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文档简介

1、天集涅磐天集涅磐烈火重生烈火重生严正声明严正声明 本案是站在第三方的角度对项目进本案是站在第三方的角度对项目进行的客观判断,不带有任何感情色彩,行的客观判断,不带有任何感情色彩,如有冒犯,实属无意如有冒犯,实属无意营销扮演的营销扮演的2种角色种角色画家画家医生医生望望 闻闻 问问 切切诊诊报告思路报告思路方方诊诊开发商:开发商:深圳市天集开投资发展有限公司地址:地址:龙岗中心城北区占地面积占地面积:10447平米建筑面积:建筑面积:44857平米建筑形式:建筑形式:4栋12-26层总套数:总套数:313套合拼之后268套面积区间:面积区间:76平米-144平米均价:均价:9000配套:配套:除

2、商业外无配套其他:其他:03年烂尾,05年重建销售率:销售率:从10月开盘至今30基本资料基本资料主诉求点:主诉求点:龙岗中心城龙岗中心城,豪宅片区豪宅片区地铁物业地铁物业小户典范小户典范8128元每平方起元每平方起户户朝南,理想生活样板户户朝南,理想生活样板媒体表现媒体表现项目项目建筑面积建筑面积户型户型户数户数1-a-01、0488.71*2301-a-02、0385.831*2301-b-01、0495.752*2181-b-02、0390.772*2182-a-01、04121.142*2502-a-02、0376.461*1502-b-01/02142.224*2212-b-01/0

3、213654*232-b-0384.482*2242-b-04/05144.224*2212-b-04144.124*23总计总计-2681房:房:110套,套,7688平方平方2房:房:110套,套,90-121平方平方4房:房:48套,套,136-144平方,合拼户型平方,合拼户型1房面积舒适房面积舒适2房、实用房、实用3房房2房面积舒适房面积舒适3房、紧凑房、紧凑4房房豪宅户型定位豪宅户型定位 vs 小户型形象定位小户型形象定位户型配比及面积户型配比及面积l售楼处门口:是用木板搭成的非法营业的小卖部售楼处门口:是用木板搭成的非法营业的小卖部l看楼通道:需要亲自爬到看楼通道:需要亲自爬到9

4、层高,大户型么有看楼通道,根本就不敢层高,大户型么有看楼通道,根本就不敢带客户去看,都带客户去看,都21世纪了,还要通过图纸来卖房世纪了,还要通过图纸来卖房l概念样板房:与毛坯房相比只是多了一些家具,看不出来是概念样板概念样板房:与毛坯房相比只是多了一些家具,看不出来是概念样板房,钢筋、水泥、污水随处可见房,钢筋、水泥、污水随处可见让人无奈的展示让人无奈的展示差差原因在于甲方和施工单原因在于甲方和施工单位之间的不配合位之间的不配合周上门量周上门量20-30批,成交批,成交1-2套左右套左右买的原因:买的原因:地段,价格便宜地段,价格便宜不买的原因:不买的原因:展示太差,户型太大,社区太小展示太

5、差,户型太大,社区太小我们的措施:我们的措施:l二二级联动启动:二二级联动启动:1房成交奖励房成交奖励5000,2房房8000,4房房10000;转;转介成交介成交1套套l启动老带新:赠送不同额度等级的家电,有效,但不明显启动老带新:赠送不同额度等级的家电,有效,但不明显l周末预留折扣:周末预留折扣:4个个98折,限前五名,逼定折,限前五名,逼定2套套l短信,直邮:近短信,直邮:近200万条短信,针对龙岗中心城的老社区,传递万条短信,针对龙岗中心城的老社区,传递主要信息主要信息 点:价格和优惠措施,进线量多,到现场的少,效果没点:价格和优惠措施,进线量多,到现场的少,效果没有路过的好有路过的好

6、l酒店、商场巡展,周末活动,都做了,但效果都不理想酒店、商场巡展,周末活动,都做了,但效果都不理想该提的都提了该提的都提了该做的都做了该做的都做了该想的都想到了该想的都想到了天集雅苑,难道你只能像现在这样吗?天集雅苑,难道你只能像现在这样吗?我们的问题到底出在哪?我们的问题到底出在哪?展示太差?户型太大?形象太差?展示太差?户型太大?形象太差?方案方案1:如果我们继续降价!:如果我们继续降价!红海搏杀,将处于被动地位红海搏杀,将处于被动地位买涨不买跌,再降的话是不是我们的项目有买涨不买跌,再降的话是不是我们的项目有问题?问题?方案方案2:如果我们完善展示,是不是就:如果我们完善展示,是不是就可

7、以解决问题?可以解决问题?对于首次置业的人来说,房间太大,对于首次置业的人来说,房间太大,面积太大,总价还是偏高面积太大,总价还是偏高对于换房者来说,不实用的户型,小对于换房者来说,不实用的户型,小社区,也不适合社区,也不适合展示、户型、形象展示、户型、形象表面问题表面问题根本问题在于定位根本问题在于定位!没有特色的产品没有特色的产品+很差的展示很差的展示+低价的低价的搏杀搏杀+冷淡的市场冷淡的市场+普通盘的定位普通盘的定位怎么办?怎么办?每个人都有自己与众不同的优势每个人都有自己与众不同的优势关键在于你有没有发现关键在于你有没有发现寻找砸到牛顿的那颗苹果寻找砸到牛顿的那颗苹果一个伟大的方案诞

8、生了!一个伟大的方案诞生了!放眼纵观龙岗中心城的楼盘:放眼纵观龙岗中心城的楼盘:公园大地,公元盛世,龙城国际,东方明珠城,中央悦城,公园大地,公元盛世,龙城国际,东方明珠城,中央悦城,招商依山郡,奥林华府招商依山郡,奥林华府推广上非富即贵,最直白的表露推广上非富即贵,最直白的表露从来没有过另类从来没有过另类难道龙岗人民只会老土,不会时尚?难道龙岗人民只会老土,不会时尚?我们不要太小看他们了!我们不要太小看他们了!方方经过多方会诊,我们开出如下处方经过多方会诊,我们开出如下处方传统的做法行不通,定位有问题传统的做法行不通,定位有问题定位变身(原则:保证项目的产品不变)定位变身(原则:保证项目的产

9、品不变)用全新的概念进行包装用全新的概念进行包装 熊市熊市 不玩概念不玩概念未来规划:未来规划:在进一步发挥综合服务职能的在进一步发挥综合服务职能的基础上,重点发展文化体育和基础上,重点发展文化体育和商业服务业,成为深圳东部地商业服务业,成为深圳东部地区及辐射粤东地区的区及辐射粤东地区的药引:药引:大运会要来了,地铁快通了,龙岗要在大运会要来了,地铁快通了,龙岗要在3年内迅速年内迅速国际化国际化商业、服务业、交通、配套、高科技,将被充分商业、服务业、交通、配套、高科技,将被充分带动带动霎那间,霎那间,药引:药引:知道龙岗人民现在在哪办公吗?知道龙岗人民现在在哪办公吗?住宅的裙楼,公寓,为数非常

10、少的写字楼住宅的裙楼,公寓,为数非常少的写字楼(志联佳大厦),还有地段较好的住宅内(志联佳大厦),还有地段较好的住宅内部,主力面积在部,主力面积在50-150平米平米一个未来的城市中心,竟然没有像样的办公环境,从而一个未来的城市中心,竟然没有像样的办公环境,从而只能寄居在住宅里面,不得不说是一种缺失只能寄居在住宅里面,不得不说是一种缺失如果说非洲的人们都不穿鞋如果说非洲的人们都不穿鞋那就能证明非洲没有鞋的市场吗?那就能证明非洲没有鞋的市场吗?药引:药引:据统计:据统计:在深圳每在深圳每100个人里面就有个人里面就有15个是自由职业者个是自由职业者且未来的发展趋势是:家庭和办公将趋于融且未来的发

11、展趋势是:家庭和办公将趋于融合合ps:中原同事以后可以在家里写报告,通过视频会议解决问题,出门:中原同事以后可以在家里写报告,通过视频会议解决问题,出门只是搞搞团队建设只是搞搞团队建设药引:药引:天生的优势天生的优势邻近主干道,昭示性好邻近主干道,昭示性好不需要很多的生活配套不需要很多的生活配套不需要大社区不需要大社区面积区间面积区间76-144,符合片区主力办公区间,符合片区主力办公区间每户超大阳台,生态办公每户超大阳台,生态办公户户朝南,南北通透,采光通风俱佳户户朝南,南北通透,采光通风俱佳药引:药引:药方主材:药方主材:home officehome office如果你想:如果你想:待在

12、家里,穿着睡袍就可以把所有的事情搞掂待在家里,穿着睡袍就可以把所有的事情搞掂累了,可以到阳台上晒晒太阳吹吹风出门就是谈谈生意、喝喝累了,可以到阳台上晒晒太阳吹吹风出门就是谈谈生意、喝喝茶茶弹指一挥间就可以把几百万的生意瞬间搞定弹指一挥间就可以把几百万的生意瞬间搞定在龙岗,除了在龙岗,除了home office ,没有别的物业可以满足你没有别的物业可以满足你的需求的需求药方主材:药方主材:封盘封盘3个月个月通过楼体条幅和工地围墙进行形象通过楼体条幅和工地围墙进行形象渗透渗透3个月后,全新形象撼世登场个月后,全新形象撼世登场药方主材:药方主材:形象策略形象策略通过全新的形象和对话方式引起精神共鸣通

13、过全新的形象和对话方式引起精神共鸣借鉴:借鉴:台湾意识形态广告台湾意识形态广告药方辅材:药方辅材:女:你如果老把我养在家里我就会翻脸 如果让我出去工作我也会翻脸 如果我工作了但是没有自由,我照样翻脸 如果你对我有意见我绝对翻脸 怎么样,怕了吧? 男:home office 自由家庭办公全新推出,满足你的所有需求,我有什么好怕的 客户渠道策略客户渠道策略立足龙岗中心城,深入挖掘片区内客户立足龙岗中心城,深入挖掘片区内客户从小企业集中的区域入手,上门拜访或者从小企业集中的区域入手,上门拜访或者dm药方辅材:药方辅材:无线上网随处覆盖无线上网随处覆盖home office 办公配套办公配套药方辅材:

14、药方辅材:龙岗的夜空,只有你最炫龙岗的夜空,只有你最炫home office 灯光工程灯光工程药方辅材:药方辅材:home office 售楼处售楼处就是时尚商务会所就是时尚商务会所药方辅材:药方辅材:home office 样板房样板房温馨的忘乎所以温馨的忘乎所以时尚的爱不释手时尚的爱不释手home office 商务配套商务配套避开红海搏杀避开红海搏杀将自身价值放到最大将自身价值放到最大通过形象转换通过形象转换找到了一条更有竞争力的路找到了一条更有竞争力的路形象提升了,区隔了形象提升了,区隔了价格不再落后价格不再落后我们由被动变主动了我们由被动变主动了药理:药理:the end !我是我是

15、1号选手号选手 刘瑞瑞刘瑞瑞冠军的心冠军的心天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道写字楼产品品质研究商业楼宇项目部天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命(long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及

16、家庭式办公的出现 灵活性(办公楼使用上的自由度) oa系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼有关的问题 安全对策 防灾(消防、抗震、避雷、防水等) 防盗(企业财产、企业情报) 由信息化而产生的危机管理对策(为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策) 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理(facility management)天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼有关的社会问题 舒适性(amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线

17、色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地

18、与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积(首层占地率)绿化率停车位(专题介绍)干道开口位置天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求,包括:地上、地面

19、、地下:适应对于交通组织方面的要求:适应城市公共空间设计的要求:适应与周围建筑物之间关系的要求:天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究土地(地上、地面、地下)的综合利用:v地下布置车库、地下通道v 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口v高层布置办公楼交通组织方面:v机动车v非机动车v人流货流路线v步行路线天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究城市公共空间设计:v空间的功能v 大小v 尺度v高度v造型与建筑物之间关系方面: 与周围建筑物的和谐统一等天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管

20、网房地产频道从城市规划的角度研究小结: 在规划上能符合城市整体规划的要求,考虑发展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从产品设计的角度研究 建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计 消防设计 室内设计天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计高层与低层 高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型:屋顶花园天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑

21、设计首层平面设计首层设计的重要性和要求:大厦功能的综合性导致首层设计复杂: 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等,以求良好的第一印象天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置,重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计 流线设计 首层人流

22、线路包括:办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括:上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处,还有自行车线路天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计 人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层平面设计 标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产

23、频道中管网房地产频道建筑设计标准层平面设计 公用部分(核心筒) 生活功能:卫生间、开水间 流线功能:电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能:空调机房、管道井天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层平面设计 核心部(核心筒)布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部(核心筒)大约占标准层面积 20-30%天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量,参考指标:人均办公面积约6-12平方米 除办公面积外,会议室、接待室、食堂等配套设施,包括上述配套面积后,参考指标:人均建筑面积约10-20

24、平方米 平均人员密度指标=平方米/每办公人员 欧美国家为15平方米 日本过去为3-10平方米,目前是12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道标准层平面相关指标 卫生间: 配置:前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 指标: 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置:开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于6平方米天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道标准层平面相关指标 走道: 双面布置房间的走道净宽度不小于1.

25、6m 单面布置房间的走道宽度不小于1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m 办公楼楼梯的最小宽度(净)不应小于1.2m天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 层高决定层高的因素: 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求,窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值: 高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施:烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁

26、 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度(每层减低20cm ,那么20层楼总高将降低4m) 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距

27、地50-80cm高天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计 防火与防烟分区 防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题 底层外门的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计防火分区 防火分区 低层与高层之间的防火分隔;大空间、连通空间的防火分隔; 地下室防火分区,地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格; 地下车库的防火分区; 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔:天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计防火分区最大允

28、许面积名称每层最大防火分区(平方米)一类建筑1000二类建筑1500地下室500天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计防火分区相关指标 地下室防火分区: 地下室的防火分区按高规,每个防火分区不得超过500平方米,设自动灭火设备时不得超过1000平方米; 地下车库,防火分区最大允许面积为1000平方米,设自动灭火时最大允许面积为2000平方米; 楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔:按照高规规定:“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等,应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。天集雅

29、苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计防烟分区防烟分区: 需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间,应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。 每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米,且防烟分区不应跨防火分区天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计其他问题 疏散的问题 低层外门宽度的规定:自动门、旋转门不算疏散门,每100人1m宽 消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散 楼、电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计 功能 位置 建筑 耐火构造设计中的注意点天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房

30、地产频道室内环境设计 日照的控制:就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热 对直射阳光的遮挡方式 反射玻璃的应用 遮阳百页 照明: 现代写字楼一般进深较大,需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加,美国标准照度大约是日本2倍。天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道室内环境设计 温度、湿度调节空调系统 噪声控制天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道室内环境设计 室内设计的 几个心理因素房间大小顶棚高度窗台大小、高度房间颜色装饰材料天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从设备设施角度

31、 电梯 空调 停车位 智能化天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道电 梯 电梯台数的设定 查表法 按建筑规模计算法 模拟法 实例比较法 电梯设置方式 传统分区方式 双层轿箱方式 快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道电 梯 衡量电梯系统的指标品牌载重载客人数梯速天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道电 梯 电梯厅的布局与装修 电梯厅的布局 良好的配置 不良的配置 电梯厅的装修 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料 首层电梯厅装修标准一般高于其他层 吊顶与灯具配合,使光

32、线柔和而明亮天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道停 车 场 车位数量标准 停车场:小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米 停车库:小型汽车按每车位40平方米,自行车每成为1.8平方米 外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个 坡道设计:坡道斜度在1/8以下,如做不到,要求作到冬季坡道无积雪、无冰,并且切实作到坡道防滑天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道停 车 场 停车方式 室外停车 地下停车 独立型停车(塔式停车楼) 大楼连体型 机械式停车场天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道写字楼产品品质研究

33、商业楼宇项目部天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命(long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性(办公楼使用上的自由度) oa系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种

34、变化天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼有关的问题 安全对策 防灾(消防、抗震、避雷、防水等) 防盗(企业财产、企业情报) 由信息化而产生的危机管理对策(为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策) 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理(facility management)天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道与写字楼有关的社会问题 舒适性(amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产

35、频道写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房

36、地产频道从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积(首层占地率)绿化率停车位(专题介绍)干道开口位置天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求,包括:地上、地面、地下:适应对于交通组织方面的要求:适应城市公共空间设计的要求:适应与周围建筑物之间关系的要求:天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞

37、 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究土地(地上、地面、地下)的综合利用:v地下布置车库、地下通道v 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口v高层布置办公楼交通组织方面:v机动车v非机动车v人流货流路线v步行路线天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究城市公共空间设计:v空间的功能v 大小v 尺度v高度v造型与建筑物之间关系方面: 与周围建筑物的和谐统一等天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从城市规划的角度研究小结: 在规划上能符合城市整体规划的要求,考虑发展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置

38、上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道从产品设计的角度研究 建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计 消防设计 室内设计天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计高层与低层 高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型:屋顶花园天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计首层设计的重要性和要求:大厦功能的综合性导致首层设计复杂: 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和

39、办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等,以求良好的第一印象天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置,重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计 流线设计 首层人流线路包括:办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括:上班人车流、外来者车流、货车及

40、垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处,还有自行车线路天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计首层平面设计 人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层平面设计 标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层平面设计 公用部分(核心筒) 生活功能:卫生间、开水间 流线功能:电梯厅、走廊、楼梯间 设备

41、功能:空调机房、管道井天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层平面设计 核心部(核心筒)布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部(核心筒)大约占标准层面积 20-30%天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量,参考指标:人均办公面积约6-12平方米 除办公面积外,会议室、接待室、食堂等配套设施,包括上述配套面积后,参考指标:人均建筑面积约10-20平方米 平均人员密度指标=平方米/每办公人员 欧美国家为15平方米 日本过去为3-10平方米,目前是12-13平方米 会议室

42、大型会议室 中型会议室 小型会议室天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道标准层平面相关指标 卫生间: 配置:前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 指标: 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置:开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于6平方米天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道标准层平面相关指标 走道: 双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m 办公楼楼梯的最小宽度(净)

43、不应小于1.2m天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 层高决定层高的因素: 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求,窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值: 高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施:烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计

44、吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度(每层减低20cm ,那么20层楼总高将降低4m) 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道建筑设计标准层剖面设计 窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距地50-80cm高天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计 防火与防烟分区 防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题 底层外门的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘瑞瑞 中管网房地产频道中管网房地产频道消防设计防火分区 防火分区 低层与高层之间的防火分隔;大空间、连通空间的防火分隔; 地下室防火分区,地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格; 地下车库的防火分区; 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔:天集雅苑天集雅苑 刘瑞瑞刘

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