡住宅区的 中央，由主楼

41、、南楼和北楼三部分组成。其中主楼两层，计1.7 万平方米，主要定位为大型超市. 大卖场，南楼三层7700平方 米，主要为餐饮类的铺面，其中包括了中.西式快餐.中等规模 的酒点等。北楼三层约6000平米，主要为净菜超市和一些健身 休闲空间，其中三楼为邻里中的管理办公场所。项目目前正处于招商阶段，以租赁的形式对夕卜招商，平均租金在45 元/m?/月 °美丽新世界： 美丽新世界位于观前街北面、粤海新时代广场内， 由苏州 富银投资发展有限公司投资开发。总建筑面积1.7万平方 米，规划铺位288个，面积介于27.34-170.69m2 间，平均单价 达8500元/平米。在该案的经营项目规划中，

42、地下一层（即1楼）主要经营业种为 世界品牌男女装.化妆品.黄金珠宝.玉器.鞋类.眼镜、皮具. 箱包、照相器材. 通讯产品。1楼主要为休闲装、男装世界. 运 动服装和用品. 儿童服饰. 玩具. 床上用品. 工艺品。2楼服装 包括职业女装. 羊毛羊绒女装. 休闲女装. 各种装饰品. 女性内 衣.孕妇服。作为观前街的辐射区域，该案有较强的商业发展氛围，虽然自销 售以来去化速度不是很快，在招商方面也出现了一些问题，但是 作为位于第一商圈内的商业项 目 在经过一段时间的市场适应期 后，估计应该会有一个比较理想的状态。 玄妙广场：玄妙广场位于干将路与观前街宫巷交叉口，占地面积 2万多平米，理筑面积2.5万

43、平方米，产品规划中包括了商铺. 小户型住宅，其中商铺的售价达到了 2 万/平方米的高价。目前 规划的经营业种餐饮.娱乐.休闲.资讯.购物.展示.精品. 服饰.艺品等。发展方向是以上海新天地的模式，目标是建成观 前商圈 中的一大亮点，目 前销售与租赁正在有条不紊的进行中。 玄妙广场的客源主要以商铺的投资客为主，这些投资客源主要来 自于上海.浙江.台湾等地，一些自 主经营的业主也是重要的组 成部分，主要以经营服装.精品专卖为主。篓葫社区服务中心：篓药社区服务中心位于斜塘商业区，总用地 面积71670 m2,总建筑面积55000 m2,分两期开发，其中一期开 发3万m包括超市12000 m2,商业8

44、000 m2,酒店娱乐5400 m2, 公共服务4600 m 目前一期的开发已经进入实质性阶段。在社 区服务中心的二期25000平方米的规划中涵括了 23000平方米的 商业用房和2000平米的公共服务空间。篓蔚商业中的建设对其周边近 5 万人的居住组团在商业. 娱 乐.休闲等日常生活方面提供了极大的方便，但是同时，也将对 本案消费客源的引进构成巨大的竞争。二、主要竞争个案相关指标对比分析(1)、基本指标对比分析个案指标分类同区域内其他区域f城第四邻里中心美丽新世界玄妙广场总建面积10 万 m23万点1. 7 万 n?2. 5 万 m2店铺相 关指标面积50-250m236m227-170m2

45、100-500m2进深8.483. 75-118-9开间5. 54.53. 3-9. 37销售 方式出售vj招租v价格售价0. 5-0. 6 元/m，0. 7-1. 1 万元/n?2万元/n?租价48元/i*月物业管理费3元/«?*月2. 5 元/n?*月/停车位地上地下汽车500个非自动车1000个汽车75个汽车75个/分析：各个商业的规模都比较大，尤其是f城，总建筑面积达10万平米。店铺面积都相对灵活，几个个案的实际店铺面积可以自 由分 割，目 前主要面积规划在30-200平方米之间不等。进深主要集中在8米左右，这样的进深比较为市场所接受。开间的差异较大，主要为经营业种决定，开间

46、容易变化，分割自由。建议开间尽量控制在4-5米之间。市场上的店铺主要以出售的方式招商，这样的销售方式风险较因为i"般在商业氛比较好的地段，商铺的回报年限也要在12-13 年。物业管理费和项目的定位有着必然的联系，目前市场上的竞争个案的物业管理费主要为2. 5-3元/平米*月，f 城为 目前市场匕最好的商业项目，其物业管理费用也就3元/平米*月，而且, 前上年是开发商和业主各负责一半。停车场应该设置为地下停车场，停车场的多少直扌妾影响到客流量和消费奢的逗留购物时间。(2)、竞争个案业中分布状况分析个案业种分布同区f城餐饮、百货、酒吧、娱乐、健身、休闲、美容、卖场等域内第四邻里中心家居饰品、餐饮、休闲、娱乐、邮政、卫生所、银行等其他美丽新世界月艮饰.工艺品、工业品.休闲运动商品等区域玄妙广场餐饮、娱乐、休闲、资讯、展示、精品服饰、工艺品等分析： 竞争个案的业种分布主要为卖场(或者便利店)、服饰、工艺品、餐饮以及娱乐休闲。(3)、产品定位对比分析业种个案产品定位(产品诉求主题)同区 域内f城集购物、休闲、住宿、旅游、娱乐、餐饮、社交为一体的大渠合购物中心第四邻里中心服务湖东2万人组团，集餐饮、卖场、健身.休