房地产企业项目开发过程中的成本控制

1、中小型房地产企业项冃开发过程中的成本控制问题第一章概述第二章房地产行业发展现状1、房地产政策情况2、房地产市场情况第三章房地产企业项目开发成本构成第四章 中小型房地产企业项目开发成本控制的特点与影响因素1、项目开发各阶段成本控制的内容（1、前期决策阶段2、前期设 计阶段3、招投标阶段4、建设施工阶段2、中小型开发商项目开发成本控制的特点（拿地的随意性，管理 部规范，流程不完善；风险控制缺乏；缺乏财务成本控制；开 发进度控制失效）3、中小型开发商项目开发成本控制的影响因素第五章 案例分析（论证第-:章观点）第六章 总结（提出解决措施）笫一章概述1、选题意义近来年，房地产行业备受关注，被人视为“高

2、利润”行业，然而 对于中小型开发商而言，由于开发管理经验不足、拿地成本高、工程 管理不善等等原因可能导致“负盈利”或烂尾。本论文旨在研究中小 型房地产企业在房地产项目开发过程中成本控制问题，通过实战案例 研究，最终提出解决办法。2、创新点该论文创新点主要体现在两个方面：一方面是作者从事房地产开发工 作有实战经验，通过对实战案例的研究提出需要研究的问题；第二方 面是虽然中国房地产行业处于发展中阶段，但是不乏学者研究房地产 项目开发成本控制问题，但是作者主要研究中小型企业房地产项目开 发过程中的成本控制问题，独辟蹊径，对中小型房地产企业的发展有 一定的指导意义。3、国内外研究现状房地产行业发展仅仅

3、三十来年的历史，国内有许多著作对房地产行业 有深入的研究与总结，相对西方发达国家而言，房地产行业发展更成 熟，也有不少文献对该行业有大量研究。作者阅读了大量与论文相关 国内、外文献，能掌握相关文献的要点与精髓所在。4、研究方法的可靠性2012年5月份开始，作者就着手相关文献的查找、归类、综合分析, 并对相关资料进行了收集与笔记记录。另外，本研究以案例研究为主, 作者亲身经历了该项冃，案例真实可靠，有代表性。理论与实践相结 合的研究方法可靠性极高，用到的研究方法如下：(1) 文献调查法。充分调研现有的文献资料，掌握当前的研究现状， 有待解决的问题，寻找本次研究的突破口，并规划论文研究框架；(2)

4、 逻辑分析法。在分析问题的过程中应用了逻辑分析法，更加透彻 地研究问题；(3) 案例分析法。通过列举实际案例，增强本次研究的实证性；(4) 访谈法。深入到房地产企业内部进行调研和访谈，了解实际存在 的问题，进一步深化对现状的研究。论文开始介绍了本次研究背景，介绍了中小型房地产企业发展现状开 始部分先提出问题，通过简述房地产行业的发展以及中小型房地产企 业发展现状从而提出中小型房地产企业在房地产项目开发的过程中 遇到的成木控制问题。然后，分析问题，分析中小型房地产企业在房 地产项目开发的过程以及各个过程中所产生的成本。接着，分析案例, 将案例作为代表更深入具体的分析研究的问题。笫二章房地产行业发

5、展现状1998年以后我国实行了住房分配货币化，停止了住房分配，我 国房地产业迅速发展，房地产开发也随着市场需求的不断扩大而繁荣 兴盛，开发企业在繁荣的市场背景下也获得了较高的利润。房地产开 发的各种问题和政策都成为了政府和大众关注的对象，持续上涨的房 价，关系到老白姓的切身利益，已经成为社会问题，是政府施行经济 调控的重要目标。在这种市场繁荣的背后，存在着令人担忧的问题和 矛盾。高额的投资回报吸引着各个行业各种渠道的资金投资到该领 域，投资过热引发的城市化进程加快、商品房价格上涨过快、商品房 结构性不合理等各种不良现象已经显现，如若任由这种情况发展下 去，必将给我国国民经济的健康发展和人民的正

6、常生活造成影响。政 府高度重视房地产市场出现的这些问题和矛盾，为了抑制房价的过快 上涨，保证房地产业健康持续发展，于2003年开始相继出台了一系 列政策，对房地产市场进行宏观干预和调控。并逐年加大对房地产业 的宏观调控。2003年6月和2004年9月，央行和银监会分别发出针 对房地产企业开发贷款的通知，对房地产企业的项目融资严加限制。 2004年10月和2005年3月，央行半年内两次发出针对购房按揭贷 款的通知，两次提高利息，对投机性和投资性购房需求加以遏制。2005 年3月底，国务院常务会议讨论并通过一份关于切实稳定住房价格的 通知，提出八条意见稳定房价，4月27同国务院总理温家宝主持召 开

7、国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八 条措施，俗称新国八条心副。5月11日中央七部门联合出台关于 做好稳定住房价格工作意见的通知，“保证中小套型住房供应”、“打 击炒地”、“期房禁止转让”，2005年5月31只建设部等三部门出台关于加强房地产税收管理的通知，2005年6月1日后，个人将购 买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2007年的连续6 次加息，购第二套房的首付比例和贷款利息提高等。2007年底国家 针对房地产业的宏观调控政策成效在2008年逐步显现出来，楼市的 拐点已经到来。以万科、中海、华润为首的大型房产公司集体降价。 深圳的楼市从去年的均价18000

8、多元/ m2降到9000元/ m2左右。北 京、上海、广州等一线城市房价也出现波动，全国房地产市场步入调 整，市场观望气氛浓厚，商品房成交量明显减少。商品房销售连续负 增长，销售压力加大。2008年上半年，全国商品房销售面积实现2. 59 亿平方米，同比下降7. 2%；其中，商品住宅销售面积实现2. 36 万平方米，同比下降6. 9%。商品房销售面积的下降幅度较一季度 有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制 度改革以来，房地产市场观望期最长的一次，更是商品房销售面积首 次持续出现下降。从销售额上看，上半年，全国商品房实现销售额1 0325亿元，同比下降3%,降幅比1-5

9、月增加0. 2个百分点。其中, 商品住宅实现销售额8941亿元，下降11%,降幅较5月增加07 个百分点。上半年，全国完成购置土地面积19亿平方米，同比增 长76%,增幅比上年同期回落2. 4个百分点。受调控政策和房地 产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地较为谨慎，企 业购置土地面积增速有所回落，部分城市土地供应出现冷场，甚至有 个别地块出现流拍。由美国次级贷引发的华尔街金融风暴席卷全球。 美国房地产市场泡沫的破裂是导致这场会融风暴的根本原因。美国房 地产市场是中国的前车之鉴，我们应该从中汲取经验教。在当前国内 外形式下做房地产开发项目，最重要的是应对项目存在的风险进行深 入的研究

10、，以降低项目开发的风险，实现项目的既定目标，降低风 险的主要应从未来市场销售情况、销售价格和项目开发各阶段的成本 控制等三个方面入手。主要阶段的成本控制研究不仅具有现实的经济 意义，也关系到企业在逆境中生存的基本策略。只有成本控制措施的 创新才能支持房地产开发项目在当前的市场背景下不断发展。在目前 商品房销售延续的负增长和销售价格下跌的态势下，价格的理性回归 才能走出金融危机下的困境，这就要求房地产企业在项冃开发运作过 程中降低成本，以扩展有限的利润空间求得生存。降价销售是维持资 金链的有效方法，但是降价不等于不赚钱。因此怎样在降价销售的情 况下维持合理的利润，保障开发项目有一定的经济效益，成

11、本控制是 关键。（先谈政策情况后谈现市场的数据表现）。据国家统计局数据，2012年1-10月份，全国房地产开发投资 57629亿元，同比名义增长15.4%；其中，住宅投资39704亿元，增 长10. 8%,增速提高0.3个百分点。全国房地产开发投资增速2012年1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积538149万平 方米，同比增长13.3%,；房地产开发企业土地购置面积27659万平 方米，同比下降18. 0%； 土地成交价款5762亿元，下降11. 8%,降幅 扩大0. 8个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积增速2012年1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1. 1

12、%o 2012年10月底，商品房待售面积33048万平方米，比9月底 增加378万平方米。全国商品房销售面积及销售额增速奁品房销書宜积万平方米）奁品房销售顼（亿元）1t0月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增 长11.6%；其中，国内贷款12106亿元，增长14. 7%；利用外资337亿 元，下降52. 8%；自筹资金31515亿元，增长11.7%；其他资金32440 亿元，增长12.0%o在其他资金中，定金及预收款20337亿元，增长 16. 1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19. 5%o综上所述,第三章 房地产企业项目开发成本构成一般来说，房地产开发成本主要包括土地成本

13、、工程建设成本、基础设施配套费、营业税及附加、管理费用、营销费用和财 务成本等。所占比例(%)18% 土地费用建安费口配套费口营业税及附加据统计，土地成本占24%,工程建设成本占48%,基础设施配套建 设费占8%,其他费用占开发总成本的7%。1) 土地成本，根据我国总人口多，平均耕地面积少的国情， 国家的土地政策是保证耕地数量不减少的情况下发展城市建设用 地。在城市化进程不断加速的情况下，用地矛盾日益剧增。征地 补偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设费、等 成本都会计入城市建设用地的价格内，因此，开发项目所占用的 土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分：拆迁费、土地

14、出让金、基础设施配套建设费。拆迁费分为征地补偿费和拆迁补偿费。征地补 偿费用是指国家依法将原属于农民集体所有的土地转为国有地，支付给农村集体经济组织的土地补偿费、安置补助费等。具体包括土地补偿费、安置补助费、青苗及树木补偿费等。拆迁补偿费是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿。土地出让金是国家作为土地所有者向开发商收取的一定 年限的土地使用费。出让金高低因地段、用途、规划指标等不同 而变化。基础设施配套建设费是指建设单位投资建设红线内、外 管线和配套的学校、幼儿园、公圆、诊所等所需的费用。2）工程建设成木，工程建设成木包括房地产开发项目的前期 工程费用、建筑安装成本、公

15、共配套设施费用等。前期费用，一 般包括“三通一平”的费用和专业费用。“三通一平”费是指使建 筑用地地块，达到通水、通电、通路、场地平整等建设条件所投 入的资金，专业费用包括支付可行性研究、总体规划设计、初步 设计、施工图设计等费用。建筑安装成本，主要包括建筑材料费、 设备费、施工机械费、人工费、施工企业管理费、以及相关税金 等。建筑安装成本是房地产开发成本的实体构成本部分，其费用 的高低直接影响开发项目的结构形式、功能多少、质量好坏、档 次高低。开发项目实体质量、档次的差别，主要区别在建筑成本 上。3）基础设施配套建设费其主要包括开发商在水、电、燃气、绿化 景观、游泳池、车位、医疗卫生、教育设

16、施等方面投入的资金。 好的配套设施，虽然成本提高了，但使购房者获得更多的便捷， 提高了生活品质也提高了楼盘的品质。在开发项目公共配套设施 这个方面适当投入有利于项目销售收益回报。4）其他费用，主要是房地产开发过程中所产生的相关税费税费， 管理费、财务成本等。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、增值税、印花税等。管理费用，指用于房地产项目从 开发到出售交付使用的过程中，开发商的管理人员所发生的一切 费用。如：管理人员工资、福利、办公费用等。财务成本，房地 产开发属于资金密集型产业，在开发周期内需要大量资会。开发 商通常会选择银行贷款或向金融机构融资来解决，这就产生了财 务成本。同时资金

17、也具有时间价值特性，大量的资金占用在开发 周期内也会产生成本。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定 性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型 的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产 开发项冃而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部 分组成，后期经营的话，还有相关经营税费房地产项目开发成木一览表序号成本类别费用内容*土地成本土地成本土地出让金、配套费、契税等拆迁成本拆迁安置费拆迁安置房建设费用市政设施配套费道路、水、电、气接口补偿费，配套设施建设费等二工程建设成本策划、可研费市场调研、可行性研究报告地质勘察费地质勘察、地质灾害评估、环境评

18、估等规划设计费总体规划设计、初步设让、施工图设计 等建设规费交易中心手续费、人防报建费、散装水 泥集资费、白蚁防治费、规划管理费、 环境评测费、招投标服务费等。一:通一平费施工道路、施工用电、施工用水、场地平整临时设施、围墙、办公室等土建装饰工程费结构、外墙、保温、士方、护擘、降水、装饰、门室内安装工程费电气、给排水、天燃气、中央空调、消防系统机电设备通风空调、电梯、发电机等弱电系统对讲、防盗、电视、电话、宽带系统、门禁等三基础设施配套建设费室外给排水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、 雨污水系室外燃气系统电气高低压设备室外高低压变配电线路和设备园林绿化工程费总平软景、硬景、喷泉等绿化景

19、观工程四其他公共配套费营业税及附加营业税、增值税等管理费用管理人员工资、福利、办公费用营销费用广告、包装费财务成本银行利息其他费用第四章 中小型房地产企业项目开发成木控制的特点与影响因素一般情况下，一个完整的房地产开发项目的实施大致包括：可 行性研究阶段、取得土地使用权阶段、前期设计阶段、招标与合同签 订阶段、施工阶段、竣工验收与结算阶段。中小型房地产企业在项目 开发过程中的成本控制有有明显的特点，不同阶段又有不同的影响因 素。一、可行性研究阶段成本控制的特点与影响因素可行性研究阶段对成本控制尤为重耍，是项目投资决策的重要 依据，也是项目成本控制的重要指标，是项目开发成本控制事前控制 体现，总

20、之是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶 段发半的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作 用，需要专业机构或团队进行深入市场调查后着手测算与分析。可行 性研究的基础是市场调查。在宏观上，要研究项冃所在地的经济、政 治、文化、规划等宏观调查环境；在微观上，要研究当地房地产市场 发展水平、消费群体特征、未来市场发展情况等；分析是否有相应客 户群，他们的消费需求、消费水平等。收集市场材料要有普遍性和代 表性，要充分考虑时间效应，对未来市场走向有准确的判断。房地产开发项目可行性研究主要研究开发项目产品的可行性、 开发项目的市场定位和技术方面的可行性；财务与经济收益可行性分 析

21、与评价。其中，在投资估算和收益分析过程中，研究人员应该项目 规模和工程设想等方面测算项冃投入成本与费用，测算不仅要有据可 依、而且要全面准确。估算的质量才能为项目的开展与成本控制提供 依据。项目投入成本和收益的要接近行业标准，不能偏离市场行情。 按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变 化，要有一定预测性。可行性研究阶段的成果对项目工程造价及项目 建成后的经济效益有着决定性作用。在房地产项目开发中，一个好的 项目决策能使企业获得高额利润，反之将使企业亏损或会造成经济巨 大损失。因此，在可行性研究阶段，要全面、科学地预算项目开发成 本费用与收益，如能给企业带来利润，企业将会决策

22、投资；反之，则 取消房地产开发项目投资。许多有大型房地产公司，如万科、恒大等地产商，项目开发经验 丰富、已经形成了一套科学的研究方法，团队成熟专业性强可行性研究更全面准确。这是许多中小型地产企业无法达到的。近年来，房地 产行业发展迅速，相对于其他行业而言收益较高使得很多地产公司只 重视“圈地”“圈钱”，不重视项冃开发的可操作性，中小型开发商更 是如此。中小型开发商因缺乏项目开发经验、对市场判断不够准确、 管理团队水平有限、对可行研究阶段的重要性缺乏止确认识等因素使 得可行性研究有一定主观性，分析计算过程的规范性差，逻辑推理不 严谨，指标选择不合理性，计算结果不可靠性，这给项目的成本控制 带来了

23、极大地隐患。二、取得土地使用权阶段成本控制的特点与影响因素土地是项目开发必不可少的物质基础，获取土地需要大量的资 金，通常占到整个开发成本的24%,甚至更高。这因此，估算土地 成本的组成要素和市场价格进行比较分析，对土地价格进行成本测 算，对土地开发阶段的成木费用进行控制，具有十分重要的意义。2004年之前，我国土地供应状况是协议、拍卖、招标等多种方 式共存，其中协议方式转让的占到了绝大多数，多数的开发商通过协 议出让的方式获取土地，使用不正当操作等非市场化手段较多，导致 当时开发商对土地的市场化价值认识不够。特别是一些开发商凭借内 部关系通过协议便低价获得土地，然后转手倒卖获取暴利。多源头、

24、 多渠道的土地供应使得土地获得方式的不规范，严重影响了土地一级 市场公平、公正、公开的原则。2004年国家颁布了，全国统一施 行土地招标、拍卖、挂牌出让方式后，土地的一级市场得到了很好的 规范，有实力重市场的开发商成了拿地主角，而中小型房因地产企业因实力不够往往难以入围。在获取土地前，房地产开发企业通常会评估土地价值，是否能客 观评估土地价值对拿地决策有直接影响。评估土地价值一般从如下儿 个方面着手：1）地段价值。“地段决定价值”，不同地段的土地价值相差甚远。 土地出让金按照省份、区位、用途等指标划分成若干等级。一般情况 下，处于市区中心、交通条件好、周边配套成熟、商业氛围浓厚的繁 华地段土地

25、利用价值高，地价也高；反之，地价则相对低。2）土地现状。土地的形状、规模大小、地形地质情况、地上建筑 情况等都会直接影响土地价值。土地的形状是否规则对地价有一定的 影响。一般而言，形状规则的土地（如正方形、长方形等）利用效率比 不规则的土地（如三角形等）更好规划，利用率也更高，因而，价格也 就相对而言要高一些。另外，土地形状对土地价格的影响还表现在土 地的宽度与深度的比例上。特别是在商业临街地段，宽度和深度不规 则其建筑形式选择就比较困难，不规则的土地会增加后期开发成本。 在一程度上也限制了土地的经营形式，影响了土地收益。地块规模大 小也会对土地价格产生较大的影响，地块大小与其规划功能、经济规

26、 模和效益有紧密联系。通常而言，面积大的土地其利用效率要比面积 小的土地要高，规划起来也更容易，可以更合理的功能空间和配套设 施。因而，其地价也就会高。但是，也不能一概而论，例如，在繁华 的商业区内，特别是对于临街地段而言，面积大的土地往往深度也大, 这样临街的铺面面积就越小，不利于商业经营，土地利用的效益就有限，土地使用价值就不太高：如果面积较小，也会影响土地使用功能 的发挥。土地的地形情况也会影响土地价值。地形是指土地内的地面 平整、起伏状况。地形平坦，开发建设成本就低，利用价值就大，地 价也就相对较高；若土地地形低洼不平、高低落差较大，场地不平整、 土方工程的费用就随之加大，其开发成本也

27、相应增加，因而地价也就 低。地质因素对地价影响主要表现在土地承载力和具体用途上。土地 的坚固程度、颗粒大小等地质条件的不同，决定了该土地的允许承载 能力的大小。对于建设用地来说，地质坚实、承载力强的土地，地价 较高，能适用于较高层建筑;但对于平房或低层建筑来说影响则一般。 地质结构均匀也是与承载大型基础的安全有关，均匀的地质条件可以 直接施工，而不均匀的地质结构就需要做地基处理，比如：换填，灌 浆等工作，自然提高了土地开发成本。3) 土地用地性质。由于土地具有多种用途，一般分为商业用地、 住宅用地、工业用地、集中绿地、公园等用地性质。不同的用途会给 土地使用者带来不同的经济收益，因而同一地段土

28、地也会形成不同的 地价。一般来说，在同一级别内的商业用地地价要高于住宅用地和工 业用地的地价。4) 容积率大小。容积率是指土地上的建筑面积与土地总面积的比 率。在土地面积一定的条件下，容积率越高，土地上的建筑面积就越 大，对房地产开发来说，其销售的面积就相应的增大，当然在该块土 地上的收益也越多，其结果必然导致地价的上升。在获取土地所有权前，房地产企业应该科学评估该地块的价值。可是很多中小型房地产企业往往不够重视事前工作，在没有做好充分 评估就贸然行动，拿地有一定随意性。另外，虽然冃前土地竞买市场越来越规范，地价和竞买条件对任 何企业都是一样的，但是与大型地产企业相比，中小型房地产企业的 竞争

29、力有差距，在付款条件和规划条件方面难以有惠利条件。例如大 连万达，虽然拿地也是走招拍挂程序，但是拿地成本不到其他开发商 的一般已经是行业内公开的秘密。同等条件下，不少地方政府出让地 块会倾向大行房地产开发企业，在容积率和规划方面也可能会出现一 定的倾斜。土地资源是不可再生资源，随着城市化发展，地价越来越贵。一 些大地商上因资金实力雄厚，开发速度快、抗风险压力强，在前儿年 低价较低时就在二三线城市囤积了大量土地，大量的土地囤积降低了 土地开发成木。这是中小型房地产企业难以做到的。设计阶段成本分 解主要是方案设计、初步设计阶段，是该阶段成本控制的重点。三、设计阶段成本控制的特点与影响因素据不完全统

30、计，房地产投资决策、规划设计阶段决定项目成本 的70%左右，有效的成本控制必须从设计阶段抓起，虽然设计阶段的 设计费用对开发总成本影响不大，但是设计阶段的成本控制后期成本 控制所占权重最大。我们这所说的设计指的是项目的整体设计，包括项目开发设计 理念、环境设计、决策者对于项目的总体设计思路等，而不仅仅指开发项目的楼体设计。对于房地产开发商来说设计阶段的重要性毋庸质 疑，从户型的选择、到外立面的确定还有与周边环境的配套等无不显 示出设计的重要性来。决策阶段的影响工程成本的程度最高，但是我 们只能说决策阶段是影响项目成本的基础阶段而不是关键阶段，而设 计阶段却是控制成木的关键阶段，这是因为决策阶段

31、主要涉及到成木 管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的成 本水平，确定出成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的 书面方案。它的任务主要是确定一个成木控制的框架，而真止成本控 制要在可行性研究报告批准后，项目正式确定下来后才开始实行。而 可研后的第一个工作就是设计工作，设计工作是项目以后其它工作的 前导和方向，一旦设计完成，项冃的成本就基本确定了。所以说设计 阶段才是成本控制的关键阶段。在设计阶段加强成本控制的重要性体 现在以下几个方面：1、在设计阶段进行项目成本的控制分析可以使项目成本构成更 合理，提高资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计 预算，通过设

32、计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理 性。并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成木使其更趋于合理。2、在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。编制设计概算并进行分析，可以了解项目各组成部分的投资比例。对 于投资比例比较大的部分应作为投资控制的重点，这样可以提高投资 控制效率。3、在设计阶段控制项目成本会使成本控制工作更主动。在设计 阶段控制项目造价，可以先按一定的质量标准，开列出项目各部分的 计划支出费用的报表，即成本计划。在详细设计制定出来以后，对工 程每一部分的估算造价，对照成本计划中所列的指标进行审核，预先 发现差异，主

33、动釆取一些控制方法消除差异，使设计更经济。4、在设计阶段控制项目成本能够使技术与经济相结合。在设计阶 段不仅仅光考虑到项目的使用功能和美观要求，不要总是力求采用比 较先进的技术方法实现项目所需功能，而应在设计时充分考虑开发项 目的经济因素。使设计方案较好的体现技术与经济的结合，真正做到 设计的宗旨一一“经济、适用、美观”。中小型房地产企业在该阶段成本控制往往有以下儿个方面的特 征：1、过度重视施工阶段成本控制而忽略了设计阶段对后期开发成 本控制的影响。开发正确合理的设计不但是保证工程质量和使用功能 的基础，也是工程项目成本控制的前提，但是目前很多中小型房地产 企业在项目开发过程中普遍对项目工程

34、施工阶段的成本控制非常重 视而忽略了设计阶段成本控制的重要性。一般来讲，房地产公司设有 工程部配备专业工程师，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工过 程进行直接的监控。开发企业普遍存在的一个错觉是：工程成本主要 含在施工阶段的建筑安装工程中，加强监控，减少浪费就可大量节约 成本。为了做到这一点，发展商经常费尽心血，采取多项措施。例如 加强进度报量的审查力度，安排施工全过程的材料和质量的监理。为了订购的材料价格便宜，开发商管理人员去市场考察价格，货比三家 等。然而，项目结束后，却没有使成本有明显的下降。许多中小型开 发商往往忽视了对设计阶段的成本控制，将设计费一压再压，认为这 是节约成本的方法之

35、一。2、设计阶段技术指标把握不准，缺乏专业的判断被设计单位牵 着鼻子走再加上中小型房地产企业由于自身技术水平有限，不能准确 判断不同设计方案的建筑成本，导致不能选取经济合理的方案，不利 于项目开发成木控制。许多中小型房地产开发企业普遍缺乏对设计单 位进行实际监控的能力，被设计单位“牵着鼻子走”，这就使得设计 方案即使不合理也不能被开发商发现，从而造成后期的施工浪费。设 计阶段的内容主要分为：规划设计方案在项冃规划设计方案时，要 根据项目的基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、 道路及绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度、根据政府规定的容 积率合理的确定房屋间距和建筑层数、布置公共设

36、施项目、规模及其 服务半径，以及水、电、燃气的供应等，并测算上述各部分的投资比 例。项目用地面积指标往往是在土地竞买阶段就已经确定，它反映项 目内住宅建筑和公共建筑、绿化用地、道路和工程管网等占地的比重, 是反映建设用地利用率和经济性的重要指标，它直接影响项目内的道 路管线规划长度和公用配套设施多少的。因而，用地指标在很大程度 上影响小区建设的总成本和经济效益。项目的居住建筑密度、公共建 筑密度、居住面积密度和居住人口密度也直接影响小区的总费用。容 积率是项目用地利用率的重要指标。在同一土地面积上容积率越高，土地的利用率就越高，可以修建的建筑面积也越大，对成本的控制也 越有利。大型开发商由于更

37、了解政府规划有针对性地进行项目初步规 划设计，又由于社会关系资源更有广泛在容积率争取方面更有优势， 中小型房地产开发企业在这方面相对欠缺，不利于项目的成本控制。 （可以举个例子说明）建筑的平面布置对于同样的建筑面积，若 建筑平面形状不同，其工程量和建筑工程费用也不同。一般来说，正 方形和矩形的建筑既有利于施工，又能降低工程造价。另外，在单元 住宅设计时，小户型住宅以4个单元，大户型住宅以3个单元，房屋 长度控制在60, 80米左右较为经济，即相应可以降低工程费用。 建筑的层高和外立面。建筑层高对工程费用影响较大。据工程预算表 明，在满足规范的情况下，层高如果每降低olm,就可以节约成本 1.

38、2%,同时，还可节省建筑材料，节约能源，提高用地利用率，并 有利抗震。建筑的外立面越复杂就表明外立面施工的难度加大，外墙 面积增加，自然增加了建筑的成本。辨证的看复杂的立面设计往往能 使建筑物的外观更加美观引人注意，对房屋的品质也有所提升，虽然 增加了一定的成本但更有利与提高销售价格，所以也是提高项目效益 的方法。建筑的层数。建筑层数的多少，着对工程的单方造价有直 接影响。46层建筑具有降低工程费用、节约用地的优点。建筑超 过6层，就要求设置电梯，需要较多的交通面积（过道、走廊要加宽）， 并增设自动消防系统、供水增压系统等等。特别是高层建筑，要经受 较强的风力荷载和地震荷载就需要提高结构强度，

39、改变结构形式，使 工程建筑安装费用大幅度上升。高层建筑超过18层和高度超过100米都是工程造价产生较大变化的界限，因而；规划合理的建筑层数有 利于降低工程费用。户型和住户面积。建筑户型分一居室、二居室、 三居室和多居室。户型居室比要根据项目当地的经济状况、目标社会 人群结构、一般家庭人口组成、生产活动、工作性质等情况来决定。 户型大小和住户面积以及配套功能房和辅助房的数量对工程造价的 影响比较大。建筑结构设计。结构方案设计与施工图设计阶段应对 结构体系优化方案进行比选，合理选择计算参数，在施工图计算配筋 与实配钢筋量控制等方面应严格把控，注重结构设计优化问题，在满 足国家规定的结构安全度的前提

40、下节约钢材，有效降低结构工程造 价。中小型房地产开发企业在技术参数方面往往把握不准，在设计单 位给到设计方案后不能发现隐藏的成本控制问题，给后期的成本控制 不利。3、缺乏成本控制激励机制而当前多数的设计单位普遍没有设计 产品经济效益市场化的设计概念。因为大部分设计单位更注重设计费 的取费标准。设计费的取费标准一般是以建筑面积为基数，以一定的 系数（如30元/平方米）计算；这种方式不利于设计单位加强成本控 制意识。项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题， 设计单位往往从“技术的可行性，质量的可靠性”出发，对设计产品 的成本控制意识不强。道理很简单，因为设计结构不安全，设计单位 要负责

41、任。造价的多少，与设计单位的设计费收入无关，设计单位在 没有效益约束乂承担责任的前提下自然不会考虑成本控制的问题，缺 少了一种约束和限制的动力。另外，设计单位与开发商的合作关系夜影响了中小型房地产企业设计阶段的成本控制。目前市场上的设计单 位普遍技术分工明确，责任划分清晰，设计单位内部技术与项目经济 效益分离。工程设计（建筑、结构、水电）是各专业设计工程师的事， 造价是造价工程师的事情，各个岗位人员仅仅负责各自岗位的工作范 畴很难全面兼顾，设计单位偏向项目的设计，很少从开放商的角度去 考虑成本问题，他们的设计方案往往看起来很新颖独特，但是不少设 计方案没有考虑开发商后期成本的问题。4、设计变更

42、管理方面经验不足在设计阶段的成本控制是实现事 前控制的关键，要最大限度的减少事后变动带来的洽商变更成本。规 划设计阶段成本控制的内容相当复杂，很难具体化，这给该阶段的成 本控制带来了一定的难度。房地产开发企业通常的做法是将项目委托 给价格相对不高的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进 度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却 很少对设计单位要求限额设计。四、招标与合同签订阶段成本控制2001年7月5日国家计委等七部委联合发布了评标委员会和 评标办法暂行规定。其中有三个重大突破：关于低于成木价的认定 标准；关于中标人的确定条件；关于最低价中标，其中最重要的是第 一次明确

43、了最低价中标的原则。这一评标定标原则能够更好的实行工 程项目在招投标阶段的成本控制。本阶段的成本控制主要涉及到招投 标的方式、标底的确定及采用何种方式编制标底等问题，实践表明，如果在招投标阶段做好工作，这一阶段的成本控制还是大有文章可做 的。工程招投标阶段是敏感性较高的阶段，是成本控制的关键阶段， 通过严格的工程招投标管理程序，以及合同条款的拟订、合同的签订 等合同管理工作，控制投资。我国的建设工程招投标管理虽然在招 标投标法以及相关法律法规的指导和约束下得到了不断的规范、完 善，也取得了一些经验。但是由于现阶段的社会经济背景、建筑工程 招投标相关监督部门以及各参与方的技术水平和素质等等各种因

44、素 的影响，造成了多数的招投标工作仍趋于形式化。建设工程招投标管理工作中普遍存在以下几个方面的问题： 标底存在的问题1）当编制有标底时，由于投标报价中除设计文件、施工现场条件外， 工程的施工组织设计也是影响工程造价的重要因素，由于施工技术措 施和施工组织管理模式的差界，所形成的工程承包价格也不尽相同， 有时差距相当大，很难用一个预先确定好的标底去衡量不同投标报价 的合理性。2）无标底招标吋，由于招标文件说明不够成分、成本参考价不合理、 评委班子的经验和态度等因素，会造成实际的合理低价投标人不能中 标，而低于成木价格的投标人在中标后产生大量索赔、变更，致使低 于成本价格的投标人结算价格比合理低价

45、的投标人的价格高岀很多。 开发商方面存在的问题1）由于开发商编制招的标文件缺乏科学性，没有约定与风险管理相关 的条款，会造成如：施工现场布置及材料机具现场转运、材料涨价、合同调整、工程量增加等所产生的风险由开发商承担，而这些风险大 多应由中标单位承担。2）在工程招标评标中只重视工程投标报价的重要性，低价是中标的唯 一标准。造成了评标仅仅是围绕投标人投标报价的比较展开，定标也 仅仅考虑经济标因素，而忽略了对工程有直接影响的质量、工期、企 业信誉、施工组织设计、付款方式等其他诸多重要因素。3）在工程招标中不注重招标管理团队的组织构架合理性搭建。对招标 全过程缺乏管理。技术性的专家和人才配置不合理。

46、忽视资质预审的 重要性，出现了经过资质预审的投标单位都是与开发商关系密切的单 位。招标管理团队各自的责任、权利不明确，导致招标领导“一言堂” 的现象。投标人方面存在的问题1）投标企业为了中标的需要往往以招标文件中的评分方法来确定投 标工程的质量和工期目标，又无切实可行的施工组织设计和施工方案 做保障，仅仅以工程量清单中的工程量来编制施工组织设计和施工方 案，难以体现工程实际的困难和特征，造成了投标中的施工组织设计 和施工方案与实际情况相距其远。2）投标单位所报投标书中的工程项目管理班子大都是挂名的,从投标 文件中反映出来的项目管理班子经验丰富、成绩显著，但实际中标进 场后上岗时又是这些人员。而

47、进场的项目经理部管理班子是建设工程 项目建设顺利的关键保障，这样的结果往往导致项目现场管理混乱， 开发商把大量的精力也投入工程管理中，不能达到投标书中所承诺的建设目标。建设工程招投标阶段成本控制的有效方法对招投标市场的调查研究分析得出：解决建设工程招投标阶段成本控 制问题应重点从以下几方面着手： 应建立建立专家审核制度对招标文件进行审核。在资格预审文件和 招标文件报送监督部门备案吋，由专家对招标文件中的倾向性条款或 明显不公平条款进行预先审核，对于招标文件中的评标办法是否适合 拟招标的工程项目进行专家评议。得出审核意见和结论，以指导下一 步招标工作的顺利进行。 防止投标单位串标的有效办法综合评

48、标办法是现阶段评标的主要方法，在综合评标办法中经济标的 评标标底的产生过程投标单位报价占了较大比重，投标单位一旦串通 就可以决定评标标底为多少。这就是投标单位产生串标的主要原因。 防止投标单位串标的措施：1）不限制投标企业的数量；2）釆取经评审的最低价法；3）设最高限价;4）对于大大高于标底，或投标单位报价有串通投标倾向的标书由专家 进行审核，发现问题立即废标。 防止中标价底于企业成本价低价中标主要是由于在综合评标法中没有编制标底造成的。1）在投标单位递交投标文件后统一封存，再由造价专业人员据招标文 件和图纸编制预算，经济标评标专家确定最低成本报价。在投标单位 经济标开取后，先不计算经济标得分

49、，而是将经济标交评委评定其合理性，当发现大大低于评标专家认定的最低价，見半数以上评委认为 其为不合理报价时，可以将其认定为不合理报价。这样就避免了开发 商在投标单位中标以后工程不能顺利开展的风险。2）招标文件应规定与投标项目总额相适应的投标保证金和履约保证 金，当投标单位通过不诚信手段低价中标以后，一旦不履行约定，开 发商就可以按重新招标给开发商造成的损失扣除保证金的相应数额， 这样就对投标单位有了经济上的约束手段。投标单位就自然会慎重对 待投标报价。分包就是承包人把从业主那里承接到的工程中的某些分 项工程或工作分包给另一个有资质的承包人来完成，与其签订分包合 同，在工程实践中，项目部对分包队

50、伍施工的部分工序的工程数量存 在重复计价现象，导致多拨工程款，最后形成亏损。有的项冃部对分 包工程的价格非常随意，没有按照定额和预算标准进行计算，随便定 一个提取管理费的比例就万事大吉，最终提取的管理费还不够补偿投 标所开支的费用。有的项目部甚至不考虑中标价格，把工程以高于中 标价的价格分包出去（并不是中标价偏低的原因），形成巨额亏损五、施工阶段成本控制的特点与影响因素1、施工阶段成木控制的特点施工阶段是工程建设的具体实施阶段，是成本控制的重要环节。 相比其他环节而言，这个阶段对成本控制的影响相对较小，因为这个 阶段需要集中投入大量的资金，但是如果没有管理好也极其容易造成 成本浪费，所以施工阶

51、段成本控制应更直接、及时而准确。另外施工阶段需要头大如大量的资金和人力，工作内容繁琐对管理沟通协作要 求比较高，需要科学合理的成本控制措施来保证成本控制目标的实 现。2、中小型房地产开发企业施工阶段成本控制影响因索对于中小型房地产企业来讲，施工阶段的成本控制被几大因素制 约。第，因工程进度款不到位，付款延期，承包方索赔事件增加了 工程成本。因为工程施工阶段需要投入大量资金，大多数中小型房地 产开发企业要通过银行贷款的方式才能筹集到资金，但是市于融资能 力有限在大量资金投入阶段可能仍不够支付工程款。或者因为中小型 房地产企业在销售过程中，因销售不理想冋笼资金不足够支付工程款 而加剧了矛盾。但是，

52、施工单位会要求其按照约定支付工程款，如果 中小型开发企业不能保证款项的支付，施工单位通常会停工要挟开发 企业支付工程款或者釆取法律措施要求索赔。工程停工会导致工期延 长，这增加了中小房地产开发企业隐形成本。第二，合同条款存在缺陷：施工方案的合理性偏差成本超支的 原因非常多，无论是什么原因引起的变更，都将带来投资总额的变化 缺乏一套科学完善的工程变更管理办法。在施工过程中，可能会因为 设计方案有调整导致施工环节工程实施有调整工程施工方案不合理， 设计变更，功能和建设标准的提高工程范围的扩大，工作量大幅度增 加；中小型房地产开发企业管理沟通机制不完善等情况导致与施工单 位沟通不畅首先要制定一套完善

53、的计量、支付、变更的管理办法，突 出事前控制，强化事中控制，完善事后控制。突出事前控制是指要避免设计院出变更，施工单位实施，实施完再报决算的习惯模式。除非 有特殊情况，一般的工程变更都必须建立先由施工单位打立项报告， 监理工程师审核，经业主批准立项后才可以实施的程序。另外，工程 变更的费用和变更方案是联系在一起的，因此变更立项报告在说明变 更处理方案的同时，必须同时说明相应的变更价款，从而使业主决策 吋对造价心中有数，避免造价失控。第三、工程质量出现问题导致中小型房地产商交楼困难或者因 为客户索赔等间接增加了投入成本。在施工过程中，工程施工单位 为了获取最大利益在施工过程中所用的材料以次充好或

54、者是偷工减 料，如果房地产开发企业监管不力往往会严重影响工程质量。而房地 产开发企业是工程质量的第一责任人，在交楼过程中，客户如果发现 了工程质量问题可能会提出索赔或者要求有其他经济补偿。这无疑变 相增加了工程成本。另外，在招投标过程中，确定的中标单位因自身 实力不够，往往将工程分包岀去。六、竣工结算阶段成本控制的特点与影响因素竣工结算是指施工单位按照施工承包合同规定，完成建设工程 的施工任务，符合合同要求并通过了交工验收后，所提交的竣工结算 书经过业主和监理工程师审查签证，送交经办银行或工程预算审查部 门审查签认，然后由经办银行办理拨付工程价款手续的过程。（转自 项目管理者联盟）。竣工结算阶

55、段成本控制主要包含对工程验收过程 中发生的费用和保修费用的控制以及工程尾款的回收，该阶段的成本 控制具有一定的隐蔽性和滞后性。该阶段成本控制的影响因素有：1、竣工资料的送交不完整，影响结算的准确性。工程完工后, 施工单位由于各种原因未能及时送交竣工资料，或提交的竣工资料不 完整。例如竣工图、工程结算申请单、工程竣工报告、工程开工令、 工程变更通知单、现场签证单、材料设备试验与检验报告、建设单位 供料单、涉及结算的双方往来文件等工程相关文件资料，致使开发企 业难以完整地审核结算书。第五章案例分析第一部分总论6.公司经营宗旨和发展方针广州市中顺房地产有限公司主要经营宗旨是通过房地产的综合开发 建设

56、工作，促进广州市房地产业的发展，繁荣市场经济，同时亦为公 司营造良好的投资环境和经济效益。目前公司正在经营开发建设“中 顺华苑”商品住宅楼项目。第三部分项目概况，该项目可开发建设一栋22层连体而成的商品房住宅楼，总建筑面 积53400平方米，（其中地下室面积4765平方米，首、二层架空层面 积3636平方米，住宅面积约44511平方米；小区道路及园林绿化面 积约7000平方米；该项目正面及两側均规划建设为2030米宽的区 间市政道路。该项目的住宅楼主体为y型和工型组合连体结构，依欧陆酒店风格型 的住宅式建筑设计，其外形极具华丽壮观，内部结构和布局优化合理, 装配名牌电梯六台，提供商品房住宅户数

57、304套，住宅首层及二层架 空作室内园林绿化建设及休闲活动会所，生活环境极具幽雅自然，连 接小区花园内设有康乐健身、桌球、乒乓球、儿童乐园、露天凉亭、 茶艺苑、咖啡吧、24小时便利店及小溪式喷水池等设施。地下车库为住户提供约100个机动车泊位和约500平方米的非机动车泊位。整 个小区由欧陆式雕花铁栅围绕成一个封闭式管理的纯住宅生活小区，自成一格，得天独厚。5. 项目主要经济技术指标序号项目指标计算单位1用地面积10405平方米2容积率、建筑物高度4.21、21层3裙房密度27.9 %4塔楼密度20.8 %5绿化率、30. 75 %、6绿地面积3200平方米7集中绿地面积840平方米8住宅总户数304户9人口指数（5人/户）1520人10总建筑面积53400平方米10. 1地上建筑面积48725平方米其中首层裙房2108平方米2层架空层1528平方米商品房（321层）44511平方米10. 2屋顶梯屋及电梯机房等483平方米10. 3地下层面积4675平方米其中机动车库2780平方米非机动一车库712平方米设备房1183平方米6、项目现状（1