物业管理的认识和看法

1、这个时期，上海.天津.武汉.广州、沈阳.哈尔 滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了 28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁.清洁卫生，保安服务等专 业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国 物业管理的早期形式。物业管理作为一个新鲜事物, 已经越来越被广大人民群众所熟悉。伴随着我国住宅 建设的飞速发展，加之房改的不断深入，物业管理的 市场将有广阔的前景。通过在物业管理公司工作的一 年里，浅谈下我对“物业管理”的一些认识。物业管 理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公 用设施.绿化、卫生.交通、

2、治安和环境容貌等管理 项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用 人提供综合性的有偿服务。它是顺应房地产综合开发 的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息 息相关，相互作用。一.物业管理的起源业界一般认同的观点是，物业管理是一新兴行 业，在我国物业管理仅有20年左右的发展历史，于 1981年1月进入我国深圳，并逐步向内陆地区延伸， 而在国外，物业管理且有一百多年的历史。从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管 理起源于19世纪60年代的英国，它的创始人是奥科 维亚.希尔女士。1908年，由美国芝加哥大楼的所有 者和管理者乔治a 霍尔特组织的芝加哥建筑物管 理人员组织(cbmochi

3、cago building managersorganization )召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展 的时期。在20世纪80年代初，随着我国改革开放的 国策实施，市场经济的产物之一一物业管理才由香港 引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国 物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人 是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳 的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实 践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：、1981年3月10日，深圳市第

4、一家涉外商品 房管理的专业公司一一深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业 管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着 这一新兴行业的诞生。.1994年4月建设部颁布了 33号令，城市新 建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐 步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司 统一实施专业化管理”。.2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业 管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环 境，提供了重要的法律依据。二.物业管理的分类按照物业管理的基本内容按 服务的性质和提供的方式可分为以下三类：常规性服务：主要指

5、物业管理企业为维护房屋及环境的美化.整洁和人们在生活中的便利而提供的服务，如道路和公共场所的清扫.垃圾清运等； 、委托性服务：指物业管理企业根据住户要求，受 委托提供的有关服务，如代修房屋及有关设施，代送 .经营性服务：指为方便住户并以营利为目的的服 务，如室内装修、电器修理、苗木出售等。除此之外, 还有两种重要的服务.无偿服务,如为业主或使用 人修电灯.装门锁.提供雨伞出借和自行车打气等； 、精神服务，如物业管理企业经常组织棋赛、球赛、 音乐会、晚会以及组织合唱等丰富多彩的社区文化活 动。三.浅谈物业管理在我国的发展在我国，物业管 理的发展主要基于四个方面的因素： 一是住宅建设的迅猛发展，大

6、量住宅小区的投入使 用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、 设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化 管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综 合效益。牛奶.报纸、杂志、小孩入学，代请家教.二是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管 体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房 改后形成的多个产权单位多家管理，各自为政.扯皮 推诿等旧管理体制的弊端。三是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境.社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势 的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结 合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使 管理得以以业养业.自我发展.良性循环的新体

7、制日 益显示出其优越性。7是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来 越多的人所接受。正是因为以上这些因素，决定了物 业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可 能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。但由于我国 房地产业起步较晚，因此普遍存在“重建设.轻管理” 的倾向，忽视了物业管理对房地产市场的反作用。于 是人们对于它的看法也是褒贬不一：有人认为物业管 理不符合国情，收费太高，服务又太差；又有人认为 物业管理使原本沉寂的小区出现了生机，既方便了百 姓，又使物业得到了增值。我认为物业管理行业虽然 还是个发

8、展不够完善的行业，但是它的存在却是非常 必要的。从发展的眼光看，陈旧的房管制度已跟不上 日新月异发展的社会，人们已开始追求更高的生活质 量，而物业管理作为新兴的服务行业恰恰迎合了人们的这种需求。从房地产业的发展来看，更多更高档的 物业正在以飞一样的速度产生，而它们的产生大大带 动了物业管理行业的发展。浅谈物业管理在我目前发展中的瓶颈问题1物业管理服务收费问题严重。导致收费难的主要原因有二：一是政府和物价部门较多地考虑了居民的经济承受能力，使物业管理人员工资.奖金福利来源的服务 性收费标准出台困难，正常收费无法可依，而一些业 主思想还停留在计划经济下福利型的管理模式上，错 误认为服务是应该的.必

9、须的，是一种不计扌艮酬的义 务劳动;二是有的物业管理公司忘了或不明白物业管理的 宗旨是服务，或者只收费不服务。业主是以其管理水 平.服务质量作为定位标准来考虑其费用水平的，它必须觉得“费有所值”才会乐于缴费。所以这两种现 象实际上都是不正常的。2. 管理制度混乱，服务变形。物业管理公司是受聘于业主或使用人对物业管理进 行经营.管理并提供服务的。但现实中有些物业管理 公司在没有得到广大业主委托下，强行对某一物业进 行管理。有的物业管理公司则单方制订业主公约，强 行要求业主签字，有的单方制订收费标准，并且无理 阻挠业主成立权利机构业主委员会。凡此种种现 象，与管理公司作为受托人的地位与职责是不相称

10、 的，相应地，由于服务在诸多方面变形，使业主或使 用人深感物业管理名不副实，导致许多纠纷不断发 生。物业管理从业人员素质亟待提高。目前，我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院 校的重视并列入计划，物业管理企业实行的岗位培训 制度，在人员数量上都不能满足飞速发展的房地产和 物业管理的需要，这导致物业管理的专门人才来源不 足，严重制约了物业管理公司的经营能力.管理水平. 服务质量的提高。同时，有些地方物业管理协会没有 成立或虽已成立但未发挥其应有的作用，对物业管理 公司的业务和内部管理缺乏必要的行业指导，不规范 的行为难以得到有效监督和纠正，同业之间的交流.沟通和相互学习很少，使得物业管理中一些

11、较好的经 验和做法得不到迅速推广，也阻碍了物业管理行业整 体水平的提高。4.职能单一。重视物业的常规服务，而忽视良好人文环境的培育。目前我国的许多物业仅仅停留在物 业的装修、供暖、清扫卫生、抄收水电费等常规性的 原始服务上，而委托性服务和经营性服务面太窄，不 仅不能满足业主或使用人多层次的需求，也使公司失 去彳艮大一块利润。物业管理公司作为一个企业，在盈 利项目上花的精力较多，而很少加强社区良好.融洽 的生活环境建设，由于忽视社区的文化建设，致使业 主在社区居住中感到孤独、缺少沟通、缺乏归属感和 愉悦感。以上这些问题，如果任其发展下去都会危及 到物业公司的生存，我认为要解决以上问题，必须从物业

12、公司自身内部解决。五.浅谈物业管理的改革发展1. 选准定位，树立形象。物业管理服务的范围很广，规模一般的公司，不可能做好所有的方面，这就 要求物管公司在参与市场竞争之前选好市场定位。看 自己适合吃哪一块蛋糕，而不能眉毛胡子一把抓。做 好市场定位之后，要做的是形象定位，即以什么姿态 面对市场，服务品牌是什么，如“我真心换您安心， 我细心换您舒心”等有利于形象的标准。形象树立， 得到认可，也就增加了市场竞争力。2、树立服务意识，加强培训管理。物业管理其实 是对人的服务，从业人员要摆正自己与业主的关系， 二者之间是服务与被j艮务的关系，而不是管理与被管 理的关系，要想提供优质服务、亲情服务，就要严把

13、 用人关，多吸纳有专业技术、有服务精神的优秀人才。 要不定期的进行培训，强化职工“服务是天职”的意 识，即要靠服务求生存。3、建立岗位责任制，实施内部激励机制。只有人 尽其职，才不会人浮于事，才能真正把工作做到实处， 实施内部激励机制，能充分调动员工的工作积极性， 使企业永葆活力。4、开展多种经营，提供多种服务。物业管理除了 是对物业实施的与其相应的管理，如维护.清洁.保安.绿化等，还可以开展诸如销售代理.租赁代理、 中介、维修经营等多种经营业务。除向业主提供一些 常规服务外，还可以提供一些专项服务，如学生接送。还可以提供一些特约服务如代请保姆.家教等业主所 要求的服务。这样，就增加了资金的来源，保证了企 业的正常运作，而且也树立了形象，增强了企业的竞 争力。现在是二十一世纪，是网络信息时代，经济飞速 发展，竞争日益激烈。物业公司要生存.发展就要把 现阶段物业管理发展成为网络化、智能化.个性化的 物业管理，比如在小区内建立.发展网上购物，使业 主足不出户，就可以在网上选购自己喜欢的商品；当 汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门 口，楼道门也应声而开，路口电子屏滚动显示着当天 的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解 的当天信息