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文档简介

1、精心打造清算完毕后剩余房产销售问题根据国家税务总局关于房地产开发企 业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定 进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销 售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除 项目总金额*清算的总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。建议修改公式：单位建筑面积成本费用=（清算时的扣 除项目总金额-清算时销售税金及附加）清 算的总建筑面积清算后转让房产扣除项目=单位建筑面 积成本费用*清算后销售建筑面积 +清算后 销售税

2、金及附加存在四个问题：一是清算前期已售部分与清算后期销售，单位建筑面积成本相同，增值率未必一 样。例如，清算时住宅售价3 000元/平方米， 后期实际销售5 000元/平方米，假如之前可 以享受普通住宅优惠，则后期销售就不一定 了，直接影响的就是税率的选择。二是土地增值税清算后收取的清算时已售房产面积补差款，不同于清算时未售 房产，尽管此部分收入可能增加已售部分增值额和提高增值率，但由于金额相对较小， 简化处理为宜。厦地税发201016号曾规 定：土地增值税清算后收取的清算时已转让 房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值 税。三是清算后再转让房产纳税义务发生时间 的确定。借鉴厦地税发201016号文件的 规定：纳税人清算后再转让房地产应按月区 分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、 增值率，缴纳土地增值税。纳税人清算后再 转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产 销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。在签订合同时，可按合同约定的 销售额计算增值额、增值

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