房地产工程综合检查评估作业指引附件工程管理评估报告

1、 旭辉集团工程管理评估报告（ 2012 年第 1期）VKGC-FW-2008-0352008年第6期目 录1 参评项目概述22. 产品质量实测合格率评估总结42.1 公司合格率及观感质量评分汇总42.2项目合格率及观感质量评分汇总52.3 标段合格率及观感质量评分汇总82.4 各分部分项工程合格率简评162.5 各项目合格率简评283. 项目质量风险评估总结553.1 各项目质量风险评估等级汇总表553.2 项目质量风险分析563.3 项目安全文明施工专项风险分析（以插件方式）：594. 项目观感质量、防水工程及交付样板实施工作及项目计划管理工作总结604.1 项目观感质量、防水工程及交付样板

2、实施工作及项目计划管理工作情况汇总表604.2 项目观感质量、交付样板实施工作及项目计划管理工作情况分析：（详见插件）614.3 各项目管理行为情况分析：614.3.1 内部管理614.3.2 对合作方的管理615. 各公司项目交付计划：（详见插件）616. 各项目优点分享: （详见插件）617 后续工程建议及优秀做法推荐（详见插件）61编制：上海平大建筑工程管理咨询有限公司旭辉集团工程管理部日期：2012年5月 28日1旭辉集团工程检查评估报告 （2012年第1期）1参评项目概述本次评估分安全文明施工及质量通病风险评估、实测实量合格率评估和观感质量合格率评估三部分内容组成。安全文明施工及质量

3、通病风险评估包括6个单项风险指标安全文明施工挂牌评比。产品质量实测合格率评估，根据评估时点上各项目、各标段、各分部分项工程的实际进度，设定具体的实测实量项目，并参与相应的标段项目的数理统计分析。产品观感质量合格率评估在本次实测过程采用的是施工过程评分表，其中北京金隅万科城、北京假日风景、天津假日润园、天津魅力之城、天津金奥国际、沈阳金域国际、沈阳新榆公馆、沈阳金域蓝湾、大连魅力之城、青岛金色城品、青岛魅力之城、青岛四季花城项目进行了装修房观感评分，并按系数统计入实测总成绩。本期共15个项目参加质量风险评估，共 12个项目参加质量实测合格率评估。其中：*项目处于主体施工阶段，无足够可实测工作面，

4、只进行安全文明施工、质量通病及管理行为检查；*项目正进行主体施工，无足够可实测工作面，只进行安全文明施工、质量通病及管理行为检查；*项目由于一、二层为商业，上部楼层未拆模，无足够可实测工作面，只进行安全文明施工、质量通病及管理行为检查；*项目现处于外檐及内檐拆改阶段，不具备实测条件，只进行安全文明施工、管理行为检查； 各项目标段评估点进度如下：序号项目名称混凝土工程砌筑工程设备安装抹灰工程防水工程涂饰工程墙面饰面砖工程地面饰面砖工程室内门铝合金塑钢门窗工程木地板安装工程1北京紫郡2廊坊十九城邦三期3重庆朗香郡四期4重庆朗香郡五期5长沙华庭6长沙御府7镇江时代城8苏州朗香郡9苏州上河郡10合肥中

5、央宫园二期11上海玫瑰湾一期12上海玫瑰湾二期13上海圆石滩14上海江湾墅15上海朗悦庭16上海澜悦湾2.项目工程评估总结2. 1 项目综合评分汇总序号项目实测面积（平方米）内部管理进度控制对合作方管理工程实体质量安全标化总分排名11223344556677备注: 以上面积信息以该轮评估发出的实测合格率评估表上信息为准。2.2 总包单位评分汇总序号总包单位项目名称总包管理进度控制工程实体质量安全标化总分排名112233445566772. 3工程实体质量评分汇总 序号项目标段（施工单位）实测实量观感质量质量风险总分排名1122334455667715旭辉集团工程检查评估报告（2012年第1期）

6、2.4 各分部分项工程合格率简评2.4.1 各分部工程质量实测合格率标段排序 （60%以下为差，60%75%为一般；75%90%为良好，90%100%为优良）混凝土工程实测数据综述：共35个标段参加实测，合格率与排序如上图。砼工程合格率均值为97.58%，总体优良。其中各项指标的平均值如下：砼截面尺寸砼表面平整度砼垂直度砼顶板水平度极差楼板厚度施工控制线95.29%98.67%97.00%98.51%87.14%99.71%砼结构各项指标优良,仅楼板厚度合格率值为良好，建议后期可制作比楼板高一标号控制楼板厚度的预制混凝土块（顶部明显厚度标识）；预制块内预埋一根 8 的钢筋，每边预留长度至少 1

7、0cm，达到锚固作用；预制块内预埋放置 2 根铁丝（利用铁丝与顶板模板进行四角固定牢固）；浇筑楼板混凝土时，按照间距 1500mm 放置，板跨中间部位必须设置两块，用铝合金刮杠按照预制块进行平。砌筑工程实测数据综述：共27个标段参加实测，合格率与排序如上图。砌筑工程合格率均值为95.55%，总体优良。其中各项指标的平均值如下：砌体表面平整度砌体垂直度砌体方正度极差外门窗洞口尺寸偏差砌筑节点(1)砌筑节点(2)99.88%99.51%96.92%89.05%98.77%82.41%其中砌筑节点（2）、外门窗洞口尺寸偏差合格率值为良好，后期会造成窗边及外墙的渗漏风险。主要是各施工单位均采用习惯做法

8、存在差异，没有严格按照样板引路及集团工程部统一要求施工，需重点关注。加强砌筑工程施工技术交底，加强对外窗洞口尺寸控制。砌筑阶段可在工地显著位置设置样板墙，在样板墙上完整准确的作出砌体施工的各个节点，并加以标示，现场新进班组人员进行一一交底，针对每个班组先砌筑实体样板，待监理、项目部及工程部验收通过再大面展开，避免出现系统性问题。墙体砌筑时确保墙体的灰浆饱满度，严格按照集团要求进行双面勾缝。设备安装工程实测数据综述：共18个标段参加实测，合格率与排序如上图。设备安装工程合格率均值为99.79%，总体情况优良。其中各项指标的平均值如下：座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差砼墙、地面给水管暗埋9

9、5.24%100.00%100.00%设备安装各项指标综合优良。抹灰工程实测数据综述：共22个标段参加实测，合格率与排序如上图。抹灰工程合格率均值为96.64%，总体情况优良。其中各项指标的平均值如下：墙体表面平整度地面表面平整度墙面垂直度地面水平度极差顶板水平度极差净高偏差阴阳角方正户内门洞尺寸偏差99.89%99.54%99.05%99.78%97.45%99.75%98.57%93.63%外墙窗内侧墙体厚度极差方正性房间开间/进深极差裂缝/空鼓同户型同厨卫间管井尺寸偏差同户型同厨卫间窗底框标高偏差柜体嵌入位尺寸偏差同户型同厨卫间开间/进深偏差100.00%98.00%100.00%73.

10、33%100.00%93.33%89.41%96.94%抹灰分部各项指标与上季度合格率相比均有所提高，说明各项目在提高了重视力度。但仍有部分指标不尽人意其中情况最差的就是空鼓、开裂，应该在墙体砌筑时要个按照构造要求进行砌筑，严格控制砌筑墙体的整体性，对于线槽、不同材质交界处、烟道等易发生空鼓开裂的部位先采取有效的措施进行处理；施工前注意控制粉刷基层含水率及基层甩浆的施工质量，特别注意甩浆层需进行养护保证其强度符合要求，表面不得起粉；施工过程中严格控制砂浆配合比，水泥必须采用大型厂家生产的水泥，水泥应有出场合格证并经现场按标准取样复试合格后方可使用。砂子必须用中砂或粗砂并过筛，含泥量不得大于3%

11、。砂浆配合比计算必须准确，搅拌机棚设置傻瓜式配合比标牌及重量识别的手推车，计量设备准确，并保证砂浆充分搅拌均匀。监理单位必须不定期对总单位砂浆配合比进行抽查，并留存抽样记录影像资料。施工时确保墙面一次性粉刷厚度符合要求。其次是柜体嵌入位尺寸偏差，应该严格按照早在结构阶段就放出的墙身控制线来控制柜体尺寸，同时加强各班组间的技术交底工作，统一标准提高抹灰质量。防水工程实测数据综述：共6个标段参加实测，合格率与排序如上图。防水工程合格率均值为100%，总体优良。其中各项指标的平均值如下：防水反坎100.00% 从数据可以看出，各项目现阶段对于导墙反坎凿毛工序处理较重视，部分项目后期还需加强。涂饰工程

12、实测数据综述：共20个标段参加实测，合格率与排序如上图。涂饰工程合格率均值为97.92%，总体情况优良。其中各项指标的平均值如下：墙面表面平整度墙面垂直度阴阳角方正顶棚水平度极差空鼓/裂缝99.88%97.54%97.78%100.00%77.22%涂饰工程各项指标大部分值优良。但空鼓/裂缝情况较差，部分空鼓部位主要集中在空鼓修补位置和窗台部位，那说明我们的修补的施工方法存在问题及部分细节部位没注意，规范施工严禁用铁锤直接剔除墙面上空鼓部位。确保施工界面的周期，涂饰施工前对抹灰墙面的空鼓裂缝进行系统检查进行专项整改，腻子施工时应保证表面平整、坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝；涂料涂层应在腻子干燥

13、后进行，涂刷时快慢速度应均匀，方向应纵横交错希望施工单位对上述两项特别关注，严格控制，取得更佳工程质量。墙面饰面砖工程实测数据综述：共19个标段参加实测，合格率与排序如上图。墙面饰面砖工程合格率均值为88.06%，总体情况良好。其中各项指标的平均值如下：表面平整度垂直度阴阳角方正接缝高低差空鼓/裂缝98.25%92.32%99.54%75.58%72.11%其中空鼓裂缝情况仍然，指标较差，如不及时处理将给交付带来风险。处理时建议根据个项目的实际情况组织人员认真分析面砖空鼓原因，对症下药，提升施工质量。墙地砖施工前控制基层含水率及粗糙度符合要求、瓷砖粘贴面的磁粉及隔离剂必须彻底清除，粘贴时粘结剂

14、应饱满，墙面完成要对表面适当进行养护。同时也要注意合理安排施工工序，注意控制后期设备安装造成的局部空鼓；另墙地砖接缝高低差指标由于材质特性易翘曲，加之基层精度不够而导致合格率较低，建议后期对于墙地砖粘贴基层精度及工法上提升。地面饰面砖工程实测数据综述：共19个标段参加实测，合格率与排序如上图。地面饰面砖工程合格率均值为85.29%，总体情况良好。其中各项指标的平均值如下：表面平整度接缝高低差空鼓/裂缝100.00%74.12%81.05%与上季度指标数值相比各指标均有提升。但空鼓、裂缝存在问题，望各项目部引起重视。同时铺贴时应对面砖进行筛选，严禁使用有质量缺陷的面砖，要掌握好黏贴材料的厚度，就

15、位后应用专用工具（橡皮锤）进行轻轻敲打，确认周边有浆液溢出且表面平整后擦去溢出的多余浆液进行下一块铺贴，铺贴时要带好水平尺，随时检查相邻面砖的接缝高低差，做到用手触摸时没有明显凹凸感，有一定完成面以后，及时用专用工具检查整体平整度，施工前加强技术交底，严格按照施工方案进行施工，施工完成后应及时进行检查、整改。室内门工程实测数据综述：共有6个标段参与实测：合格率与排序如上图。室内门工程合格率均值为：96.41%，总体情况优良门框正、侧面垂直度内门门扇与地面留缝宽度厨卫门扇与地面留缝宽度98.33%90.00%100.00%本季度室内门指标综合优良。铝合金门窗工程实测数据综述：共15个标段参加实测

16、，合格率与排序如上图。铝合金门窗工程合格率均值为99.00%，总体情况优良。其中各项指标的平均值如下：型材拼缝宽度型材拼缝高低差窗框正面垂直度100.00%100.00%98.00%各标段间数据差异不大，此项指标数值较为平均，实测值均好。地板工程实测数据综述：共有6个标段参加实测，合格率与排序如上图。地板工程合格率均值为95.99%，总体情况优良其中各项指标的平均值如下：表面平整度地板水平度极差地板接缝宽度地板接缝高低差踢脚线与面层间缝宽99.31%100.00%93.75%95.83%36.67%该项指标综合优良，其中踢脚线与面层间缝宽控制较差，缝隙较大易出现堆积灰尘现象，且观感质量较差，存

17、在交付风险，施工过程中，要严格控制地板的水平度及平整度，在此基础上加强对工人的技术交底、过程质量管理控制。2.5各项目合格率简评2.5.1*项目：项目实测简评：测量项目：一标段：主体工程；二标段：砌筑工程、抹灰工程项目简评：本项目一标由*单位承建；二标由*单位承建；各总包合格率较好与较差的指标主要如下表：总包单位较好指标较差指标施工控制线、截面尺寸、墙体平整度楼板厚度、顶板水平度、墙体垂直度方正性、同一室内底盒标高差、砌筑及抹灰墙面垂直平整、砌筑节点（1）、开间/进深砌筑节点（2）、裂缝/空鼓、外门窗洞口尺寸改进建议：（1） 混凝土剪力墙、柱、梁的模板应选择材质好、刚度强、不翘曲的板材,剪力墙

18、、柱大截面梁的模板相邻两板表面高低差应保证在2之内,模板支撑体系应按规范要求设置充足，墙柱模板需设置六道水平对拉螺杆，最底道200，最上道距顶板300，其它几道均匀设置，对拉螺杆成网格式布置，水平间距450，转角部位的对拉螺栓距阴角200，主次龙骨应通长设置，特别是对一些龙骨搭接部位需保证其刚度；加强模板控制垂直度，包括弹线检查，另外剪力墙顶部和底部需加强，柱模板加固时注意控制梁板结合部的模板加固强度，防止此处出现小量胀模而引起垂直度超标，墙柱模板安装完成后，对墙柱模板的垂直度、模板位置进行实测实量。待砼浇筑前再次对垂直度进行校验。砼浇筑过程中，总包单位设木工跟踪看模，监理旁站，发现有变形、漏

19、浆现象，及时采取补救措施，确保一次成活率。（2） 严格进行模板材料与支撑体系的检查，内模架支撑体系的主龙骨、次龙骨及支撑钢管间距应符合要求，支撑钢管需设置扫地杆及斜撑增加其整体稳定性。立杆间距1200，立杆底部设置100×100木垫板，满堂红脚手架距地1600-1800设水平杆，底部距地不大于200设置扫地杆。主龙骨为60×90方木，U托顶部立放两根方木，严禁只放置一根，主龙骨距墙的距离450，立杆顶部U托旋出长度300，不允许采用底托。次龙骨选用60×90方木立放，中心间距150，次龙骨端头距墙或梁100，次龙骨交错顶在墙或梁侧模阴角备方上。目前个别项目已开始采

20、用定制的成品钢制主次龙骨进行支撑，另外支撑钢管顶部可设置螺纹调整套管准确定位模板标高。在进行隐蔽验收时，对模板标高差按照一定密度进行测量。（3） 与楼板高一标号混凝土制作控制楼板厚度的预制混凝土块（顶部明显厚度标识）；预制块内预埋一根 8 的钢筋，每边预留长度至少 10cm，达到锚固作用；预制块内预埋放置 2 根铁丝（利用铁丝与顶板模板进行四角固定牢固）；浇筑楼板混凝土时，按照间距 1500mm 放置，板跨中间部位必须设置两块，用铝合金刮杠按照预制块进行找平。（4） 加强砌筑工程施工技术交底，运砖过程中加强成品保护且禁止在外墙使用已损坏的砌块材料。砌筑阶段可在工地显著位置设置样板墙，在样板墙上

21、完整准确的作出砌体施工的各个节点，并加以标示，现场新进班组人员进行一一交底，针对每个班组先砌筑实体样板，待监理、项目部及工程部验收通过再大面展开，避免出现系统性问题。墙体砌筑时确保墙体的灰浆饱满度，严格按照集团要求进行双面勾缝。（5） 明确外窗洞口尺寸的预留标准，以建筑图纸尺寸预留洞口，做好前期预控，确保洞口精准度。铝合金塑钢窗内收的方式控制,砌筑洞口两边砌块缺棱掉角或断裂砌块不宜砌于洞口处。加强砌筑过程中的尺寸控制，对大砌块最好采用挂双线的方法进行施工。（6） 砌筑时要个按照构造要求进行砌筑，严格控制砌筑墙体砂浆灰缝饱满度，对于线槽、不同材质交界处、烟道等易发生空鼓开裂的部位先采取有效的措施

22、进行处理；施工前注意控制粉刷基层含水率及基层甩浆的施工质量，特别注意甩浆层需进行养护，墙面甩浆前、甩浆后、打底灰前、罩面灰前及抹灰施工前采用喷雾器进行湿润，总包单位制定养护记录，监理单位进行跟踪检查，保证对墙面湿水养护进行可视化管理。保证其强度符合要求，表面不得起粉；施工过程中严格控制砂浆配合比，水泥必须采用大型厂家生产的水泥，水泥应有出场合格证并经现场按标准取样复试合格后方可使用。砂子必须用中砂或粗砂并过筛，含泥量不得大于3%。砂浆配合比计算必须准确，搅拌机棚设置傻瓜式配合比标牌及重量识别的手推车，计量设备准确，并保证砂浆充分搅拌均匀。监理单位必须不定期对总单位砂浆配合比进行抽查，并留存抽样

23、记录影像资料。施工时确保墙面一次性粉刷厚度符合要求。25.2、*项目以下略3. 项目质量风险评估总结3.1 各项目质量风险评估等级汇总表质量风险评估汇总表项目基本情况风险分级安全文明施工挂牌评比序号项目名称施工计划质量通病控制安全环保项目综合风险渗漏空鼓/开裂观感质量成品保护安全文明施工空气质量/建筑节能1BB*BBBBB2AB*BAAAA3B*ABA4ABBBABAA5B*AAB6BBBBBBBB7A*BAB3.2 项目质量风险分析 3.2.1 单项 C级风险项目分析：本次评估中有单项风险为C级的项简况如下:项目名称单项C级主要问题预防及其应对措施问题插件安全文明1、 现场坡屋面角度较大，未

24、能针对其坡屋面周边设置防护栏杆挂设安全立网，存在坠落伤人隐患。2、 现场施工临时通道未设置安全防护棚，存在高空坠物伤人隐患。3、现场脚手架搭设不规范存在问题如下：1、采用单根钢管作为悬挑支撑。2、联排脚手通道未设置独立立杆支撑。3、剪刀撑搭接未采用3扣件保险搭接，且搭接长度不足。4、立杆间距设置过大。4、现场部分结构预留洞口未进行覆盖防护，存在坠落伤人隐患。5、现场部分临边洞口未设置防护措施，存在高坠隐患。6、现场已施工至主体一层，脚手架未能及时跟上，楼层工作面周边悬空，存在高坠隐患。1、 完善坡屋面临边防护（设置1.8m高防护栏杆，张挂安全立网），消除安全隐患。2、 加设安全防护棚，确保施工

25、通道，行走安全。3、 对其搭设不符合要求脚手进行及时拆除，规范搭设确保脚手架使用安全。4、 集中检查，逐一进行覆盖防护，消除安全隐患。5、 集中进行检查，逐一完善防护措施，消除安全隐患。6、 建议暂停该楼栋施工，待架体完善后再行施工，确保施工安全。安全文明1、 现场检查发现，脚手架上堆放较多建筑木方，集中荷载较大，同时此部位架体现阶段无很好的固定连接措施，存在较大的安全隐患。2、 作业层脚手板搭设不符合规范要求，没有满铺同时两端头未做有效固定，踢脚板也未及时跟上，存在安全隐患。3、 工人在进行高空作业时，未按要求佩戴安全带，且周边无任何有效地安全防护，存在较大的安全隐患。4、 现场发现，个别纵

26、向水平杆搭接在同一跨内，与规范要求不符。5、 现场自制吊笼的吊环采用螺纹钢进行焊接，螺纹钢相对脆性较大，起吊过程中易发生断裂现象，存在一定的安全隐患。6、 钢筋加工机械外壳无有效安全接地，下部工作电缆无任何保护措施，无人作业时未及时拉闸断电，存在安全隐患。7、 作业区域内存在工人不戴安全帽现象。8、 现场坡道梯设置不规范（立杆支撑及斜撑设置不足），存在安全隐患。9、 现场因材料堆放混乱，管理措施不到位，致使一施工人员在材料堆放场地内行走，意外受伤。1、 加强安全交底，脚手架上严禁堆放材料，对存在问题的部位及时安排人员整改，杜绝类似现象再次发生。2、 加强安全交底，严格按照规范要求落实相关安全措

27、施，最大程度上确保安全生产。3、 加强现场安全巡视检查，对发现存在类似违规操作行为及时制止，确保安全生产。4、 全数检查，严格按照规范要求进行整改，杜绝类似情况再次发生。5、 严格按照要求，采用一定规格的圆钢做吊环，确保安全生产。6、 加强电工安全交底，工作电缆需进行穿管保护，无人作业时必须拉闸断电，确保安全生产。7、 加强工人安全交底，安全员需加强现场巡视检查，杜绝此类现象发生。8、 逐一进行检查加固，确保行走安全。9、 合理规划场地，材料集中分类堆放，避免误伤害发生。渗漏1、 现场外窗安装工序倒置，边框塞缝发泡施打随意且未能及时收口，部分外檐窗台因设计缺陷导致与立面窗边阴角处缝隙无法填塞密实，此部位易成为引水点后期存在渗漏隐患。2、 现场卫生间淋浴区未设置防水挡坎（设计缺陷），后期存在渗漏隐患。1、 项目部需重点关注，针对此问题做出专项防渗漏方案，严格控制施工工艺，降低渗漏隐患。2、 与设计沟通，确认此节点做法，避免后期出现交付风险。渗漏1、 现场局部二结构浇筑质量较差差，拆模后出现蜂窝及冷缝现象，存