鼎盛房地产公司制度

1、*房地产开发有限公司规 章 制 度第一章 总 则为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据公司章程结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。第二章 组织机构第一条 股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司章程行使职权。第二条 董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。第三条 监事会：依照公司章程行使权力。第四条 总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、

2、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。第五条 公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。第三章 工作职责第一条 公司董事会职责：一、决定公司经营计划和投资方案。二、制定公司年度财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工程技术负责人、财务负责人。五、制定公司的基本管理制度。六、负责召集公司股东会，向股东会报告年度工作。七、执行股东会的决议。第二条 监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。

3、第三条 总经理办公会职责：一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。二、组织实施公司年度经营计划和项目投资方案。三、组织实施公司董事会授予的其它工作。四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。五、聘任或解聘公司部门负责人。第四条 公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。第五条 公司各级职责：一、职务、岗位职责：董事长职责（一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。（二）决定公司经营计划，投资

4、方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。（三）负责主持召开股东大会，向股东大会作年度工作报告。（四）负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议。（五）负责聘任或解聘公司总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人。（六）决定公司员工的报酬事项。总经理职责（一） 负责组织实施公司项目部开发的经营管理工作。（二） 负责组织实施公司董事会的决议及授予的其它工作。（三） 负责组织实施公司的经营计划投资方案。（四） 负责主持召开总经理办公会和公司业务办公会。安排和检查工作。（五） 拟订公司内部机构设置方案和公司内部管理的各项规章制度。（六） 聘任或解聘公司部门负责人。工会主席职责（略

5、）副总经理工作职责（略）工程技术负责人职责（略）财务负责人职责（一）在公司董事会的领导下具体组织落实公司的财务会计工作，熟悉并领导执行国家有关会计、税收等方面政策。（二）组织制定修改公司内部财务、会计制度，建立适应公司具体情况的会计核算和财务管理模式。（三）组织编制全公司的财务成本计划、筹资计划，报批后组织实施。（四）加强资产管理，合理使用和灵活调度资金，提高资金使用效益。（五）参加公司经营管理会议，运用财务、会计资料进行预测和分析，为公司董事会决策当好参谋。（六）参与拟定和审查经济合同，协议及其它经济文件。（七）负责向公司董事会报告财务状况和经营成果，领导完成对外报送财务报告和申报纳税等业务

6、。（八）组织会计人员学习专业技术和有关财经制度、准则，考核和检查会计人员的工作情况。（九）协调处理与税务、工商、银行等经济管理部门的关系。（十一）完成公司领导安排的其它临时性工作。办公室主任职责（略）秘书岗位职责（略）办公室资料档案员岗位职责（略）打字员岗位职责（略）驾驶员岗位职责（略）财审部经理岗位职责（一）负责组织财审部的全面工作。（二）负责对公司财务、资金、投资运行的分析、研究工作。（三）负责财务预算、结算工作。（四）负责组织资金和银行贷款手续的办理。（五）负责财会人员的业务培训和公司劳资工作。（六）负责督促财会制度、财经纪律的落实。（七）负责编制公司董事会关于项目投资的资金计划。（八）

7、执行公司董事会和总经理办公会安排的其它临时性工作。会计员岗位职责（一）接受财会部经理的领导和工作安排。（二）负责会计的本职工作。（三）负责公司财会账本、资料的保管工作。（四）协助财会部经理完成银行贷款手续（五）负责业务范围内的各类上报报表编制。（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。出纳员岗位职责（一）接受财会部经理的领导和工作安排。（二）负责公司的薪金发放和现金保管工作。（三）负责资金和薪金发放的复核和票据审核工作。（四）负责财务出纳凭证的整理和保管工作。（五）负责现金流量的记账和银行存款的记账工作。（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。工程部经理岗位职责（一）负责组织工程部的全面工作

8、。（二）负责工程项目方案设计和申报工作。（三）负责对工程项目的质量监督的指导工作。（四）负责对开发项目的测算，工程项目的预决算审核工作。（五）负责工程项目的招、投标及资料收集、文件草拟工作。（六）负责施工合同、文件、通知、工程技术变更等的草拟工作。（七）负责对工程项目的前期手续、竣工验收及工程档案资料的办理工作。（八）负责对工程项目的技术交底工作。（九）负责建设工程项目的施工安全工作。（十）负责对已建工程商品房及管网设计的维修处理工作。（十一）负责有关工程建设职能部门的联系、协调和施工各方的协调工作、保证工程保质按期完成。（十二）负责落实公司总经理办公会安排的其它临时性工作。施工员岗位职责（一

9、）接受工程部经理的领导和工作安排。（二）负责工程项目现场施工的质量监督工作。（三）负责对工程项目变更设计后的实施工作。（四）负责对已建工程、商品房、管网设施的善后维修工作。（五）负责对工程承包合同、变更通知的办理工作。（六）负责对施工方的协调联系工作和对项目工程质检资料的送检工作。（七）负责对工程项目的施工安全工作。（八）接受经理安排的其它临时性工作。预算员的岗位职责第一节 总则第一条 为加强工程管理，确保工程按质按期完成，并最大限度地降低工程成本，节约投资，实现工程投资目标，特制订本职责。d'c8l1q9Vp第二条预算员在预算部经理的领导下，主要负责进行工程投标报价、编制投标经济标、

10、编制工程预决算、进行工程成本控制分析，通过对工程预决算工作管理及与各相关部门的协调配合，从而保证工程投资目标的实现。Ue!m,? k第二节 具体职责第三条 认真贯彻执行公司的各项管理规章制度，建立健全工程预算工作管理规章制度。4KBmIq7We第四条学习和贯彻执行有关国家及工程所在地的工程造价政策、文件和定额标准。认真阅读理解施工图纸，参加图纸会审，收集整理并领会掌握与工程造价、工程预决算有关的技术资料和文件资料。第五条 根据国家法律法规及工程所在地的相关工程造价政策文件、定额标准、招标文件内容要求、现场实地勘察结果及投标设计方案内容编制工程投标商务标、汇总投标文件、参加投标。第六条 据国家法

11、律法规、工程造价政策文件、定额标准、招标文件内容要求、投资方要求、现场实际情况及施工图设计内容编制工程施工图预算、并组织进行预算交底。第七条对与甲方签订的工程施工合同、甲供材协议、与供货商签订的公司自购大宗主材协议、与施工队签订的施工协议进行建帐并实现计算机管理，认真研究工程合同，按照工程合同、公司规定要求做好工程合同管理工作。第八条 对工程劳动力需求、机械设备需求进行分析测算。按照公司相关部门的要求，准确、及时上报相关测算报表。第九条配合公司和项目部做好施工任务单的实施工作，做到及时、真实、准确，及时收集工程各施工工种和项目部管理人员的考勤进行整理，参照工程量进行施工队用工及项目部管理人员成

12、本分析。)c2y| wh4B2_ *第十条 及时了解掌握工程材料和施工周转材料使用情况数据，做好各分部分项工程的用料分析和成本分析。监督检查工程施工材料耗用和施工劳务用工情况，有效地对施工过程中的成本进行控制。第十一条 深入工程施工现场了解现场实际情况和施工进度，及时办理工程施工过程中出现的各种变更洽商、资金调整审批的商务签证。zy0n a P5o;c8JZ第十二条 按制度要求做好工程各类合同及工程预决算保密工作。Imp i63C2C4H"J第十三条收集工程相关的资料，及时编制工程决算书，配合公司相关部门做好工程决算书的送审和审计工作。按公司的要求，做好对内及外包单位的工程结算工作。

13、第十四条 深入实际及时了解掌握有关材料价格变化情况、国家定额规定及相关工程造价方面的信息。Lt Yr第十五条 协助配合公司及本部门进行相关业务性工作。'SAiIYn0第十六条 完成领导交办的其它工作。成本管理中心预算员岗位职责:1、按照各专业成本工程师要求完成各单位工程的预（结）算工作。准确执行上级主管部门下达的定额文件及费率、税收等规定；2、熟悉图纸及设计变更，及时编制和审查各单位工程的预算，工程竣工后按各专业成本工程师要求进行单位工程的结算；3、按照各专业成本工程师要求审查施工单位工程月进度报表，计算其完成的工程量、工作量及付款额度；4、掌握和了解市场情况，对项目中所用的设备、材料

14、、半成品订货价格，进行经常的询价工作；5、与地盘各专业人员密切联系，了解和掌握所负责单位工程进展情况，了解工程签证情况，以积累办理工程结算的各种基础资料；6、了解定额及取费方面政策及其变化，及时调整避免发生不应有的错误；7、完成部门经理及专业成本工程师所交办的其他工作。工程部档案员岗位职责（一）接受工程部经理的领导和工作安排。（二）负责对工程项目的图纸、资料的保管工作。（三）协助工程部经理完成工程项目的前期手续、竣工验收资料办理工作。（四）负责工程项目前期资料、竣工资料、变更资料的整理、归档和档案移交工作。（五）负责公司建设工程的发包合同、资料的保管工作。（六）负责工程部工程器具、资料的保管工

15、作。（七）负责完成工程部安排其它临时性工作。销售部经理岗位职责（略）拆迁部经理岗位职责（略）拆迁员岗位职责（略）物业分公司经理工作职责略水电工工作职责略收费员工作职责略清洁工工作职责略保安人员工作职责略办公室工作职责（一）负责执行落实公司董事会、总经理办公会各项决议。（二）根据公司发展、经营方针，制订公司工作计划，安排公司日常事务工作。（三）负责公司内、外业务协调，上传下达等工作。（四）负责草拟、打印各类文件、合同、资料和公司内外文件的收发以及档案管理。（五）负责公司行政事务管理和固定资产、办公设备、车辆管理。（六）负责公司人事管理、公司保卫和清洁卫生工作。（七）组织、开展公司职工的政治学习和

16、职工的思想教育工作。（八）负责执行总经理办公会安排的其它临时性工作。财审部工作职责（一）负责编制财务计划、反映、控制公司资金运行情况和计划完成情况。（二）编制公司年、季度、月的财务报表、损益表、现金流量表和单项工程成本核算报告。（三）负责组织建设资金和办理银行贷款的有关手续。（四）负责公司的劳资工作。（五）负责公司薪资、奖金发放的审核和票据审核工作。（六）负责公司的统计工作。（七）负责公司财会账本、资料的保管工作。（八）完成总经理办公会安排的其它临时性工作。工程部工作职责（一）负责公司建设项目的工程质量的现场监督工作。（二）负责公司建设工作的预、决算工作。（三）负责公司商住楼的善后维修工作。（

17、四）负责工程项目的方案设计、图纸资料的整理、保管和竣工验收工作。（五）负责起草开发建设工程项目的有关文件，工程承包合同和前期手续办理工作。（六）负责建设项目的安全工作。（七）负责施工各方的协调、联系工作。（八）负责总经理办公会安排的其它临时性工作。拆迁部工作职责略物业分公司工作职责略第四章 薪资管理制度略第五章 人事管理制度略第六章 道德制度略第七章 房地产开发管理与工作制度第一节 房地产开发第一条 计划、立项。1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地产立项开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司总经理批准后，报公司董事会，确定基建计划。并负责跟踪与落

18、实。基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。项目的立项，投资总额在100万元至200万元的（含200万元），由总经理批准：200万元以上的，由公司董事会及总经理审批。凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。第二条 前期开发与规划、设计。1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。与此有

19、关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。2.规划、设计。（1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，应委托设计院进行设计。（2）委托设计采用招标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经总经理批准后，才正式由设计单位委托设计。施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经总经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。第三条 招标、合同、订货。1.开发项目施工队伍的选择、资格审查，由工程部负责调查、摸底，经总经理批准后，（若属公司自行招标，）由招标领导小组负责招标、定标

20、。工程合同正式签定之前须按审批权限规定向上级报准。2.公司招标领导小组组长由总经理担任，成员5人或5人以上。（其中2名工程师、1名办公室负责人、1名预决算人员、1名会计）。3.标底的确定，依招标文件规定的标底认定权。公司招标小组人员对标底必须保密。4.零星工程、单项工程或某些议标项目，由承包单位编制预算，预决算人员和工程部负责人审核，报总经理批准。5.施工合同及与工程项目有关的合同，均由预决算人员拟稿，工程部负责人审核。工程、施工合同金额在100万至200万元的（含200元元）由总经理审批。200万元以上的由公司董事会及总经理审批。工程、施工合同必须按规定经批准后方能正式签订。6.大型机电设备

21、、高级卫生洁具和高级装修材料等物资的订货，工程部将报价、产品质量和供应商的资信等情况汇总，提出订货方案，订货总额在50万元以下的（含50万元）由公司总经理批准，50万元至100万元以上的由公司董事会及总经理批准，经批准后再由工程部负责实施。以上所有合同在签定后1周内需交财务部、办公室备案。第四条 工程管理1.认真贯彻执行国家和省、市有关基本建设的政策、法令、规定和规范，按图施工，严格执行基本建设程序和施工程序。2.组织实施项目（场地）的三通一平，联系并办理水电进场，争取办理电讯进场。3.负责组织项目施工前的图纸会审，负责施工过程中的隐蔽工程的验收、施工质量的检查与监督、重要施工措施的确定以及有

22、关的签证工作。4.督促施工单位作好工程材料的取样检验工作，检查施工单位所用材料的合格证。5.督促施工单位作好分部、分项的自检、互检工作。6.督促施工单位作好安全施工的各项工作，并组织施工单位防火炳答，质安员每月进行一次消防、安全检查。7.及时发现施工中存在的问题并及时处理。对质量事故，必须向公司及有关上级部门反映，合理处理。属现场管理人员人为造成的工程事故，应追究当事人的责任，造成经济损失的，按奖罚制度进行奖罚，触犯刑律的，交由司法部门处理。8.督促施工单位按合同要求完成工程进度，并实事求是地对工程进度作出签证。9.解决协调好2个以上建筑、安装单位的施工交叉和矛盾。10.对机电安装工程的验收，

23、认真组织调试，严格把关。11.负责工程维修。督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。第五条 预算、决算。1.编制和复核零星工程、单项工程、设计变更项目或某些招标、议标项目的预算。2.复核工程决算书。工程部负责人先审，或再由造价咨询单位审查后，报公司财务部、总会计师、总经理审定。3.投资计划内的室外工程、零星工程，总造价在5万元以内的（含万元），由工程部和办公室负责人联合审批，5万元经上的由总经理审批。第六条 工程款。1.工程款根据已按审批权限批准的合同所规定的时间、金额按程序由总经理签署后方可汇出。2.工程部

24、会同财务部根据工程进度和公司的年度计划，编制投资工程项目的年度、季度用款计划，由经理会审定，报公司总经理批准后，交财务部或计划财务部组织资金。3.工程部根据工程进度，在季度前10天，提出下季度用款计划，经财务部复核，总经理审定批准后，由财务部根据合同拨款。4.由施工单位提出的工程进度用款（含备料款、实物量和形象进度），须经工程部复核，总经理审定批准后，财务部才能拨款。5.工程决算。按预、决算程序逐级上报审批并经总经理批准后，财务部才给予决算。第七条 竣工、验收。1.工程项目竣工后，工程管理负责人报告办公室，由办公室组织有关单位（含工程、设计人员）进行初验，初验合格后，由办公室向建设局等有关部门

25、申请验收，并组织有关部门共同进行验收。2.工程项目验收合格后，工程部负责将符合要求的竣工资料（包括重要施工日记、图纸会审记录、隐蔽工程验收签证、材料化验与试验报告、现场验证、质量事故处理报告、竣工图等）移交办公室，办公室将有关资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送，经审查验收后按分级管理范围进行管理。3.验收后的工程项目，由办公室根据公司指示分别作出：商品房销售、自用、合资合作或出租等经营安排，并授权物业管理部门实施物业管理。第八条 技术档案管理。技术档案（包括合同、协议）由办公室负责管理。1.收集、保管工程项目的原始资料，包括用地红线图、征地协议、合作用地协 议、拆迁证、建筑许可证、开工证

26、和建设许可证等。2.工程开工前向市（县）城建档案馆办理有关手续，工程竣工后，按规定向市（县）城建档案馆报送档案。3.协同地盘管理人员，审查施工单位提交的竣工资料，保管工程项目的全套竣工资料（包括设计变更、机电产品说明书等技术资料）。第二节 房产销售（以下各节均略）第八章 请示报告制度（略）第九章 请销假制度（略）第十章 会议学习制度（略）第十一章 奖惩制度（略）第十二章 员工工作目标考核制度(略）第十三章 现金管理制度略第十四章 票证及资产管理制度略第十五章 业务用餐管理制度略第十六章 差费报销制度略第十七章 打印室管理制度（略）第十八章 用车管理制度（略）第十九章 清洁卫生制度 略第二十章

27、附则第一条 本规章未尽事宜，另作补充，按现行法规及公司章程执行。第二条 本行政规章公布之日起执行，希公司全体职工共同遵守。第三条 本行政规章解释权属公司董事会。项目成本控制制度一、总 则1、 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，制定本方案。2、 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、成本管理职责1、 编制经济合理

28、的目标成本计划，分解成本控制指标，提出控制要点；2、 组织工程招投标与材料采购招标工作；编写招标文件、合同条款，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；参与承建商和供应商的履约评定3、 组织编制工程施工图预结算工作；4、 跟踪、落实项目成本计划及其执行情况，适时了解项目成本的实际构成，汇编项目成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促公司做好项目操作过程中的成本控制工作。5、及时收集项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据三、项目各环节的成本控制（一）施工招标环节的成本控制1、 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。2、 主体施工

29、单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、 组织设计、工程、预算、财务专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4、 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、 凡投资额超过人民币 万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。7、 垄断性质的工程

30、项目（如消防、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。8、 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。10、出包工程应严禁擅自转包。（二）施工过程的成本控制现场签证1、 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、 现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、 现

31、场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。5、 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理1、 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质

32、等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款1、 工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1）

33、 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；（2） 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；（3）预算部门整理复核工程价值量；（4） 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。2、 工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（三）工程材料及设备管理1、 项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、 甲方能找到一级建材市场

34、的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；3、 实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、 应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、 甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：（1） 能够实行赊销或定金较低的供货商；（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；（3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；（4）售后服务和信誉良好的供货商。6、

35、 工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。7、采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。8、建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。9、 对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。10、 材料的代用应由工程管理部书

36、面提出，设计部和设计单位通过，领导批准。11、 甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和工程管理部的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。（四）竣工交付环节的成本控制1、 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、 凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责

37、任。4、 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。（五）工程结算管理 1、工程竣工结算应具备以下基本条件： 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位

38、结算书按要求编制，所附资料齐全。2、 工程结算要以建设单位存档的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。3、 “点工”必须按照定额价计取、结算。4、 工程部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。5、 编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。6、 工程部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。7、 在工程部提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代

39、垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。（六）其他环节的成本控制1、 正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、 销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。3、 应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况

40、下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。4、 各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。五、 附 则1、 本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。2、 本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。工程项目结算管理办法第一章 总 则第一条 为进一步规范工程项目结算管理工作，加强

41、竣工工程结算力度，合理组织经济收入，提高企业经济效益，特制订本办法。第二条 本办法适用于工程总承包部所属分公司、项目和集团公司委托管理项目对业主的结算。第三条 工程项目结算管理是一项综合性的管理工作，涉及经营、技术、生产等多个部门，各单位、各部门要高度重视、通力合作。第四条 工程项目结算管理工作，必须严格遵守国家的有关法律和政府法规、政策，坚持实事求是、合理有效的原则；严格执行结算文件的审核程序，做到计量准确、内容完整、各项费用计取全面、合理。 第二章 管理部门及职责第五条 经营管理部是结算管理的主管部门，其职责是：（一）负责工程项目结算日常管理工作，包括经营人员业务培训、经验交流、专题研讨；

42、（二）指导、协助或审核、监督项目的结算编制； （三）协助集团公司对工程总承包部所属项目进行工程结算稽查；（四）指导和监督项目结算资料收集、归档。第六条 项目经理部是结算管理的实施部门，其职责是：（一）负责组织工程项目结算会审；（二）负责工程项目结算的编制、报送及洽谈；（三）负责工程项目变更、索赔资料及纠纷、诉讼所需证据的收集、整理、编制；（四）项目经理部结算工作分工及责任：项目经理、项目预算人员无论其人事关系如何变动，均需将该工程结算工作负责到底。项目经理是项目结算第一责任人，负责项目结算组织和审批工作，项目经营人员为结算工作的业务责任人，项目生产、技术、财务人员负责配合结算责任人完成结算工作

43、，包括施工过程中提供施工、技术、物资、人力、机械、费用等方面资料，承担因资料或提供证据不足造成结算损失责任。第三章 洽商及索赔管理第七条 项目实施或工程施工过程中，由于业主或社会因素及因需要所发生的设计修改、洽商变更，造成我方经济支出增加、工期延误或经济损失，均应向业主及时办理签认。不能及时办理的要有当时施工情况的图片或录像资料，以便补办签认。第八条由于业主或社会因素的影响造成项目不能正常实施或施工中断，项目经理部应做好记录，并及时有效地办理签认手续，注意日常的资料积累。第九条设计修改或洽商变更记录的主要内容应包括：变更原因、知情人、项目、部位、数量、延误工期、发生费用、业主、设计、施工监理单

44、位经办人签字及签证日期。第十条各种变更、洽商签证记录、会议纪要，来往函件等由现场负责施工的技术、生产、经营人员办理，工程项目负责人负责检查、落实，杜绝竣工后出现资料不全，业务人员相互推卸责任的现象发生。第十一条项目经营负责人应会同项目部生产、技术认真研究合同及招投标文件，技术、工程及其他有关业务人员在办理洽商、签认时要有经营意识，适当规避合同风险，提高洽商、签认的经济价值。第十二条各种变更、洽商签证记录应及时送交预算人员，预算人员要核实资料的完整性，按合同约定的期限及时编制费用文件，并送业主、监理单位审批，经营管理部不定期进行检查。第十三条 当出现重大索赔事项时，项目经理部应在28天内（或按合

45、同约定）以书面信件正式向业主、监理工程师发出索赔通知书，并取得业主和监理工程师确认。索赔通知书的内容包括：索赔事项的名称、相应的合同条款、索赔要求和索赔清单。第十四条 监理工程师和业主代表无正当理由，对变更工程价款报告和索赔报告不予确认，对变更价款、工期有异议时，应请求政府相关管理部门调解，调解不成时应按建设工程施工合同约定的纠纷处理办法解决。第十五条 为避免企业损失，确保项目部权益，合理处理工程索赔业务，大型、重点项目在工程中标后、工程实施前应编制项目变更、索赔管理工作规范，以提高工程管理水平。 第四章 工程结算管理第十六条 具备阶段结算条件、工程竣工并取得核验证明或因故停缓建办理确认手续后

46、，项目经理部应在施工合同规定的时间内，编制完整工程结算书，并组织相关部门进行结算会审，签署会审意见。在报送业主或监理前10天报工程总承包部经营管理部审核，经营管理部在天内组织结算会审，项目部根据会审意见对结算进行修改装订后报送业主或监理审定。第十七条 工程结算文件应包括下列内容：（一）工程结算书封面；（二）编制说明；（三）工程结算费用汇总。包括工程合同造价、合同外增加费用、历次洽商变更及索赔金额、暂估价差调整以及其他按招标文件、合同及政府有关文件可以调整的费用；（四）洽商变更及索赔依据；（五）其他第十八条 工程结算文件报送业主或监理时，项目部应做好签收登记。结算经办人应及时了解、掌握业主或监理

47、单位审核进展情况，采取相应措施。在施工合同约定时间内，业主未提出异议时，可视为同意结算报告，应尽快形成法定文件。当业主或监理在规定时间内提出异议时，可通过协商解决或申请施工合同、工程造价管理部门调解，经调解无效时，可向仲裁机构申请仲裁或向法院提起公诉。第十九条 接到结算审批单后，将原件和完整结算资料报经营管理部；并对该工程进行结算总结，分析结算结果和过程中的经验与教训，在一个月内将结算总结报告报送经营管理部。第二十条 项目经理部应在三个月内或在合同约定时间内完成对业主结算工作。第五章 结算资料管理第二十一条 为保证工程造价与结算具有可追溯性，方便调查，项目经理部要分类建立资料登记台帐和明确保存

48、方法和保管责任人。第二十二条 归档资料要随时积累，结算完成后一个月内将结算资料装订成册，报公司经营管理部套（统一为4，非4纸折叠成4纸大小），结算资料最迟在审计报告成立之前报送。其主要内容为：（一）封皮、目录、结算确认单、工程概况；（二）结算总结；（三）工程结算文件；（四）工程承包合同（补充合同、合同附件）；（五）竣工验收单；（六）其他资料。第二十三条 重点工程和有代表性的工程竣工后，应进行资料分析，作为检验企业管理水平及以后投标报价的决策依据。第六章 奖罚办法第二十四条 为尽快完成工程结算，为工程款及时回收创造条件，各单位应根据本单位的具体情况，制定业务考评与奖罚办法，并上报工程总承包部，经

49、审批后实施。第七章 附 则第二十五条 本办法由经营管理部负责解释。第二十六条 本办法自下发之日起施行，原文件同时作废。 房地产项目的成本控制内容及成本控制方法 随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到 “心中有数”。 其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从

50、而真正实现项目开发成本的有效控制。 1 、房地产开发工程成本的主要构成内容 房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括： 1.1土地费用 土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。目前，在我国房地产行业

51、趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。1.2 前期工程费 房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调

52、控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。1.3 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发成本构成中一般占在20%30%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大配套的一次网站的供应能力及

53、区内网站的设置进行应充分做好估算；同时考虑配套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。 1.4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技

54、术能力，学会从技术角度降低施工成本。 1.5 开发间接费 开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。 1.6 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。在成本构成中一般不会超过10%。这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明

55、确，应明确分包比例，明确分包商的工程量，避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的控制。 2 房地产项目成本控制方法 房地产成本控制是开发企业对所开发项目投资的有效控制，是房地产开发实施的全过程控制，是地产企业诸多经营管理活动的体现，它贯穿于投资决策、规划、方案设计、招投标、施工建设的整个阶段过程。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在房地产项目初始阶段进行成本估算；在项目规划阶段，在成本估算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程 进行规划和监控。它根据各项工作需要的实际成本、计划成本、

56、目标成本进行比较，对成本费用进行评价，并对未完成项目进行预测，使成本控制在预算范围之内。此外，在实施过程中，不能只注意成本的节约，而忽略了项目的质量与进度；不能只为了单纯控制成本，而忽略了企业的品牌效应等。力求在开发中使人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益，以达到利润最大化。 2.1 实施全过程成本控制 房地产成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、资金预测、工程预算、成本单项的控制目标、成本实际发生及预测等功能，实现了对项目的全过程管理成本控制。在项目开发过程中，成本发生在每一个阶段中，是全过程管控，任何一个阶段都直接影响整个成本的构成。因此，在全过程成本控制过程中，要防止片面性发生，只注重控制建设承办单位的建设成本，而忽视投资决策阶段、规划