资产评价案例分析-----对深圳科技园工业大厦房地产场法与收益法的评价

1、资产评估 案例分析对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估 装 订 线班级 11 会计一班 姓名 蔡瑶婷 学号11250201102广 东 财 经 大 学 答 题 纸（格式二）课程 资产评估 2013 2014 学年第 1 学期成绩 评阅人评语：=资产评估 案例分析 对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一. 资产评估基本理念。（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则， 根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学 方法，对资产价值进行分析， 估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估是对 额定产权的评估。资产评估作

2、为一种评价过程， 会涉及以下基本要素： 评估主体， 表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据， 即评估工作中遵循的法律法规， 经济行为文件， 重大合同协议以及取费标准和其 他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资 产评估假设。（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物， 在市场经济中发挥着巨大的功 能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产 进行价值判断， 可以起到价值鉴定的作用； 在资产评估中， 按最优使用原则对资 产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。同时，

3、通过资产评估，可以 促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。（三）评估目的资产评估的目的， 就是说明为什么要进行资产评估， 评估结果是为何种资产 业务服务。是资产评估的业务的基础， 在较大程度上决定了资产评估标准的采用， 并在一定的程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估的目的具有多样性。资产评估的目的有以下几种：以资产交易为目的的评估，融通资金的评估，资产 保全的评估，资产清算的评估，债务重组的评估，咨询服务的评估，税收的评估， 国家征用土地和房产的评估以及我国政府对国有企业资产评估的要求等等。（四）资产评估价值理论及价值类型。资产评估中，资产价值有三大资产价值

4、形成理论： 生产费用价值论，效用价 值论，供求价值论。生产费用价值论认为，资产的价值是由其生产成本决定的， 生产费用价值论是由成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础； 效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础；供求决定 价值论是从公开市场角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。在资产价值评估中，同一种资产相对于不同的评估目的，不同所有人和不同 市场条件而言，可能具有不同的价值，每一种价值均有不同的内涵与使用范围。 根据国际资产评估准则和我国资产评估价值类型指导意见，以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围将资产评 估的价值类型划

5、分为市场价值和市场以外的价值两大类。所谓市场价值，就是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计 值，市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务，同时，市场价值要求将被评估资产视为可以在公开市场出售的资产。 市场以外的价值也称非市场价值或者 其他价值，我国评估准则中并直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合是市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。非市场价值是指不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及虽满足公开市场价值成立条件但却只能在非公开市场交易的资产实现的价值。非市场价值是特殊经济行为或者资产业务以及特别评估对象在

6、受限制的市场条件下 实现的价值。非市场价值的评估适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权变动类资产业务。在投资实务中，常见的市场价值以外价值类型有投资价值， 在用 价值，清算价值以及残余价值。资产评估中，要根据特定的资产业务，具体评估 目的选择相应的评估价值类型进行评估。五）基本假设资产评估是在特定的资产业务发生之前对资产在某一时点的价格进行估算， 这要求在评估前， 评估人员要对资产的未来用途和经营环境做出合理的判断， 也 就是假设。资产评估的假设有交易假设，公开市场假设，继续使用假设，和清偿 假设。同时，在资产评估中要获得更加公正的价值还得遵循资产评估的评估原则， 独立性原则，客观公正性原则

7、，科学性原则，预期收益原则，供求原则，替代原 则，贡献原则，以及评估时点原则。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某 一时点，也就是评估基准日。二资产评估中三大基本方法。在资产评估中，资产评估一般有成本法，收益法以及市场比较法。（一）成本法。 作为资产评估的基本方法之一， 其理论基础是生产费用价值 论，该观点认为资产的价值取决于其构建时代的成本耗费， 一项资产的原始成本 越高，其原始价值越大。 成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后 估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 并将其从重置成本中予以扣除而得到 被评估资产价值的各种评估方法的总称。 其适用前提是， 被评估资产处于继续使

8、用状态或假定处于继续使用状态 ；形成资产价值的耗费是必须的；应具备充分 可利用的历史资料。 其适用范围有： 单台机器设备； 以资产保全补偿为目的的评 估业务。成本法的评估公式：（1）被评估资产评估值 =复原重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济 性贬值；（2）被评估资产评估值=更新重置成本X综合成新率，综合成新率二理 论成新率X现场勘查调整系数。（二）收益法，亦称收益折现法。 它是通过估测被评估资产的未来预期收益， 并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值， 来确定该项资产的评估值。 收益 法的理论基础是效用价值论， 该观点认为资产的价值是由其效用决定的， 在风险 报酬率既定的情况

9、下，一项资产的未来收益越高，该资产的价值就越大。收益法适用前提： 资产的预期收益可以预测并可用货币计量； 资产所有者所 承担的风险可以预测并能用货币计量； 资产的预期获利年限可以预测。 适用的对 象是有收益或有潜在收益的房地产， 如写字楼、住宅（ 公寓） 、商店、旅馆、餐馆、 游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房 （用于出租的 ）、仓库（用于出租的 ）、 农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地 产有获取收益的能力即可。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产 的估价，收益法大多不适用。收益法的评估公式：1. 资产未来有限期情况下计算公式（1）收益在第

10、 t 年后不变， A 为自第（ t +1 ）年起之后的稳定化收益；法 定总有限期限为 N（2） 每期收益不等额， 在资产未来预期收益具有特定时期的情况下， 通过 预期有限期内各期的收益额， 以适当的折现率折现， 各期收益现值之和， 就是评 估值。EMBED Equation.33）每期收益等额如果未来有限期内，每年收益等额，且资本化率大于零，则公式为：EMBED Equation.3 如果资本化率为零，则：2. 资产未来收益无限期的情况下的计算公式：（1）稳定化收益法稳定收益法又称年金化法，公式为：当时，则，式中，A为等额年金（稳定化收益），r为资本化率（又称本进化率）。（ 2 ）分段法。当预

11、期未来收益不稳定时， 需要将未来预期收益折现加总。 但由于资产收益 是持续的， 不可能与预测资产未来无限期的收益并逐一折现。 这时只能将资产未 来收益分为前期与后期。 首先预测前期的各年预期收益额， 并逐一折现； 在假设 后期各年预期收益为等额年金， 将其进行资本化处理， 最后将前期与后期收益现 值相加。计算公式如下：EMBED Equation.3式中，Ri为前期各年预期收益额，n为前期年限，r为折现率，r '为资本 化率，A为后期固定的预期收益额。（三）市场比较法。 市场比较法是以马歇尔的均衡理论为理论基础， 即认为 资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格决定的

12、。 用市 场比较法来进行资产的评估是以与被评估的资产相类似的交易案例为参照， 来确 定被评估资产的评估值。市场比较法的评估是首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物 的成交价； 然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整， 将参照物的成交价 调整为被评估资产的评估值。市场比较法适用前提： 充分发育活跃的资产市场； 参照物及其与被评估资产 可比较的指标、 技术参数等资料能够搜集到。 被评估对象应为具有广泛交易性的 资产。市场法的评估公式：1. 单一因素比较法单一因素比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。 参照物与 评估对象要达到相同或者基本相同，仅仅在某一因素上存在差异，如新旧

13、程度， 交易时间，功能，交易条件等。2. 类比调整法。三. 评估案例简介。评估资产的简介。1、房地产位置状况：估价对象位于深圳市科技园北区科丰路 2 号，东近青梧路，西近科苑路， 北近北环大道， 南临科丰路。周边交通配套南北走向的科苑路、 科技路、铜鼓路， 贯通深圳东西走向的三条主干道北环大道、 深南大道、 以及滨海大道， 道路 畅通，公交配套完善。 公交车辆有 370 、209、236、334、36、39><#990099'>65 、 437、 473 等。附近有特发信息科技园、长园新材料港、科技园坚达大厦、南山 外国语学校、科苑学里小区、东方科技园、金晖嘉柏酒店、

14、深圳大学等，市政配 套设施完善。2、房地产权利状况：根据委托方的要求，本次估价范围为特发信息工业大厦4 、5、6 层，根据委托方提供的资料， 估价对象所位于土地的权属人为深圳市特发信息股份有限公 司，估价对象所位于的地块编号为 T305-7><19 ，土地使用权面积为 31,112.6 平 方米，土地使用年期为 50 年， 从 <1993 年 4 月 <19 日至 2043 年 4 月 18 日止， 土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。主体 建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度v35%容积率V 2.2，总建筑面积不超过68

15、,450平方米，科研、检测<19,000平方 米， 办公 6,000 平方米，已征收国有土地使用权出让金。估价对象建筑物的权 属由深圳市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给深圳市特发集团有 限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。3、房地产现状概述：经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数 6 层的框架结构厂房，估价 对象位于其 4、 5、 6 层，评估建筑面积共 9,345.64 平方米，每层建筑面积相 同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地 毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂 直货梯、烟感喷淋等消防系统和中

16、央空调系统，水电设施齐备。据委托方介绍， 估价对象建于 <1994 年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状 况良好。估价对象目前均已全部出租， 其中 4、 5 层出租给深圳中电数码显示有 限公司，租赁期限为 2009 年 2 月 1 日起至 2010 年 1 月 31 日止，每平米 租金 23 元；6 层出租给瑞谷科技 （深圳）有限公司，租赁期限为 2008 年 7 月1 日起至 2011 年 6 月 30 日止，每平米租金 26 元，均用作厂房及其配套， 目前经营情况正常。（二）估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。（三）估价时点估价时点为二OO九年三月二十日。（四）评估

17、的基本模型估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况， 并研究了托方提供 的资料及估价人员掌握的资料， 结合估价对象的实际情况， 并对邻近地段和区域 同类性质的房地产市场情况进行调查之后， 决定选取市场比较法和收益法作为估 价方法。I由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃，在市场上有可供参 照的交易案例，故采用市场比较法对估价对象市场价值进行评估。基本原理：是指在求取估价对象房地产价格时， 将估价对象房地产与在较近时期内已经 发生了交易的类似房地产加以比较对照， 从已经发生了交易的类似房地产既知价 格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。假定前提：a. 自愿销售

18、的卖主；b. 有一段合理洽谈交易时间，可通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；c. 在此期间物业价值将保持稳定；d. 该物业可以在公开市场上自由转让；e. 不考虑特殊买家的额外出价。计算公式估价对象市场价值二比较案例价格X交易日期修正X交易情况修正X区域因素修正X个别因素修正n估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。基本原理：运用适当的资本化率， 将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算 到估价时点上的现值， 求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 即 购买一宗一定使用年限的房地产， 等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得 年纯收益， 那

19、么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格假定前提a. 纯收益按一定比例逐年递增；b. 资本化率在收益年限内不变，大于零；c. 收益年期为有限年。计算公式V=a/(r-g) x1-(1+g”(1+r) n 式中 V 一 市场价值a 一 年纯收益r 一 资本化率g 一 纯收益每年递增比率n 一 获取纯收益的持续年限( 六 ) 、评估基本结论委托估价房地产为深圳市科技园北区科丰路 2 号特发信息工业大厦 4、5、6 层房地产市场价值评估， 建筑面积合计为 9,345.64 平方米，该房地产在估价 时点的评估结果如下 :评估总值：人民

20、币 38,146,100 元四案例分析（一）选择方法的分析1. 选择市场比较法与收益法的原因。在本次资产评估案例中， 是在 2009 年对深圳市科技园的一幢总层数 6 层的 框架结构厂房进行的评估，由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃， 在市场上有可供参照的交易案例， 参照物及该被评估资产可比较的指标、 技术参 数等资料能够搜集到（具体见一下表格详细说明） ，并且该项被评估资产具有广 泛交易性。因此，我们可以采用市场比较法进行评估。2 选择收益法的原因分析。因为本次被估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，且该被评估的 6 层厂房的风险报酬率能够预期与量化。故采用收益法对其市场价值进

21、行评估。公式严谨性。在市场比较法中，本案例是通过以下公式：估价对象市场价值二比较案例价格X交易日期修正X交易情况修正X区域因素修正X个别因素修正 进行评估。在教材中，市场比较法下，被评估资产价值=交易实例单价X交易日期修正X交易情况修正X区域因素 修正X个别因素修正X被评估房地产面积这两个公式没有实质的差别。 由此可见，本案例中， 市场比较法中所使用的 该公式具有一定的严谨性。在收益法中，本案例是通过以下公式：V=a/(r-g) X1-(1+g)/(1+r)来计算资产的价值。式中 V 一 市场价值a 一 年纯收益r 一 资本化率g 一 纯收益每年递增比率n 一 获取纯收益的持续年限因为本案例中

22、，是假设该厂房纯收益为每年不等额，且收益是在有限期内。 所以适用教材中该公式。 由于该房地产每年的纯收益是按照一定的比例增加， 如 果我们运用教材中的公式计算，会显得麻烦与繁琐，甚至计算的不准确。所以， 为了简洁与方便，在本案例中，我们必须使用V=a/(r-g) X 1-(1+g)/(1+r)该公式会比较简便，也相应提高了评估的准确率。两种评估方法的具体过程验算。I用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下1、选取可比案例根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、 使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以 下交易案例作为可

23、比案例：2、比较因素条件说明及价格测算因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日 期与估价时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因 此对交易日期及交易情况不进行修正，仅对区域因素和个别因素进 行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件 描述表和比较因素修正系数表。因素比较表如下：因素修正及计算表：根据因素比较表， 我们可以得到相应的修正系数， 由于在本案例中， 我们仅 对区域因素和个别因素进行修正因此根据公式我们可以得到：被评估资产价值=比较案例价格X交易日期修正X交易情况修正X区域因素 修正X个别因素修正=比较案例价格X区域因素修正X个别因素

24、修正根据公式A、B、C三个比较案例的相关系数代入公式分别得到比准价格为：4218 （元/m）, 3884 （元/m）, 4227 （元/m）。根据三个可比案例的权重：0.33 ,0.34， 0.33，以及评估对象的面积，我们可以得到被评估资产的评估总值，为：U用收益法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过 程如下。本评估对象 4、 5 、 6 层均已出租, 签定租约的租金及租赁期限不等,本 次案例中以第 6 层为例,演示用收益法测算的整个评估思路及计算过程。该物 业目前已签定租约,租赁期限至2011年6月30日，租金为26元/卅，出 租面积为 3,115 平方米,空置率为 0

25、,根据对周边同类物业租赁市场调查,结 合物业特点，确定租期内的资本化率为 6%，租期距估价时点还有 2.28 年，租 期内租金低于市场租金， 根据合法原则， 对物业的收益价值租期内按照租约进行 测算，租期外按照正常市场价值进行测算，累计相加为估价对象的收益价值。确定市场租金。经调查市场案例有根据对周边同类物业租赁市场调查， 该地段工业厂房租金情况为： 25-50 元 / 平方米；因物业位置、楼宇档次、楼龄长短、装修情况等的不同而又差异，不 同楼层的租金差异较小。在确定估价对象的市场租金时，我们考虑的因素有：a. 估价对象位于科技园北区，临科丰路，对外交通条件好；b. 估价对象的剩余使用年限为

26、34.1 年，收益年限长，利于物业价值的提升；c. 估价对象目前已全部出租，出租收益稳定；根据市场租金情况以及估价对 象现状，结合我们的估价经验，最终确定估价对象 6 层的客观合理月租金为： 35 元/ 平方米。(2) 确定市场年纯收益递增比率根据对周边同类物业租赁市场调查， 结合该地段工业发展水平， 确定年纯收 益递增比率为 2%；(3) 确定市场资本化率我们按一年期贷款利率加上风险系数作为该评估项目的资本化率，按 8.0% 计算。(4) 确定市场空置率根据对周边同类物业租赁市场调查， 结合该地段工业物业情况， 确定估价对 象空置率为 11%；(5) 确定市场收益年限估价对象的剩余土地使用年

27、限为 34.1 年，租赁期限还剩 2.28 年，租约期 外按 31.82 年的收益年限进行计算。(6) 评估测算结果经评估测算，最终我们确定，估价对象 6 层的评估单价为 3,974 元/ 平方 米，评估总值为人民币 12,379,892 元整(具体计算过程见下表) 。同理可计算估价对象 4 、5 层的评估单价和评估总值，估价对象 4 、5层目前已签定租约,租赁期限至2010年1月31日，租金为23元/卅， 出租面积为 6,230 平方米， 空置率为 0， 根据对周边同类物业租赁市场调 查，结合物业特点，确定租期内的资本化率为6%，租期距估价时点还有 0.87年，具体计算过程见下表：据测算表一、 表二， 估价对象 4 、 5 、