XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告

1、XXX地方税务局稽查局对XXX房地产开发有限责任公司土地增值税清算报告XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小 区项目，于 2011 年 9 月向陕县地方税务局提出办理土地增 值税清算申请手续。通过对该项目的有关资料和土地增值 税清算鉴证报告 （ 以下简称鉴证报告 ）进行审核，特别 是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。 陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值 税进行了全面清算。现做出如下清算报告：一、整体项目情况简介1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住 宅与商用一体的综合项目，于 2006年 9月 12日取得住宅建 设土地使用权，并在 XX

2、 局办理了建设用地规划许可证【编 号陕国用（ 2008）第 041 号】，规划批准总占地面积 13676.98 平方米。由XXX设计，共计6幢，总建筑面积 27097.46平 方米，该公司并于 2009年4月开工建设时向 XXX税务所办 理了土地增值税纳税申报鉴定。2、该项目于 2008年 2 月开工建设，于 2008 年 9 月取 得商品房预售许可证（陕房管预许字 2008 第 10号），根据 项目规划设计该小区用地面积 13676.98 平方米，总建筑面 积为 25244 平方米，其中商业用房 1522.17 平方米，住宅23721.83 平方米，建筑密度为 27.5%，容积率为 1.63

3、%，绿 化率为 36.7%。可提供商品住宅 202套，商业用房 14 套，套 型结构为 89127 平方米。该项目在 2010 年 9 月通过全部 工程质量验收。3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具 的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准 住宅的加计扣除。4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5 %预征率，预缴了土地增值税592191.39元。二、税务师事务所鉴证说明（一）土地增值税应税收入的审核截至 2011 年 5 月 25 日止，该公司自报本项目土地增值 税应税收入 41,209,488.65 元；经审核，核定本项目土地增 值 税 应 税 收 入

4、为 42,010,110.65 元 ， 比 自 报 数 调 增 800,622.00 元. 其中：1. 销售普通住宅 25445.35 平方米，取得销售收入自 报应税收入 36,921,448.15 元；经审核，调增 800,622.00 元，核定收入 37,722,070.15 元。2. 销售非普通住宅商铺 1418.79 平方米，取得销售收 入自报应税收入 4,288,040.50 元；经审核，调增 0 元，核 定收入 4,288,040.50 元。二）土地增值税扣除项目的审核截至 2011 年 05 月 25 日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额

5、47,156,772.96 元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额 46,603,662.27 元，比自报数调减 553,110.69 元，其中：1. 取得土地使用权所支付的金额。该公司自报本项目的 土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应 税扣除项目金额为 3,126,053.73 元； 经审核，调减 185,090.54 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金 额为 2,940,963.19 元。2. 房 地 产 开 发 成 本 。 该 公 司 本 项 目 自 报 可 售 面 积 27097.46 平方米，其中：普通住宅 25575.29 平方米，非普 通住宅商铺 1522.

6、17 平方米，房地产开发成本按售出面积占 可售面积比例总计 31,430,143.84 元。按照售出面积占可售 面积比例普通住宅应分摊开发成本 29,831,212.89 元；非普 通住宅商铺应分摊开发成本 1,598,930.95 元；经审核，应 调 减 240,379.22 元 ， 核 定 允 许 扣 除 的 开 发 成 本 为 31,189,764.61 元。其中：（1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积 占可售面积比例为 0 元。普通住宅应分摊 0 元；非普通住宅 商铺应分摊 0 元。经审核，应调增 148,534.95 元，核定允 许扣除的土地征用及拆迁补偿费为 148,53

7、4.95 元。2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例 为 952,244.66 元。普通住宅应分摊 901,966.14 元；非普通 住宅商铺应分摊 50,278.52 元。经审核， 应调减 226,909.33 元，核定允许扣除的前期工程费为 725,335.33 元。（3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积 比例为 28,680,698.81 元。普通住宅应分摊 27,226,952.14 元；非普通住宅商铺应分摊 1,453,746.67 元。经审核，应 调减 0 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 28,680,698.81 元。（4）该公司自报基础设施费按售出面积

8、占可售面积比例 为 657,291.30 元。普通住宅应分摊 622,577.43 元；非普通 住宅商铺应分摊 34,713.87 元。经审核，应调减 0 元，核定 允许扣除的基础设施费为 657,291.30 元。（5）该公司自报公共配套设施费按售出面积占可售面 积比例为 346,986.36 元。普通住宅应分摊 328,660.79 元； 非普通住宅商铺应分摊 18,325.57 元。经审核，应调减 0 元， 核定允许扣除的公共配套设施费为 346,986.36 元。（ 6）该公司自报开发间接费用按售出面积占可售面积比 例为 792,922.71 元。普通住宅应分摊 751,056.39

9、元；非普 通住宅商铺应分摊 41,866.32 元。经审核，应调减 162,004.85 元，核定允许扣除的开发间接费用为 630,917.86 元。3. 房地产开发费用。 本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提 供金融机构票据，其房地产开发费用按取得土地使用权所支 付金额 2,940,963.19 元与开发成本 31,189,764.61 元之和 的 10%扣除 3,413,072.78 元。因此， 该公司此项目可扣除金 额为 3,413,072.78 元。4. 与转让房地产有关的税金。 该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关税金为2,233,716.12 元；经审核，该公司商品房

10、可扣除的转让房 地产有关税金为 2,233,716.12 元。其中：（ 1）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关营 业税税金为 2,068,255.68 元；经审核，贵单位商品房可扣 除的转让房地产有关营业税税金为 2,068,255.68 元。（ 2）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关城 市维护建设税税金为 103,412.78 元；经审核，该公司商品 房可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 103,412.78 元。（ 3）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关教 育费附加费为 62,047.66 元；经审核，该公司商品房可扣除 的转让房地产有关教育费附加费为 62,04

11、7.66 元。5. 财政部规定的其他扣除项目 该公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所 支付金额 2,940,963.19 元与开发成本 31,189,764.61 元之 和的 20%扣除 6,826,145.56 元。因此，该公司此项目可扣除金额为 6,826,145.56 元。（三）增值额及增值率的审核 该公司自报商品房转让房地产土地增值税的增值额为 -5,947,284.31 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 -4,593,551.62 元。其中1. 普通住宅增值额为 -6,385,981.43 元；2. 非普通住宅商铺增值额为 1,792,429.81 元；增值 率为 71.

12、82%。（四）应缴土地增值税的审核 该公司自报商品房转让房地产土地增值税税额为 584,323.44 元；经审核，应缴土地增值税税额为 592,191.39 元。已缴税款为 584,323.44 元；应补税额为 7,867.95 元。 其中非普通住宅商铺应缴土地增值税税额为 592,191.39 元。 已缴税款为 584,323.44 元；应补税额为 7,867.95 元。三、税务机关审核情况审核人员经过对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中 的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核 后，根据土地增值税现行政策规定，该项目清算情况审核确 认如下：（ 一） 收入确认根据纳税人提供的销售商品

13、房购销合同统计表中的销 售项目栋号、 房间号、 销售面积、 销售收入等， 进行审核后， 确认土地增值税应税收入为 42010110.65 元。其中普通住宅 取得收入为 37722070.15 元，商铺收入为 4288040.50 元。 (二) 扣除项目金额确认1、根据纳税人提供的陕县国土资源局的土地出让合同” 及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为 3126053.73 元；经税务事务所鉴证该开发项目实际列入扣除 金额为 2940963.19 元。税务清算人员经过核对该项目的土 地开发规划使用面积和原征用面积进行比较，发现该公司将 不属于该开发项目的土地成本摊入， 应扣金额为 146476

14、5.18 元，多计扣除项目金额为 1466198.01 元。2、开发成本确认(1) 对于土地征用及补偿费 148534.95 元，经审核支付 凭证存在将非本项目的契税等费用摊入，多计扣除项目 75193.17 元。(2) 对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 开发间接费四项费用扣除金额，通过分析计算， 鉴证报告 给出的结论真实有据，不作调整。(3) 经审核确认后，开发成本扣除合计为： 73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+ 630917.86=31114571.17 元3、房地产开发费用确认 经过核实房地产开发费用采用按率

15、扣除的方法，以取得 土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之 和的10 %进行计算扣除。鉴证报告给出的扣除金额为 3413072.78 元。经过核实， 由于该公司多计土地使用权和土 地拆迁补偿费扣除金额，造成开发费用扣除不实，多计扣除 项目金额为 173648.17 元。实际扣除金额为 3239424.61 元4、 与转让房地产有关的税金2233716.12 元，经审核数 据无误。5、财政部规定的加计扣除金额为：鉴证报告确认的加计扣除金额为 6826145.56 元， 经税务机关核实其甲级加计扣除项目金额为（16,480,000+111,000,000）x20% =25,496,00

16、0 元。（ 三 ） 应纳税款计算 经过核实，由于该公司开发的住宅均为普通住宅，在加 计扣除的基础上计算，普通住宅的增值额为负数。现将商铺 的应纳税额计算如下：1 、房地产转让收入 4288040.50 元；（二）扣除项目总金额合计 2398022.11 元；82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23 元（ 三 ） 增值额4288040.5-2391031.23=1897009.27 元（ 四） 增值额与扣除项目金额之比（增值税）1897009.27 - 2391031.23x100 % =79.34 %（五）适用税率40%应纳土地增值税为1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15（ 六） 已纳土地增值税为 592191.39 元（ 七） 应补土地