机电顾问在高端商业项目中的

1、机电顾问在高端商业项目中的作用一.概要 机电系统项目管理是高端商业项目控制品质、成本、净高、能耗的重要因素，其主要的工作内容分为三大块：1.设计管理阶段2.各类设备及施工单位招投标管理阶段3.施工配合管理阶段 机电专业的设计成果优劣影响着项目机电系统总投资的70%-90%。如今，国内设计院的机电专业人员的主要工作精力60%花在图纸设计的绘图工作及满足审图要求的规范运用方面；而机电顾问的工作更多侧重予从技术先进性、投资控制、招投标管理、施工配合全方位地协助业主方对于项目全过程的管理工作。二.机电顾问的主要工作职责1.冷热源方案经济型比选 湖南大厦项目估算需要空调制冷量为2000rt，制热量为28

2、00kw。空调冷热源针对予商业项目有许多不同类型的主机选择方案，不同的方案从初投资到运行能耗是一个综合分析的过程。尤其，现阶段滨江公司拟实行由集中能源中心的空调模式向各地块提供空调，根据最新方案情况，项目整理了集中能源中心与自备冷热源2种模式的比较： 集中能源中心与项目自备冷热源模式的比较 序号内容区域供冷供热模式自备冷热源模式1冷热源效率高（仅从技术角度）且一般单个dhc应负担的总建筑面积50万方以上，若按现有日建3个能源站的配置方案意义不大。相对负担面积50万方以上的dhc较低。2节能措施应尽量考虑低位能源、可再生能源、错峰填谷等节能措施，若按现有日建电制冷及燃气锅炉的配置与我方自备冷热源

3、区别不大，且不同项目绿建及leed对冷热源的要求如何统一。项目可自行按照绿建及leed的标准确定冷热源的形式及节能措施，灵活性大，初投资可控。3机房占地面积现dhc机房设置在相邻其他地块，我方项目地下室可多500平左右的车位，无需预留结构吊装孔，地上无冷却塔及烟囱（柴发烟囱除外），有利予美化景观、控制环境及噪音。地下室需增设冷冻机及锅炉机房，车位数量减少，设计需要考虑结构吊装路线及吊装口，商业或办公塔楼屋顶需增设冷却塔及烟囱，锅炉房在一层需设置泄爆口，对景观及控制环境噪音不利。4初投资dhc初投资由能源管理公司负责，但项目运行时需承担初装费，参考虹桥地块为200元每平空调面积，暂估费用为100

4、0万元。暂估冷热源初投资费用800万元。5施工周期现dhc建设予相邻项目地块内，故建设、调试及最终投入使用的节点受相邻项目整体施工周期影响较大，若有延误将影响我方项目的竣工时间。项目自行把控，对竣工无任何影响。6运营管理可节约小物业的管理人数，节省人力成本。参考虹桥地块运营费用为制冷0.55元每千瓦，能源输送损耗分摊易扯皮，且我方项目若先投入使用关于前期损耗费用的分摊极为不利。小物业需增加冷热源的管理人员，通常为4-6人。估算运营费用为制冷0.33元每千瓦，无外部损耗分摊因素，可自行根据租赁方要求测算加班空调所需费用，管理运营便捷。 从上述比较中看出，现有的集中能源中心的模式还有许多内容我们比

5、较担心，且我方项目今后是自我持有，若前期方案讨论不充分规避建设能源中心各方面中对投资方不利的因素，很容易对项目品质、出租价值带来负面影响。故需要运用机电顾问的资源、经验、计算来分析得到一个经过初投资、技术先进性、与能源中心的工程界面、损耗分摊方式及运行能耗综合分析后为保证业主利益的最佳方案。 下面例举了顾问分析冷热源过程的一个案例：项目概况项目概况配置方案：配置方案： 方案一方案一-4台台1400rt高压冷冻机及高压冷冻机及1台台800rt常压冷冻机常压冷冻机 方案二方案二-4台台1250rt高压冷冻机及高压冷冻机及2台台700rt常压冷冻机常压冷冻机主要分析如下主要分析如下: 机房面积：方案

6、机房面积：方案1比方案比方案2节约节约2台水泵，在现有台水泵，在现有1220m2机房内都能放置机房内都能放置 造价：造价： 整体运行效率整体运行效率 招标问题招标问题设计合理的空调系统确保设计合理的空调系统确保成本、可靠性、经济性成本、可靠性、经济性机密案例：成本比较成本比较评价：方案评价：方案1比方案比方案2节约投资节约投资133.3万元。万元。机密案例：系统效率系统效率评价：方案评价：方案1的各台机组运行时间均衡，每台机组年运行时间在的各台机组运行时间均衡，每台机组年运行时间在1600小时左右，其中小时左右，其中800rt机组可以在多种状态下参加系统运行。机组可以在多种状态下参加系统运行。

7、案例：系统效率系统效率评价：方案评价：方案2的各台机组运行时间均衡，每台机组年运行时间在的各台机组运行时间均衡，每台机组年运行时间在1600小时左右。小时左右。案例：系统效率系统效率评价：方案除在评价：方案除在100%负荷时效率稍低于方案负荷时效率稍低于方案2外，其余全部比方案外，其余全部比方案2高；高；案例：2.电梯台数计算 电梯台数、载重量、井道尺寸的确定需要在方案阶段通过业主对等候时间、负载率等相关因素的要求，顾问经过详细的计算得出最终的选型，保证办公楼的品质。案例：3.智能化系统经济性比选 随着科技的发展，越来越多的智能化设备运用予高端商业项目内。顾问会根据业主的要求，从项目定位、初投

8、资、租赁方及物业要求多方面给出关于智能化系统设置的建议。4.净高分析 净高要求是提升办公楼项目品质的重要因素，设计院往往按风、水、电每个专业各自所需要的高度简单叠加形成总的机电管线所需空间，现场按图施工后造成净高满足不了业主方的要求，造成大量的返工工作。顾问对于净高的分析分为2个步骤：方案扩初阶段分析管线排布使部分最低点的净高如何满足业主方要求，指导设计院施工图设计；施工阶段结合室内设计复核施工单位的深化的综合管线图及设备吊顶图，确认保证净高无误。案例：5.招标配合 顾问会针对予项目特性及业主要求提供一套根据经过多年实战经验而编制的各类机电设备及施工方的技术标书，从技术、法律法规及工作界面等各方面进行约束，再协助业主复核投标单位的技术回标文件，提出不符合标书要求的内容，确保建立一个公平公正的竞标平台，保证业主方的利益。6.施工配合 顾问公司协助业主施工管理配合的工作主要分为五个方面，以确保整个机电系统的设计及施工质量： 设计院施工图复核 施工单位深化图纸审核 施工单位报审材料审核 各类工程界面的划分 解决现场发生的技术问题三.建议 机电顾问公司专业力量较强，成员拥有多家地产公司的项目管理经验，阅历丰富，了解市场，比较懂甲方，能够站在甲方及招商客户的角度更系统、更全面的考虑问题，所提供的建议更专业、更成