《买卖不破租赁的适用瑕疵》

1、买卖不破租赁的适用瑕疵1、是否仅仅适用于买卖。买卖不破租赁这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，买卖不破租赁精确地理解为租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。2、是否适用于动产。租赁，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权原则。但是当我们将这个概念运用到

2、229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此合同法第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。3、买卖不破租赁与抵押权竞合。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。4、财产保全与租赁竞合。财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，

3、二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从买卖不破租赁的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用买卖不破租赁。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与

4、出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。我推荐买卖不破租赁案情介绍1990年，安某与本市某区房管所签订合同，约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房(建筑面积为21.5平方米)作为商业营业用房，租期为3年。租期届满后，安某仍按月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至1996年底。后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于1997年10月以3千元的价格卖给了该区住户任某。安某诉至法院，要求继续承租该房。审判结果法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承租人，对房屋享有合法承租和使

5、用权。被告认为原告转租房屋的证据不足，其收房行为不妥。考虑第三人任某以善意取得房产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。因此判决，某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间(建筑面积不低于21.5平方米)，逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万元。本案评析本案中，涉及到以下几个法律问题：一。 合同的期限。合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款，应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。当该期限届满时，合同失去效力即不再约束双方当事人。但双方当事人可以协商延长合同的期限，只要双方协商一致达成合意，该合同即可以

6、继续有效。 在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种：一种是明示的，比如签订协议延长合同;另一种是默示的，即双方用行动表示愿意继续履行合同。如本案中，双方所签合同的期限是3年，但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。 那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢?由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。此种合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时间。具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月通知承租人，以便其另寻住所。本案的被告就是

7、因为未遵守此法律规定，故其终止承租关系的意思表示违法无效。或许有人会问，现在该房屋已被转让，原房屋租赁合同是否应该终止呢?这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个重要的法律制度：买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。二。买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。(一) 买卖不破除租赁。它是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。它的要件是：a须有房屋租赁合同;b须房屋已交付承租人使用;c须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响

8、。(二)承租人的优先购买权。最高法院民法通则意见第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在本案中，被告如要出卖房屋须履行通知义务即提前3个月通知承租人，而且应询问承租人有无购房意向，以便于承超人行使他的优先购买权。若不履行此义务，就有可能使房屋买卖合同被宣告无效，而由此承担相应的民事责任。既然被告出售房屋的行为是违法的，则其与买受人任某之间的房屋买卖合同即理应无效。为什么任某无需退还房屋呢?这又涉及到民法中的一个重要的物权法律制度：善意占有制度。三。善意占有制度。善意占

9、有是指非法占有人在占有某项财产时，不知道 或不应当知道其占有为非法。善意占有是诚实的占有，受占有制度的 特别保护，在一定条件下甚至可以对抗所有人的物上请求权。如第三 人系不知道亦不可能知道转让人为无权转让人的善意受让人，须区别 对待：a如非法转让人系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所 有人不能请求善意第三人返还原物及收益，只能请求非法转让人赔偿 损失。b如非法转让人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之 占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律规定的除斥期间内， 可请求善意第三人返还原物(但不能请求还收益)，如善意第三人是 在公开市场上受让财产的，所有人或合法占有人在请求返还原物时，

10、须补偿其受让时所付的价金;如善意第三人受让的财产为金钱和有价 证券，所有人或合法占有人则不能请求其返还。本案中，转让房屋的虽然是房屋所所有人，但是他处分房屋的权利受到法律上优先购买制度的约束，故该卖房行为应属无效。但第三人任某并不知道所有人的处分权受到了限制，所以为善意第三人，她可以根据善意占有制度来对抗原告的主张，原告的损失可由有过错的所有人给予补偿。由于我国的房地产法律制度多年来一直不够完善，历史遗留问题较多。加之近年来经历由计划经济体制向市场经济体制的转型，房屋承租人与产权人的纠纷屡见不鲜。我们借这个具有典型性的案例，向大家浅显地讲解一下房地产法律中的几个重要的法律制度，希望有助于您利用

11、法律武器保护自己的合法权益。如何理解买卖不破租赁今天中午和几个担保公司的朋友吃饭，席间谈到抵押债权的实现与司法实践的问题。其中，关于抵押物存在租赁情形的，有人谈到买卖不破租赁的核心是承租人不搬迁的话，债权人的债权不能实现。举例是一个担保公司在实现抵押担保的债权时，因为抵押人在抵押时已经把抵押物租赁给他人，且租赁期限是20年，债权人的债权得不到法院的执行。我认为这种观点是站不住脚的，当时陈述了我的观点，给予了解释。现在想起来，买卖不破租赁的误区在现实中可能大量存在，认为有必要把我的观点变成文字收录到博客。 租赁合同在合同法的第十三章，共25条，因为租赁具有物权的很多属性，很多学者把租赁合同行为看

12、成是物权行为，根据物权优于债权的理论和观点，很多人认为租赁具有物权的优先性(特别是合同法第229条的规定尤为明显)，并据此认为如果抵押物上存在租赁的话，就租赁物上的抵押担保债权人是不能实现债权的。这个观点之所以有一定的代表性或者说有一定的市场，也不能说没有一点道理，但是，与立法精神相去甚远。租赁合同虽然具有物权性质，但还是在合同法的调整范围之内，应该按照合同法的规定理解。买卖不破租赁的核心概念应该是租赁物的买卖或者发生财产所有权的转变不影响租赁合同的效力(合同法的229条)和租赁物进行交易不影响承租人的优先购买权(合同法的230条)，并不是说租赁合同不能解除或提前终止。按照合同法的规定和立法精

13、神，任何合同都是可以解除的，只要解除合同的条件成就或者提出解除的合同当事人(或者法定的权利人)支付解除合同的相应代价。根据合同法的规定，合同解除分为：法定解除、协商解除和违约解除。不同的解除会有相应的法律后果。租赁合同既然也受合同法的调整，当然也是可以解除的，只不过，不同的解除承担不同的法律后果罢了。只要租赁合同是可以解除的，抵押的债权就能实现，可能实现债权要支付相应的代价倒是真话。买卖不破租赁问题初探买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。这里的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行

14、为。在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。在我国，直接体现这一立法规范的是我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的破的问题做出一些探讨。一、买卖不破租赁之立法原意探究1、买卖不破租赁问

15、题的立法变迁 买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的泊来品。我国古代立法采取的是诸法合一，重刑轻民，没有买卖不破租赁原则的立法。 我国台湾地区民法典第425条规定：出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。 从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。新中国成立后，民事立法相对滞后。1995年4月28日，我国建设部颁发的城市房屋租赁管理办法 第十一条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用

16、房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。直到我国合同法第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承

17、租人的利益得不到保护。与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。普鲁士民法一部二十一节第二条至第五条规定：动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。此后，德国、瑞士、法国以及日本民商事立法中均有类似规定。2、 买卖不破租赁中物的表现形式从国外的立法看，买卖不破租赁中的物，有的是用列举的方式，多限于不动产，如房屋、土地等。法国民法典第1743条规定如出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人 ，但是如果在租赁契约中原已保留此项权利，买受人得辞走非乡村财产的承租

18、人。即法国对买卖不破该租赁原则立法时，法律对租赁物用的是列举的方式，如房屋租赁及土地租赁。在德国，买卖不破租赁称为买卖不破使用租赁，对租赁物也是用列举的方式。德国民法典第566条第1项规定:出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发生的权利和义务。 该法条规定了买卖不破租赁限于土地这一租赁物。以日本为代表，买卖不破租赁的立法用的是概况的方式，法律直接规定为不动产，这种做法以日本为代表。日本民法典第605条规定:不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权，动产

19、的承租人，因交付而有相当于物权的地位。以我国台湾地区的民法典为代表，对租赁物规定的最为宽泛，不限于不动产。我国台湾地区的民法典第425条规定:出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。 这里直接使用的是租赁物我国合同法吸收了世界各国对买卖不破租赁的立法经验，从鼓励交易出发，用的是概况式。我国合同法第二百二十九条规定为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。我国物权法第二条第二款规定本法所称的物，包括不动产和动产。可见，我国买卖不破租赁的租赁物就不仅仅限于不动产，还包括动产。如租赁期间的挖掘机在所有权发生变动时，也应适用买卖不破租赁的原则

20、。3、买卖不破租赁问题中对物的利用形式 既然买卖不破租赁的立法目的是鼓励对物的利用，使租赁权的物权化，就存在着对物的利用表现形式问题。 一般而言，对直接占有、使用的人适用买卖不破租赁，我们不难理解，但对那些二老板，如二房东之类，是否适用买卖不破租赁原则，在理解上有些争议。有这样一个案例：某甲拥有产权房屋一套，租赁给某乙使用5年，某乙没有自己使用，经某甲认可，将房屋转租给某丙使用3年，在某丙使用的第3年时，因欠巨额债务某甲被法院强制执行，某丙行使优先购买权购得房屋，物权登记发生变得后，某丙的租赁合同到期后，某乙要求某丙退出房屋，履行其与某甲剩余2年的租赁合同。某丙不同意，引起诉讼，对某乙的要求是

21、否应该支持?笔者认为，机械地看，某乙的要求似乎符合买卖不破租赁的原则，但买卖不破租赁的立法本意限于保护租赁物的实际占有和利用人，如果把租赁物的利用形式扩大理解，在所有权发生变动的情况下，对二房东这样的租赁关系也予保护，必然造成租赁物所有权人的合法利益遭受损害，同时也损害了新的所有权人的合法利益。4、买卖不破租赁与优先购买权 与买卖不破租赁关系非常密切的是优先购买权。我国合同法在买卖不破租赁的立法之后用第二百三十条规定了租赁物的优先购问题出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 从我国合同法第二百二十九条和第二百三十条这二个法律条文的规定来

22、看，二者只在租赁物是房屋的前提条件下，才存在优先购买权的问题，租赁物是其他标的物的，则不存在这个问题。而且，只有对那些直接占有利用的租赁物的，才存在买卖不破租赁和优先购买权问题。 综上，笔者认为，我国的买卖不破租赁的租赁物包括不动产和动产，不仅仅限于房屋、土地等不动产，其前提体条件是适用对租赁财产的实际占有人，在租赁财产是房屋这一特定标的物的情况下，承租人在同等的条件下，拥有优先购买权。二、法律规定的买卖破租赁的情况在民商事司法实践中，我们在适用买卖不破租赁问题时，常常会出现一些例外情况，就是买卖破租赁，这种例外情况以法律规定的形式出现，表现在以下情况：1、已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖

23、不破租赁的原则。我国物权法第一百九十条规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。这里有两层含义，第一，财产先出租后抵押的，以及财产先抵押但未登记后出租的，均适用买卖不破租赁的原则;第二，财产先抵押并登记后出租的，不适用买卖不破租赁的原则。作出这样的规定是因为：租赁权虽然在立法上有物权化的倾向，但租赁权从根本上讲是一种债权，不是物权，而抵押权是物权;从保护权利在先的角度看，抵押权的存在于租赁权之先，因为租赁权的存在(包括租期过长的情况)，可能造成抵押权实现时不能全额清偿债权，因此，应当保护在先的权利抵押权;从抵

24、押权的实现来看，由于已经登记的抵押权具有公示性质，承租人应当知道抵押权的存在，从而自愿接受因抵押权的实现而使租赁关系解除的风险。2、执行中存在的买卖破租赁的情况 民商事诉讼的基本目的之一就是受偿，受偿的基本方式就是强制执行，在民事强制执行中，我国司法解释也规定了买卖破租赁的情形。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这里规定的将租赁权和其他用益物权除去，就是买卖破租赁的意思。可见，在民事强

25、制执行中，如果租赁权的存在影响了担保物权和其他优先受偿权的实现的情形，也不适用买卖不破租赁的原则。3、承租人放弃买卖不破租赁原则规定的权利的。在我国，没有关于这种情形的直接的法律规定，只能适用一般规定。我国合同法第四条规定的当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。具体到买卖不破租赁问题，就是承租人对租赁权对抗效力的放弃。有关这方面的立法以法国为代表。法国民法典第1744条规定：如订立租赁契约时已约定出卖租赁场合之场合，财产取得人可以辞走承租人，并且未对损害赔偿订立任何条款，出租人应依下列方式对承租人给予补偿。同法第1745-1750条合计6条规定了具体的赔偿情形。就是说，

26、在给予承租人适当的赔偿的前提下，租赁合同双方可以约定买卖破租赁的情形，即承租人可以在租赁合同中放弃买卖破租赁的权利。可见，在承租权的对抗效力立法上，并未把买卖不破租赁绝对化，而是存在三种例外情形，既包括案件审理中的例外情形，也包括案件执行中的例外情形，都需要我们在司法实践中认真进行把握。三、现实生活中不适用买卖不破租赁的情况我们在现实生活中，除了上面有关买卖不破租赁的原则和法律规定的例外情况下，还存在不能适用买卖不破租赁的情形。从司法实践看，存在下面三种情况：1、租赁合同本身导致不能适用买卖不破租赁原则 租赁合同的标的物是多样的，但租赁合同对租金的约定不具体，没有细化到具体的标的物，其中部分标

27、的物所有权转让，部分标的物所有权没有发生转移，这种情况如果不能协商处理，即便按照买卖不破租赁的原则处理，租赁合同在新的出租人和承租人之间也不能履行，这种情形可以简称为买卖不破租赁合同履行不能。如某甲有a、b、c三套产权房屋，商业价值不等，面积不等，于xx年2月出租给某乙，期限5年，租赁合同没有约定各套房屋的租金。xx年7月，某甲因发生债务纠纷，a套房屋被法院强制执行，经公开拍卖某丙以最高竟价购买，取得a套房屋的产权。在这种情况下，如果某乙与某丙不能就租金达成协议，要求按照买卖不破租赁的原则继续租赁a套房屋，租赁合同就无法履行，这种情形就不能适用买卖不破租赁的原则，某乙应该退出租赁房屋，将房屋交

28、给某丙使用。2、已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，登记造册，禁止被执行人转移或处分的措施。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封，查封体现了国家公权对私权的干预和救济。由于查封的目的是为了债权人实现债权，被执行财产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对查封财产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。但被查封的财产，有可能被执行，改变所有权，也有可能维持原所有权关系。在被人民法院强制执行变现前，可能有一个较长的时间，有的长达二、三年之久，甚至更长，也就存在很大的经济利益，如

29、果限制被执行人人对其财产的利用和收益，在法律上是站不住脚的。 目前我国法律对此没有明确规定，但查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。3、破产财产处理过程中的禁止适用 破产企业的财产，变现的基本方式是进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化， 破产企业签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，法律对此没有明确规定，我们认为不应适用买卖不破租赁原则，其理由在于：(1)与我国法律规定的有关企业破产清偿顺位相矛盾。若适用该原则，租赁合同继续履行，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职

30、工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，意味着租赁债权得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则;(2)不利于破产财产正常价值的实现。在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则， 租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，或者虽然认可原租赁合同继续履行，但认为租赁期过长，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的正常价值的实现，对破产企业而言这是不公平的。因此，笔者主张破产程序不适用买卖不破租赁的原则，而是主张在解除租赁关

31、系后，对破产企业的财产变现偿债。 【注释】 林纪东、郑玉波等编纂，新编六法全书，台湾五南图书出版社，1986年9月版，第132页。最高人民法院经济审判庭编着，李国光主编，合同法的理解与适用第二册，新华出版社，1999年4月第1版，第1090页第6-8行。罗结珍译，法国民法典，中国法制出版社，1999年10月版，第393页。陈卫佐译，德国民法典，法律出版社，xx年2月第2版，第203页。王书江译，日本民法典，中国法制出版社，xx年4月版，第110-111页。最高人民法院经济审判庭编着，李国光主编，合同法的理解与适用第二册，新华出版社，1999年4月第1版，第1092页9-10行。罗结珍译，法国民

32、法典，中国法制出版社，1999年10月版，第393-394页。买卖合同 :二手房交易不忘“买卖不破租赁”【案情回放】李某和丁某签订房屋租赁合同，由丁某承租李某两室一厅房屋一套，租期3年。一年后，李某将该房屋卖给林某，林某以新房主身份要求丁某立即搬出，该房他要留给儿子结婚用。丁某觉得林某的要求于理不合而坚决不搬走，但林某也坚持自己的要求，双方僵持不下。【法言法语】从我国相关法律法规来看，丁某可继续租住该房屋，直至合同期限届满为止。他们之间涉及的是房屋租赁合同和买卖合同的关系，当中存在着一个“买卖不破租赁”的黄金法则，即当租赁房屋的所有权发生转移时，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而

33、受影响，买受人仍可以继续履行原租赁合同的规定。也就是说，此时租赁权的效力大于买卖双方的房屋转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。我国合同法规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此“买卖不破租赁”原则，不只是买卖引起的所有权变动不破坏租赁关系，也包含了因赠与和继承引起的所有权变动。结合本案，李某和丁某形成的是房屋租赁合同，而李某和林某形成的是房屋买卖合同，并且租赁合同签订在先，房屋所有权变动在后，于是房屋在租赁期间变更为林某所有的，丁某可以其租赁权对抗林某，也就是说，在林某取得房屋所有权时，丁某就自动成为新的出租人，他无须与林某另行订立租赁合同

34、，林某也必须与其继续履行原租赁合同，不得单方解除，直至期满。此外，根据我国合同法的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的3个月内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果前业主没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人没有对此作出相关意思表示的，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。买卖合同的适用范围_合同范本买卖合同在各国债法或者合同法中都是作为一种最重要的合同加以规定。但是，对于买卖合同所调整的范围，却有不同的立法态度。基本说来有两种情况：一是以英美法系国家的买卖法为代表，把买卖合同的调整范围限于货物买卖。卖方的基本义务是向买方转移货物的所有权，买方的基本义务是支付相应的价

35、款。如美国统一商法典买卖篇的2102条规定，该买卖篇原则上适用涉及货物的交易。2105条对“货物”的基本定义是，指除作为支付价款之手段的金钱、投资证券和通过法律程序追索金钱或者其他动产的权利以外的所有在特定于买卖合同项下时可以移动的物品（包括特别制造的货物）。英国1873年的货物买卖法的规定与美国统一商法典对货物的定义相似。由此可见，这些立法对于买卖标的物的界定甚至将不动产也排除出来。1980年的联合国国际货物销售合同公约第2条采用排除法，将个人消费品、拍卖、国家强制买卖、股票、投资证券、流通票据以及货币的买卖、船舶、气垫船、飞机买卖和电力买卖以外的动产买卖定义为“国际货物买卖”。由此，有的学

36、者就将这些作为动产的货物买卖称之为一般买卖，将一般买卖之外的诸如不动产买卖、无体物的买卖、权利买卖包括证券的买卖等归为特殊买卖。 二是以大陆法系的一些国家和地区为代表，将买卖的标的不只限于货物的所有权，还包括其他的财产权利。例如，日本民法典第555条的规定，买卖，因当事人相约，一方移转某财产权于相对人，相对人对之支付价金，而发生效力。以及我国台湾地区“民法典”第345条的规定，称买卖者，谓当事人约定一方移转财产权于他方，他方支付价金之契约。我国台湾地区的权威学者也在着述中表明，买卖以财产权转移为目的，包括物及权利。 关于财产权利和无体物等能否成为买卖合同的标的，我国法学界也存在着不同的观点。狭

37、义观点认为，我国民法理论对于买卖合同的标的物，一般不称财产而称物品，因此，以权利为标的物的合同（如专利权转让合同）和以无体物为标的物的合同（如供电合同）不属于买卖合同的范围。广义观点认为，买卖合同的标的物应当既有财物，也有法律允许转让的权利，如知识产权。 因此，在这里必须明确，合同法在买卖合同这一章对这个问题采取的是什么态度。主张广义买卖合同观点的一个重要理由是在现代社会中，像不动产买卖以及大量的多种形式的权利买卖已经是社会商品交易的重要环节，积极发挥这些商品的巨大价值，对于促进经济的繁荣发展具有重大的意义。这样的认识无疑是正确的。然而，正是由于我国改革的不断深化，社会经济日新月异的发展，使得

38、诸如股票、债券、专利权、商标专用权等这些特殊商品的转让或者说买卖，不但发展迅速，而且逐渐形成一系列特殊的规则。有关货物买卖或者说一般买卖的规定能够适用于各种各样的权利的转让或者买卖的，只能是一些较为原则的规定，具体地，则需要有针对性地专门制定一些更有操作性的规则。可以这样来看这个问题，关键的不是一定要明确权利交易、无体物的交易以及不动产的交易是否属于买卖，着眼点应当是我们要采取一个合理的立法方式，把这些应当通过法律调整的关系纳入一个有效的法律体系之中，使应当发挥的价值得到充分的发挥，应当规范的法律关系得到合理的规范。关于知识产权，我国制定了商标法、专利法、着作权法等法律规定了注册商标、专利权的

39、转让、着作权的许可使用等合同。这些法律对有关合同的规定都很具体，其内容没有必要在合同法中再作规定，有关权利的转让问题可以由这些专门法去规定。其他领域如果经济生活中迫切需要，也可以考虑制订专门法律调整规范这类问题。国外市场经济发达的国家也都有很多针对这些专门领域的权利交易而制定的特别法。合同法起草过程中，曾在征求意见稿的买卖合同一章中专门写了一节房屋买卖合同，经过论证认为，这里同样存在着大量的专门的、技术性较强的问题，制订专门法律效果较好，因此，在合同法草案中就删去了这一节。但是，有一点必须指出，即专门法律对有偿合同有规定的，适用其规定，没有规定的，可以适用合同法总则的规定，参照买卖合同的有关规

40、定。关于有指令性任务的工矿产品的购销问题。立法过程中有的意见提出，目前我国实行指令性计划管理的生产资料已减少到几种产品。并且，对于有指令性任务的工矿产品，购销企业双方以及购销价格都是由国家主管部门确定的，不允许当事人对此自由协商。因此，合同法不应当涵盖这方面的内容。有的意见认为，国家指令性任务书虽不属于合同法调整的范围，但有关法人、其他组织之间根据国家指令性任务书就标的物质量、履行期限等订立的合同，可以适用合同法。我们倾向后一种意见。买卖合同：商品房买卖合同纠纷的法律适用为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称解释)已经公布

41、并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用解释的同时是否适用消费者权益保护法(以下简称消法)的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用消法谈谈自己的一些拙见。解释中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋

42、出卖给第三人。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的额

43、为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，解释规定的特定的情况的赔偿金额可能超出消法规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了解释规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用消法的双倍赔偿?关于是否适用的问题，有两种不同的观点：1.适用。解释规定的情况与消法的规定并不冲突，在符合解释规定的具体情形时，无论适用解释还是消法都可以。2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商