工程经济学武夷魂可行性研究报告

1、wuyi university工程学院 系:土木工程与建筑学院专业：工程造价年级() :2014级工程造价1班组另ij:第一组组 成员：梁卉小韵郑林源邹伟奇黄晓慧吴清妙庄锡娟工程造价教研室目录一、1武夷山概况.3二、2.项目概况.3三、项目环境.4四、规划布置.8五、项目实施进度及销售实现计划.9六、工程建设投资估算及资金筹措.10七、项目评价基础数据的确定.13八、.项目评价基础数据的确定.15九、项目分析.18十、项目评价结论.20一.武夷山市概况武夷山市位于福建省西北部， 地理坐标介于东经117 37 22 11844,北纬27。27z3128。04749。东连浦城，南接 建阳，西临光泽

2、，北与江西省铅山县毗邻。全境东西宽70公里，南 北长72.5公里。福建、江西两省交界处，属中亚热带地区，是福建 省唯一以名山命名的新兴旅游城市c武夷山市总而积2813平方公里，总人口23. 04万人（2010年）, 辖3镇、4乡、3个街道、4个农茶场、115个行政村。1999年12月， 被联合国教科文组织批准列入世界遗产名录，成为中国第4处、 世界23处世界文化与自然“双遗产”地之一。2013年12月，武夷 山入选2013旅游竞争力百强县。二项目概况2. 1项目基本情况项目位于高校园区商业服务区内，距武夷大道约100米，靠近武 夷学院，该地所处区域好，空气清新，环境优美，交通便利，是理想 的商

3、住用地。周边的武夷魂公园，在建的市医院，武夷新天地广场, 及武夷学院等生活配套，使这里将成为武夷山市新的生活居住区。2. 2项目规划设计要求根据政府批复的土地使用规划控制指标，该地建筑容量如下：可建设用地面积：23311.8 m2（计34. 97亩）土地用途：商服用地-批发零售用地（商业）、住宅用地-城镇住宅用 地（普通住宅）容积率：2.8建筑密度：29%绿化率:30%商业建筑而积不大于14200平方米地下停车场面积不小于14200 nt （其中社会公共地下停车场面积不小 于2700m2）,同时停车位设置应符合福建省城市规划管理技术规 定的要求。三、项目环境3. 1宏观环境我国房地产业的快速发

4、展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、 改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进 社会经济发展，发挥了重要的作用。政府的调控是为了促进房地产市 场的平稳健康发展。3. 2区域环境武夷山市2015全年生产总值比增9. 8%,达到123. 77亿元，公 共财政总收入、地方公共财政收入分别达10.53亿元、8. 44亿元。 旅游接待总人数930万人次，比增7. 39%；旅游总收入145. 14亿元, 比增2. 66%；规模以上工业总产值92.1亿元，比增17. 1%；农业总产 值39. 31亿元，比增4.3%。全社会固定资产投资234. 37亿元，比增2%；社会消费品零售总额41.

5、12亿元，比增14. 9%；外贸出口总额6259万美元，比增16. 17%；验资口径实际利用外资750万美元，比增50%o武夷山市建筑业生产持续发展。全年建筑业完成增加值185214万元, 比上年增长11.0%o全市资质等级以上建筑企业签订合同额127739万元，比上年增长18.44%,建筑业总产值103963万元，比上年增长9. 27%,全年房屋建筑施工面积49.09万平方米，比上年增长0.8%,其中新开工而积27. 77万平方米，增长23.26%;实行投标承包面积& 98万平方米，下降41.31%;房屋竣工面积7.18万平方米，下降49.61%o武夷山市项目带动持续增效。全年共实施

6、500万元以上项目730个，比上年增加77个，增长11.8%,其中当年新开工项冃407项， 比上年减少132个， 下降24. 5%,全部建成投产项目517个， 比上年 增加204个， 增长65. 2%o武夷山市房地产市场较快增长。全年房地产投资增长呈现“前低 后高”态势，全年房地产开发投资完成165709万元比上年增长79. 12%,其中，商品住宅完成投资94559万元，增长77.88%,施工 而积94. 15万平方米，增长19. 69%,竣工面积10. 14万平方米，增 长116.2%,商品房销售面积21.88万平方米，增长27. 28%,其中， 住宅销售面积16. 9万平方米，占77.24

7、%,增长30. 7%,商品房空置 面积8. 08万平方米，增长21.14%。3.3自然环境1地貌武夷山市境内东、西、北部群山环抱，峰峦叠嶂，中南部较平坦, 为山地丘陵区。市区海拔210米。地貌层次分明，呈梯状分布。地势 由西北向东南倾斜，最高处黄岗山海拔2158米，在中国称为“华东 屋脊”,最低处兴hi镇，海拔165米（河床标高海拔160米）。最高 与最低点高差1993米，地势高低相差之大，为福建省之最。闻名中 外的武夷山风景名胜区及武夷山自然保护区主要部分位于境内，使武 夷山市自然条件具备诸多特异性。2.气候武夷山属中亚热带季风湿润气候区。一年四季境内气候差异较 大。全年降水量i960毫米，

8、年均气温19. 7co春季气温回升，春雨 连绵，但常出现春寒。春末夏初（56月）为雨季，多暴雨。局部 地区经常发生洪涝。盛夏，天气炎热。间或出现地区性雷阵雨和在台 风影响下的降雨，雨后又常发生旱情。秋季气温逐降，雨量少，天气 干燥。冬季多西北风，气温低，经常凝霜、结冰、下雪。地质3地质灾害拟建场地现状不易发生崩塌、滑坡、泥右流、地面塌陷、地裂缝、 地面沉降等地质灾害;地下室基坑开挖过程中，应采取相应的防护措 施。场地适宜拟建项目的建设。4.岩土体特征参照临近工程的地勘报告，场地岩土层可分为5层，自上而下 分别为：1素填土：层厚0.315；2粉质粘土:厚5676m；3粉砂：厚o.ri.5m；卵石

9、：厚2. 05. 5mo3. 4基础设施条件武夷山交通等基础设施完善，是闽北的重要交通中心。拥有4c级武夷山民用机场，已开通北京、上海及香港、澳门旅游包机等25条航线；横贯武夷山的横南铁路是福建省第二条岀省通道，武夷山区 段站是冃前闽北最大的车站，同时动千的开通增强了武夷山运输的速 度；公路干线四通八达，101省道横贯南北；拥有福建省对外开放的 一类口岸，设有海关、边防、出入境检验检疫等口岸查验机构；同时, 供水、供电、通讯、广电等基础设施建设日臻完善。3. 5地块环境地处武夷大道，附近有武夷魂公园，市立医院，新天地及武夷学 院等生活配套。3. 6附近售楼盘分析项目名称：沁馨园开发商：武夷山市

10、九鼎房地产开发有限公司项目类型：普通住宅项目位置：武夷山市高教园区建筑面积：7742.89 m2占地面积：13724 m2绿化率：32.65%容积率：2.03车位：164个停车位价格：6005元/nf项日名称：樟树园开发商：武夷山樟树园经济发展有限公司项目类型：住宅、住宅物业项目位置： 武夷山武夷山市站前大道，公园路西侧建筑面积：35975.0 m2规划面枳：28481.0 m2绿化率：35.0%容积率：2.0建筑形式：板楼小高层价格：6900元/itf四、规划布置住宅规划设计数据表住宅栋号12345户型面积70-80 itf（个）2332380-100 m2（个）22243100-120 m

11、2（个）22201公共建筑面积（itf）3540403540一层建筑而积（nf）635720720595700一层总户数（个）67767层数88888栋建筑面积（mj50805760576047605600合计（itf）26960综合技术经济指标序号分类名称设计数值规划面积loooo m2二总建筑面积29660 m21地上建筑面积26960 m21.1住宅面积24860 m21.2商业面积2100m22地下建筑面积2700 m2三容积率2.1四总建筑密度33.7%五绿化率33%六规划户数264户五、项目实施进度及销售实现计划住宅销售面积及销售收入实现计划表20172018合计1212销售比例2

12、4.42%31.1%26.74%17.74%100%可售面积（m2）570072606240414023340售价（元/nf） 5800580058005800收入（万元）330642113619240113537商铺销售面积及销售收入实现计划表20172018合计1212销售比例34.3%19.0%28.6%18.1%100%可售面积（m2）7204006003802100售价（元/nf）20000200002000020000收入（万元）144080012007604200停车位销售面积及销售收入实现计划表20172018合计1212销售比例19.44%26.11%29.44%25.01%

13、100%可售个数35475345180售价（万元/个）5555收入（万元）175235265225900六、工程建设投资估算及资金筹措（1）项目工程建设投资估算1.土地费用小户型住宅占地10000 h12,合计15亩，每亩178万元，总计178*15=2670万元土地价格：178*15=2670万元契税：2670*3%二80. 1万元e卩花税:2670*0. 05%二1.335万元测量费、土地登记费：10000*1/10000二1万元总的土地费用:2670+80. 1+1. 335+1二2752. 44万元项目名称计算基数单位单价单位金额（万元）使用权面积15亩178万元/亩2670契税及印花

14、税2670万元3.05%百分比81.435测量费土地登记费1oooom21/10000元/m7年1土地成本合计2752.44万元2.前期工程费用1）可行性研究费用：取2万元2）勘察设计费：规划设计费按35元/打计算，施工图设计费按28元/nf计算，勘察费按3元/rtf。总计29660* （35+28+3）/10000二189.82万元3）三通一平费：三通一平费按12元/打估算，总计10000*10二10万 兀4）工程前期费用:2+189. 82+10二201.82万元3城建费用1）城市基础设施配套费；总计135元/册*29660二400. 41万元2）工程定额测定编制费：总计4449万元*1.

15、3%二5. 78万元3）工程质量监督费：总计2元/itf*29660=5. 93万元4）劳保统筹基金：总计4449*3. 55%=157. 1万元5）新型墙体材料专项基金：总计10元/itf*29660二29. 66万元6）散装水泥专项资金：总计1. 5元/nf*29660二4. 45万元合计603. 32万元4.基础设施建设费：总计240元/nf*29660=71184万元5.建安工程费用：总计1500元/川*29660二4449万元6建设监理费：总计（711.84+4449） *0.8%二41. 29万元7管理费：总计（201.82+711. 84+4449+41. 29） *1. 5%二

16、81. 06万元8.市场推广费用：总计21388. 8*1. 5%二320. 832万元9不可预见费：总计（201. 82+603. 32+4449+41. 29） *3%二159. 81万 元10其他费用：1）施工图设计审查费：总计189. 82*6%二11.39万元2）工程交易服务费：总计4449*0. 5%二22. 25万元3）各项检测费用：总计4449*1%二44. 49万元4）施工噪声及排污费：总计60万元合计：138. 13万元11建设期利息：总计192万元12.项冃工程建设投资：总计9138. 68+320. 832+建设期利息=9653万 元工程建设投资估算表序号项目金额（万元

17、）1土地费用27522前期工程费用2023城建费用6034基础设施建设费7125建安工程费用44496建设监理费417管理费818市场推广费3219不可预见费16210其它费用13811建设期利息19212总投资9653（2）资金筹措与融资方式1.资木金本期建设投入的资本金为3333万元，2016年投入2000万元，2017年上半年投入1000万元，2017下半年投入133万元.2.银行借款本项目拟向银行借款2000万元，时间从2017年上半年到2017年下半年，依次借款都为1000万元。根据银行公布的最新银行存贷 款利率，年利率为4.75%。该项目以半年作为一个计算期，将一年期 利率折合成半

18、年利率为4. 69%3.净销售收入本项目的其余资金缺口由（预）销售净收入补足。资金筹措计划表如资金筹措表资金筹措金额（万元）占总投资比例自筹资金资本金333334.53%销售收入再投入412842.76%银行贷款贷款本金200022.71%建设期利息192总计9653100%4投资分年度使用计划投资计划与资金筹措表序 号0201620172018合计（万元）212121总投资200022003156159760010096531.1建设投资200022003133152650210094611.2建设期利息02371981922资金筹措200022003156159760010096532.1

19、资本金2000120013333332.2净销售收入再投入2000152650210041282.3银行借款1000100020002.4建设期利息0237198192七项目评价基础数据的确定1销售收入及税金根据市场研究的结果，确定本项目住宅价格定位为5800元/na商铺为2元/m?、车位为5万/个。项冃的增值税金及附加主要包括增值税、城市维护建设税、教育 费附加和土地增值税。其中，增值税取销售收入的5%,城市维护建 设税取增值税的7%,土地增值税取销售收入的1%,销售佣金主要为 销售人员除基本工程外的额外酬劳，取销售收入的2%。项目所得税按25%计取，盈余公积金载累计利润总额大于零时按税后利

20、润的10%计提。销售收入和增值税及附件表序号20172018合计（万元）12121销售收入5596611358673935215111.1住宅收入3876493742432815158711.2商铺收入1440800120076042001.3停车位收入28037642436014402增值税金及附加30032731421111522.1增值税（5%）28030629319710762.2城市维护建设费（7%） 20212114763土地增值税等（1%）566159392154销售佣金（2%）112122117793205净销售收入5228560353773606198242.利润分配开发本项

21、冃的税后利润等于销售收入扌ii除有关税金及销售佣金。预计本项目的总税后利润为万元人民币。利润与利润分趾表序号0201620172018合计（万 元）212121销售收入5596611358673935215112建设投资200022003133152650210094613建设期利息23719801924增值税金及附 加28030629319710765土地增值税566159392156销售佣金112122117794307利润总-2000-2200199240274798352010137额8累计利润-2000-4200-220818196617101379所得税(25%)100712008

22、80308710税后利润-2000-22001992302035982640705011累计税后利润-2000-4200-22088124410705012可供分配利润-2000-22001992302035982640705012.1盈余公积(10%)30236026492612.2未分配利润-2000-22001992271832382376612413累计未分配利 润-2000-4200-220851037486124八.项目评价基础数据的确定项目投资现金流量表序号0201620172018合计(万元)212121现金流入5596611358673935215111.1销售收入55966

23、11358673935215112现金流出200022003581302217191295142692.1建设投资200022003133152650210094612.2增值税及附加28030629319710762.3土地增值税等566159392152.4销售佣金112122117794302.5所得税1007120088030873所得税前净现金流量-2000-2200201630914148264072424所得税前累计净现金流量-2000-4200-218490750557695149375所得税后净现金流暈-2000-2200201620842948176041556所得税后累计

24、净现金流量-2000-4200-2184j00284846088763npv=-2000-2200*(p/f/10%/l)+1340*(p/f/10%,2)+1217*(p/f/10%/3)+2165*(p/a0%,4)+2211*(p/fj0%,5)=252.29投资回收期=2-14-16432165=1.751=12%npv=13.111=15%npv=-259.7123利用插入法求得：内部收益率irr=12.14%项目资本金现金流量表序号0201620172018合计（万元）212121现金流入4921524650843386186371.1销售收入4921524650843386186

25、372现金流岀200012002604309343631295145552.1资本金2000120013333332.2销售收入再投入2000152650210041282.3增值税及附加28030629319710762.4土地增值税566159392152.5销售佣金112122117794302.6借款本金偿还209420942.7建设期利息23719801922.8所得税1007120088030873净现金流量-2000-120023172153721209140824累计净现金流量-2000-3200883127019914082资产负债表资产年初数期末数负债和所有者权益年初数期末

26、数流动资产：流动负债货币资金00短期借款400500交易性金融资产00交易性金融负债00应收票据3555.5应付票据00应收账款175185应付账款501541预付账款4474预收账款914应收利息00应付职工薪酬2232应收股利00应交税费1714存货351370应付股息1953一年内到期非流动资产00其他应付款1949其他流动资产00一年内到期的非流动负债23106其他流动负债00流动资产合计675777流动负债合计10101309非流动资产可供出售金融资产8748非流动负债：持有至到期投资00长期借款10001000长期应收款00应付债券00长期股权投资00长期应付款00长期股权投资00

27、专项应付款00投资性房产00预计负债00固定资产23242588递延所得税负债00在建工程4122其他非流动负债00工程物资00非流动负债合计10001000固定资产清理00负债合计20102309无形资产3435所有者权益开发支出股本154166长期待摊费用00减:库存股递延所得税资产00盈余公积302360其他非流动资产07未分配利润679620非流动资产合计24862700股东权益合计11511168资产总计31613477负债和股东权益总计31613477编制单位：武夷魂住宅小区2017年12月31日单位：万元九、项目分析1.不确定性分析本项目的风险主要来自建设投资、售价、销售进度、开

28、发周期、贷款 利率等方面，其中销售价的变化和销售进度的快慢对项目风险影响较 大，并且这些风险因素也受政治、经济、社会条件的影响。1)盈亏平衡分析盈亏平衡分析是指通过盈亏平衡点来分析项目成本与收益的关系。21511q二9653+ (320+1152+215)qq二48. 69%所以，销售收入的实现率48. 69%为本项目的盈亏平衡点，即当销售 收入实现48. 69%时，项目即可实现盈亏平衡。项冃销售收入低于这 个比例时，项目会出现亏损；高于则项目就会盈利。2.敏感性分析-15%-10%-5%05%10%15%销售收入2109.32892.683676.064459.75243.086026.46

29、6809.84建设投资67555989.95224.84459.73694.62929.52164.4经营成本5111.724894.384677.044459.74242.364025.023807.68敏感性分析1.销售收入(+15%)npv=-2000-2200*(p/f,10%,l)+2854.4*(p/f,10%,2)+4007.95*(p/f,10%/3)+5028.05*(p/a,10%,4)+3230.25*(p/f,10%,5)=-2000-2000.02+2358.87+3011.17+3434.16+2005.66=6809.84销售收入(+10%)npv=-2000-2

30、200*0.9091+2574.6*0.8264+3702*0.7513+4734*0.6830+3033*0.6209=-2000-2000.02+2385.11+2781.31+3233.32+1883.19=6026.46销售收入(+5%)npv=-2000-2200*0.9091+2294.8*0.8264+3396.65*0.7513+4441.35*0.6830+2836.75*0.6209=-2000-2000.02+1896.42+2551.90+3033.44+1761.34=5243.08销售收入(0%)npv=4459.7销售收入(-5%)npv=-2000-2200*0

31、.9091+1735.2*0.8264+2785*0.7513+3854.65*0.6830+2443.25*0.6209=3676.06销售收入(-10%)npv=-2000-2200*0.9091+1455.4*0.8264+2479.7*0.7513+3561.3*6830+2246.5*0.6209=2892.68销售收入(45%)npv=-2000-2200*0.9091+1175.6*0.8264+2174.05*0.7513+3267.95*0.6830+2049.75*0.6209=2109.3建设投资和经营成本的算法如同销售收入平均敏感度的计算销售收入：(6809.84210

32、9.3) f4459.7u00%=3.5130%建设投资1 2164.46755 f4459.7*100% =3.4330%经营成本：1 3807.685112.72 f4459.7uoo%=0.9730%显然，内部收益率对年销售收入变化的反应最敏感十、项目评价结论该项日符合武夷山的发展规划，选址可行，地块区位优势明显， 土地手续齐备，周边配套条件较好;工程规划符合城市居住区规划设 计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符 合当地工程造价的一般水平，住房价格合理、比价优势明显;项目建 成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程。通过以上分析，项目可行计算数据：

33、1.土地费用 小户型住宅占地10000 nv,合计15亩，每亩178万元，总计178*15=2670万元土地价格：178*15=2670万元契税：2670*3%=80.1万元 印花稅：2670*0. 05%=1. 335万元 测量费、土地登记费：10000*1/10000=1万元 总的土地费用:2670+80.1-1. 335+1=2752. 44万元2.丽期工桎货用1）可行性研究费用：取2万元2）勘察设计费：规划设计费按35元/叶计算，施工图设计费按28元/nv计算，勘察费按3元/m1。总计29660*（35+28+3）/10000=189.82万元3）三通一平费：三通一平费按12元/n“古

34、算，总计10000*10=10万4）工程前期费用:2+189.82+10=201. 82万元3城建费用1）城市基础设施配套费；总计135元/nf*29660=400. 41万元2）工程定额测定编制费：总计4449万元*13%=578万元3）工程质量监督费：总计2元/m2*29660=5. 93万元4）劳保统筹基金：总计4449*3. 55%=157.1万元5)新型墙体材料专项基金：总计10元/m咏29660=29. 66万元6)散装水泥专项资金：总计1. 5 7l/m2*29660= 4.45万元合计603. 32万元4.基础设施建设费：总计240 7l/m2*29660=711.84万元5.建安工程费用：总计1500元/m2*29660=4449万元6建设监理费：总计(711.84+4449) *0. 8%=41.29万元7管理费：总计(201.82+711. 84+4449+41. 29) *1. 5%=81.06万元8.市场推广费用：总计21388. 8*1. 5%=320. 832万元9.不可预见费：总计(201. 82+603. 32+4449+41. 29) *3%=159.81万10其他费用：1)施工图设计审査费：总计189. 82*6%=11. 39万元2)工程交易服务费：总计4449*0. 5%=2