72物业分公司及管理处组建20041110--19197

1、1 总则1.1 各项目所在公司应重视物业分公司及管理处的组建工作，为保证组建工作的有 序进行，项目所在公司必须按本手册及其支持文件规定做好各项组建工作，并在项 目开发进度计划中应具体明确物业分公司的组建的节点时间和责任人员。1.2 物业分公司及管理处的组建必须保证相关物业人员能够及时地参与项目前期的 物业介入工作，以及物业管理方案制订的时间要求。2 相关职责界定2.1 物业分公司 （筹建处 ）总经理负责物业分公司组建过程的具体操作，以及对管理 处组建工作全面负责。2.2 项目所在公司负责审核物业分公司组建工作计划，并监督执行。2.3 管理公司物业管理部负责指导物业分公司组建工作，并负责审批物业

2、分公司、 及管理处的组建工作计划。3 物业分公司组建3.1 物业分公司总经理招聘3.1.1 一般情况下， 新开发项目在项目规划设计方案确定后， 应着手物业分公司总经 理的招聘，并在施工图设计开始前完成。3.1.2 物业分公司总经理的招聘面试工作由集团人力资源部和管理公司物业管理部 共同完成。3.1.3 物业分公司总经理由项目所在公司申请，报集团审批。3.1.4 物业分公司总经理到位后，根据项目规划阶段的实际工作需要，招聘主要工 作人员，组建物业分公司筹建处。3.2 物业分公司组建工作计划3.2.1 在管理公司物业管理部的指导和监控下，物业分公司总经理负责提出物业分 公司组建工作计划（含组织机构

3、及岗位设置）、前期服务工作方案。以上两个方案 必须在项目开盘前 3 个月报送项目所在公司审核，管理公司经营管理委员会批准， 并报物业管理部备案。3.2.2 物业分公司组建工作计划的内容应至少包括三个部分：物业分公司组建方案、 组建工作进度安排、开办费用测算等。3.2.3 物业分公司组建方案内容包括，但不限于：a) 公司名称；b) 成立的时间；c) 办公地点；d) 注册资金；e) 法人代表；f) 股东授权；g) 股权分配；h) 公司章程；i) 组织架构及人员编制；j) 物业管理用房的使用等。3.2.4 在制订物业分公司组建工作进度安排时，应至少考虑到以下方面的工作内容：a) 人员招聘 (分批进行

4、，应在时间进度上明确 )；b) 经营资质报批；c) 公司注册登记；d) 资质备案及资质等级证明申办；e) 物业管理用房、物业经营用房的划分和配置；f) 办公设备、作业工具设备及其他必要物资的采购；g) 建立健全各项规章制度；h) 制定相关管理服务制度和规程；i) 完成上岗人员的岗前培训；j) 完成项目入伙前相关准备工作。3.2.5 物业分公司组建必须保证关键的时间节点，如总经理招聘到位、物业管理方 案、公司注册、骨干人员到位、完成入伙准备工作等。3.2.6 除总经理和少数骨干人员的招聘外，其他组建工作一般在入伙前2 个月完成，因此必须将各项组建工作进行适当的安排，确保工作的有序和高效。3.2.

5、7 组建工作进度安排应将每项工作的起止时间落实到具体工作日，持续时间按 工作日计算，并采用横道图表示工作进度安排。3.2.8 针对每一项工作必须明确主要负责人，以及负责配合的协办人员。责任人应具体落实到工作岗位 （ 职务或具体姓名 ） ，不宜使用公司名称或部门名称。3.2.9 开办费用测算是物业分公司组建工作计划中必须的内容， 具体按管理公司 开 办费用测算指引的规定执行。物业分公司组建工作计划中不仅包含开办费用测算 的总体结果，而且应有具体费用科目的测算结果，对测算结果的审批包括对总体测 算结果和各科目细项测算结果的审批。3.2.10 在组建工作过程中，对开办费用的控制以各科目细项的成本标准

6、 （ 测算结果 经批准或调整后批准 ） 为依据。3.3 物业分公司组建3.3.1 物业分公司组建工作计划经批准后，物业分公司总经理负责具体组织实施， 项目所在公司负责根据工作计划安排和费用额度提供支持和协助，管理公司物业管 理部负责提供业务指导，并对组建工作进度进行监控。3.3.2 为保证组建工作的顺利开展，物业分公司总经理进一步细化分解组建工作进 度计划，拟订组建工作的月 （ 或周） 进度计划。3.3.3 在进度计划规定的节点时间，物业分公司应向项目所在公司和管理公司物业 管理部报告工作进度情况。3.3.4 物业分公司组建过程中，相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关 规定，以及经批准

7、的组建工作计划、物业管理方案执行。3.3.5 物业分公司组建工作必须在项目正式入伙前 2 个月全面完成，并开始独立运 作。物业分公司正式成立后，筹建处自行撤销。4 物业分公司管理处设立4.1 管理处主任招聘4.1.1 项目开盘前 3 个月，物业分公司总经理向项目所在公司提出招聘管理处主任 的申请，由项目所在公司申报，经管理公司核准后报集团审批。4.1.2 管理处主任的招聘面试由项目所在公司与物业分公司共同负责。4.1.3 管理处主任的任命按 5.1 章节人力资源的 2.3 条款执行。4.1.4 开盘前 1 个月，管理处主任正式到位。4.2 管理处的组建4.2.1 根据国家、地方及行业标准，按照

8、该项目物业管理方案的要求，在物业分公 司的指导下，管理处主任在入伙前 3 个月开始管理处的组建工作。422管理处组建必须有计划地进行，管理处主任负责拟订管理处组建工作计划， 落实工作责任和进度要求。管理处组建工作计划的内容参照上述 3.2.2 329条的 规定执行。4.2.3管理处组建工作计划经物业分公司总经理审核、项目所在公司审批，报管理公司物业管理部备案。4.2.4物业分公司总经理负责对组建工作进度进行监督检查，并督促各职能部门按 组建工作计划的要求协助管理处主任的工作。4.2.5在管理处组建过程中，相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定，以及经批准的管理处组建工作计划、物业管理

9、方案执行，工作内容包括（不限于）:a）管理处机构设置、人员编制、岗位职责及任职资格要求；b）物业管理用房的使用；c）办公物资及作业工具采购；d）人员招聘、培训；e）服务程序/规程的制订；f）项目入伙前的相关准备工作等。4.2.6根据项目进展情况，在项目入伙前 2个月管理处必须正式组建完毕。5支持文件5.1 WDWY-WI-MM610开办费用测算指引5.2物业分公司、管理处组建工作计划（组建方案、进度安排、开办费用测算等）美文欣赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有 玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的 激情，却有浪漫的温情

10、，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头 硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存 了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于 储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成 一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘 着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的 芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的

11、梦，让她沐浴灿烂 的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得， 将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也 会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔 情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你 我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护 着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧

12、阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？ 画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似 院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？7、经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗 长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流 逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂 逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生 活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。生活 亦很完美，总让我们

13、泪中带笑，悔中顿悟怨中藏喜，恨中生爱。9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海 水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。 这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失 去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光 下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。她 脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺织进长长的。 麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿乖

14、巧地依偎在母 亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒 冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。11、太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺拔的 脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最 美丽的语言。那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群 山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。12、原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力 仍在田间高山涌动。谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。13、终于，心痛，心碎，心成灰。终于选择，在月光下，被遗忘。百转千回，早已 物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。爱你，终是一朵 花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。14、世界这么大，能遇见，不容易。心若向阳，何惧忧伤。人只要生活在这个世界 上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。人不是战胜痛苦的强者，便 是屈服于痛苦的弱者。再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。再不顺的生活，微 笑着撑过去了，就是胜利。15、孤独与喧嚣无关，摩肩接