干休所物业管理费用测算

1、.干休一所物业管理费用测算一、依 据山东省物业管理条例 、山东省物业服务收费管理办法以及泰安市房产管理局有关文件精神。二、人员工资、社会保险及服装1 、人员编制和基本工资序工资标准总 数岗位人数号（人/ 月）（人/ 月）一管理机构227001主任1150015002客服经理（收费员）112001200二公共秩序维护部434001队长1100010002队员38002400三保洁绿化214001保洁员17007002园林绿化1700700四工程维修221001电工1110011002水暖工110001000五合计9600元/ 月.2 、人员工资、社会保险及服装费序号项目金额（元 / 月）依据一基

2、本工资9600表 1二社保费1413见说明 三服装费358见说明 四合计11371 元/ 月说明： 主任社会保险总计为工资的38% ，其中：养老保险 24% 、失业保险 1% 、医疗保金 7% 、住房公积金 6% ：1500 元/ 月×38% = 570元/ 月其他人员按工资总额的10% 缴纳社会保险：8100 元/ 月×10% = 810元/ 月秩序维护员人身意外伤害保险：100 元/ 年×4÷12 个月 = 33 元/ 月社保费合计： 1413 元/ 月。 主任、客服经理： 2000 元春夏季 2 身×200 元×2 人 = 80

3、0 元秋冬季 2 身×300 元×2 人 = 1200 元公共秩序维护员： 4000 元.春夏季 2 身×200 元×4 人 = 1600元秋冬季 2 身×300 元×4 人 = 2400元保洁员： 1200 元春夏季 2 身×100 元×2 人 = 400 元秋冬季 2 身×200 元×2 人 = 800 元工程维修员： 1400 元春夏季 2 身×150 元×2 人 = 600 元秋冬季 2 身×200 元×2 人 = 800 元年服装费合计为8600

4、 元，按两年更换一次计算，则每月服装费为： 8600 元÷24 个月 = 358 元/ 月。三、保洁绿化费序金 额项目依据备注号（元/ 月）保洁工具、损耗、1综合测算150清洁用品消耗园林绿化保养、修剪、施肥、喷2药、补种、机具综合测算200维护、损耗、用油。.每月 6 车，每3垃圾转运费与环卫处签协议1440车 240 元。每车 260 元，每2年清挖4化粪池清掏费综合测算150一遍，每个化粪池每次清掏 3 车服务范围内喷洒、投放灭5除四害消杀费综合测算50鼠药、消毒剂、除虫剂6合计1990 元/月四、办公费序金额项目依据备注号（元/ 月）1通讯费2 部×100 元/ 部

5、2002交通费综合测算1003广告、书报费综合测算80.办公用低值易耗4品、办公用设备综合测算100保养社区宣传 ,国庆节、春节等5社区文化支出综合测算150民族节 日增加欢庆气氛等6合 计630 元/月五、固定资产折旧费电脑、打印机、办公桌椅、文件橱、工具橱、各种交通标识、对讲机、安保器材装备费、人字梯、疏通机等资产约投入30000元，按 5 年折旧计算，则： 30000 ÷5 年÷12 月/ 年 = 500 元/ 月。六、不可预见费前五项之和的3%14491 ×3% = 435元/ 月。七、管理费前六项之和的8%14926 ×8% = 1194元/

6、月。八、税 费前七项之和的 5.55%16120 ×5.55% = 895元/ 月。九、合 计.月费用年费用序号项目（元）（元）1人员工资及福利费113711364522保洁、绿化养护费1990238803办公费63075604固定资产折旧费50060005不可预见费43552206管理费1194143287税费895107408合、物业管理服务费分摊干休一所南片区建筑面积约30000平方米（以房产证所标面积为准），其中，则：住宅： 17051 元÷30000 平方米= 0.56 元/ 月·平方米。十一、费用测算说明1、经费测算是指“干休

7、一所”物业管理的正常年份100% 收缴率的收入测算、 支出测算以及经费测算和盈亏分析，物业企业的收入来源为管理费佣金，即8% （1194 元/ 月）。收缴率若达不到100% ，物业企业将面临亏损。2 、工程（水、电）维修物业公司只负责人工费，干休一所负责材料费，维修所需材料及时报干休一所购买。.十二、车位费1、说明：（ 1）地上停车位收费。停车位租赁收益一部分做为管理费用，其余部分收益归全体业主所有，用于冲抵服务收费。（ 2 ）人员配备。干休一所停车位管理，需配备 1 名秩序维护人员，1 名车场卫生维护员。秩序维护员用于停车场地的日常巡逻、车辆的合理引导、 人车分流等各项工作。 车场卫生维护员

8、用于车位地面（道路）的维护，划线、补漆，卫生保洁等各项工作，具体配置详见车位测算表。（ 3）干休一所院内约计停车 100 位。以实际划线为准。2、车位管理费测算：序收费号类别人工一车位管理费测算总 数支出项目计算式（位/ 月）1员工工资保安 1 人×800 元，保洁 1 人×1500700 元2员工社保费1500 元×10%1503员工服装费1000 ×1 ÷24+600 ×1 ÷24674保安器材、保洁工具材料费综合测算100费用二车库小 计1817 元/ 月1车位地面（道路）维护费100 位×50 元 / 年

9、÷12 个月417.共用设施设备日常运行维护费不可三预见费管四理费五税费合计2划线、喷漆100位×40元 / 年÷12个月3333设备（车位锁等）维护费100位×10元 / 年÷12个月834车位冲刷用水、冬天除冰综合测算50小 计883 元/ 月一、二项之和的3%2700 ×3%小计81一、二、三项之和的60%2781 ×60%小计1669一 四项之和的 5.55%4450 ×5.55%小计2474697元/ 月地上共有车位约100 个，则车位管理费为：46 元 / 车位·月注：第四项提取的管理费60%

10、 ，即每月 1669 元收益归全体业主所有，用于冲抵物业管理服务收费。十三、其他事项1、干休一所在物业管理区域内配备必要的物业管理用房（不少于4 间），并移交物业公司使用。.2、对于达不到收缴率的情况，应由干休一所承担所缺部分费用。3、根据费用测算第五条所列，物业企业需投入一定的固定资产，干休一所需提供至少3 万元作为物业公司前期启动资金。4、维修基金事宜随后通过相应协议达成。5、其它未尽事项通过签订物业服务协议述明。十四、服务标准我们在人员配备上坚持以公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。 管理层人才来源我们以内部选送为

11、主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。（一）具体配备及素质要求如下：1、主任：1 人， 大专以上文化程度， 有物业管理管理处主任岗位证书，熟悉物业管理专业知识， 物业管理实践经验丰富， 认真负责，严谨仔细，表述能力、组织能力、协调能力强，思想品质好，有一定的综合管理水平， 掌握与人沟通的艺术技巧。 负责干休一所物业管理处的全面工作。2、客服经理（收费员） 1 人，大专以上文化程度，熟悉物业管理专业知识，认真负责，严谨仔细，表述能力、协调能力强，思想品质好。负责干休一所物业管理处接待业主、解疑答辩、收缴物业服务费、协助主任做好管理工作。3、公共秩序部： 4 人，要求具有高中以上

12、文化程度，年龄45岁以内，身高1.70m以上，形象端正，身体健康，思想作风过硬，.工作责任心强，有一定的擒拿格斗功夫，退伍军人（边防武警）优先聘用。4、保洁绿化部：保洁绿化共 2 人，要求具有初中以上文化程度，年龄 40 岁以内，形象端正，身体健康，踏实勤奋，有一定的清洁绿化专业知识和工作经验。5、工程维修部：共2 人，负责干休一所内所有强、弱电和水、暖管道的检查、检修以及小区内配电设施、公共区设施的维护，为业主提供各种业务内服务。（二）保洁绿化工作要求：1 、生活、装修垃圾收集与清运（ 1 ）按单元配置垃圾收集点；高层按楼层设置垃圾收集点。每天定时清理一次。（ 2）装修垃圾定点堆放，每两周清

13、理一次，在装修高峰期每周清理一次，并有专人负责。2、地面和墙面（ 1）地面每天清扫一次。（ 2）楼梯间天花板每季度除尘一次。（ 3 ）楼梯间无灰尘、无乱贴乱画，无乱占用现象。3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。4、门、窗玻璃每月擦抹一次，保持洁净、无灰尘。.5、天花板、公共灯具每月除尘一次，天花板、灯罩（灯盖）、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6、消火栓、指示牌、信报箱每周擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。7、道路地面每天清扫一次， 清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁，目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。8、绿地、明沟每天循环保洁，发现垃圾杂

14、物及时清除。9、垃圾箱：（桶）果皮箱每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。10 、鼠害蚊蝇防治配合相关部门搞好“除四害”工作。11 、公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，目视无灰尘、光亮清洁， 2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次。12 、室外休闲健身设施每天清洁一次 (擦拭表面灰尘、 清扫垃圾等)，每月刷洗消毒一次。（三）秩序维护（安保）管理和安全防范安全管理是物业管理中最敏感、 最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。内容包括：出入管理、安防系统使用、维护和管理，施工现场的管理等工作。1 、具体管理内容：.针对干休一所

15、管理项目的特点， 我们物业公司采取相对封闭式管理，做到主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施， 在人员管理上将进出小区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，采用我们物业公司独有的“记忆+规范”法，对所有业主车辆发放凭证（停车卡） ，出门凭证放行，标准化管理，以确保车辆及物品出入安全，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。同时，我们物业公司独特的“安全预案制” 、“巡楼制”也将全面应用于正嘉馨居物业管理项目，以确保在安全管理上的万无一失；看管公共财产包括： 楼内的门、窗、消防器材及所管

16、区域的井盖、雨箅子、花、草、树木等；夜间对服务范围内重点部位、 道路每二小时进行一次防范检查和巡逻，巡逻不少于2 人，做到有计划、有记录；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。2 、秩序维护员工作要求：进出人员和物品管理：（ 1 ）对外来探亲访友人员进入小区进行登记，特殊情况的电话联系业主并引导其进入。.（ 2 ）对大件物品搬出进行询问、核实并登记。（ 3）对进出小区的装修、家政、送货等劳务人员实行临时出入证管理。巡逻岗巡逻要求：（ 1 ）秩序维护员按设定的路线，对重点区域、重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）每2 小时巡查一次，有巡更记录

17、，发现问题及时处理；（ 2 ）接受业主和非业主使用人求助，回答住户的询问。应急处理：（ 1 ）接到火警、警情后，当值人员 5 分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方；（ 2 ）在遇到异常情况或住户紧急求助时，当值人员 5 分钟内赶到，采取相应措施。监控岗常要求：（ 1 ）小区设监控中心， 24 小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏；（ 2 ）已配套技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）的能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理；（ 3 ）监控中心接到报警信号，秩序维护员到达 10 分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问；（ 4 ）小

18、区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。.专项车辆（露天收费车位管理）管理：（ 1）有人员 24 小时巡视和引导停车。（ 2 ）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（ 3 ）车位 24 小时有专人值守，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。（四）水、电维修管理1 、具体服务内容时效工作制： 对所有的维修工作均实行时效管理； 白天由客服经理负责接待业主， 处理服务范围内的报修电话， 受理业主的咨询和投诉；夜间有工程部值班室专业人员值班，处理紧急性报修，水、电等紧急性报修半小时内到维修现场；定人定机制：各项责任分工到位，签订包保责任书；维修服务标准执行省、市的有关文件规定。电工、水暖工服务范围：小区整个照明系统线路检修、维护、管理。定期检查化粪池、雨水井和污水井；小区内部卫生间洁具、五金构件（水龙头）维修保养。服务标准：严格执行给排水设备保养制度和操作