某年度财务培训及实习生管理知识分析课件

1、2013年财务实习生培训课件年财务实习生培训课件不满足！勤发奋！常积小流！必汇江河！不满足！勤发奋！常积小流！必汇江河！ 讲解人：kity2013年7月 目目 录录一、房地产成本核算规范。二、税法知识三、发票管理四、房地产涉税问题解答房地产成本核算规范房地产成本核算规范l成本核算的一般步骤：成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。房

2、地产成本核算规范房地产成本核算规范第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工产品和在建产品之间的成本，分别结转完工库存商品成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。房地产成本核算规范房地产成本核算规范成本核算对象的确定原则：成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法：成本核算对象的

3、确定方法：l一、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。l二、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。房地产成本核算规范房地产成本核算规范l三、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。l1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。l2、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。l3、同一小区、同一期有高层、多层、

4、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 房地产成本核算规范房地产成本核算规范l四、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。l成本核算对象的集中立项制度：各公司根据上述原则和方法，确定本公司的成本核算对象后，应及时上报地产事业部财务管理中心、工程管控中心备案，以建立集团公司统一的房地产项目目录。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l开发成本项目在核

5、算上将其分为如下六个成本项目：开发成本项目在核算上将其分为如下六个成本项目：l（1) 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费l（2) 前期工程费前期工程费l（3) 建筑安装工程费建筑安装工程费l（4）基础设施费）基础设施费l（5)配套设施费配套设施费l（6) 开发间接费。开发间接费。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l房地产企业开发成本明细项目：房地产企业开发成本明细项目：（1) 土地征用及拆迁补偿费：土地征用及拆迁补偿费： 因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费，以及有关地上、

6、地下附着物耕地占用税、契税、劳动力安置费，以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。l主要内容：主要内容：l（一）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。转入分给合作方的房屋成本和

7、相应税金等。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l（二）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿二）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。l（三）市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生（三）市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的

8、建造费、管线铺设费、接口补偿费等。的建造费、管线铺设费、接口补偿费等。l（四）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作（四）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。方的房屋成本和相应税金等。l（五）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。（五）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l二、前期工程费：二、前期工程费：l（一）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、（一）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、测绘、规划、设计、可行性研究

9、、 筹建、筹建、“三通一平三通一平”等前期等前期费用。主要包括以下内容：费用。主要包括以下内容：l勘察设计费勘察设计费l1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基物和地基l勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。定线费、放线费、建筑面积丈量费等。l2、规划设计费：、规划设计费：l规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。果

10、图设计费、总体规划设计费。l设计费：施工图设计费、修改设计费等。设计费：施工图设计费、修改设计费等。l其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。l3、建筑研究用房费：包括材料及施工费、建筑研究用房费：包括材料及施工费成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l（二）报建费（二）报建费l1、报批报建费、报批报建费l包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费

11、、路口开设费等、规划管理费、新材料基金建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或或墙改专项基金墙改专项基金)、教师住宅基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费或中小学教师住宅补贴费)、拆迁、拆迁管理费、招投标管理费等。管理费、招投标管理费等。 l项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。报批费。l 2、增容费、增容费l包括水、电、煤气增容费包括水、电、煤气增容费成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l（三）（三） “三通一平三通一平”费：费：l 1、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造

12、费用、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用l 2、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。l 3、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。造、管线铺设、改造、迁移等费用。l 4、场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。、场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。l（四）临时设施费（四）临时设施费l 1、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、

13、装饰费用、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用l 2、临时办公室：租金、建造及装饰费用、临时办公室：租金、建造及装饰费用l 3、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费l 4、临时围板：包括设计、建造、装饰费用、临时围板：包括设计、建造、装饰费用 成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l三、基础设施费三、基础设施费l指项目开发过程中发生的小区内、建设安装工程施工预算图以外指项目开发过程中发生的小区内、建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通的费用，包括供水、供电、道路、供热

14、、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。以及向讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。l(一一)、道路广场工程费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、道路广场工程费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。等。l(二二)、室外供电工程费：高压线路工程、低压线路工程、配电站、室外供电工程费：高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站。包括变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，开闭站。包括变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设

15、费，交纳的电增容费等。供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。l(三三)、室外给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、热水系统、室外给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、热水系统、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等纳的水增容费等 成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l(四四)、室外煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，、室外煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，调压站，煤气发展基金、煤气挂表费等。煤气配套费，调压站，煤气发展基金、煤气挂表费等。l(五五)、室外供暖

16、工程费：暖气管道的铺设费、集资费、管道系统、室外供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费、管道系统、热交换站、锅炉房费用。热交换站、锅炉房费用。l(六六)、通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集、通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。资费，交纳的电话增容费等。l(七七)、有线电视工程费：小区内有线电视、有线电视工程费：小区内有线电视(闭路电视闭路电视)的线路铺设的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。和按规定应交纳的有关费用。l（八）、室外智能化系统费：主要包括电信网络系统、小区停车（八）、室外智能化系统费：主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子

17、巡更系统、围墙监控照明系统管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统l(九九)、室外照明工程费：小区内路灯照明设施支出。如路灯、草、室外照明工程费：小区内路灯照明设施支出。如路灯、草坪灯。坪灯。l(十十)、环境绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支、环境绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。出；绿地建设费。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l（十一）、消防工程费：小区内消防设施的建造、消防设备的购（十一）、消防工程费：小区内消防设施的建造、消防设备的购置。置。l(十二十二)、大门围墙工程：指小区周围设置的永久性围墙、围栏支、大门围墙工程：指小区周围设置的

18、永久性围墙、围栏支出、园区大门、自然下沉整改费。出、园区大门、自然下沉整改费。l(十三十三) 其他：小区内的卫生设施支出。如垃圾站其他：小区内的卫生设施支出。如垃圾站(箱箱)、公厕等支、公厕等支出，各种指示牌、标识牌、示意图、室外背景音乐、室外零星设出，各种指示牌、标识牌、示意图、室外背景音乐、室外零星设施等等。施等等。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l四、建筑安装工程费四、建筑安装工程费l 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和含设备费、出包工

19、程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款工程价款结算单结算单”来确定。主要包括以下内容：来确定。主要包括以下内容：(一一)、土建工程费、土建工程费l1、基础工程费：土石方、桩基、护壁、基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡坡)工程费，基础处理费、工程费，基础处理费、桩基咨询费检测费、降水。桩基咨询费检测费、降水。l2、主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。、主体工程费：即土建结构工程费（含

20、地下室部分）。l有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容（二）、安装工程费（二）、安装工程费 l1、电气、电气(强电强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。l2、电讯、电讯(弱电弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。线电视系统等电讯设施安装费。l3、给排水安装工程费：主体

21、工程内的上下水、热水等给排水设、给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。（自来水排水直饮水热水）施安装费。（自来水排水直饮水热水）l4、电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。、电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。l5、空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管、空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。l6、消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报、消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。警系统等消防设施安装

22、费。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l7、煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。、煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。l8、采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。、采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）l上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。（三）、装修工程费（三）、装修工程费l1、门窗工程：主要包括室外门窗、户门、防火门的费用、门窗工程：主要包

23、括室外门窗、户门、防火门的费用l2、公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。的精装修费用。l3、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。修费用。l4、样板房精装修费：主体工程内样板房装修费用。、样板房精装修费：主体工程内样板房装修费用。l小区内、主体外单独设计、建造、装饰临时样板房、售楼处等费用进入小区内、主体外单独设计、建造、装饰临时样板房、售楼处等费用进入自用固定资产。在主体内设计、建造、装饰进入开发成本。自用固定

24、资产。在主体内设计、建造、装饰进入开发成本。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容（四）、其他：（四）、其他：l工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。垃圾清运费、工程保险费等。l五、配套设施费五、配套设施费l指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发指房屋

25、开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：施支出。主要包括以下几类：l 一、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共一、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本建筑成本)、变电所变电所(建筑成本建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观棚、景观(建筑小品建筑小品)、环廊、街心

26、公园、凉亭等设施的支出。、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l二、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于二、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。l 三、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转三、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用

27、。让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。l 四、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，四、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。目独立核算。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l该成本项目下按各项配套设施设

28、立明细科目进行核算，如：该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：l 1、游泳池：土建、设备、设施；、游泳池：土建、设备、设施；l 2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；l 3、幼儿园：建造成本及配套资产购置；、幼儿园：建造成本及配套资产购置；l 4、学校：建造成本及配套资产购置；、学校：建造成本及配套资产购置；l 5、儿童游乐设施；、儿童游乐设施；l 6、车站建造费：土建、设备、各项设施；、车站建造费：土建、设备、各项设施；l六、开发间接费六、开发间接费l开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发开发间接

29、费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l 一、工程管理费一、工程管理费l 1、工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用、工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用l 2、预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结

30、算所支付的费用、预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用l 3、行政人工费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴（住宿、行政人工费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴（住宿、伙食、交通、电话补贴等）、劳动保险等人工费。伙食、交通、电话补贴等）、劳动保险等人工费。l 4、行政管理费；直接从事项目开发的部门行政管理费用。含水费、电费、办、行政管理费；直接从事项目开发的部门行政管理费用。含水费、电费、办公费、设施设备折旧摊销费等。公费、设施设备折旧摊销费等。l 5、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖l 6、质检费：竣工验收过程中的

31、有关质检费。、质检费：竣工验收过程中的有关质检费。l 二、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去二、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。利息收入和汇兑收益的净额。l 三、物业管理完善费三、物业管理完善费l 包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。公建维修基金或其他专项基金。l四、临时设施四、临时设施l期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本期间费用包括管理费用、营

32、业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见费用核算办法费用核算办法。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l成本费用的归集与分配成本费用的归集与分配l 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费l一般一般能分清成本核算对象能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果象中；如果分不清成本核算对象分不清成本核算对象，可先在，可先在“生产成本生产成本-土地开发成本土地开发成本-土土地征用及拆迁补偿费地征用及拆迁补偿费”的核算项目进行归集，然后再在

33、有关成本核算对的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为：本核算对象。有关分配方法为：l一、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：一、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：l方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地

34、面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的生产成本；房屋等成本核算对象接分配，计入房屋等成本核算对象的的生产成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。成本。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的方法

35、二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。 l二、按建筑面积计征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积二、按建筑面积计征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。来分摊。 l前期工程费、基础设施费前期工程费、基础设施费l能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过项目

36、；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过 “生产成本生产成本-土地开发成本土地开发成本-前期工程费前期工程费”或或“生产成本生产成本-土地开发土地开发成本成本-基础设施费基础设施费”核算项目进行归集，再按一定标准分配计入核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各成本核算对象。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l建筑安装工程费建筑安装工程费l 一、一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位一、一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完已完工程月

37、报表工程月报表”、“工程价款结算单工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本项目。成本项目。l 二、预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑二、预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入安装工程费支出，计入“开发成本开发成本”科目，应先在科目，应先在“预付帐款预付帐款预付承包单位款预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。工程款中扣回。l 三、对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工

38、三、对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象或成本核算对象)的预算造价占各的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本项目。成本项目。 成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l配套设施费配套设施费l一、配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：一、配套设施和房屋等开

39、发产品同步建设的情况下：l 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费配套设施费”成本项目。成本项目。l 不能分清成本核算对象的，应先由不能分清成本核算对象的，应先由“生产成本生产成本配套设施开配套设施开发成本发成本”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的核算对象的“配套设施费配套设施费”成本项目。成本项目。l二、配套设施和房屋等开发产品非同步建设二、配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进有前有后、穿插进行行)的情况下：的情况下：l 应先通

40、过应先通过“生产成本生产成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l三、先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品三、先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：l 可按配套设施的预算成本可按配

41、套设施的预算成本(或计划成本或计划成本)进行预提，并归集在进行预提，并归集在“生产成本生产成本配套设施开发配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配配套设施费套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费配套设施费”成本项目。成本项目。l 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应

42、在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配配套设施费套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l凡是凡是能有偿转让的配套设施能有偿转让的配套设施（包括经营性和非（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的他配套设施费，应计入其开发成本的“生产成生产成本本配套设施

43、开发成本配套设施开发成本配套设施费配套设施费”项目中。项目中。 成本费用项目及核算内容成本费用项目及核算内容l开发间接费开发间接费l 一、应先通过一、应先通过“开发间接费开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。成本核算对象。l 二、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发二、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。间接费。l借款费用资本化借款费用资本化 l一、借款费用资本化的期限

44、：一、借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；l二、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、二、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；但不包括借款手续费及佣金；l三、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直三、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可

45、采用各项目接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。税税 法法 知知 识识税税 法法 知知 识识l税种包括：税种包括：l增值税、消费税、营业税、资源税、所得税、土地增值税、城市增值税、消费税、营业税、资源税、所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、印花税、土地使用税、教育费附加、地方维护建设税、房产税、印花税、土地使用税、教育费附加、地方 教育费附加、车船使用税、矿产资源费、水利基金、价格调节税。教育费附加、车船使用税、矿产资源费、水利基金、价格调节税。

46、房地产行业涉及税种：房地产行业涉及税种： 营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、土地使用税（按占地面积、土地级增值税、房产税、印花税、土地使用税（按占地面积、土地级次）、水利基金、堤防维护费（湖北）、价格调节税（安庆）、次）、水利基金、堤防维护费（湖北）、价格调节税（安庆）、所得税。所得税。税税 法法 知知 识识计算方法：计算方法：一、营业税：主营业务收入（预收账款）一、营业税：主营业务收入（预收账款）*5%；二、城市维护建设税：营业税二、城市维护建设税：营业税*7%（安庆）、营业税（安庆）、营业

47、税*5%（湖北）；（湖北）；三、教育费附加：营业税三、教育费附加：营业税* 3%；四、地方教育费附加：营业税四、地方教育费附加：营业税* 1%（安庆）、营业税（安庆）、营业税* 2%（湖（湖 北）；北）；五、土地增值税（预征）：主营业务收入（预收账款）五、土地增值税（预征）：主营业务收入（预收账款）*1.5%（安庆）；主（安庆）；主营业务收入（预收账款）营业务收入（预收账款）*5%（湖北）。项目建设达到一定条件后进行（湖北）。项目建设达到一定条件后进行清算。清算。六、房产税：六、房产税：1、租金收入、租金收入*12%；2、固定资产原值、固定资产原值*1.2%*70%（年缴）（年缴）七、每月根据

48、收入缴纳的印花税：主营业务收入（预收账款）七、每月根据收入缴纳的印花税：主营业务收入（预收账款）*0.05%；八、土地使用税：未销售房屋占地面积八、土地使用税：未销售房屋占地面积*4元（安庆二级）；元（安庆二级）；*5元（湖北一元（湖北一级）级）税税 法法 知知 识识九、水利基金：主营业务收入（预收账款）九、水利基金：主营业务收入（预收账款）*0.06%；十、堤防维护费（湖北）：营业税十、堤防维护费（湖北）：营业税*2%；十一、价格调节税（安庆）：营业税十一、价格调节税（安庆）：营业税*1%；十二、所得税：十二、所得税：1、个人所得税（累进税率）；、个人所得税（累进税率）；2、企业所得税、企业

49、所得税（2008年后年后25%）税税 法法 知知 识识l企业所得税调整费用税前扣除项目：企业所得税调整费用税前扣除项目：1、企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部的部 分，分，准予扣除。准予扣除。2、企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额、企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣的部分，准予扣除。除。3、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超的部分，准予扣除；超

50、过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。4、业务招待费：按当年发生的业务招待费的、业务招待费：按当年发生的业务招待费的60%扣除，但最高不扣除，但最高不得超过当年销售收入的得超过当年销售收入的0.5%。5、广告费和业务宣传费支出：不超过当年销售收入的、广告费和业务宣传费支出：不超过当年销售收入的15%的部分，的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。（预提部准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。（预提部分不能税前扣除）分不能税前扣除）l例：某企业例：某企业2010年度实际发生合理工资薪金年度实际发生合理工资薪金600万元，计提工会经费万元

51、，计提工会经费12万元。实际拨缴工万元。实际拨缴工会经费会经费5万元。该企业在计算应纳税所得额时万元。该企业在计算应纳税所得额时允许扣除的工会经费是多少？允许扣除的工会经费是多少？l税法规定允许扣除的工会经费限额税法规定允许扣除的工会经费限额=6002%=12万元，企业实际拨缴工会经费万元，企业实际拨缴工会经费5万元。该企业允许扣除的工会经费是万元。该企业允许扣除的工会经费是5万元，万元，应调增应纳税所得额应调增应纳税所得额7万元。万元。税税 法法 知知 识识l国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务房地产开发经营业务企业所得税处理办法企业所得税处理办法的通知的通知l2009

52、年年3月月6日日国税发国税发200931号号税税 务务 核核 算算一、列入一、列入“应交税费应交税费”科目包括：增值税、消费税、营业税、所得税、资科目包括：增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、源税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、土地使用税、所得税、车船使用税、矿产资源费。房产税、印花税、土地使用税、所得税、车船使用税、矿产资源费。主要账务处理：主要账务处理：1、增值税：企业采购物资等，按可抵扣的增值税额，、增值税：企业采购物资等，按可抵扣的增值税额， 借：应交增值税借：应交增值税进项税额；进项

53、税额； 材料采购、在途物资或原材料、库存商品材料采购、在途物资或原材料、库存商品 贷：应收账款、应收票据、银行存款等贷：应收账款、应收票据、银行存款等 销售物资或提供税劳务，按营业收入和应收取的增值税额，销售物资或提供税劳务，按营业收入和应收取的增值税额， 借：应收账款、应收票据、银行存款等借：应收账款、应收票据、银行存款等 贷：应交增值税贷：应交增值税销项税额；销项税额； 主营业务收入、其他业务收入。发生销售退回时，做相反的会主分录。主营业务收入、其他业务收入。发生销售退回时，做相反的会主分录。税税 务务 核核 算算2、应交消费税、营业税、城市维护建设税、土地增值税：、应交消费税、营业税、城

54、市维护建设税、土地增值税：借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费消费税消费税 应交税费应交税费营业税营业税 应交税费应交税费城市维护建设税城市维护建设税3、应交所得税、应交所得税 借：所得税借：所得税 贷：应交税费贷：应交税费应交所得税应交所得税4、应交房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、应交房产税、土地使用税、车船使用税、印花税 借：管理费用借：管理费用 贷：应交税费贷：应交税费应交房产税、应交土地使用税、应交车船使用税应交房产税、应交土地使用税、应交车船使用税5、应交个人所得税、应交个人所得税 借：应付职工薪酬借：应付职工薪酬 贷：应交税费贷：应交税费应交个人所

55、得税应交个人所得税 税税 务务 核核 算算二、不通过二、不通过“应交税费应交税费”核算的相关税费包括：耕地占用税、契税。核算的相关税费包括：耕地占用税、契税。 应交耕地占用税、契税账务处理：应交耕地占用税、契税账务处理： 借：开发成本、在建工程、固定资产、无形资产借：开发成本、在建工程、固定资产、无形资产 贷：银行存款贷：银行存款发发 票票 管管 理理l不合格发票：不合格发票：1、发票抬头与经营单位名称不相符；、发票抬头与经营单位名称不相符；2、与经营范围不相符的发票；、与经营范围不相符的发票；3、填写不完整的发票；、填写不完整的发票；4、无验旧发票；、无验旧发票；5、发票上印章与比对后的单位

56、不相符的发票；、发票上印章与比对后的单位不相符的发票；6、虚假发票、克隆发票。、虚假发票、克隆发票。房地产涉税问题解答房地产涉税问题解答l1、公司股东与公司之间发生资金往来如何进行税务处理？、公司股东与公司之间发生资金往来如何进行税务处理？l问题内容：问题内容：公司股东将自有资金借给公司，未签订协议，不用利息。请问，这公司股东将自有资金借给公司，未签订协议，不用利息。请问，这种情况公司股东是否应该按同期银行息或其他方法计算利息收入并缴纳种情况公司股东是否应该按同期银行息或其他方法计算利息收入并缴纳相关税收？税务机关是否有权核定其利息收入？相关税收？税务机关是否有权核定其利息收入？l答：根据答：

57、根据税收征收管理法税收征收管理法第三十六条规定：第三十六条规定：“企业或者外国企业在企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”公司股东如属于企业股东，与公

58、司构成关联方，公司股东借款而不公司股东如属于企业股东，与公司构成关联方，公司股东借款而不收取利息不符合经营常规，构成关联交易，无论公司股东还是公司，收取利息不符合经营常规，构成关联交易，无论公司股东还是公司，均均应按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息，如果不按照独立企应按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息，如果不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息而减少其应纳税收入或者所得额的，业之间的业务往来收取或者支付利息而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权核定其利息收入。税务机关有权核定其利息收入。房地产涉税问题解答房地产涉税问题解答l2、房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费

59、的扣除基数如何确定？ l问题内容：问题内容：房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数，按照房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数，按照国家税务总国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发（国税发200631号）号）“10广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入

60、时，再将其作为计算基数。（基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过但结转期限最长不得超过3个纳税年度。个纳税年度。” 而按照而按照中华人民共和国企业所得税中华人民共和国企业所得税法法的有关规定，房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数都是与的有关