培育西安物业管理市场的几点思考

1、1 关于培育西安物业管理市场的几点思考西安市房地三分局新兴物业管理公司改革开放特别是进入二十世纪九十年代以来,随着住宅建设的快速发展和住房制度改革的深化,以及房屋产权多元化格局的形成,西安市的物业管理应运而生。 1993 年,西安市房地三分局率先在全市第一个“低改”试点小区生产小区实施物业管理，此后，物业管理企业如雨后春笋，目前，已初具规模。据有关部门统计，截止2000 年年底 ,西安市经市物业行政主管部门审核批准的物业管理企业已有110 多家,? 他们对全市众多住宅小区和商厦实施物业管理工作,不仅有利于提高城市的管理水平,涌现出了一大批省、市、区级文明小区， 而且更重要的是它为全市成千上万户

2、居民?( 客户)提供了安全舒适的工作生活环境,大大方便了群众 ,? 并通过物业公司员工的努力使小区物业保值增值。但是，? 由于西安市的物业管理起步较晚，与深圳等沿海开放地区相比至少落后10 余年,实施过程中也出现了这样那样的矛盾和问题 ,归纳起来主要有以下几点: 1.经营机制不活。现在，西安市新建住宅小区(商厦)的物业管理有三种基本模式 :一是房地产管理部门管理的;? 二是房地产开发企业管理的;三是党政机关和企事业单位自管的。以房地产管理部门管理的为例，虽然转制工作喊了多年，但目前，? 绝大数单位仍然是一套人马两块牌子，房管所与物业公司并存，物业管理工作往往处于从属地位，经营管理机制并没有多大

3、变化。2.物业管理覆盖面窄 ,据了解 ,目前 ,西安市成规模的住宅小区约有500多处,实施物业管理的不足200 处,? 也就是说全市大多数住宅小区特别是老式住宅小区并没有实施规范的物业管理。既使是实施物业管理的，也基本上是由房地产开发商自建自管的，通过招投标方式承接物业管理的还只是凤毛麟角。一般来讲，由于经济利益关系，房地产开发商自己组建的物业管理公司与业主的矛盾和纠纷比较多，有的甚至闹到不可开交的地步，最2 终被业主委员会扫地出门。这种垄断式的经营不利于物业公司之间展开公平竞争，严重制约了物业管理市场的形成。通过招投标方式选择物业公司是业主们的普遍呼声，同样，通过市场公开竞争来承接物业，也是

4、管理水平较高的物业公司的共同要求。3.有的房地产开发商有短视行为,对业主委员会心怀疑虑 ,往往以种种理由阻碍业主管理委员会的成立,目前 ,在西安实施物业管理的众多住宅小区中,建立业主管理委员会的只有区区14 家,简直不成比例。同时，许多业主不了解物业管理，不明白在物业管理中自己的权利和义务，有的该承担的义务也不履行，遇到问题时也不懂得怎样维护自己的切身利益。4.物业管理法规不健全。 西安市城市居住区物业管理条例已经出台两年多了，可与之相配套的管理办法至今一个也没有制定出来。法规滞后或不健全，势必造成物业管理缺乏规范，? 执法时缺乏依据，使物业管理市场缺乏良好的法制环境。 5、物业管理人员素质普

5、遍偏低。现在，西安市的物业管理尚处在起步阶段，? 物业管理人员的素质参差不齐，专业技术人员和高素质的管理人才缺乏，还不适应物业管理工作的发展需要。出台两年多了，可与之相配套的管理办法至今一个也没有制定出来。法规滞后或不健全，势必造成物业管理缺乏规范，执法时缺乏依据,使物业管理市场缺乏良好的法制环境。5.物业管理人员素质普遍偏低。现在,西安市的物业管理尚处在起步阶段，物业管理人员的素质参差不齐，专业技术人员和高素质的管理人才缺乏，还不适应物业管理工作的发展需要。上述情况表明， 西安市的物业管理市场还没有真正形成，目前还只处于市场发育的初级阶段。如何培育和发展西安的物业管理市场，促其尽快成熟？笔者

6、认为，当前应着重从以下几个方面努力。第一，要加快房管所转制物业公司的步伐。西安市房产局系统各房管所转制物业公司，已经喊了多少年了，但至今仍没有取得实质性进展。机制转换是市场经济发展的必然要求，与中小企业转制一样，房管所转制物业公司出应该有一个时限，不能久拖不决。房管所转制物业公司后要彻底摆3 脱旧体制的束缚，实行政企分开;事企分开 ,由行政事业型的房管所彻底转制为企业化、经营型的物业管理公司，按公司法的要求、组建，使物业管理公司成为一个独立的法人实体，在经营方式和人事，财务等管理上有自主权，实行独立核算、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经营机制。变单纯管理型为经营管理服务型，变无偿服务

7、为有偿服务，并逐步向多层次、综合性服务过渡，对辖区物业实施社会化、专业化、企业化管理，以崭新的面貌进入市场。为此，市政府有关部门要加强领导，及时做好协调工作，积极为房管所转制创造条件，并加大督促检查力度，把转制工作落到实处。第二，住宅小区 (商厦)的物业管理应推行招投标制。要借鉴工程项目招投标管理办法，对新建住宅小区(商厦)?的物业管理公开向社会招标,把物业管理公司全部推向市场,? 为业主公开选聘物业公司创造条件,以打破房地产开发商 ,对住宅小区 (商厦)? 物业管理的垄断 ,促进公平竞争。在这方面，西安已经有了一个好的开头。1999 年年底 ,在西安市物业行政主管部门指导下,?东新商住小区公

8、开面向社会招聘物业公司,当时 ,有省、市多家物业公司竞标，竞争比较激烈，森合公司以良好的资信和快捷的办事效率中标，从而拉开了西安物业管理工作招投标的序幕。实践证明，这次招投标是成功的，对全市的物业管理工作起到了推动作用。现在的问题是，应该及时总结，推广这方面的经验，不断加大物业管理招投标力度，使其由点到面，以促进优胜劣汰竞争格局的形成，全面激活西安的物业管理市场。第三，加大物业管理的宣传力度。要通过报纸、电视、电台等各种新闻媒体和采取现场宣传等各种形式，大力宣传物业管理工作，使其家喻户晓，人人皆知，使广大业主真正明白自己的权利和义务，以主人翁的精神，积极主动参与和密切配合小区物业管理工作。同时

9、，市物业行政主管部门要指导、督促各住宅小区按照西安市城市居住区物业管理条例规定，适时成立小区业主管理委员会。市政府有关部门要组织业主委员会进行学习交流，抓好对业主委员会成员的培训，这也是培育物业管理市场的一个重要方面。4 第四，制定和完善物业管理法规。1999?年公布实施的西安市城市居住区物业管理条例，对规范全市的物业管理工作，保证物业管理工作的有序进行起到了积极作用。但由于条例原则性较强，有些内容难以操作，现在亟待出台与条例配套的相关法规文件，使其更趋于完善，更具有操作性。同时要加大执法力度，使之在实践的过程中得到不折不扣的贯彻执行。只有这样，才能使其在规范物业管理市场的过程中起到应有的作用，从而为物业管理市场的健康发展营造良好的法制环境。第五，要尽快建立物业管理