中国经济--广州房价分析

1、assignment formcourse:china economicsinstructor: prof. cairongxinhomework:广州房价分析name:jamese yang （杨立军）student id no.: 10210294class:10pastudent declarationi declare that this assignment is my own work, which all sources of reference are acknowledged in full and it has not been submitted for any othe

2、r coursesignature:date:广州房价与收入水平对比性分析摘要本文基于理性决策的前提，居民会根据收入水平来决定购买住房。由广州居民的收入水平与供需关系来分析广州房价；以及现有银行信贷与房 地产调控政策对房价的影响。论证了高收入差距如何导致高房价；高投 资收益又进一步加大贫富差距；调控政策的影响，可能的房地产政策改 进方向。关键词：收入水平，收入差距，房价，房地产政策一、广州居民收入水平与住房调查2011年居民平均收支情况居民可支配 年收入（元）居民人均 年支出（元）平均家庭人口家庭每月nj 支配收入（元）家庭每月支出（元）34300280003.291477467从平均家庭每月

3、可支配收入（9147元）来看 以30%的收入用于住房支出（2744元）, 绝大部分家庭无法承担购房贷款的月还款金额。按人均居住面积25平米计算，平均家庭居住面积是80平米。按最新的广州一手房 成交均价2万每平米来评估，贷款30年，根据新浪网的房贷计算器，每月的还贷金贷款类别:额是7489元。以下是详细计算结果。开始计算垂新计算计算结果:房款总额：1600000贷款总额:1120000还款总额:2696052.68 元支付利息款:1576052.68 元首期付款:180000 元贷款月数:360（月）月均还款:7489. 04 （元）元单价t20000元/平米计算方式：面积七80平方米按揭成数：

4、7成:i匚丿仪据贷就总额计篦按揭年数：1 30年（360期:商卫贷就:（q很据面积、眾价计篦11年07月071利率墓准利 率:大多数家庭无法承担购房的还贷金额，那么只有选择租房或仍居住现有的住房。从以下广州常住人口居住面积的统计数据来看。现有的住房面积满足常住人口的基 本需求。2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年人均住房面 积（平米）23.723.723.624.124.420.52005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年广州市常 住人口9,496,8009,754,60010,045,80010,182,00010,334,5

5、0012,700,800在满足住房需求方面，居民是具有买房与租房的双重选择。当买房的还贷金额与首 付款是可承受时，选择买房。反之，选择租房。租房是买房的替代方案。从2011广州平均家庭可用于住房的支出2744元来看，基本与住房平均租金相符。从此，我们可以看出，租房市场是相对充分竞争的市场，而房地产市场不是。 当存量住房已满足居住需求，房租远低于房贷，房屋的购买行为变为投资手段。政府的土地供应控制，信贷投放控制，已把房地产市场转变为垄断性质的市场。住房的成交价只与供应量有关，由居民竞价购买有限的供应。拥有高收入的人群优 先购买住房，这部分人群的收入水平决定了房价。以下是根据2011年11月广州个

6、人存款余额，广州天河区家庭收入分布抽样调查数 据进行的居民可承受房价的估算。项目最低收入门低收入户t等低下 门中等收入八中等偏上 门高收入户最高收入 户百分比10.0%10.1%20.2%20.1%20.0%9.9%9.7%半均家庭 每月可支 配枚入259039705377727997631312321837可用于购房支出777119116132184292939376551平均家庭 存款70,799108,516146,981198,956266,870358,704596,898购买住房面积m280808080808080购房首付 款39,36059,28079,520107,840144

7、,699195,392323,520可购买住 房每平米 价格2,4603,7154,9706,7409,04412,21220,220广州住房建筑总面积2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年全市住房建筑总面 硬（存量）平米225,000,000231,500,000237,307,500245,704,300252,384,600259,794,600&000,0006,500,0005,807,500&396,8006,680,3007,410,000住馬增量第4%3%2%3%3%3%只能满足占总人口 9. 7%的j从以上每一年的小于4%的住

8、房增量上来看, 群的投资需求。最高收入人群可承受的房价，决定着房地产市场的价格。以上估算的“最高收入户” 的“20220元”可购买住房每平米价格，与2011 t州市区房屋成交的每平米2万元均价是相符的。二、房价的行成机制收入图中以收入水平从大到小排序。供需图中新增房屋供应将依次满足不同收入水平人群的购房需求。现在的供需平衡点落在最高收入人群区域。随着供应量的增加，供应曲线将 不断往右移动，价格不断走低。由虚线组成的曲线，是未来的供应曲线。供应曲线 与需求曲线的交点一平衡价格等于满足需求人群的可承受住房每平米价格。供应曲 线的高点与低点的差值是购房最大的投资收益。投资收益将随着人群间收入差距的

9、减少而减少。价格八收入需求f ;-人口比玳现阶段，房屋市场达成交易的高房价与高收入人群的收入水平直接相关。高房价从 另一个方面反映出，不同人群之间的巨大收入差距。从前表数据可知，最高收入人 群的收入是中等人群的3倍，最低收入人群的8倍。三、房地产调控政策对房价的影响分析如下图，限购政策限制了最高收入人群的需求，需求曲线前段左移；同时土地调控 政策也限制了供应；房价下滑但幅度较小由于供应下降。银行提高信贷利率，将低 了投资收益。供应线高低点差距收窄。遏制房价的调控政策，减少了新增住房供应，保护了银行房地产信贷安全，也保护 了最高收入人群的房产投资。房价只是很小幅度的下降。!1!.住房市场的需求弹

10、性住房市场的需求弹性主要来自两方面，1存量住房中，超过使用寿命房屋的置换。2.流动人口转化为常住人口所产生的弹性需求。假设按房屋使用寿命40年来算，存量房中房龄的分布是均匀的，每年淘汰旧房的百 分比是2. 5%o由于高房价，超寿命房屋的居民会减缓卖出现有住房，因为无法承受 新旧房屋之间的价差。他们会绝续居住超寿命的住房，等待房价的回落。这部分房 屋的购房需求会一年一年地沉淀下来，形成住房市场的需求弹性。具体的弹性水平，与存量住房中超寿命住房的比例是正相关的。从2005至2010年的常住人口变化，我们可以看出人口是一直增长的。增加的人口也相应地产生购房的需求，特别是其中达到高收入水平，具有购买能力的人口。2005 左2006 生2007 年2 008 年2009 总2010 年常住人口9,496,8009754,60010,045,80010,182,00010,334,50012,700,800舞住人口增速-3%3%1%1%23%五、房地产政策的改进方向在拥有以上较高弹性需求的情况下，建议大量增加新房建设，并不会产生政府担心的住房供应泡沫。反而会大量改善居民的住房质量，淘汰大量的超寿旧房。当然， 新房的大量供应，必将使房价大降，房价的泡沫会被挤压，高收入人群的投资收益降相应减少。少数高度信贷杠杆使用者