南宁华星时代广场剩余物业市场调研及定位报告

1、南宁·华星时代广场剩余物业市场调研及定位报告深圳市圆满咨询顾问有限公司二OO八年一月五日目录第一部分：南宁市场调研·······································

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3、3;4第一章：南宁社会经济发展概况···············································&

4、#183;····································5一、南宁城市综述···········

5、3;·················································

6、3;··························5二、南宁社会经济发展概况·····················

7、83;·················································

8、83;········7三、城市规划（2006年2020年）······································&#

9、183;·································18第二章：南宁商业市场调研··············

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11、························24一、商圈格局及调研分析························

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13、;········24二、典型商业调研分析········································

14、;············································43三、商业市场调研总结····

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16、;······························43第三章：调研总结及启示·················

17、3;·················································

18、3;······················45一、调研总结··························&#

19、183;·················································&#

20、183;···············45二、调研启示·································

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22、·········47第二部分：华星时代广场剩余物业市场定位·····································

23、83;····································48第一章：项目解析············

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25、;··································49一、项目概况··············

26、83;·················································

27、83;···························50二、周边情况分析·····················

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29、;·················50三、项目SWOT分析·······························

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31、;······51第二章：项目市场定位··········································

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33、;55一、定位原则················································

34、83;···········································55二、定位思路·····&

35、#183;·················································&

36、#183;····································56三、定位主题方向···········

37、83;·················································

38、83;··························56四、业态定位······················&

39、#183;·················································&

40、#183;···················57五、档次定位·····························

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42、;·············58六、项目形象定位···································&

43、#183;·················································&

44、#183;··58七、客户定位··············································

45、;··············································59八、赢利模式定位··&

46、#183;·················································&

47、#183;···································59九、经营管理模式定位············&

48、#183;·················································&

49、#183;·····················62十、对王府井百货的一点建议·························

50、3;·················································

51、3;··62第一部分：南宁市场调研市场调研的目的：市场调研主要是为项目提供经营功能定位的依据及理由，对项目进行全面正确的定位，避免定位的决策失误。了解项目处在怎样的市场环境之中（城市经济、商业环境）？解决项目定性、定位问题，知道项目适合做什么（从市场找答案、以市场为支撑）？强化项目定位的科学性、准确性、减少盲目性。第一章：南宁社会经济发展概况一、南宁城市综述：（一）南宁概况：南宁，广西壮族自治区首府，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是我国西南出海大通道枢纽城市和区域性核心城市，是中国走向东盟的前沿城市，也是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。城市建设日新月异，园

52、林绿化环境优美，自然条件得天独厚，绿化覆盖率居全国前列，以“中国绿城”成为城市的代名词。南宁处于中国与东南亚各国接壤的前沿地带，又是东南亚经济圈、粤港澳经济圈、中国华南和西南经济圈的几何中心；细看中国交通运输网络，这座城市还是中国西南地区出海通道的枢纽城市。（二）城市性质与职能：1、城市性质：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市。2、城市主要职能：区域性国际城市：中国东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业化基地。西南地区交通

53、枢纽：承担西南大通道的交通枢纽职能。广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。北部湾（广西）经济区的核心城市：承担区域现代服务中心与科技创新基地的职能。（三）城市规模：1、人口规模：人口总量保持平稳增长。据公安部门统计，2006年末，全市户籍人口达671.89万人，比上年增加12.35万人，增长1.87%，其中市区人口254.86万人，增加5.19万人，增长2.08%。全市人口出生率为11.54，比上年上升1.05个千分点；人口死亡率3.41，比上年下降0.24个千分点；人口自然增长率8.13，比上年增加1.29个千分点。南宁市流动人口（外来人口）登记在册68万人，实际远大于这个

54、数字，估计已达到80100万人左右，其中主要集在中心城区。2、市域规模：南宁辖6区6县，分别为兴宁区、青秀区（项目所在区）、江南区、西乡塘区、良庆区、邕宁区、武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县，市域面积22293平方公里，市区面积6479平方公里。（四）区位、交通优势：1、区位优势：南宁地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。2、交通优势：南宁

55、是中国西南地区出海通道的枢纽城市，具备四通八达的水陆空交通系统。距钦州港、防城港、北海港仅104公里、173公里和204公里；是西南地区重要的铁路枢纽，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇；邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。南宁市内交通十分便利，公共汽车、专线车、出租车等组成多种类、多层次的营连格局，施行十分便捷。（五）小结：通过对南宁城市性质、职能、规模、区位优势、城市交通优势等多方面的综合阐述，我们了解到了南宁城市的发展程度以及发展方向，并做以下几点总结：1、南宁区位优势明显，处于华南、西南、珠三角和东南亚多个经济圈的结

56、合部，具有带领区域性经济发展的责任和使命；2、南宁近年来人口及城市规模进一步增加扩大，城市化进程进一步加速；3、省会城市各项职能越发显现及增强，城市辐射力增强；4、南宁交通优势明显，是中国大西南的交通枢纽城市；5、南宁具有经济快速发的潜质，城市经济的发展后劲十足。二、南宁社会经济发展概况（一）宏观经济总体运行状况及发展分析1、国民生产总值状况：经济总量和增长速度迈上新台阶。2006年全市生产总值达到861.94亿元，比上年增长15.1%，全市人均生产总值12947元。其中，第一产业增加值134.68亿元，增长8.9%；第二产业增加值293.53亿元，增长20.9%；第三产业增加值433.73亿

57、元，增长13.6%。产业结构继续调整优化，第二产业比重明显上升。三次产业的比重由上年的16.55：31.96：51.49发展为15.63：34.05：50.32。第二产业比重上升2.09个百分点，第一、第三产业比重分别下降0.92和1.17个百分点，三次产业对经济增长的贡献率分别为9.7%、44.2%和46.1%，第三产业仍然是经济增长的主动力，第二产业对经济增长的推动作用显著增强。2007年上半年南宁经济发展形势喜人，从GDP总量上看，我市完成GDP471.77亿元，在全国省会城市中，位居20位，与去年同期持平。从增长速度来看，上半年，我市GDP同比增长16.7%，创下了自1996年以来的同

58、期新高，在省会城市的排位由去年同期的11位上升至5位，前进了6位。2007年1-9月，规模以上工业增加值完成150.19亿元，比去年同期增长，25%。2、国内商贸：2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，比上年增加57.51亿元，增长15.21%，创“十五”以来的最高纪录。城市市场实现零售额357.03亿元，增长15.3%，城市消费品零售额占全市社会消费品零售总额的81.98%。农村消费明显升温，农村市场零售额78.48亿元，增长14.82%，农村消费品零售额占全市社会消费品零售总额的18.02%。批发零售贸易业、住宿餐饮业零售额保持较快增长。全年批发零售贸易业实现零售额38

59、6.7亿元，增长14.88%；住宿餐饮业实现零售额48.1亿元，增长18.06%。消费市场热点迭现。吃、穿类商品零售快速增长。限额以上批零企业的食品饮料烟酒类实现零售额13.89亿元，增长38.23%；服装鞋帽针纺织品类商品零售额13.97亿元，增长21.53%。2007年1-9月，全市完成社会消费品零售总额375.57亿元，比去年同期增长17.72%。3、对外商贸：外贸发展加快，进出口总值迅速增长。2006年，全市实现进出口总值9.29亿美元，比上年增长29.18%。其中出口总值7.17亿美元，增长24.26%；进口总值2.12亿美元，增长49.18%。贸易顺差5.05亿美元，比上年增长16

60、.09%。2007年1-9月，全市实现进出口总值8.78亿美元，比去年同期增长36.70%。4、招商引资与开发区经济：外资引进保持增长。全市新批外商投资企业83家，新签利用外资合同项目87项，合同外资额4.71亿美元，增长48.49%。全年实际利用外资1.85亿美元，增长8.31。境内招商引资势头良好。以中国东盟博览会为平台，2006年南宁市与外地签订的投资合同资金达417.04亿元，比上年增加73.32亿元，增长21.33%。实际到位内资197.31亿元，增加37.88亿元，增长23.76%。外地在南宁投资亿元以上项目有126个，主要投向制造业、房地产开发和批发零售等行业。开发区经济发展增势

61、迅猛。高新技术开发区、经济技术开发区、华侨投资区以招商引资为重点，年末三个开发区累计入区企业3785家，比上年末增加618家；全年实现技工贸总收入392.98亿元，比上年增长31.08；财政收入8.68亿元，比上年增长42.52%，实现规模以上工业总产值117.89亿元，增长53.57%。南宁高新技术开发区累计入区企业3310家，其中当年新进企业526家；实现财政收入5.95亿元，比上年增长44.53%；规模以上工业总产值71.53亿元，增长41.66%；完成全社会固定资产投资26.91亿元，增长45.91%。南宁经济技术开发区累计入区企业339家，其中当年新进企业57家；实现财政收入1.81

62、亿元，比上年增长47.04%；规模以上工业总产值35.08亿元，增长65.20%；完成全社会固定资产投资19.61亿元，增长44.63%。南宁华侨投资区（南宁东盟经济园区）累计入区企业136家，其中当年新进企业52家；实现财政收入0.71亿元，比上年增长18.42%；规模以上工业总产值11.28亿元，增长1.24倍；完成全社会固定资产投资12.54亿元，增长56.26%。5、固定资产投资：2006年，全市固定资产投资规模继续扩大。全年完成全社会固定资产投资447.22亿元，比上年增长23.24%，其中，完成城镇固定资产投资407.75亿元，增长20.94%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资1

63、80.33亿元，增长11.7%；更新改造投资80.77亿元，增长35.68%；房地产开发投资139.07亿元，增长32.31%，房地产开发投资的较快增长支撑了全社会固定资产投资持续较快的增长。2007年1-9月，全社会固定资产投资355.33亿元，比去年同期增长25.02%。投资结构不断优化。在全社会固定资产投资中，第一产业投资7.42亿元，增长2.67%；第二产业投资85.0亿元，增长18.01%，其中工业投资强劲，完成82.25亿元，增长32.02%；第三产业投资354.8亿元，增长25.09%。三次产业的投资比例为1.66:19.01:79.33，投资主要集中在交通运输、房地产、环境和公

64、共设施管理、教育等基础设施行业。6、旅游业发展状况：旅游业保持增长态势，旅游服务水平不断提升。2006年共接待国内旅游者1840.68万人次，比上年增长13.45%；国内旅游收入97.55亿元，增长17.16%。接待境外旅游者10.65万人次，增长27.77%。其中，外国人8.39万人次，增长28.43%；港、澳、台同胞2.25万人次，增长25.43%。国际旅游收入0.31亿美元，增长26.35%。7、财政收入状况：2006年，全年完成财政收入120.36亿元，比上年增长20.1%，增收20.14亿元。其中地方财政一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。地方财政一般预算收入中，各项税收4

65、4.16亿元，增长20.03。全市地方财政支出92.02亿元，增长25.11%。其中基本建设支出9.81亿元，增长25.85。2007年1-9月，全市财政收入实现113.11亿元，比去年同期增长29.15%。8、市民平均工资及可支配性收入状况：城乡居民收入保持增长。据抽样调查，2006年，全市城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%。城镇居民人均消费性支出7303元，增长6.09%。农民人均纯收入3033元，比上年增加353元，增长13.2 %。农村居民人均消费性支出2293元，增长2.96%。全市在岗职工年平均工资20411元，比上年增长17

66、.89%。9、房地产市场发展状况：房地产开发投资保持较快增长。2006年房地产开发投资增速比上年回落，但仍保持较快增长。全年完成房地产开发投资139.07亿元，增长32.31%。商品房供需基本平衡。全年商品房施工面积1751.86万平方米，增长17.79%，其中住宅施工面积1322.08万平方米，增长19.55%，商品房屋竣工面积363.24万平方米，下降12.21%，其中住宅竣工面积297.01万平方米，下降8.16%，其中住宅销售面积419.79万平方米，增长0.13%；商品房销售额131亿元，增长10.44%，其中住宅销售额111.5亿元，增长11.3%。商品房平均销售价格2873元/平

67、方米，其中住宅平均销售价格2656元/平方米。（二）南宁市近年来宏观经济对比分析：中国作为快速发展中的国家，其区域性经济的发展具有明显的阶段性和连续性特征，南宁作为开放的前沿城市经济发展阶段性特征更具明显性；因此，为了更好的了解经济发展的现状以及预测其未来的发展趋势，我们有必要对经济发展做阶段性比较分析。我们选择20022006年期间南宁国内生产总值、财政收入、社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、城乡居民消费性支出四个方面来比较分析，如下：1、各项经济指标对比图表：（接下）近年来，南宁国内生产总值呈现稳步增长的趋势，从2003年开始进入快速增长的阶段，到2006年国内生产总值突破850亿元

68、大关，创历史新高；2007年仅上半南宁国民生产总值达471.77亿元，在全国省会城市中，位居20位，与去年同期持平。从增长速度来看，同比增长16.7%，在省会城市的排位由去年同期的11位上升至5位，前进了6位；总体来看，南宁宏观经济运行状况良好，增长飞速。近年来全市财政收入呈现稳步上升趋势，其增长变化趋势与国内生产总值增长趋势保持一致，06年达120亿元之巨。2007年1-9月，全市财政收入实现113.11亿元，比去年同期增长29.15%，增长速度惊人；财政收入的增长在很大程度上加强了政府对宏观经济的调控能力和对城市建设的投入力度。社会消费品零售总额代表着城市国内商业发展的情况和运行状况，通过

69、以上图表可以看出，南宁社会消费品零售总额从05年开始大幅拉升，06年更上一层楼达435亿元，市区达357亿元占比较大；仅2007年1-9月，全市完成社会消费品零售总额就已达375.57亿元，比去年同期增长17.72%，这说明南宁国内商业运行状况良好，商业发展开始进入提速阶段。城乡居民可支配收入（纯收入）是反映经济社会发展的最重要的指标之一，经济、社会的发展最终都要落实到居民的收入，只有居民收入切实的提高，我们才可以说是实现了真正意义上的经济发展、社会发展。从上图的对比中可以看出来，城乡居民人均可支配收入自03年高点过后经04年低落，05年开始赶超，06年突破万元大关，整体呈现上升的趋势，其中城

70、乡居民可支配收入增长较快，农村居民可支配收入一直保持缓慢增长。居民消费性支出在很大程度上是由收入决定的，同时还受到人们的消费习惯、消费观念等因素的影响。从以上图表对比来看，其与居民可支配收入增长同步，整体呈上升趋势，随着城市商业的发展成熟及新型大型外地商业的加入、居民收入的增长、居民生活水平逐步提高，居民人均消费性支出将会保持较好的增长势头。（三）南宁城市经济发展规划：（1）区域国际化策略：南宁在向区域性国际化城市迈进时，无论是城市基础设施建设，还是城市交通、通讯、能源等方面建设，都应本着高起点起步的原则，按照国际惯例或标准谋划整体布局，从经济、贸易、信息、生态等综合配套出发，完善城市功能，加

71、快向国际国内的政治、经济、文化、旅游中心跨越。（2）区域一体化策略：发挥南宁在周边地区尤其是与北海、钦州、防城港等的比较优势，找准特色产业的定位，取得比较利益，通过区域间禀赋不同的生产要素的流动、组合，确定南宁在区域经济格局中的分工和地位，发挥组合效应，形成更大的综合优势。（3）市场导向型策略：南宁目前正在经济转轨过程中，产业发展与产业结构不能完全依靠政府计划，也要靠"看不见的手"使产业结构自然形成。政府可以主要使用经济手段（公共财力除外）引导扶持那些经济效益好、市场前景好、产业关联度强的行业发展。（4）跨越式发展策略：一是技术跨越式发展，建立技术创新发展机制，技术推广创新

72、体系；二是产品跨越式发展，从可持发展战略出发，抓紧机遇做好产业调整，大力发展资源型工业，改造提升传统工业，加快发展高新技术产业，推进特色优势产业迅速扩张，形成产业集群，提高产品市场竞争力和规模效益。（5）产业结构调整与发展战略：未来南宁市产业发展必须首先以市场为导向，发展具有竞争优势的产业，要以产业结构转型和优化为目标，调整和优化农业结构，加快推进农业产业化进程；进一步加快工业结构调整的步伐，要集中精力发展具有比较优势的高新技术产业，以信息化带动工业化，用高科技和先进的产业技术改造传统产业和特色优势产业，形成产业集群，提升国内、国际竞争力和市场占有率；同时，要积极促进第三产业向高新水平的新型服

73、务业发展。产业发展要由以服务业带动为主向工业、服务业和农业共同带动转变，形成符合南宁产业发展实际、各产业协调发展、比例合理的产业格局。（四）小结：宏观经济发展前景与趋势预测1、宏观经济发展现状综合分析：通过对南宁宏观经济的分析，可以得出以下几点结论：宏观经济整体运行状况良好，经济稳定、快速发展，作为广西全区经济发展的核心城市、大西南经济发展的区域核心城市、东盟贸易区域国际型城市的地位越发显现。国发生产总值增长速度较快，产业结构调整优化成效显著，第二、三产业比重增大，以成为拉升了整体经济的增长的动力来源，尤其第三产业对经济发展的贡献最为凸出；第二产业增长最快，发展趋头良好，能够快速促成南宁向工业

74、城市转型的发展目的。商服业发展势头较为猛进，体现了南宁作为省会城市不仅是政治、文化的中心，更是自治区经济发展的中心、区域商贸平台；城市辐射力和向力增强。商贸零售业快速发展，社会消费品总额节节高涨，体现了城市经济在国民经济中的地位和作用增强，促进了城市商业的成熟及快速发展，商业区逐渐现显出繁荣的景象。进出口贸易额增幅较快，其中出口额占比较大，体现了南宁外向型经济的作用在经济发展的中的作用将会进一步提高，最终实现南宁成为外向型经济城市，区域性国际化都市的目的。招商引资能力加强，境内招商引资成绩显著，外资利用率增大，资金主要投向制造工业、房地产和零售商业，其中制造工业投资占比逐渐增大，房地产、零售商

75、业仍是重点投资趋向。经济开发区建设更上一个台阶，三大工业园区建设及招商情况良好，已初具规模，投资额、产值、财政税收翻倍增长，其中高新技术开发区发展较为成熟，同时入园企业最多；东盟经济园投资、入园企业、产值增长增速。全社会固定资产投资向工业倾斜，表明南宁城市经济将会逐步向工业化经济转型，工业在城市经济发展中的角色作用逐步增强，这样迎合城市职能定位，利于城市支柱产业的培养，为城市经济的后续快速发展奠定基础。投资结构不断优化。第二产业投资增长最快，其次为第三产业，投资主要集中在交通运输、房地产、环境和公共设施管理、教育等基础设施行业；表明南宁打优化城市硬件环境放在了重要的位置，为城市经济的可持续性发

76、展奠定基础。旅游业发展保持平稳增长，绿城的美誉为其境外旅游增长提供了有利条件，境外旅游增幅较快。各项财政收入增长较快，体现了南宁经济发展增长快速，提高了政府对于宏观经济的调控能力和政府对城市建设的投入能力，其中财政收入用于城市建设支出占比明显提升。居民人均收入稳步增长，但是城乡居民收入差距呈现扩大的趋势；居民消费能力、消费水平、生活水平得到进一步的提高,同时居民的消费观念有所改变,消费支出结构进一步优化。房地产业发展保持良性平稳增长，未出现供大与求的现象，各项指标增长效较均匀；同时房地产业的快速良性发展，有力促进了南宁中心城区规模的进一步扩大，推动了南宁的城市化进程；同时房地产的快速发展对整体

77、城市经济起到了强有力的支撑作用。2、宏观经济发展趋势及预测：根据南宁目前经济的发展状况、城市经济发展规划，对于宏观经济的发展趋势我们做出如下预测：区域位置优势对城市经济发展的作用将进一步明显，将逐步实现成为东盟自由贸易区国际性核心城市、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市、北部湾（广西）经济区的核心城市。进一步强化中心城市的辐射力和影响力，使其快速成为广西、大西南、东南亚的核心城市，加快区域经济的整体发展。随着国家大西南经济发展政策的影响及南宁城市区位优势和城市功能的显现和提升，国民经济将会保持稳步快速发展。产业结构进一步优化，强化第二产业（主要是制造工业）在经济中的主导地位，加快第三产业的发展。

78、城市化进程加快，固定资产投资继续保持快速增长，政府将会加大交通等基础设施建设，为经济发展创造良好的硬件环境；政府将会进一步优化招商引资硬、软环境，招商引资能力将会增强，特别是制造工业投资将会是境内外企业投资的热点，境内投资将成为投资来源的重要渠道。随着制造工业投资的增长及南宁工业化进程的稳步发展推进，第二产业的相关行业将成为城市的支柱性产业；同时工业的发展将会促进相关产业链的发展键全，如物流业的发展。在大经济环境的促进作用下，商服业将会面临优化整合及进一步增长提高，面临多元化、精细化发展变革，从而满足城市整体发展的需求。固定资产投资在房地产行业的投资将会下降，用于城市交通、道路、共公设施、文化

79、教育、生态环境优化的比例将会加大；同时固定资产投资将会进一点向制造工业倾斜，投资额度快速增长，占比逐步增大。居民生活水平将得到进一步提高，收支结构优化，贫富差距逐渐缩小，实现社会的和谐发展。在经济大环境及城市化进程的促进下，给房地产业的发展提供了有利的条件，房地产业的发展将会稳步合理化发展，房地产开开发节奏、开发量、物业供给类型将会向迎合城市经济发展需求而稳步合理化增长。三、城市规划（2006年2020年）： （一）城市规模：人口规模：市域总人口2010年控制在690710万人，2020年控制在780800万人。中心城人口2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。用地规模：201

80、0年，中心城建设用地控制在216k，人均建设用地103.0。2020年，中心城建设用地控制在298k，人均建设用地102.8。（二）中心城空间结构：1、城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。2、总体布局形态：“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的布局形态。1）“一轴”：沿江城市发展轴。2）“两带”：西部北部生态保护带和南部生态保护带。中心城内的18条内河（邕江一级支流）形成生态廊道，沟通“一轴”与“两带”之间的联系。3）“多中心”：以城市中心为极核、片区中心为主体、组团中心为骨干、社区中心为基础的多层次、网络型的城市公共中心体系。规划3个功能各有侧重的

81、城市中心（旧城、凤岭和五象），3个片区中心（江南、相思湖和龙岗），15个组团中心。（三）中心城组团结构：1、中心片区：自治区级商业中心和行政办公中心、区域商务中心、高新技术产业基地，综合型居住社区。居住人口96万人，建设用地规模94km2。包括：旧城组团（项目所在组团），南湖组团，明秀组团，东沟岭组团，安吉组团和北湖组团。2、江南片区：市级文化中心，制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、花园式居住新城。居住人口69万人，建设用地规模69km2。包括：亭洪组团，富宁组团，沙井组团和那洪组团。3、青秀片区：中国东盟商务中心、大型商贸会展中心、花园式居住新城。居住人口30万人，建设用地规模32km2。

82、包括：凤岭组团和青山组团。4、西乡塘片区：科研教育中心、文教基地、高新技术产业基地、花园式居住新城。居住人口30万人，建设用地规模30km2。包括：相思湖组团和石埠组团。5、邕宁片区：区级商业中心、花园式居住新城、特色休闲旅游度假区。居住人口25万人，建设用地规模26km2。包括：蒲庙组团，龙岗组团，仙葫组团。6、良庆片区：自治区级文化中心、体育中心，区域交通枢纽与物流中心，花园式居住新城。居住人口40万人，建设用地规模47km2。包括：蟠龙组团，玉洞组团，平乐组团和大沙田组团。近期建设重点：（1）重点开发地区：蟠龙组团，凤岭组团，龙岗组团，相思湖组团，石埠组团，沙井组团，那洪组团，安吉组团。

83、（2）重点改善地区：旧城组团，南湖组团，明秀组团，东沟岭组团，仙葫组团，亭洪组团，富宁组团，大沙田组团，蒲庙组团。（3）重点生态治理和培育地区：青秀山风景名胜区、五象岭森林公园、良凤江森林公园、南湖公园，邕江两岸滨水区域、朝阳溪、竹排冲、心圩江、可利江等内河水系沿岸以及金沙湖水库、天雹水库、罗文水库、大王滩水库、龙潭水库等水库周边和邕江上游重点水源保护区域。（4）重点土地储备地区：一是近期重点开发地区；二是近期重点改善地区；三是需要政府对用地进行控制并对未出让用地进行储备和控制的地区。（四）中心城旧城更新与文物保护规划1、旧城范围：中华路、北大南路、江滨路、临江路、桃源路、新民路和公园路围合的

84、范围内。（注：从范围界定来看项目属于旧城边缘地带）2、历史街区范围：朝阳路以西、民族大道西段以北、当阳街以东、新华街以南围合区域和解放路沿街区域，其中兴宁路、民生路为重点保护区。3、旧城功能定位与调整：（1）保持原有中心活力，完善和提升商务、娱乐功能，保持旧城的生活居住功能，逐步将不符合旧城要求的功能调整到其他地区。（2）保持旧城的历史传统风貌特色，保护原有城市肌理和环境特征，严格控制在旧城区内大拆大建。（3）严格控制旧城范围内继续兴建大型商业设施，以降低中心区压力，打破单中心发展局势，形成多中心的城市结构。（五）中心城交通规划：1、对外交通规划：目标：构建面向东盟区域合作、泛珠三角和北部湾经

85、济合作区构建区域枢纽型对外交通体系。铁路场站发展规划：改造南宁站，扩建北广场，增加客运能力。改造沙井铁路编组站，预留江西村为南宁铁路枢纽主要编组站。将铁路货运主要作业区分离至沙井、玉洞等站。港口规划：（1）逐渐停用上尧港区、陈村港区，规划在牛湾设置新港区，规划邕宁至伶俐公路作为疏港主要通道。公路客运站总体布局：“四主八辅”。四主为：江南、琅东、安吉、西乡塘。八辅为：邕宁、北大、玉洞、金桥、龙岗、五合、沙井、火车站前旅游客运站。2、中心城内部交通规划：道路网结构规划：快速路主干路次干路支路四级，快速路、主干路、次干路的路网密度比例为1：3：4。道路网络形态规划：（1）高速环路以内的城市道路网络形

86、态为环状和方格网混合形态，而邕宁片区的路网形态为组团状方格网形态。（2）环路系统：内环：由中华路公园路新民路桃源桥北大桥北大路中华路组成，长度为9.5km；中环：由福建路凌铁大桥教育路园湖路园湖北路延长线明秀东路明秀西路中兴大桥五一中路五一东路福建路组成，长度为22.8km；快速环：由清川大道秀厢大道厢竹大道竹溪大道葫芦鼎大桥白沙大道南站大道沙井大道清川大桥组成，长度为39.8km。外环：罗文大道可利大道南梧路蓉茉大道玉洞大道银海大道经开大道，长度为75.67 km。（七）城市规划总结分析：通过对南宁城市规划的阐述，我们对南宁的城市发展看好，对未来的发展预测进行以下总结：1、城区规模扩大，整体

87、中心城向“绿城”和宜居型城市方向规划发展。2、城市整体向东，重点向南的发思路，将会有力的促进江南城市片区的形成，推动江南城市化进程，打破了城市一直以来以江北一个片区为发展重点的历史。3、城市功能布局向合理化推进，通过将居住、商务、核心商业等几大城市功能组合体分离、分散来促成多片同步发展。4、重点城市扩展新区建造和老城改善，内外合力，组合出拳，促进新城城区同步发展和城市形象的全面提升。5、多核均衡发展、内向交通规划完善，能够很好的促进城市按组团发展合拢。6、大外向型交通规划的思路，能够进一步提升和完善南宁交通枢纽城市的作用。（八）城市规划对项目片区发展的影响：1、通过以上南宁城市规划成果综述显示

88、，项目所在片区主要以居住功能为主，商业功能主要沿交通路网两侧分布，商业功能配比面积相对较少；商业分散、规划限止等方面影响着片区商业的发展升级。2、从城市空间组团规划来看，项目所在区域规划为中心城区的旧城组团，但又不属于旧城范围，处于旧城边缘，不属于旧城保护范围，属于近期重点旧城改善范围，同时也是旧城住宅功能调向片区，是旧城核心区的功能互补区域；从这一点来看片区近期及未来居住人口将会得到快速增加，对片区社区商业能够起到较大的推动作用。3、从城市交通规划来看，项目片区属于内环边缘，中环以内，处于核心商业边缘区域；不利于项目片区整体综合商业的发展，但利于形成核心商圈互补型商业，与核心商圈有效错位互补

89、，共同发展升级旧城商业。4、从目前区位及城市规划发展两方面结合分析来看，项目所在片区具有形成和发展泛社区性商业的条件，以服务区域居住人群生活消费为主线，以发展与老城核心商圈相错位的特色性互补商业为重点的泛社区概念商圈。第二章：南宁商业市场调研一、商圈格局及调研分析（一）商圈格局及分布图：（根据南宁市商业格局现状及发展趋势，将南宁商圈格局做以下规划）（二）商圈格局综述：如图所示（南宁商圈格局及分布图），目前南宁中心城区商业主要由三主、三次六个商圈构成，其分别为：1、老城核心商圈朝阳商圈：政府竭力打造的广西第一商圈，商圈位于南宁老城区，是南宁目前一级商核，在商业形态上主要以传统商业+现代商业，并逐

90、步向现代商业过度转型的商圈，业态综合丰富，但业态配比及配套商业发展不足，商品档次以中低端为主，人流较旺，商业气氛较浓。2、新城新型核心商圈琅东商圈：新兴商圈，是未来琅东、琅西城市CBD、CLD、会展贸易等功能型新城区的商业核心，是南宁未来的二级商圈、商端零售商圈、新城核心商圈，就目前而言还不能算真正意义上的商圈，虽已有部分商端商业体及百货入驻经营，但片区整体居住人口、商务办公人流等较少，商业氛围较淡，业态单一，缺少软性商业配套。3、城南次商圈七星商圈：老城核心商圈互补型二级商圈，因老城商圈的扩展及繁荣而兴起，与老城核心商圈在业态进行有效错位及互补，其主要以中高端百货业态为主，商业街、商业体相互

91、串联，整体布局较分散，但各具明显特色。人流一般，商业气氛一般，需要后期发展更新和升级。4、城北社区商圈南棉商圈：服务于城北片区，主要以日常生活品供给、休闲娱乐、餐饮为主，以泛社区型综合商业为辅的社区型商圈，其发展形成及发展壮大主要取决于片区居住人口的增长，呈现自主单一形式发展，发展潜力一般。5、城东社区商圈东沟岭商圈：为中心城东延的新城片区商业中心，目前还属于社区型商圈，其主要以泛社区型休闲娱乐、餐饮业态为主，社区日常生活品供给为辅的业态组合形式，具有明显的向东南方向与新城中心商核（琅东商圈）接轨的发展趋势，具有很强的发展潜力与伸缩性。6、江南社区商圈江南商圈：服务于江南片区，主要以日常生活品

92、供给为主，休闲、餐饮为辅，其因于老城商业联系较为紧密，所以一直没能得到较快的发展，随着江南与老城及东部新城过江大桥的一座架起，最终因受限于老城商圈而形成泛社区型社区商业中心。江南核心商圈的形成最终不以此为发展扩展中心点，将会再向南，因片区的居住氛围的成熟而成熟，发展潜力一般。7、江南物流商圈10+1商业大道商圈：是南宁中心城区规划的南部物流产业基地所在片区，目前以形成近3公里长的茶叶专业交易市场一条街；正处于规划建设中的荣宝华商城，其占地185亩，集百货、生活物资批发、物流配送、仓储为一体；随着南宁经济的快速发展及城市发展所需，片区物流产业功能将会进一步加强，发展潜力巨大。 小结：按以上所述，

93、可以简单的对中心城区商圈进行归类，主要商圈：朝阳商圈、七星商圈、琅东商圈，次要商圈：南棉商圈、东沟岭商圈、江南商圈、江南物流商圈。（三）商圈调研分析1、重点商圈调研分析（即老城区朝阳、七星两大商圈和新城琅东商圈）图示如下：1）老城区重点商圈分析：朝阳商圈政府竭力打造的广西第一商圈，有强大的城府政策推动。（1）商圈范围：指沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型。包括从火车站起向南到万达商业广场止的地段，以朝阳路为轴心呈发散形状向两边辐射，东至新民路，西至华强路、解放路，南沿民族大道，北抵中华路的老城区范围，是邕城老街发展的延续和改造延伸。（2）商圈构成分析：如图所示，该商圈可以朝阳、人民路做分