商务酒店项目可行性报告

1、泸州市合江县商务酒店/茶餐/洗车美容项目可行性研究报告项 目：合江商务酒店/茶楼/洗车场项目地 址：合江县项目简介：项目所在位置为合江县城中心干道，合江县质监局旁， 人流量以及车流量均比较大，原为医院所在地，楼体 基础设施完备。 整体规划经现场考察，合江商务酒店酒店楼高共计6层，一楼为临街门面210平米，二楼318平米，三楼至六楼为300平米，楼体后面有大约能容纳30辆车的配套停车场以及100平米左右的房间，合计约1800平米。根据商业利用价值，初步计划一楼为酒店大厅或招商经营餐饮快消；二楼为茶餐，为酒店提供早餐，包间作为棋牌、私房菜（野味）经营，亦可作为休闲按摩经营；三楼到六楼为酒店房间定为

2、40间，房间内配备有电视、带电脑免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。酒店单人标间12 间，双人标准间24间，套间4间，楼体后面可做洗车美容养生兼夜间停车场，整体定位为具备商务酒店、简餐/私房菜/棋牌或休闲按摩和汽车美容、停车场等多功能中档的综合性高层建筑。整体目标 秉承整体规划，发展以商务酒店为主业，整合发挥资源优势。 迎合合江经济/旅游开发，打造合江商务酒店品牌。给投资者带来丰厚的回报。 整合优势资源，抓住现有契机，领跑合江商务酒店市场。 通过对建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。一、经济型酒店概述 最近几年，国内的大城市中兴起一

3、种新的酒店业态：经济型酒店。提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在大中小城市的大街小巷蓬勃发展起来。 （一）历史发展 经济型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态 到80年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态，而中国还处于招待所时代。在国内80年代末期到90年代末，经济型酒店行业开始进行品牌调整。经过长期的快速发展，经济型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。大型酒店集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌

4、。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。 在中国经济型酒店的扩张非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如国外个财团的代表：雅高集团的宜必思、方程式1，圣达特集团的速8，假日快捷等，都纷纷瞄准了亚洲市场。同时，一些亚洲本土的经济型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等，之所以提到这些酒店，是因为这些酒店都可成为合江项目学习以及去借鉴的模版。（二）基本特征 对经济型酒店没有形成一个公认的定义

5、，对经济型酒店的划分主要以价格为标准。济型酒店是指不提供全面服务的，房价2010年到2012年期间维持在300元以下的酒店。根据经济型酒店的特点，和合江的实际情况，经济型酒店的定义可以总结为：“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（概算一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。” 经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。其基本特征有五点： 首先是产品的有限性。经济型酒店紧扣酒店的核心价值住宿，以客房产品为灵魂，剪

6、除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。 其次，产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。 再次，经济型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄五六百上千元的房价，经济型酒店的结算价格一般在人民币300元以下。 第四，经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。 （二）问卷调查（来源：2012年E龙网年终酒店评比客房

7、分析内容） 该问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。 1.市场调查方法：流动调查对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。2 酒店需求问卷问卷涉及如下内容：1、受访者性别；2、来自哪里；3、职业；4、年龄；5、到-的目的；6、到-的次数；7、通常外出住什么酒店；8、选择酒店的原因；9、关于酒店提供宽带功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的问题；12、入住的酒店位置；13、车站附近建几星级的酒店比较合适；14、车站附近适合建的酒店楼高；15、酒店应该具备的功能；16、酒店应该具备的配套设施。3.分卷总数调查问卷分卷情况如下：

8、市调类型问卷数量有效数量有效比酒店2000167783.85%4.有效问卷辨析方法本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。A、 问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共276份B、 抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。其中，抽查出 49份无效问卷。5.有效问卷总数本次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。酒店相关数据体现 调查

9、结果映射合江县酒店现状市场分析随着合江经济的发展，在合江被评为优美示范县城、国家卫生县城、旅游城市之后，合江自身已经打造出县城的名片中国荔城，这可以让旅游业的蓬勃发展，越来越多的季节性旅游客人进入合江地区，二是商务客户在合江停留洽谈业务，今年合江的城区扩建、城市改造等工程特别多，很多外来的企业在当地也带动且刺激着当地的消费。同时随着很多高速路的贯通，特别是泸州到合江高速、赤水到合江高速、重庆到泸州高速的贯通，也加快合江融入重庆经济圈的步伐，这对酒店产业也是好的信号。随着泸州市的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、

10、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了泸州地区市场。例如：如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。合江的高档酒店为数不多，按五星建造的酒店仅一家，其它高档次的宾馆也较少，但合江的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。从之前E龙网所做的市场调查数据来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星

11、合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游以及出差人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。所以我们投资建设的商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。要选址在南来北往之交通要道，自驾车来合江旅游、或者去重庆路途休闲必经之路上。要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔，而我们所选择的酒店也恰恰满足了这些条件。泸州及合江县交通状况泸州在各个区县就以合江公路、交通建设完成投资最多、发展速度最快、结构变化最明显；其中总投资3.39亿元的佛宝景区旅游快速通道BT建设项目落户合江县，该快速通道

12、建成后，重庆至佛宝国家森林公园的距离将缩短。合江境内景区有佛宝景区与自怀景区，合江佛宝景区为省级AAA级风景名胜区，位于泸州市东面合江县境内，面积380平方公里。佛宝峰峦起伏，是树种保存完整而丰富的常绿阔叶林带，是四川的生物资源基因库。景区内有碧波浩瀚的竹海，有溪洞纵横、飞瀑流泉的水景。丹霞地貌与绿色森林巧妙配合，形成了“红石绿树相映，风光独具一格”的景观效果。 佛宝分为3个景区：烂田坝景区，距佛宝18公里，以竹海和林海景色为主，有“金竹岭”、“三重天门”、“双龙飞瀑”、“仙人踩桥”、“仙姑池”等18个景点，郁郁葱葱，环境幽雅。 天堂坝景区，位于佛宝景区中部，有“鹿鸣瀑布”、“天堂飞流”、“莲

13、花异石”、“平滩映月”等24个景点。景观集中而多变。自怀景区，位于佛宝风景区东侧，以原始古朴的山林野趣取胜，有“虹桥清音”、“古堡余辉”、“剑门削壁”等12个景点。丰富多彩的岩石景观在雾露常伴的原始森林中若隐若现，显得神奇而富有诗意。自怀古镇民居建筑独具特色，别有风味。近年来，合江县大力实施“旅游兴县”发展战略，加大对旅游基础设施投入力度。签约的合江县佛宝风景区旅游快速通道项目是合江县第一个BT项目，该项目起于柏杨桥（渝合交界处），经白鹿、甘雨、黄桷、福宝、三角潭，止于玉兰山，全长50.116公里，沥青混凝土路面。项目总投资3.39亿元，预计建设工期18个月，项目已经于2011年11月启动，所

14、有工程现已部分完成通车，预计在2013年全线通车。旅游快速通道建成后，将从根本上改善合江旅游交通基础设施，重庆至佛宝国家森林公园的距离将缩短，沿途特色农产品、旅游产品将大幅升值，周边原始生态游、乡村休闲游将日趋繁荣，对酒店的需求都会大大的增加。 SWOT分析（态势分析）S项目优势 项目地处川渝贵交界，又位于县城交通主干道，升值潜力巨大； 合江相对稳定的快捷酒店发展趋势； 快捷商务酒店类似的形式早于现有合江酒店的形态； 依托当地人脉资源广告宣传新酒店速度要比其它酒店快； 依托合江旅游资源、股东人脉资源，项目有一定客户群资源。W项目劣势 新酒店品牌忠实度不高、附加值低； 新开发酒店项目还未有现成酒

15、店管理人员； 酒店现有投资者没有实际丰富酒店管理经验； 外阜会员群锁定困难； 人员工资上涨、原材料价格上涨。O项目机会 市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划； 本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户； 快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式； 合江冬夏都有旅游项目，自身酒店需求大，客源相对稳定； 合江县还未成为国内众多快捷商务酒店品牌发展的目标区域； 全国性快捷酒店品牌广告在合江投放相对较弱； 大部分合江其他快捷酒店停车位置少，装修陈旧； 多数小旅店装修、服务、管理落后； 合江县城的快捷品牌酒店至今还未有一家。T项目威胁 本地区虽未出现同类竞争者，但之前老酒店仍比较多； 全国快捷酒店品牌虽

16、未进入合江，但泸州市区已然进入，只 是时间早晚而已，竞争压力会逐渐递增； 快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销。二、泸州合江经济型酒店的发展现状与市场需求分析 合江县酒店发展现状：合江经济型酒店几乎没有发展，都是相应比较本土化的酒店，现在合江已经纳入重庆经济商圈，从近三年的城市市政改造投入，城市文化发展，以及后期高速路贯通之后可以预见，该县城需要类似的商务酒店，当然主要是以各种经济型品牌呈现的商务酒店。以下酒店在合江县从价格体系、管理模式等具有相应层面的代表性，资料来源于自行市场的调研。 酒店名称房间总数单间执行价格标准间执行价格九阳荔都85间30间549元协议价398元55间54

17、9元协议价398元荔城酒店100间32间288元/间64间318元/间虹桥宾馆51间16间188元/间35间208元/间228元/间（电脑房）金虹宾馆45间7间90元/间38间100元/间以下内容入住率均通过公安内网、电信114订单、泸州城市酒店协会等查询后，以近三个月的房客入住量计算后得知。九阳荔都酒店为合江县唯一的五星级酒店，在合江属于高端商务人群选择的酒店。该酒店位于合江县城干道上，装修规整豪华，配套齐全，由于是新酒店在装修上就不一一叙述了。该酒店开业到现在不足4个月，房间最低正常执行价格549元比泸州酒城宾馆还高出87元，协议价同比高出40元，开业到现在入住率在85%以上。荔城酒店 为

18、合江开业较早的酒店，在合江现在属于中档的酒店，位于中国四川合江县合江县建设路，成立时间较长，通过介入看房间，在基本的标准间可以看到设施比较旧，地板有脱落，墙壁比较旧，没有及时维护；卫生间比较差，热水不好用，设备比较旧，电视信号不好等，但该酒店由于位置当道，入住率一直维持在93%左右，过年执行价格上还有所涨动，涨幅在30-80元左右。虹桥宾馆 是继荔城酒店之后开业的酒店，也属于中档消费人群入住的酒店，同样位于合江县建设路，成立时间较长，通过实地看房间装修一般，设施相对比较陈旧估计应在三年内未有翻新装修，通过服务员带人看房，感觉服务态度较好，入住率在92%左右，过年期间房价统一上调50元。金虹宾馆

19、 开业时间不详，通过前台得知营业时间在3年以上位于合江县鹅公山公园附近，该宾馆属于低档次的宾馆，服务态度比较热情，但房间装修简陋，设备陈旧，属于合江县低端宾馆中房间较多的宾馆，该酒店入住率维持在80%，其中有部分房间为长住，过年期间生意相对较淡，房价未涨价。通过对以上酒店的了解，可得知合江县现有酒店的经营状况，不论装修高档或者低端，都有针对的特定消费群体，都是有自己的市场的，商务酒店的市场还是未饱和状体，再者和江本土自身的消费还是有大量的诉求，外来客源也很饱满，通过对市场的调查，性价比较高的酒店（装修、基础设施完备、价格中等）时常还满房。运营的成本是可以选择的，就该项目而言运营酒店在客观上是允

20、许的，有市场被需要的需求，在酒店定位到商务酒店是可行的，而反映出策划初期意向定价130元左右的房价是偏低的。详细运营成本及利润回报见回报分析。三、茶餐厅 就二楼茶餐的运营目的，首先是作为酒店的配套，需要有一个让客人吃早点的地方，其次可以在客房配套送餐等服务，而此作为配套的项目于酒店而言几乎是不盈利的配套。所以，茶餐还应对外经营棋牌/茶语/简餐，包间可以做一些中高端的私房菜、野味等，以此来增加收益平衡酒店成本，当然相应会增加部分管理成本，运营成本及利润回报见回报分析。四、洗车美容/停车场 就楼体后面宽阔的停车厂而言，本身是作为酒店配套的停车场使用，基本可以容纳三十辆车左右，但同时还可以进行改造后

21、做洗车美容的项目，白天经营汽车美容以及相关的产品，夜间以及闲置时可作为收费停车利用，当然收费停车需要报批。运营成本及利润回报见回报分析。五、关于一楼门面房间的利用 1：门面作为酒店大厅、值班前台，附带一个微型超市，酒店显得更大气规范，超市也可作为酒店的附加值物品需求供应，同时可经营订票/电话充值业务等。 2：门面招商让他人主导经营，降低运营成本，主要以快消餐饮类行业为主，可以以收取门面房租或者参股经营来实现盈利。投资回报预测1 酒店客房收入 酒店客房有40间，参加合江酒店房价单间168元，双人间188元，套间208元，168元×12间=2016元；188元×24间=4512

22、元；208元×4=912元。全天满房营业额为2016+4512+912=7440元；7440元 /40间=186元/间的平均房价。按照以下标准概算：房间平均价格 186.00元/日入住率 100%客房年收入=标准间日价格×房间数×90%×365=186×40×100%×365=7440×100%×365=2，715，600客房按照90%入住率收入 2，444，040元客房按照80%入住率收入 2，172，480元客房按照70%入住率收入 1，900，920元客房按照60%入住率收入 1，629.360元客

23、房按照50%入住率收入 1，357，800元客房按照40%入住率收入 1，086，240元客房按照30%入住率收入 814，680元酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。物料成本低值易耗品=低值易耗/月×12=2000×12=24，000 布草费用=布草/月×12 =3000×12 =36，000维修费用=维修费用/月×12 =2000×12 =24000 员工餐费用=员工餐/日×员工数×365 =10×10×365 =36，500注：泸州宝莱利都酒店60间房间，共计13人广告公关费用

24、=广告公关/月×12 =2000×12 =24000其它费用=其它费用/月×12 =1000×12 =12000 低值易耗品 24，000 布草费用 36，000维修费用 24，000员工餐费 36，500 广告公关费用 24，000其它费用 12，000物料成本：156，000 人工成本人工成本初期按照15名员工计算及员工平均工资计算，后期运营正常后酒店员工应控制在8到10人，员工平均工资按1500元/月计算，计算公式如下： 人工成本=员工数×员工平均工资×12=15×1500×12= 270，000水电费水电费

25、（元/月）水 5,000.00电 5,000.00年水电费=(水电)×12个月=(5,0005,000)×12=100,000酒店总成本 物料成本 156，000.00 人工成本 270，000.00 水电费 100,000.00酒店总成本 526，000.00营业税营业收入的6% 可避税酒店利润 按照入住率90%计算方式=酒店总收入-总成本 =2，444，040-745，000= 1，699，040利 润 1，699，040.00元按照入住率80%计算方式=酒店总收入-总成本 =2，172，480-745，000= 1，427，480利 润 1，427，480.00元按照

26、入住率70%计算方式=酒店总收入-总成本 =1，900，920-745，000= 1，155，920利 润 1，155，920.00元按照入住率60%计算方式=酒店总收入-总成本 =1，629，360-745，000= 884，360利 润 884，360.00元按照入住率50%计算方式=酒店总收入-总成本 =1，357，800-745，000= 612，800利 润 612，800.00元按照入住率40%计算方式=酒店总收入-总成本 = 1，086，240-745，000= 341，240利 润 341，240.00元按照入住率30%计算方式=酒店总收入-总成本 =814680-745，00

27、0= 69，680利 润 159，680.00元2 酒店茶餐/汽车美容/停车 汽车美容这部分匡陈根据所处位置，人流量车流量，只计算洗车业务，认为每天可洗车接近100辆。按照折半计算每天50辆车计算，每辆20元洗车，1500辆车/月，销售额应在3万以上，利润在2万以上。除去洗车，美容/汽车产品销售/保险等每月利润保守计算，1500辆车10%每月进行一次美容，150辆按照每辆车美容利润正常在120%，按照泸州总店测算利润每辆在300元左右，在合江按照折半计算，150辆车每辆150元利润，一个月22500元利润汽车美容合计利润=洗车利润+美容利润 30000月/月+22500元/月=52500元/月

28、全年毛利润：52500元/月×12月=630，000元/年人 工：8人×1700元×12月=163，200元/年水 电：3000元/月×12个月=36，000元/年汽车美容全年利润=全年毛利润-全年人工成本-全年水电成本 630，000元/年-163，200元/年-36，000元/年=430，800元/年汽车美容全年利润：430，800元/年停车收费项目：停车场可停车30辆左右，按照不变量计算方式每天停车辆数按照30%左右计算，约在10辆车过夜，每辆15元计算，白天停车2元每小时暂不计算在内，每天停车销售额150元/天×30天=4500元/月&

29、#215;12月=54，000元/年，保安成本已计算在酒店成本内。停车项目全年利润在54，000元。茶餐厅项目计算:包间共计4间 每间白天+夜间 棋牌一场按照150元计算，茶水成本按照每间按50元计，合计200元。150元/场牌×2（白天+夜间）×间=1200元/天-200元/天=1000元/天包间4间私房菜，每间私房菜消费按照800元计算，菜品成本300元计算，800×4间=3200元/天-（300元×4间）=2000元散座+卡座共计15张桌子 ，每桌茶水、便餐平均消费50元，茶水成本每桌按照10元计算，15桌×50元/桌=750元/天-（1

30、0元/桌×15）=600元/天茶餐满座毛利润：1000元/天+2000元/天+600元/天=3600元/天 3600元/天×30天=108，000元/月 108，000元/月×12月=1，296，000元/年以上按照全年满坐计算。茶餐成本：人工成本：人工10人，总台（收银/接待）2人，服务员5人，厨房3人。总台+服务员人均工资按照1500元计算，1500元/月×7人=10，500/月×12月=126，000元/年，厨房人均工资按照2500元计算，2500元/月×3人=7500元/月×12月 =90，000元/年茶餐人工全年成本合计：126，000+90，000=216，000元/年水电成本：按3500元/月计算，全年3500元×12月=42，000元/年茶餐全年满座利润=茶餐毛利-人工成本-水电成本1，296，000元/年-216，000元/年-42，000元/年=1，038，000元