房地产开发项目评价方法

1、房地产开发项目评估方法 （2）房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划方法三、项目评估参数的确定四、市场分析方法五、财务评价方法六、举例分析一、房地产开发项目建设程序 获得土地阶段（初步可行性研究）J土地报价的可行性研究报告J董事会批准参加土地竞买重大事宜J参加土地竞买 前期管理阶段J产品方案优化J规划设计与方案优化J可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） 经营计划阶段经营实施阶段（动态管理与控制）J开工准备J项目开工J开盘销售J竣工验收 后评价阶段二、项目策划方法 策划的真谛：优化方案，确定参数 策划的内容：1 、优化产品方案2 、优化项目分期开发方案3 、

2、优化规划设计方案（总平面）4 、优化融资方案（范围、金额、时机）1、优化产品方案（1）优化准备市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化以利润为目标，用线性规划方法确定每种产品用地面积、开发数量；产品方案优化必须在在项目规划前完成， 在项目可行性研究和评估阶段进 行优化意义不大。2、优化项目分期开发方案分期开发与利润 每期开发规模与期数 每期衔接与项目开发周期3、优化规划设计方案 规划设计方案的作用满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要 求需经过政府审批，审批后不能轻易变动方

3、案优化方法主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下， 用动态指标和方案比较方法优化。4、优化融资方案（1）满足项目融资条件： 资本金要求：权益资金占总投资比例不低于 35% 四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四 证才能放款。（2）资金需求规律：前紧后松（3）融资范围与方法： 分期融资：保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求， 由本期工程经营收入还款。 项目融资： 一次承诺整个项目贷款， 还款周期跨越多期工程， 多期工程滚 动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。 土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。（4）融资

4、方案优化结果贷款金额、用款时间、还款计划三、项目评估参数的确定（1）基本参数（2）项目分期开发计划参数（3）开发产品经营计划参数（4）投资估算及使用计划参数（5）资金筹措计划参数 财务评价参数汇总表 71>.20%年利率3056.90万元 各种利息支出4.123.60%占建安费用比例1105.00 万元 不可预见费4.114.00%占收入比例5247.05 万元 销售费4.12.16% 占建安费用比例 663.00 万元 管理费4.9% 占建安费用比例万元 开发间接费4.81.44% 占建安费用比例 442.00 万元其他工程费4.71.00% 占收入比例 1311.76 万元 开发期税

5、费4.60.72% 占建安费用比例 9><>221.00 万元 公共配套设施 4.5155.43元/ m2单位建筑面积 3400.00万元 基础设施费4.43.60% 占建安费用比例 1105.00万元前期费用4.34661.70元/ m2每平方米地价39780.00 万元 土地费综合4.2800.00元/ m2单位造价450.00万元二期地面车库4.1.51300.00元/ m2单位造价7800.00万元 二期住宅4.1.4800.00元/ m2单位造价375.00万元 一期地面车库4.1.3<>2200.00 元/ m2 单位造价 7425.00 万元 地下车

6、库 4.1.2 1200.00 元/ m2 单位造价 6600.00 万元 一期住宅 4.1.130725.00万元建筑安装工程费用4.187056.71万元总投资45687.39 元/ 平方米 二期地面车库出售3.56824.89 元/ 平方米 二期住宅出售3.45170.39 元/ 平方米 一期地面车库出售3.32068.15 元/ 平方米 地下车库出售3.26204.44 元/ 平方米 一期住宅出售3.1产品平均价格35625.00 平方米 二期地面车库2.560000.00平方米 二期住宅2.44687.50 平方米 一期地面车库2.333750.00平方米 地下车库2.255000.

7、00平方米 一期住宅2.1218750.00开发产品数量285333.76平方米 以平方米为单位128.00用地面积指标 指标单位 指标名称 合计数量 单位 项目名称1）基本参数开发周期3期 项目分期开发期数9% 土地契税税率810%项目基准收益率7控制项目开工的最早季度土地交付使用季度6控制项目开工的最早年份2005年土地交付使用年份5签定土地合同季度或开始项目前期工作季度1季项目起始季度4签定土地合同年份或开始项目前期工作年份2005年项目起始年份3签定土地合同年月 至最后一笔销售款收到为止 20季项目周期（计算期）21- 按月/2- 按季/3- 按年2项目周期单位 备注 数据或选项单位

8、项目名称它戶.序号（1）基本参数 - 税率利率% 短期借款年利率12%经营资金年利率11130%最低偿债备付率1010% 公积金93.75%所得税预征税率82商铺写字楼土地增值税预征税率72 % 别墅土地增值税预征税率61%普通住宅土地增值税预征税率525 % 所得税税率44 % 教育附加税率37 % 城建税税率25 % 营业税税率1指标 单位 项目名称序戶序号(2) 项目分期开发计划参数产品)开发计划参数420093200832200812007212007420051 竣工季度 竣工年份 开工季度 开工年份 项目分期 单项工程420094200832008420084687.5配套工程 三

9、期地面车库324200942008320084200855000普通住宅 三期高层住宅3220082200712007220075625配套工程二期地面车库222200822007120072200760000普通住宅 二期高层住宅2120071200642005120064687.5配套工程 一期地面车库1120072005420051200633750配套工程 地下车库121 200712006420051200655000 普通住宅 一期高层住宅1容积率竣工季度竣工年份封顶季度 封顶 年份 开工 季度 开工 年份 开盘 季度 开盘 年份 开发面积（眄产品类型 单项工程 项目 分期 （3）

10、开发产品经营计划参数 70303052008.4 同比1250004687.5 三期地面车库出售7030302008.4同比12720055000三期小高层出售70303062007.2同比1250005625二期地面车库出售70303062007.2同比126600 60000 二期小高层出售70303062006.1同比1250004687.5 一期地面车库出售70303062006.1同比12200033750 一期地下车库出售70303062006.1同比2 6000 55000 一期小高层出售 付款 比例(%) 二次 付款 间隔 (天) 合同 首付 比例 (%) 销售周期 (季) 开

11、盘年 .季 变化 方式 变化 周期 (季) 增减 幅度 (%) 开盘单价（元） 收款比例 （%） 销售计划参数 价格参数 数量（眄产品名称 （4）投资估算及使用计划 8075.00合计否375.00 元/ 平方米 800.00 平方米 4687.50 按建筑面积 三期地面车库3.2 是 7700.00 元/ 平方米1400.00 平方米 55000.00 按建筑面积 三期小高层3.1三期工程费用38250.00合计否450.00 元/ 平方米800.00平方米5625.00按建筑面积 二期地面车库2.2 是 7800.00 元/ 平方米 1300.00 平方米 60000.00 按建筑面积 二

12、期小高层2.1二期工程费用214400.00合计否375.00 元/ 平方米800.00 平方米 4687.50 按建筑面积 一期地面车库1.3 否 7425.00 元/ 平方米 <>2200.00 平方米 33750.00 按建筑面积 一期地下车库1.2 是 6600.00 元/ 平方米 1200.00 平方米 55000.00 按建筑面积 一期小高层 1.1一期工程费用1计入取 费基数 估算价值 （ 万元 ） 指标单位 估算指标 基数单位 数量 计算基数 工程或费用名称 它戶.序号 工程费用估算指标 其它费用估算指标 （ 第一期 ） 44600.83合计流动资金13720.00

13、%5 万元14400 按建安费比例 预备费12财务费用111742.46%4 万元 43561 按收入比例 销售费用10 432.00%3 万元14400 按建安费比例 管理费用9288.00%2 万元14400 按建安费比例 其他工程费8开发间接费7435.62%1 万元43561 按收入比例开发期税费6144.00%1万元14400 按建安费比例 公共配套设施费51868.75元/M2200平方米93437 按建筑面积 基础设施建设费4720.00%5万元14400 按建安费比例 前期工程费338250.00元/M24500平方米85000 用地面积 土地征用费2估算价值（ 万元 ） 指标

14、 单位 估算 指标 基数单位 数量 计算基数 工程或费用名称它戶. 序号 土地费用使用计划参数30第 3 次付款比例（ %）3第 3 次付款季度2005第 3 次付款年份40第 2 次付款比例（ %）2第 2 次付款季度2005第 2 次付款年份30第 1 次付款比例（ %）1第 1 次付款季度2005第 1 次付款年份3 期工程2 期工程1 期工程项目名称（5） 资金筹措计划数据长期借款还本付息条件 资金筹措计划 过桥贷款还本付息计划 长期借款还本付息条件 13 指定还本利18第1期过桥贷款17 按输入的先后顺序还7.20第3期 三期银行借款11 按输入的先后顺序还7.20第2期二期银行借款

15、06按输入的先后顺序还7.20第1期一期银行借款贷款放款时间偿还期（季）宽限期（季）偿还方式年利率（%）项目分期借款名称项目启动资金筹措方法1）启动资金从拿土地到具备一期工程开工条件（四证齐全） ，这段时间需要支付的全 部费用。2）项目资本金最低自有资金&gt;=项目总投资x 35%3）启动资金的筹措当“项目资本金启动资金”时过桥贷款 =0当“项目资本金 &lt; 启动资金”时 过桥贷款 =启动资金 - 项目资本金4）资金筹措方法举例项目 2005年 4 季度开工，开工前所需资金为启动资金，计算如下： 一期启动资金 =3882.65+5334.53+4482.92=13700.

16、1 （含土地契税） 二期启动资金 =4211.51+5615.34+4211.51=14038.36 （含土地契税） 三期启动资金 =3860.65+5147.53+3860.65=12868.83 （含土地契税）需要：启动资金 =13700.1+14038.36+12868.83=40607.29计划：启动资金 =41000需要：项目资本金 =项目总投资 *35%=86692.08*35%=30342.23计划：项目资本金 =31000计划：过桥贷款 =41000-31000=10000，（到期连本带息一起还） 资金筹措：项目资本金 31000 过桥贷款 10000 二期=14038.36;

17、三期=12868.83;一期 =31000-14038.36-12868.83=4092.81 ，10000资金筹措计划（第一期）1000010000 过桥贷款2.3.21000010000 一期贷款2.3.1100001000020000 长期借款2.3经营资金借款2.2用于经营资金2.1.24092.814092.81用于建设投资2.1.14092.814092.81权益投资2.11000014092.8124092.81 资金筹措计划24573.172742.564543.425345.543748.16331<>22.97 投资使用计划12006.12005.42005.3

18、2005.22005.1合计项目名称它戶.序号资金筹措计划（第二期）二期贷款2.3.1长期借款2.3经营资金借款2.2用于经营资金2.1.24211.515615.344211.5214038.37 用于建设投资2.1.14211.515615.344211.5214038.37权益投资2.14211.515615.344211.5214038.37 资金筹措计划24049.535399.374049.5326588.28投资使用计划12006.12005.42005.32005.22005.1合计 项目名称它戶.序号资金筹措计划（第三期）三期贷款2.3.1长期借款2.3经营资金借款2.2用于

19、经营资金2.1.23860.645147.533860.6512868.82用于建设投资2.1.13860.655147.533860.6512868.83权益投资2.13860.655147.533860.6512868.83 资金筹措计划23712.164949.553712.1625109.73 投资使用计划12006.12005.42005.32005.22005.1合计项目名称它戶.序号过桥贷款还本付息计划1800000还利息1.410000还本金1.31800000应计利息1.210000借款本金1.1一期贷款12005.4 季2005.3 季2005.2 季2005.1 季合计项

20、目名称它戶.序号四、市场分析方法（一）市场分析的最终结果（二）价格趋势分析（三）市场定位分析方法（四）产品定价与竞争能力分析（五）项目评价价格预测（一）市场分析的最终结果 项目的产品适合以什么价格和速度买出去。（二）价格趋势分析方法 理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势 宏观趋势分析内容：供需分析一一土地储备水平J需求量预测J供应量分析J供需分析价格变动趋势J当前价位分析一一房价收入比J当前价位与变动趋势分析一一理性回归幅度J用供需关系修正价格变动趋势一一确定理性回归幅度 需求量预测 指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量 住宅总量=人均住宅面积X城市人口它戶.序号项目单位20002001

21、200220032004200520062007200820091市区人口万人207210212217<>223<>229236243251258人均居住面积万 M216.217.217.818.619.520.421.4<>22.523.624.83住房面积X万 M233573603378140344339467650535472591263984新增面积万 M22471772543043373774194404875拆迁量万 M2401301802002002002002002006需求量 +万 M2287307434 50453757761964068

22、77 累计需求量 万 M2 2875941028153220692646326539054592供应量分析指标：年末存量土地商品住宅可开发量 它戶.序号项目20012002200320041土地累计投放量 (1.1+1.2)6011087157521251.1存量土地5531.2新增土地供应量484864885502商品住宅可开发量 (2.1+2.2+2.3)9326987007832.1存量土地可开发量7042.2存量房1602.3新增土地可开发量686987007833 商品住宅累计可开发量9321630233031134累计已开发量287594102815325年末存量土地商品住宅可开发

23、量 (3-4)645103613021581供需分析土地储备水平（年）=存量土地可开发面积/未来35年平均需求量储备水平 &lt;2 年偏紧；储备水平 =2-3 年正常；储备水平 =3-4 年偏松，储备水平 &gt;4 年供过于求未来三年 3 年平均需求量 =（537+577+619）/3=578土地储备水平（年） =1581/578=2.74 当前价位与变动趋势分析方法当前价位：房价收入比=人均住房面积X当前房价/人均可支配收入 预测合理房价合理房价=预测人均收入X合理房价比/人均预测面积房价合理增长幅度（ %）：预测一年=（合理房价/当前房价） -1 X100预测二年 =（

24、第二年合理房价 /当前房价）-2-1X 100预测三年 =（第三年合理房价 /当前房价）-3-1X 100预测四年 =（第四年合理房价 /当前房价）-4-1X 100预测五年 =（第五年合理房价 /当前房价）-5-1X 100目前价位判断方法人均可支配收入项目名称20002001200220032004200520062007200820092010 人均收入927410515115851236114451161551806020189<>225702523128206苏州房价变动趋势（合理房价收入比 6） 项目名称单位2000200120022003200420052006200

25、7200820092010 调查平均房价元/M21827<>2271274036944460合理平均房价元/M22701284230<>223090344135993766394141<>2243134513房价增幅 1元/M244603599房价增幅 2元/M2446041133766房价增幅 3元/M24460428741143941房价增幅元/M2446043764291420741<>22房价增幅元/M25446044314401437243424313房价增幅%-19.3-8.1-4-1.95-0.67苏州房价变动趋势（合理房价收入比

26、8）项目名称单位200020012002200320042005 2006200720082009 调查平均房价元/M21827<>2271274036944460合理平均房价元/M236023789403041204588479950<>22525454965751房价增幅 1元/M244604799房价增幅 2元/M24460473250<>22房价增幅 3元/M24460471049745254房价增幅元/M244604699495152165496房价增幅元/M2446046934938519654675751 房价增幅 %7.66.15.615.3

27、65.<>22苏州房价变动趋势（合理房价收入比 10） 项目名称单位200020012002200320042005200620072008 2009 调查平均房价元/M221827 <>2271274036944460合理平均房价元/M24502473650375150573559996277656868717188房价增幅 1元/M25999 房价增幅元/M2446052916277房价增幅元/M244605074577365684房价增幅元/M244604969553661676871房价增幅元/M2446049075399593965357189 房价增幅 %3

28、4.518.613.811.410.0用供需关系修正价格走势预测供求关系调整房价合理涨幅供不应求，基本平衡，调高合理涨幅合理涨幅不变供过于求，调低合理涨幅（三）产品定位分析方法 分析内容：具体产品或产品档次的供需状况和价格。分析方法： 各种套型供应量占比、 各种套型需求量占比， 找出供需有缺口的 产品，作为项目定位。产品档次衡量的指标：总价总价=面积X单价（四）项目产品定价与竞争能力分析方法 竞争能力分析与产品定价方法之一： 站在购房者角度用价值工程方法分析1、计算功能得分竞争态势矩阵评价指标 =各项目的性能得分2、计算功能系数（市场占有率）市场占有率=各项目的性能得分/刀各项目的性能得分3、

29、计算成本系数成本系数=各项目的售价/刀各项目的售价4、计算价值系数价值系数 =功能系数 /成本系数竞争能力分析举例 内容 权数 本项目 城南某新区 本区某项目 中心城区其他地段 区位 0.3551 55物业管理0.1553 5 环境0.35554 3 容积率0.2133 功能得分15.754.23.64.053.9 功能系数10.2670.<>2290.2570.247 清水房售价 <>22300 5500480060006000 成本系数10.2470.2150.2690.269 价值系数1.0811.0650.9550.918根据租金推算售价的方法销价二租金x( 1

30、+iC) T/ (1+iC) T-1 x iC式中： iC 基准收益率T 土地使用权年限举例：iC取8% T=68，合理租金400元/平方米售价=400X 12.43=4972元/平方米iC 取 6%，则：售价=400X 16.35=6540元/平方米竞争能力分析与产品定价方法之二 从开发商角度用类比方法分析 类似地块楼面地价资料它戶.序号地块坐落面积容积率中标价时间方式楼面价1玻纤路 7 号(油墨厂部分)55281.2521422004.1.10挂牌31002市区枣市街 150 号、 151号13553286002004.5.17拍卖31733西园路 16 号（原苏州轴承厂、铸件厂） 102

31、1471.2398002003.10.26拍卖32474虹桥路 6 号（原苏州电声厂、打字机厂） 197031.290502003.7.31拍卖38285苏福公路 148 号892071.6382002003.10.26 拍卖 26766 高新区运河路西、玉山路北侧 636061.6310002003.10.26 拍卖 3046 类似地块最低售价及本项目售价分析 项目盈亏平衡点内部收益率 10%临界点 开发成本售价（元 /M2）售价（元 /M2）（元 /M2）苏福公路 148 号 5<>220 55944915 高新区运河路西、玉山路北侧564960715342项目当前售价分析结论

32、：从购房者角度分析， 本项目所处地段与高新区运河路西地块相当， 目前 该地段当前平均售价 5600 元，上述地块尚未开盘销售。略低于该地块的盈亏平 衡点 5649 元。本项目当前售价按 5600 元计算。（五）项目评价价格预测 由当前价格预测项目一期工程开盘时的售价： 第 t 年价格 =当前定价（ 1+价格变动幅度） t较悲观估计=5600 （ 1-8.1%） 1.5=4934 （元/M2）最可能值=5600 （ 1+5% 1.5=6025 （元 /M2）最乐观估计=5600 （ 1+10% 1.5=6400 （元 /M2）项目基本分析第一期开盘单价取 6000元/M2五、财务评价方法1 、开

33、发投资、开发成本与经营成本的关系2、征税方法与工业项目不同3、财务分析需要分期或整个项目试算4、 预售收入用于投资，增加融资方案优化难度1 、开发投资、开发成本与经营成本的关系投资估算表25450.9226804.5834349.6586652.74项目总投资3经营资金22885.852933.44开发期利息1.12385.00390.00329.951104.95 不可预见费用1.111740.081626.741603.904970.72销售费用1.1231.00234.00197.91662.91管理费用1.9开发间接费1.8154.00156.00131.94441.94其他费用1.7

34、435.02441.47435.271311.76 开发期税费1.677.0078.0066.00<>221.00 公共设施建设费1.51100.001200.001100.003400.00基础设施建设费1.4385.00390.00330.001105.00前期工程费用1.312868.8214038.3712868.8239776.02 土地费用（含契税）1.28075.008250.0014400.0030725.00建筑安装工程费1.125450.9226804.5834349.6586652.74开发建设投资13 期工程2 期工程1 期工程合计 工程或费用名称序号1、开发投资、开发