房地产可研性研究报告

1、1、总 论1.1项目名称宜章县玫桂园（一、二期）建设项目1.2建设地点本项目建设用地位于宜章县城东部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽车站，南临五溪新区，西靠宜章大道，东有长冲工业园。1.3项目建设单位宜章县裕恒房地产开发有限公司建设单位简介：宜章裕恒房地产开发有限公司，注册地为湖南省郴州市宜章县，注册资本1000万元，具有三级开发资质。现有各类技术及管理人才16人，其中级职称14人，初级职称2人。几年来，该公司成功开发了聚贤山庄等高档小区项目，总开发面积 40多万平方米，形成了一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了业主的好评，企业得到了较快发展，“玫桂园”将是本公司

2、开发的又一精品小区。宜章县是一个发展迅速、人口密集、正处于城市化进程当中的县城，房地产开发时间很短，市场前景广阔；裕恒房地产公司在宜章从事房地产开发，具备天时、地利、人和，风险可控，前景广阔。1.4 项目背景按照宜章县城镇总体规划纲要（20052020），宜章县城镇建设规划，近期内城镇建设用地发展方向主要以107国道、s324省道、京珠高速为中心，往东、往北发展，建设新城区。经过几年的建设发展，新城区的建设己初具规模，建成了宜章大道、宜人广场、百通车站等市政设施，以该路网为中心，周边建设了尚御名都、竹园新村、龙隐花园等房地产开发项目。玫桂园项目的建设，有利于新城区土地资源的优化配置和合理利用，

3、有利于加快城东新区的发展步伐，为宜章市城建设的发展提供广阔的空间和良好的条件，它的建设是十分迫切和及时的。1.5 可行性研究报告编制单位：湖南日升工程咨询公司1.6研究工作的依据、内容及范围1.6.1研究依据1、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部有关商品房建设的规定。2、宜章县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划3、宜章县住房建设规划2011-20154、宜章县控制性详细规划；5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；6、编制人员调查的有关资料、数据。1.6.2研究范围与内容依据宜章县城镇总体规划和国内其它同类居住小区的建设情况，结合宜章县城镇居民及县政府的实际需

4、要，组织有关技术人员根据国家对项目前期工作范围和深度的规定，编制完成了宜章县玫桂园建设项目一、二期工程的可研报告。本可研报告对宜章县玫桂园一、二期工程建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对建设规模、方案、环保、节能、节水、消防、项目组织机构、实施进度、投资估算、资金筹措和效益等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供了可靠的依据。1.7 研究结论1.7.1 项目的建设，符合宜章发展规划，较好地贯彻了县政府加快城区基础设施建设的决定；符合宜章县城东新区经济发展的要求 ，有利于土地资源的优化配置和合理利用，有利于促进宜章县房地产业的发展；同时，项目的顺利实施，有利于项目建设单位更好地

5、发展壮大。1.7.2 本项目建设用地位于宜章县城东部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽车站，南临五溪新区，西靠宜章大道，东有长冲工业园。用地具有优越的区位交通条件，各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，是建设居住理想之地，开发前景良好。1.7.3 项目建设内容和规模：项目分三期进行,本可研只涉及一、二期工程,项目总投资16455.06万元。包括工程费11315.06万元，其它费4300万元（其中土地费3980万元），预备费840万元。规划总用地33129.2平方米, 总建筑面积123708.8平方米。主要建设内容包括住宅楼(60702.76 m2)、商业用房(40915

6、.7 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）；其他附属工程包括道路、给排水、绿亮化等。其中：一期工程投资1974.6万元，规划总用地2215.06平方米, 总建筑面积14592.84平方米。主要建设内容包括住宅楼(12650.15m2)、商业用房(1942.09m2)；其他附属工程包括道路、给排水、绿亮化等。二期工程投资14480.46万元规划总用地30914.14平方米, 总建筑面积109151.96平方米。主要建设内容包括住宅楼(48052.61m2)、商业用房(38973.01 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）；其他附属工

7、程包括道路、给排水、绿亮化等。1.7.4 从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入20961.77万元，税后利润2012.57万元, 项目投资利税率12.23%；投资回收期（税后）2.89年。从以上经济效益指标来看，项目指标较理想，故本可研认为，项目建设从经济角度分析是可行的。1.7.7 从市场前景分析，根据宜章县近年房地产业发展的情况和商品住房、写字楼以及商业建筑的销售情况来看，该项目的市场前景比较乐观。1.8主要技术经济指标主要技术经济指标表(总表)序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m233129.22总建筑面积m2123708.82.1住宅面积m260702.762.1.2商业面积

8、m240915.72.1.3地下面积m2219282.1.4物管及活动用房面积m2162.342.2计容面积m2101780.83建筑基底面积m214970.74建设工期月247项目总投资万元16455.068营业收入万元20961.779税后利润万元2012.57 11投资回收期年2.8913项目投资利润率%12.2314项目建设工程年2主要技术经济指标表（一期工程）序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m22215.062总建筑面积m214592.842.1住宅面积m212650.152.2商业面积m21942.093计容面积m214592.844建筑基底面积m21022.945建筑密度%

9、46.186绿地率%29.37容积率：6.598总户数户1059停车位个25主要技术经济指标表（二期工程）序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m230914.142总建筑面积m2109151.962.1地上面积m287187.962.1.1住宅面积m248052.612.1.2商业用房面积m238973.012.1.3物管用房面积m2162.342.2地下建筑面积m2219283计容面积m287187.964建筑基底面积m213947.765建筑密度%45.126绿地率%30.37容积率：2.828总户数户3909停车位个4102、项目建设必要性2.1 本项目符合宜章县城镇建设的总体规划和土

10、地利用总体规划，符合宜章县城经济发展的要求，有利于土地资源的优化配置和合理利用，有利于加快城北新区建设步伐、扩大城市区域，为宜章县城新区今后的发展提供广阔的空间和良好的条件。2.2 本项目的建设有利于促进宜章房地产业的快速发展。近年来,宜章己开发了尚御名都、竹园新村、龙隐花园等20多个楼盘，但是其规模、设备、服务、管理水平相对不高，该项目的建设体现了高起点、高标准、高水平、现代化的新要求，将成为宜章县的一张漂亮城市名片，是宜章城镇建设的又一亮点，提升了宜章的城市品位，同时该项目的居住环境和高规格的服务体系将带动本县房地产业进一步的发展。2.3 项目的建设有利于加快宜章县新型城市化步伐。宜章县中

11、心城区现有人口约6万人，受地理条件限制，城区面积仅有十几平方公里，人口非常密集。扩大城区面积，拓宽发展空间，己成为宜章县推进新型城市化进程的迫切需要。该项目的实施将有力推动宜章县城镇建设的发展，带动城区人口向东部转移，提升宜章新城区人气，逐步缓解宜章县中心城区的人口压力。3、项目建设地社会经济总概况3.1 自然资源3.1.1地理位置宜章县地处东经112°37113°20，北纬24°5325°41。位于湖南省东南部，邻接广东省。东界汝城县、资兴市，南邻广东省乐昌市、连州市、乳源瑶族自治县、阳山县，西连临武县，北靠郴州市。3.1.2 地质地貌规划区地势较为平

12、坦，周围无大型污染源，视野开阔，自然环境宁静优美，土地利用集中，功能协调，能够最大限度地发挥自身的功能，能够满足项目建设和使用要求。3.1.3 自然生态与气象宜章县属中亚热带湿润季风气候。气候特点，气候受季风交替影响，春早多变，夏热期长，秋短温凉，冬无严寒，热量丰富，雨水不匀。年平均气温18.3，1月平均气温7.1，7月平均气温28.1。年平均日照数为1603.1小时。年平均降水量1600毫米。无霜期292天。3.2 社会经济据2009年统计为依据，宜章县全年实现地区生产总值534129万元，按可比价格计算，增长6.2%（比上年，下同），人均gdp10392元（按现价汇率折算为1522美元）。

13、其中：第一产业实现增加值129208万元，增长4.5%；第二产业实现增加值277703万元，增长8.6%；第三产业实现增加值127218万元，增长3.6%。    居民消费价格总指数为98.2%。分类别看，食品类上涨 0.4%，烟酒及用品类上涨1.9%，衣着类下降5.7%，家庭设备用品及服务类下降4.8%，医疗保健及个人用品下降2%，交通和通讯类用品下降3.3%，娱乐教育文化用品及服务下降0.1%，居住类下降3.8%，工业品出厂价格下降5.7%。    社会各项事业协调发展。全面完成了省市下达的为民办实事30项考核指标，其中16项超额

14、完成任务；甲型h1n1流感疫情防控有力；继续保持计生工作全省一类县水平，流动人口计划生育“一盘棋”工作被评为全省先进；全县社会大局持续稳定，被评为全省社会治安综合治理合格县；安全生产形势持续好转，县政府被评为全省安全生产先进单位，梅田镇被评为全省安全生产示范乡镇。3.2.1农业和农村经济全年完成农林牧渔业总产值211160万元，增长3.9%。其中：农业产值105762万元，林业产值5160万元，牧业产值93070万元，渔业产值4349万元，农林牧渔服务业产值2819万元。全县粮食播种面积47.67千公顷，粮食产量238290吨，增长7.58%。其中：稻谷产量162498吨，增长8.67%；油料

15、产量7017吨，增长10.36%；烤烟产量2946吨，下降5.7%；蔬菜产量287880吨，增长10.48%；水果产量12307吨，下降18.51%。     畜牧业生产平稳发展。年末生猪存栏44.2万头，增长0.7%，牛存栏4.95万头，羊存栏1.65万只，家禽存栏109万只。全年生猪出栏70.05万头，增长2.98%，牛、羊和家禽分别出栏2.33万头、2.32万只、399万羽。肉类总产量达到60348吨，增长2.4%；禽蛋产量3904吨；水产品养殖面积9277公顷亩，增长32.9%；水产品产量5576吨，增长2.1%。    全县

16、当年完成造林面积5200公顷，育苗面积10公顷，年末实有林地面积135440公顷，森林蓄积量164.2万立方米，同比增长4%，森林覆盖率达到52.77%。    全县完成各类水利工程3124处，投入资金10416万元，投工投劳89.6万个，完成土石方131万立方米。解决饮用水28716人；全县农业机械总动力72.07万千瓦，增长4.1%；全年化肥施用量（折纯） 9958吨，下降36.8%。年末，全县347个村全部通电和电话，347个村全部通汽车，道路通畅率92.8%。3.2.2工业、交通和邮电业全年全部工业完成总产值793912万元，增长7.7%；全部工业实现增加

17、值266345万元，按可比价格计算，比上年增长4.8%。全部工业产品产量中，原煤208万吨，水泥123.5万吨，发电量2.73亿千瓦时。规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润增长25.89%,经济效益指数352.66%,比上年提高42.36个百分点,产品销售率99.3%，亏损面为2.31%。    全年交通运输客货运周转量166794万吨公里，比上年增长12.4%。全年邮电业务总量60116万元，增长9.11%。年末全县固定电话用户6.34万户，其中农村用户3.68万户，城镇用户2.66万户；小灵通用户0.52万户；手机用户23.35万户，增长16.75%；互联网用户

18、1.5万户。邮政函件5.6万件,订销报纸328万份,订销杂志23.7万份。3.2.3固定资产投资固定资产投资继续保持高速增长。全社会固定资产投资531981万元,增长108.4%,人均全社会固定资产投资额9349元，人均增加4511元。其中城镇固定资产投资470389万元，增长97.2%，占比重88.4%，人均城镇固定资产投资额8267元；城镇固定资产投资中，技术改造投资298521万元，增长69.4%，占城镇以上投资比重63.5%，比上年提高5.5个百分点；工业项目投资374216万元，增长69.4%；基础设施投资95551万元，增长50.8%。农村固定资产投资18850万元，增长29.8%

19、。    全年房地产开发投资8190万元，同比增长74.5%，其中住宅投资5740万元，增长41.2%，占整个房地产开发投资的70.1%。房屋施工面积86324平方米，增长139.3%，其中住宅70169平方米，增长128.4%。3.2.4国内贸易、外经外贸和旅游    全年实现社会消费品零售总额332295万元，增长18.76%。其中县的零售额106900万元，增长12.77%；县以下零售额225394万元，增长21.8%。按行业分：批发零售贸易业零售额265668万元，增长17.4%；住宿和餐饮业零售额60400万元，增长21.1

20、%；其他行业零售额6227万元，增长70.9%。    全年外商直接投资4931万美元,增长24.48%；实际利用内资136969万元，增长11.3%。外贸进出口实现2343万美元，增长11.04%，其中出口1404万美元，同比增长13.32%。    全年共接待国内外旅游者123.79万人次，增长24.1%；实现旅游综合收入8.85亿元，增长28.3%。   3.2.5财政、金融和保险    全年财政总收入完成53075万元，增长14.98%，其中地方一般预算收入32143

21、万元，增长12.53%；地方财政收入中，税收收入23013万元，增长16.07%。全年财政支出108569万元（包括上级补助收入），增长33.48%，其中：教育支出26124万元，增长26.34%；社会保障和就业支出21835万元，增长57.84%；医疗卫生支出9850万元，增长83.32%。    全年国地税完成收入38627万元，增长20.34%，其中国税收入24518万元，增长17.47%；地税收入14109万元，增长25.69%。    年末全县金融机构存款余额684836万元，比年初增加93110万元，其中储蓄存款余额514

22、259万元，比年初增加49926万元。金融机构贷款余额213880万元，比年初增加57689万元，其中，短期贷款余额为153624万元，比年初增加41052万元，中长期贷款余额为59981万元，比年初增加16362万元。    全县保险公司共22家，完成保费收入12586万元，增长9.9%，赔款5090万元，增长15.2%，赔付率40.4%。3.2.6科学技术、环保和安全生产    全年专利申请数43项，其中授权专利9项。科技投入力度加大，全年科学技术支出2305万元，占地方财政支出的2.12%。全县高新技术企业15家，高新技术产品产

23、值155148万元，增长90.6%,占规模以上工业的16.96%。    主要污染物排放削减率5.4%，工业项目环保“三同时”执行合格率100%，工业企业主要污染物排放达标率88%，工业固体废物综合利用率28.5%，城市污水集中处理率90%。年度基本农田保有量保持上年水平，建设占用耕地占补平衡率为17.6倍。    全年生产安全事故死亡11人，比上年下降8.3%。亿元地区生产总值生产安全事故死亡人数为0.206人，下降10%；工矿商贸企业就业人员十万人生产安全事故死亡人数为3.17人，下降0.08%；煤矿百万吨死亡人数为0.96人，增

24、长6.67%。全年共发生道路交通事故28起，同比下降43%，道路交通万车死亡人数1.54人，同比下降64%。   3.2.7教育和卫生    年末实有学校295所，其中普通中学34所，小学251所。年末实有民办学校10所，其中普通中学4所，比上年增加1所；小学6所。全县教职工5127人,其中民办学校教职工601人。全县新招学生114570人，其中民办学校新招学生1301人。全县在校学生数82486人，其中民办学校在校学生数5055人。初中适龄人口入学率100%，高考本科上线618人。    年末全县医疗卫

25、生机构717个，其中：国有医院29个，民办医院1个，农村卫生室659个，个体诊所25个。全县卫生技术人员2487人，其中医生数723人。卫生机构床位数1774张，其中：乡镇卫生院床位数1234张，县级卫生机构床位数430张。全面推行农村新型合作医疗工作，参合人员41.8万人，参合率92.4%。   3.2.8文化、广播电视、体育   原创中老年舞蹈洞庭渔歌获第十届国际香港舞蹈大赛金奖；新建7个乡镇综合文化站和38家农家书屋，极大地丰富了人民群众的文化生活。年末全县拥有卫星地面接收站112座，电视发射台和转播台2座，电视人口覆盖率为98

26、.8%。有线电视用户6.8万户。4.建设条件4.1建设地点拟建场地位于京珠高速公路宜章段出入口处，基地北接百通汽车站，南为五溪新区，西临40米宽的宜章大道，东面为长冲工业园。本项目连接老城区与新城区、工业园、汽车站，又在高速公路出入口，区位条件极佳，是未来最繁华的位置，经济价值和景观价值很高。4.2建设条件4.2.1气候条件年平均气温18.31月平均气温7.17月平均气温28.1年平均降水量1600mm一日最大降水量147.3mm年平均相对湿度78%80%年平均风速1.52.0m/s多年最大风速20.3m/s属中亚热带季风气候区，夏季多东南风，冬季多西北风。4.2.2水文地质资料根据核工业郴州

27、工程勘察院提供的岩土工程详细勘察报告书，该场地地下水水中侵（腐）蚀介质含量甚微，对混凝土无侵蚀性，对混凝土中的钢筋无腐蚀性。环境类别为类。部分观测场地综合地下水水位埋深10.6012.80米，即标高213.22219.3米。本区地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g，地震设防烈度为6度，属中硬类型土，场地类别为类。4.2.3公用基础设施本项目所在地规划有完善的水、电、通讯等供应设施，可满足项目需要。1、供水宜章县自来水厂完全可保证项目用水的需求。2、排水本项目采用雨污分流制，生活污水和雨水汇集后，分别排入市政道路的500mm污水和雨水管网系统，最终排入到县污水处理厂。3、供电本项目

28、从附近110kv变电站引入10kv电源，通过变配电设施向各用电点低压供电，可满足项目需求。4、通讯项目所在位置已开通全国直拨程控电话，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目区域固定和移动通讯要求。5、交通运输项目所在地紧临宜章大道，区内路网四通八达，与各处联系十分方便，交通便利。5、市场分析宜章县房地产市场发展已有若干年，但由于城镇居民改善性住房的需要以及乡镇居民进城购置新房的需要源源不断，宜章县房产市场远未饱和。而同时，由于县内多数房产项目设计理念滞后，小区规划、户型设计等诸多方面仍有明显缺陷，宜章县房地产市场还有很大发展空间。而商业部分，宜章县购铺成风，相当多的殷实家庭都已购买或考虑购买商铺，购

29、铺即可获取租金与增值收益，又为下一代购买了一份保障。宜章县商业市场火爆繁荣，租金与商铺售价居高不下，但时至今日，宜章仍未有一个真正的商业步行街，没有一个集娱乐、休闲、购物于一体的商业中心，是该城市发展的需要。2010年至2011年上半年宜章各大楼盘销售持续热销，售楼中心处咨询买房的客户络绎不绝，说明宜章县房地产市场供不应求。但近年宜章县无大规模商业楼盘，仅有君悦尚城、御景园、美食一条街等小规模商业，既规模效应，规划也并不合理；而住宅小区方面，相当多的小区也依旧是若干年前的设计。 郴州作为湖南连接广东的南大门，宜章作为一个发展中的城市，其房产市场的需求潜力巨大，主要有以下几方面需求支撑： 1.随

30、着作为湖南连接广东的南大门，工业园的逐步投产，越来越多的外来资金、外地企业进入宜章，外来人口的增加势必产生新的商业与住房需求； 2.城镇基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，房改住户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分； 3.宜章县城区内居民普遍居中住在老式住宅小区，房型面积偏小或过大，户型结构不合理，小区内环境差、配套不完善，随着居民生活提高，改善居住条件的需求强烈。 4.随着城市进程发展，。乡镇居民将持续不断的进入城市，成为城市常住人口，宜章县各乡镇民人数多，购买力强，这将是城区内购房的主力军； 5.随着宜章县城区东扩的发展，东城区势必逐步形成宜章县新的商业区、住宅区，该区域不

31、仅是宜章县城市建设的重点区域，也是开发商竞相争压的桥头堡，更是宜章县潜在购铺、买宅者最为关注的区域。 随着宜章县商品房供应量的增加，预计两年三年后，宜章的房地产市场将进入一个供求相对一平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的发展时期。而近两到三年，是宜章县房地市场发展的黄金时期，抓住这一发展的机遇，积累经验，增加实力，将会是新兴房地产企业的不二选择。6、设计方案6.1设计依据1、1:500场地地形图及道路规划图2、郴州市城市规划管理技术规定3、拟建场地规划设计要点4、城市居住区规划设计规范（gb50180-93 2002年版）5、城市道路和建筑无障碍设计规范（jgj50-2001）6、城市用地竖向规

32、划规范（cjj83-99）7、民用建筑设计通则（gb50352-2005）8、住宅设计规范（gb50096-1999 2003年版）9、住宅建筑规范（gb5368-2005）10、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）11、建筑设计防火规范（gb50016-2006） 12、高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）2005年版 13、国家现行的有关规程、规范、规定 14、方案专题会议、方案大规委会议纪要及方案设计文本6.2 规划设计原则1、满足功能要求，符合城市规划、消防、日照及通风等规范。2 、坚持以人为本的指导思想，崇尚自然，塑造鲜明独特的住宅形象；充分利用场地

33、的自然势态进行竖向设计。3、 突出鲜明的个性，在建筑造型、外部环境上都映射出城市特性，使其成为该地域的标志性建筑。4、 建筑与环境的相互渗透且和谐统一，为居民及广大市民创造一个精神愉悦的建筑外部空间，给城市街道增添新的景观。6.3 建筑布局及交通组织本工程地势南低北高，形成从西往东逐渐升高的天际线效果，同时兼顾到沿街的形象性，宜章大道东侧沿街设有两栋2+15层的商住楼和两栋6层的纯商业建筑，往里是设置了多栋底部为两层的精品商业网点，上部是小高层住宅。整体设置三个出入口，中间为步行景观出入口，也是商住区的入口广场，里面有大面积铺地，树阵广场，是整个小区人气最集中之处。南北为车行入口，开口放向都在

34、宜章大道上，地下车库出入口分别设置在10#栋东北角以及9#栋东南角。6.4绿化环境设计由于小区南面紧邻自然山林，自然景观得天独厚，基地绿化环境设计以生态植物学理论为指导，按照自然规律，在有效利用和保护原有植被的基础上，采用地面铺砖、浅水景、树阵广场、亲水平台、凉亭等硬质元素和软质元素相结合的手法来进行设计，为居民驻足活动提供了足够的休闲交流空间，以特色鲜明、轻松宜人的环境给居住者以舒适宜人的享受，继而营造出一个和谐、充满诗情画意、健康向上的人居环境。6.5 停车位设计根据各类建筑工程配建停车位指标要求，普通零售商业按车位/100平方米建筑面积x0.4，住宅按车位/100平方米建筑面积x0.5，

35、并根据实际情况，本工程共设置了435个停车位，其中含9个无障碍车位，满足停车数量要求。6.6建筑设计宜章县玫桂园一、二期工程规划总用地33129.2平方米, 总建筑面积123708.8平方米。主要建设内容包括住宅楼(60702.76 m2)、商业用房(40915.7 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）。由2栋商业楼和9栋住宅组成。其中1、2#栋住宅2+15层，建筑高度为55.0m；3、4#栋商业楼为6层，建筑高度23.5m; 5#栋住宅2+9层，建筑高度为35m；6#栋住宅2+9层，建筑高度为35.1m；7#栋住宅2+9层，建筑高度为35.6m；8栋住宅2+9

36、层，建筑高度为35.5m；9#栋住宅2+9层，建筑高度为35.2m；10#栋住宅2+15层，建筑高度为54.8m；11#栋住宅2+15层，建筑高度为55.0m；地下室为一层，设有消防水池、水泵房、工具房、柴油发电机、储油间及配电间，其余部分为停车库。消防控制室设置在7#栋的一层西北角中。1#、2#栋采用框剪结构；3#、4#栋采用框架结构；5#9#栋采用异形柱框剪结构；10#、11#栋采用框剪结构；楼盖采用现浇钢筋混凝土楼盖，地下室采用框架剪力墙结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土楼盖。设计使用年限50年，抗震设防烈度为6度。3#、4#商业楼为多层，1#、2#及5#11#栋住宅防火设计分类为二类高层，耐

37、火等级地上二级，地下一级。6.6.1平面设计1、 一层平面设计3#、4#栋为六层沿街商业楼，1#、2#及5#11#栋住宅底下一、二层位商业网点，7#栋一层在西北角局部设计消防控制室；8#栋一层局部设公共厕所；上部均为住宅。2、住宅层平面设计小区户型类型包括三室两厅二卫、四房两厅二卫。多种户型的设计也使得该建筑的住宅对客户群的覆盖面较广，客户的可选择性强。各种户型所有卧室、客厅、餐厅、卫生间都直接对外开窗，通风采光条件好。所有厨房均设置了排烟井。各户型空间分隔简洁，功能分区明确，适用性强，充分体现了以人为本的设计理念。此外在细节上也充分考虑了人们的生活习惯，并给户主进行二次装修留有余地。3、 地

38、下室平面设计由于本工程基地地势北高南低，高差较大，因此地下室分成两部分，位于5#、6#、10#、11#栋主体下部的地下室底板绝对高程为230.00m；位于7#、8#、9#栋主体下部的地下室底板绝对高程为227.50m；地下一层为汽车库、柴油发电机房、配电房、水泵房等用房，共分为八个防火分区。其中汽车库为六个防火分区，消防水池、水泵房共为一个独立的防火分区；配电房、柴油发电机房、储油间共为一个防火分芪，其隔墙为防火墙，防火墙上的门为甲级防火门，设二个安全出口，其中一个通过疏散楼梯通向室外，另一个通向汽车库。4、 剖面设计各栋建筑层高分别为：3#、4#商业楼一、二层层高4.5m，三六层3.6m；5

39、#11#栋一层商业4.8米，二层商业4.2米，5#9#栋上部住宅层高2.8m,10#11#栋上部住宅层高3.0m。5、 立面设计建筑造型选用简欧风格为主题的创意手法，充分体现欧式建筑材料及现代建筑方式的自然美。横竖线条的处理使建筑物井然有序，内部隔墙巧妙的运用更是使室外空调机有了藏身之处。竖向阳台柱线及屋顶的线条赋予建筑一种向上的动感。淡黄色和棕褐色的面砖外墙面给人以朴实稳重的感觉。6、 交通组织设计交通组织设计本着人车分流，减少相互干扰的原则进行设计。住宅人流分辊从塔楼的一层门厅入户。住宅车流入口设在小区南、北两侧。5#9#栋住宅每单元各设一座疏散楼梯和一台电梯，10#、11#住宅塔楼各设一

40、座封闭楼梯和两台电梯（一台为消防电梯），满足消防疏散要求。在满足技术规定的前提下，并结合实际情况，地下车库共设置了435个停车位，含9个无障碍车位。7、 无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范规定的设计范围并结合实际情况作下列无障碍设计：1）入口平台、门厅及走道的门扇开启处留出轮椅等候面积和安全通行空间。2）主入口处设置轮椅坡道；3）入口门安装视线观察玻璃，横执手和关门拉手，并在门扇下方安装0.35m高的金属护门板；4）入口平台宽度2.0m，与室内高差15mm，且以斜坡过渡；5）门厅及电梯厅四周设扶手、护墙板等设施；6）电梯轿厢按规范要求配置抓手等无障碍设施；6.7给排水用水量（根据湖南

41、省建设厅关于“两型社会”的文件要求，住宅用水量标准不得大于180升/人.d。），最高日总用水量为445.7m3/d，最大时用水量59.3m3/h。消防用水量火灾次数按一次计，消防用水量以地下停车库为计算对象，扑灭一次火灾总用水量为432m3。给水管道系统室外采用生活用水与消防用水合用给水系统。从小区宜章大道市政给水环管的西角各接1根dn200mm的引入管，在建筑红线内，分别经二个水表井（带比例减压阀）后，形成环状管网。水表后设置倒流防止器。生活污水系统1）室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。2）阳台雨水与空调机冷凝水均采用管道有组织排入室外散水暗沟。3）室内地面层以上的生活污水重力流排

42、出；地面层（±0.000m）以下的生活废水采用管道及室内暗沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道。4）住宅一层排水单独排出，二层及二层以上排水经排水立管汇集排入室外检查井；粪便污水经化粪池初步处理后排入室外污水干管。5）住宅卫生间部分栋号排水采用专用通气立管排水系统，住宅排水立管尽量远离卧室隔墙布置，采用upvc排水管，粘接。靠近住宅卧室的排水立管采用内螺旋消音塑料排水管，粘接。7.环境保护7.1建设地点环境现状宜章县玫桂园建设项目位于宜章县城东部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽车站，南临五溪新区，西靠宜章大道，东有长冲工业园。周边无污染性企业，环境空气

43、质量现状良好，适合本项目的建设。7.2设计标准1、建设项目环境保护管理条例；2、建设项目环境保护分类管理名录环发(2001)17号文；3、湖南省建设项目环境保护条例；4、环境空气质量标准（gb3095-1996）；5、城市区域环境噪声标准（gb3096-93）；6、污水综合排放标准（gb8978-1996）；7、地表水环境质量标准（ghzb-1999）；8、建筑施工场界噪声限值（gb12523-90）；9、民用建筑隔声设计规范（gbj118-88）。7.3施工期对环境影响及治理措施1、噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：

44、限制高噪声施工时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械。2、废水施工工地生活污水经化粪池预处理后，集中排入市政排污管网，或由专人负责定期清运。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料加强围护和遮盖，防止雨天泥土流失，形成污水。3、大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。应在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石方，运输车辆车厢应密闭。4、废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料。土方回填后多余部分和废弃的建筑材料全部运至城市垃圾处理场妥善处理，减少对环境的影响。7.4运营期对环境影响及治理措施1、污水治理按照清污分流

45、原则排放，雨水与污水分流。粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网。2、固体废弃物治理由于公共用房服务功能特点和来往人员较多，公共环境卫生较难保持，应设专职人员定期清扫，保持地面干净。在人流密度大，保洁难度高的区域，如出入口、厕所等，设专门的卫生清洁人员，随时清理。在楼内合理布置垃圾箱，设专用垃圾房，垃圾集中堆放，由环卫部门装车外运，日产日清。3、噪音治理要求噪声低，工作环境安静。制冷间、空调机房、通风机房等有噪音源的机房均采用隔音减震措施，包括墙体上使用吸音材料、隔音门等。冷水机组、水泵、空调箱、风机基础上设减震台座。吊挂风机及水泵进出口处设减震软接头。室外停车场用绿化隔离带隔声。7.5环境评

46、价项目建设期及运营期产生的噪声、污水、废气、固体废弃物等，通过各种措施加以控制后，均能满足环保要求。8.安全卫生8.1安全1、基础、土方等地下工程施工中应防止土方塌方、位移。2、设立高处作业的上下安全通道。垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。3、进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。4、对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。5、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。8.2卫生措施 1、楼内走廊及各功能用房要保持环境整

47、洁、舒适、安静、公共场所禁止吸烟，做到无噪音、无烟、地面定时清洁。2、走廊间设置有效的排气措施，以防蒸汽和异味窜入其它房间。3、楼内公共卫生间 (厕所、盥洗室)宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味。4、采用非饮用水做冲洗和浇洒等用时，应有明显的标志，非饮用管道不应与饮用水管道相连。9.节 能 9.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组

48、成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。 9.2节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计施工至营运管理全过程的各个环节，贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。 9.2.1建筑节能1、在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。2、采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准采暖通风与空气调节设计规范和现行行业标准民用建筑节能设

49、计标准的规定。3、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。设备管道、需恒温的机房等重要部位均采用较先进的超细玻璃棉等保温材料。 9.2.2设备节能1、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择，合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源。2、机电设备采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低电能损耗。对空调系统优先采用节能型采暖空调设备，合理确定供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。3、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推

50、广绿色照明工程产品，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具，并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。4、选用低损耗、节能、低噪型、干式变压器，采用集中式电容补偿装置。5、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。 9.3节水措施1、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。2、采用节水型设备和器具。降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。3、提高用水回收率和重复利用率。4、供水系统采取防渗、防漏措施。 9.4能源管理建立单位能源管理制度，加强水、电的计量管理

51、，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效果。10.消 防 10.1编制依据1、建筑工程消防监督审核管理规定；2、高层民用建筑设计防火规范（gb5004595）2001版；3、建筑灭火器配置设计规范（gb5016692）；4、火灾自动报警系统设计规范（gb5011698）；5、自动喷水灭火系统设计规范（gb500842001）；6、建筑内部装饰设计防火规范（gb5022295）；7、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。8、建设单位提供的有关技术资料及要求。 10.2编制原则本项目消防设计原则是“预防为主，防消结合，立足自救”。本工程属高层建筑，为了使本项目具有相应的“防、

52、消、救”能力，根据规范要求，建筑、结构、通风、给排水、电气几个专业综合设防，从总体、单体、防火、防烟、交通疏散、喷洒灭火、自动报警与消防控制各个角度全面考虑，以确保防火和万一发生火灾情况下的安全。 10.3编制范围本项目防火范围包括室外和室内两部分。室外部分包括总平面布局，环形防火通道和消防水池的设置。室内部分包括防火防烟分区设置，消防楼梯、电梯的设置，防排烟系统、火灾报警系统的设置，消火栓、自动喷洒系统的设置等。 10.4消防措施高层消防是高层建筑要解决的一个关键问题，除设置消火栓系统之外，根据高层民用建筑防火设计规范（gb5004595），本项目按规范设防火分区，分区之间用防火门或防火隔墙

53、；建筑物内设消防电梯、消防楼梯，并设有前厅，可直接自然通风；楼内设消防栓及烟雾、温感报警器；消防控制室设在底层，并设有直通室外的安全出口；消防疏散按规定设置。本项目的自动报警及自动喷水灭火装置应符合现行的火灾自动报警系统设计规范、自动喷水灭火系统设计的规定。具体规定如下：1、建筑周围形成一环形消防通道。2、建筑的大厅、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料采用非燃烧材料或难燃材料。3、火灾危险性大、安全性要求高的功能区及用房，独立划分出防火区并设置相应耐火极限的防火分隔和必要的排烟措施。4、每一防火区都设有独立的通向地面或避难层的三个安全出口。并应设火灾事故照明灯及明显的疏散指示标志。5、

54、消防电梯的设置符合现行的高层民用建筑设计防火规范的有关规定，消防控制室设置在便于维修和管线布置最短的地方，并设有直通室外的出口。6、电力及照明系统按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。11.项目管理与实施进度 11.1项目管理本项目责任单位为宜章县裕恒房地产开发有限公司。负责项目的前期准备工作，从方案设计招标、联系施工图设计、工程监理招标、工程建设招标直至工程竣工验收。作为业主进行项目的建设投资以及负责项目建设中发生的一切有关事宜，以确保项目高质量、高标准按计划工期完成。1、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。2、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低工程费用。3、严格按照基本建设程序办事。建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。4、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。 11.2实施进度安排本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待可研报告批准后，项目承办单位应按各子项分别进行总体详细规划设计、勘察设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装和装修、竣工验收。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项