对保障房弥补商品房发展不足的研究

1、    对保障房弥补商品房发展不足的研究    王继源马冲摘要：从房地产市场供需矛盾的长期性入手，分析当前商品房市场发展存在的不足及其负面影响，着重研究了保障性住房的优点及其对商品房不足的弥补，特别是保障性住房作为转移支付的有效平台对调整国民收入分配的积极作用，最后给出商品房和保障房协调发展的政策建议。关键词：房地产；保障房；转移支付：f832.51文献标志码：a：1673-291x（2012）23-0079-02最新一轮的房地产市场调控已满两年，房价过快上涨的势头得到有效遏制，部分地区的房价开始松动，但温总理也表示，房价还远远没有回到合理价位。近期央行

2、发布的2012年第2季度储户问卷调查报告显示，有68.5%的居民认为房价“高，难以接受”。受居民收入提高、城镇化加快、原材料价格上涨等多重因素影响，长期内房价上涨的压力将持续存在，未来我国的住房形势将依然严峻。因此，我们需要住房制度的“顶层设计”，完善住房制度建设，特别是强化住房保障的作用，弥补商品房市场发展的不足与缺陷，促进房地产业合理健康发展，早日实现国民“住有所居”的梦想。一、房地产市场存在长期的供需矛盾（一）城镇化的加快发展将极大增加对住房的首次需求作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产需求从长期讲是刚性的。2011年底，我国城镇化率达到51.27% ，但较发达国家7

3、0%以上的水平还有很大提升空间。诚然，当前的城镇化质量偏低，大量的农村产业工人虽然居住在城市，却无法同等享受到城市的基本保障和公共服务。但随着户籍政策的逐步改革，医疗社保的全覆盖，城乡二元结构势必将被打破，这部分人群最终将成为真正的市民。同时，未来15年中国城镇化将保持年均0.81个百分点的增长速度，农村劳动力的大规模转移，接近2亿农民变为市民，在城市安家落户，这些都将带来巨大的住房需求。（二）居民住宅消费结构升级带来的改善型需求从国际上看，人均gdp达到5 000美元，意味着居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。这也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均gdp13 000美

4、元的水平才会出现下降。2011年我国人均gdp达到5 500美元，正是步入地产高速发展的轨道中。随着经济快速发展和个人可支配收入的提高，居民不仅对住房需求的数量越来越大，而且对住房质量和功能的要求也会越来越高。然而许多老旧住宅由于面积偏小，设计落后，配套设施不完善等原因，已经无法满足现代生活需要，因此，对新房的需求会稳步提升。（三）我国主要城市对土地和住房有效供给明显不足相对于快速城镇化进程所带来的住房需求，我国主要城市对土地和住房有效供给明显不足。2001年至今的10年内，构成我国房地产供给的四项重要指标，除施工面积外，土地购置面积、完成开发面积和竣工面积的增幅均呈整体下降趋势。10年间，除

5、2008年和2011年外，其余年份的商品房销售面积增幅均大于竣工面积增幅。这一趋势从2006年以后更为明显。近5年来，商品房销售面积比竣工面积多出10.04亿平方米。从长期看，我国土地资源相对不足，新建商品房数量趋于减少。二手房交易市场缺乏规范，租赁市场仍不完善，难以将存量住房有效转化为实际供给。综上所述，房价上涨、房地产供需矛盾在现阶段和未来一段时间内都将十分突出。二、目前商品房市场发展不足对经济的负面影响（一）造成房价过快上涨进一步拉大居民收入差距进入新世纪以来，我国的房地产行业出现连续多年高速增长，尽管中央政府屡次调控，但价格总体呈不断攀升之势。当前我国不同阶层的收入差距很大，出现了典型

6、的二元结构房地产市场。一方面，高收入人群对房地产的强烈投资需求，拉动房地产价格不断上涨；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已经失去购房能力1。这是典型的“马太效应”：贫者愈贫，富者愈富，反映赢家通吃的经济学中收入分配不公的现象2。房价快速上涨进一步扩大了不同收入阶层在财富创造和财富积累上的差距。（二）“土地财政”的发展模式抑制消费水平从宏观层面看，土地财政下的粗放型经济增长模式所积累的结构性问题和矛盾仍在加剧，地方政府为完成中央gdp考核，加大固定资产投资力度，特别是依靠房地产这架马车，既拉动经济增长又带来财政税收。2011年，全社会固定资产投资30.19万亿，占gdp的64%，其中房地

7、产开发投资高达6.17万亿。投资过快对消费造成了挤出效应，使居民消费支出占gdp比重持续下降，从1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地财政引发的高房价则进一步抑制了居民消费，目前我国城乡居民正处在消费升级时期，房价过高会从两方面抑制消费：第一，高房贷使一部分购房者沦为房奴，过高的月供压缩了日常开支，造成没钱消费。第二，不断上涨的房价改变了消费者的心理预期，增加了预防性储蓄，造成不敢消费。（三）泡沫积累威胁宏观经济稳定房地产业的突出特点是产业链延伸较长，上下关联度强，长期以来，我国一直以房地产为支柱产业，拉动经济快速发展。但众所周知，房地产市场属于商品市场的一部分，遵循商品市场

8、一般规律，本身并不能避免市场失灵的出现，无法自行遏制泡沫的产生和破灭。在中国，由于土地垄断性，供需双方信息不对称，交易缺乏透明等多重因素影响，市场失灵的问题更加突出。市场失灵造成的房地产泡沫，直接威胁我国经济平稳健康发展，甚至产生经济危机。美国次贷危机、日本90年代地产泡沫均警示了泡沫破裂后对宏观经济的灾难性影响，必须加以警惕。三、保障房在经济发展中对商品房不足的弥补（一）保障性住房通过转移支付手段调节国民收入分配在我国，住房问题是重要的民生问题，住房保障是社会保障的重要组成部分。根据“十二五”规划纲要，到2015年，我国要建成保障性住房3 600万套，覆盖面达到20%左右。保障房在建设过程中

9、享有土地和税收上的优惠，地产开发利润也相对较低，建成后的运转还得到政府的部分补贴，这些优惠最终均以低住房成本的形式转移给享受保障房服务的低收入群体。因此，保障房是一个国家转移支付的有效平台，对促进收入分配公平至关重要。保障房覆盖面的大小，将直接决定该转移支付机制对调整收入分配的力度和效果，我国已经基本建立起廉租房、公租房、经济适用房的住房保障体系，对维护社会稳定，促进社会和谐具有战略性意义。（二）住房保障有利于提升低收入家庭的消费水平，扩大消费需求构建扩大内需长效机制。扩大内需的关键在于提高居民消费率。目前，中国国内消费需求不足制约经济发展方式转变的根本原因之一在于：包括住房保障在内的社会保障

10、体系发展滞后。住房是人类生存、生活的基本需求。根据国际经验，一般25%30%的家庭收入用于住房方面的开支，广大中低收入家庭为购置昂贵的住房而缩减消费、增加储蓄，造成了收入的“边际消费倾向”偏低。通过加大住房保障力度解决中低收入家庭的住房问题，可以有效增强广大居民的消费信心，逐步减少其“预防性储蓄”，使蕴含在广大居民中的消费需求得以真正释放，进而改善消费在经济结构中的比率。（三）住房保障有助于调整住房投资结构，提高经济发展的稳定性以政府的保障性住房建设投资部分替代房地产企业的商品房开发投资，使住房结构产生转化，由于保障房的居住需求要明显高于商品房，其带动家电、装修等下游产业的能力将更强，直接优化

11、了投资结构。保障房的建设将有助于改变地方政府过于倚重商品房开发拉动gdp的增长模式，减轻了国民经济发展对房地产市场的依赖程度，有利于经济的平稳发展。当前，受欧债危机、美国经济疲软和我国经济结构调整等多重因素影响，经济下行趋势确立。3 600万套保障房加上配套道路、管网、商贸等城市基础设施的建设，总投资将超过10万亿元，这将强有力的拉动内需，在外需不稳的情况下，为经济结构战略调整提供一个稳定的国内经济环境。四、促进商品房和保障房协调发展的建议（一）理顺商品房和保障房在调控下的关系保障房建设可以避免因商品房市场剧烈波动而影响整体宏观经济稳定，为商品房发展提供更加稳定的预期，将有利于商品房市场的平稳

12、发展。当前的房地产调控下，房价下行趋势确立，地价下跌，此时将土地用于保障房建设，实际上降低了使用土地的机会成本。商品房市场健康发展的核心在于控制好发展速度和泡沫大小。要考虑中国不同区域和省份的发展阶段差异性，既要发挥房地产在现阶段对经济的带动作用，满足居民自主和改善的合理需求，也要对地产泡沫加以检测和防范，避免房价剧烈波动威胁宏观经济稳定。（二）加快房产税试点规模的扩大随着保障房的大量建设，十二五期间，房产税大规模开征的条件逐步具备。房产税的推广具有重要意义。首先，房产税针对住房持有环节征税，它的引入会加大购房者的住房持有成本，特别是当房产税负超过房屋租金时，将会打破投机者的侥幸心理，改变市场

13、预期。其次，房产税对房价和宏观经济具有双重自动稳定器作用。税率应采用浮动制，对房地产市场起到动态调节作用，改善房地产市场的供需结构，抑制投机，调节过高收入，保护合理购房需求。最后，房产税可以为地方政府提供稳定的税源，有助于改变“土地财政”的发展模式。因此，应该尽快加快房产税试点规模的扩大。（三）加强房地产制度建设和市场监管我国需要立足国情制定兼顾社会各阶层的住房制度，对不同收入的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房，中低收入家庭通过不同方式的补贴，购买保障房，最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房。最终实现“居者有其房”的目标。对于商品房市场，要完善市场机制，规范市场环境，加强信息透明，破除垄断，减少交易成本，监控房屋质量；加快闲