房产避税大比拼

1、房产避税大比拼近年来国家调整房产交易的政策不断出台，尤其是税收方面如营业税、个人所得税、土地增值税等。营业税规定对个人购买住房不足两年交易的情况征收全额营业税；个人所得税规定对个人出售房产净所得征收 20%比率的营业税；土地增值税规定对 5 年内出售的非普通住宅、其他类型房屋征收增值部分一定比率的土地增值税，这些近几年来增加的税收政策对售房者和购房者均产生了巨大的影响。为了免交税费，卖方要么将该项税费转嫁到买方头上，要求买方代为缴纳税费，要么将出售时间顺延，等购房时间达到五年后再出售以规避部分税费。然而，往往在政策出台几个月后，不少精明的投资者就发现了在交易时规避营业税的操作方式：方式一：先租

2、后售，五年后完全转让操作指数：风险指数：节省费用：曾先生是位IT 人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套100 万元的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于现在交易需要缴纳5.5 万元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过“以租待售”的业务，先将房屋代理出租，让曾先生得到五年的房租，在房产证满五年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。方法点评：采用这种方法避税规避了营业税， 卖方也可以在五年内得到稳定的租金收益， 五年后一次性得到售房款。该方法缺点是可能不是在房价波动的最佳价位出手该房产，另

3、外其前提是预期五年内该营业税政策不会改变。方式二：利用房产赠与规避税费操作指数：风险指数：节省费用：肖先生于 2004 年以 50 万元的价格购买了一套位于东城区的两居室， 房产证上的日期是 2004 年 6 月。 2007 年 6 月，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，按照市场价格，如今这套两居室价格已经涨到将近 100 万元，而转让所需缴纳的营业税就达到 5.5 万元，另外还有 1 万元左右的个人所得税。如果等到两年后将房屋出售以规避营业税，不仅现在无法买到看中的新房，而且两年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，

4、肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与给买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了约与公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为100 万元。1.8 万元的赠方法点评：房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3的契税等费用，尤其适合面积大于140 的非普通住宅转让，因为在五年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5 的营业税、约1%的个人所得税、约1%的土地增值税和3的契税。而采用赠与的方式转让，

5、所缴税费仅为评估值3的契税，节省了一大笔费用。但是，应用此种方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，从法律的角度考虑，卖方可能改变初衷，申请法院撤消赠与合同。其次，根据合同法规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”因此，如果买方入住房屋后发现有质量问题，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会发生“先过户还是先交费”的问题：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此购房者需要具有比较大的经济实力，能够一次性支付购房款。方式三：通过降低成交价格减少税费操作指数：风险指数：节省费用：陈小姐是一家银行的信贷

6、部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。 半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价80 万元的房子， 然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些税陈小姐要求经纪公司在与买方签订买卖合同时将房屋成交价写得低一些，比如在合同中标明成交价为60 万元，而实际仍按90 万元成交，则可以少缴纳16500 元的营业税，又因售房价小于购房价，这样就直接避免了缴纳个人所得税。 最终，陈小姐房屋的评估价和在买卖合同上签订的成交价格仅为60 万元，而另外的 30 万元由买方私下支付给她。方法点评

7、：采用此种方法减少缴纳税费，但是其避免的税额并不大，如果买方要贷款，而合同价太低会导致其贷款额不足。此外，如果是买方在过户后支付剩余房款，会存在买方在过户后拒绝支付的风险，为避免这种情况出现就需要买卖双方在合同中注明剩余的款项买方须以其他名义先行交与卖方，操作不当的话可能引发道德风险。方式四：利用房产出典规避税费操作指数：风险指数：节省费用：王女士是个专业的“炒房”者，近两年税收新政的频频出台给了她沉重的打击：手头还有一套全款购买的房子没有“处理”出去。如何尽快将房屋转让出去回笼资金成了王女士心头的一块心病。一个偶然的机会，她发现路边有个典当行可以做房屋典当。王女士心头一亮：把房子以典当的形式

8、“卖”给购房者不就可以免交营业税及个人所得税了吗？由于不用缴纳营业税及个人所得税，很快王女士就找到一位买家。首先，王女士与买家签署了一份“典当合同” ，合同表明王女士因急需用钱， 将房屋出典给买方， 出典费用即房屋出售价格为100 万元，并同时约定如果在回赎期内王女士不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。随后，王女士与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，由于王女士“没有履行”典当合同的约定偿还买方的费用，买方取得房屋所有权，双方到房地局办理过户手续。在这次“出典”行为中，为了确保双方的利益，王女士要求买方在签署“典当合同”的时候支付了 50的

9、购房款，同时买方以欠其它款项的名义向王女士打一张欠条，所欠金额与剩余房款金额相等，在过户完成之前，买方支付剩余房款。方法点评：房地产典当是指房屋所有权人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，有限期、有条件地将房屋出典，并在约定的期限内将房屋按原价赎回的法律行为。出典人在将房屋出典后即进入典期，在典期内不得回赎出房屋。典期结束后有一段时期的回赎期，在此期间，出典人可以以典价赎回出房屋。采用此种方法所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，因此较大地节约了转让成本。但是，其可能出现的风险却也不小：首先，因为在出典期房屋所有权并未发生实际转移，仍掌握在出典人手中，即使出典人并不可以在典期内回赎

10、典物，但在回赎期内其还可按原典价回赎典物，因此，一旦卖方反悔，在回赎期内要求回赎房屋， 买方的权利将得不到保障。其次， 如果在过户前买方不将剩余购房款交与卖方，按照典当合同，王女士仍欠买方 100 万元，扣除买方已交的 50 万元，原本买方欠王女士 50 万元的情况转而变成了王女士欠买方 50 万元。 在此情况下， 王女士将变得十分被动： 要么以 50 万元的价格将房屋卖给买方，要么履行典当合同，支付买方 100 万元将房屋赎回。所以在签署典当合同的时候， 卖方不仅应要求买方支付 50的购房款， 还应让买方签署一个与欠剩余房款相等数额的欠条，以防买方不继续支付剩余房款。最后，由于房屋并未发生买

11、卖，因此买方无法以按揭贷款的方式购买。方式五：利用入股企业变更股权规避税费操作指数：风险指数：节省费用：李总是一位在商界闯荡多年的老手， 经过多年的打拼， 他成立了自己的家具销售公司，并在去年刚刚购置了一层底商用作家具展销。 然而天有不测风云， 李总的家里突然发生变故，他不得不返回自己的广东老家。 在处理完剩余的家具商品后， 面对将近 1000 的底商， 李总发了愁：已经谈好按 2000 万元转让的买方不愿意支付本应由李总缴纳的 110 万元的营业税及约 40 万元的个人所得税和土地增值税， 双方为由谁来支付这越 150 万元的税费而陷入了僵局。就在李总一筹莫展的时候，一位朋友为他支了一招：既

12、然买方是家公司，为何不以房产入股的形式将房产变现？李总恍然大悟，随即与对方展开洽谈。经过双方协商，作为买方的公司同意李总以房产入股的形式作为股东加入该公司，房产作价2000 万元，在经过股东大会同意并报工商等部门备案后，公司“支付” 李总 2000 万元，李总随即将所持股份转让给其它股东。方法点评：此种方法只适用于大额房产交易的情况， 如果只是小额房产的过户交易， 可以考虑通过变更企业法人方式进行转让。采用此种方式规避费用虽然几乎没有成本投入，但是大额的房产转让必然带来较大的风险。 如果买方公司在李总以房屋入股后不向其支付 2000 万元的房款，由于没有任何约束性文件，那么他将受到极大的损失。其次，李总在将房屋入股之后，可能会成为股东大户，一旦假戏真做，也可能会对买方公司决策造成影响。最后，按此种方式转让房产同样不能进行按揭贷款，也成为限制购买客户的障碍之一。综上所述，在规避房产转让所涉及的税费时，随之都会伴随一定的风险，投资者应