中房定制月报2013年8月

1、 2013年8月中房定制月报特殊说明:本周报所涉及数据为主城九区(渝中区、江北区、渝北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、南岸区、北碚区）数据。谨呈：重庆中房房地产开发有限公司2013年9月Contents：第一部分8 8重点城市关注第二部分8 8月重点政策关注第三部分8 8月重庆市场分析第四部分8 8月半山华府竞品动态关注一、8月重点城市关注城市风险分析重点城市关注1成交价分析（单位：万平方米，%，月）l7月以来，十大重点城市的交易量出现阶段性降温，但进入8月，不管是从同比还是环比数据来看，市场供应放量明显，成交量有所回升，市场表现好于预期。 l从供应量来看，8月10个重点城市明显放量

2、，环比上月全线增长，其中深圳增幅更达到125%；与去年同期相比，绝大多数城市的供应量均有所增长，北京、深圳、武汉增幅甚至超过100%。究其原因，进入8月以来，北京、广州等地放宽预售证审批，使得前期积压的新增供应集中释放，中高档项目表现尤其明显，这在客观上促进了8月份的市场成交。虽然8月适逢传统销售淡季，且多数城市遭遇罕见酷暑，但受供应放量的刺激，8月半数以上城市成交量较7月有所回升，总体好于预期。l从消化周期来看，8月全国重点城市除杭州、天津、武汉外，大多数城市消化周期同比去年7月均有所下跌。从数据上来看，重点城市的消化周期几乎都在11个月以内，上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期都在10

3、个月左右，房地产市场供需较为平衡。而北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期仅为6个月左右，过少的库存或会造成房价大幅上涨。数据来源：CRIC杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围成交数据。重庆为商品房数据。2013年8月全国重点城市商品住宅成交量表部分城市预售证审批松动促市场供应放量， 8月成交量好于预期重点城市市场小结城市风险分析重点城市关注1成交量分析l8月份，重点城市供求表现基本平稳，除上海、南京、天津以外，其余城市消化周期基本与去年同期持平；l从数据来看，天津的消化周期仍接近18个月的，市场风险犹存；北京、南京、广州、深圳和杭州五个城市已经逼至6个月附近，而南京消化

4、周期仅为4个月，未来供求矛盾激烈。一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市未来供求矛盾激烈，房价上涨压力大。 。市场短期风险：重点城市供求表现基本平稳，北京、深圳、杭州消化周期仍在半年左右市场短期风险对比图说明：1、横轴为当月供求比（成交面积/供应面积）；供求比在0.8-1.2之间相对平稳，小于0.8供过于求，大于1.2供不应求； 2、纵轴为当月底存量消化周期（单位：月），公式为周期=当月底市场存量/近六个月月均成交量； 3、气泡大小代表当月成交均价（单位：元/平方米）。2013年8月重点城市市场短期风险对比图 重点城市市场小结2013年8月

5、重点城市存量及去化周期二、8月重点政策关注重点政策关注21、芜湖重启人才购房补贴，未来小城市政策调控面或现松动 8月28日，芜湖住建委官网又发布了一则“促进毕业生创业就业”的意见通知，其中再次推出了针对本专科生的购房补贴政策，有两种实施标准，而且只针对商品房。这一政策一经发布，便引来众多关注，“救市”之名再度被炒的沸沸扬扬。 【克而瑞观点】 此次芜湖再度开启 “新政”，与当地市场成交不利及政策环境相对宽松这两方面因素有关。在不与中央政策主基调相违背的情况下，同时考虑到被叫停的风险，芜湖从上次“新政”基础上寻找突破口。 相较于以往，不再是“保障和改善住房条件”为主旨，而以“促进毕业生创业就业”为

6、目的，购房补贴的适用人群也仅限于本专科生，小面积也没有额外补助，更贴近人才引进优惠政策，增加被中央默认的系数。 近期爆出出台“新政”的城市不只芜湖一个，在此之前，温州也因为松绑限购政策而风声四起，不过，当我们放大至全国范围，来看待楼市回暖以后，各个城市的政策反应，可以发现一个特点，一线城市始终严守调控政策不放松，而部分三四线城市却是政策活跃性的代表。今年以来市场成交用“火爆”来形容不为过，尤其体现在一线城市，成交量逐月走高，刚需、改善及投资类产品纷纷赢得市场。而与一线城市形成鲜明对比，部分成交平庸的三四线城市，扛起了“政策救市”的大旗。目前来看，已有温州松绑限购政策，芜湖侧重购房补贴，中央默许

7、适当放松，小城市拥有相对宽松自主调控，从长期来看，随着供过于求，存货压力显现，未来小城市在政策微调上或现松动。三四线城市政策出现松动，国务院强调推进城市基础建设重点政策关注22、国务院确定加强城市基础建设将给房地产带来深远影响 7月31日，国务院召开常务会议，确定加强城市基建六大重点任务，并研究推进政府向社会力量购买公共服务。我们认为，随着这六大任务的推进，尤其是公共服务市场购买机制的形成，将给房地产发展带来深远的影响。 【克而瑞观点】 从国民经济的宏观层面讲，基建投资拉动经济，会促进国民经济继续保持健康稳定的发展。房地产作为经济发展高度相关的行业，将因此受益。而从行业的中观层面看，尽管此次国

8、务院公布的城市基建六大重点任务，看似与房地产业并无直接的联系，但实质上会对房地产带来多重利好。 另外我们认为，国家选择这个时机公布六大任务，实际上是为即将到来的新型城镇化建设做铺垫。一方面，基础设施的完善，将吸引更多的人口向各级城镇集中。在经济发展和人口集聚的双重推动下，将对城市房地产需求形成强烈的支撑。这有利于延长房地产业的发展周期，减少行业发展的风险。另一方面，基础设施改善将推升土地和住宅价值，提升整个区域的房地产价值。三四线城市政策出现松动，国务院强调推进城市基础建设重点城市市场情况总结2限价松动揭示政策面继续好转，下半年房价或先涨后稳预售证管制频现松绑信号，我们认为最根本在于限价政策所

9、引发的供求失衡。站在这个基础上我们判断：一方面，随着此前被限价积压项目的逐渐放出，有效供应将在下半年迎来上涨；另一方面，开发商融资环境的利好也将促使下半年房地产新开工面积在上半年的基础上进一步增长。而从房价方面来看，限价取消之后，短期内可能会迎来新一轮的房价上涨，但是从中长期来看对市场是利好的。 如果说去年下半年的一波房价上涨行情是此前积压了近一年的需求集中释放的话，那么今年上半年以来重点城市出现的一波明显的价格上调，其根本原因就在于：被强硬压制的供应无法满足日益复苏的需求。随着下半年供应的逐步释放，这一推高房价的因素被扫除，我们预计上半年重点城市中房价快速上涨的势头有望得到缓解。三、8月重庆

10、市场分析2013年8月重庆市商品房供求走势图区域供求整体市场分析3供求价走势江北区预售渝北区推案产品线分析8月价格线说明：1、供应量为批准预售量 2、本页所涉及数值全部为建筑面积 3、监测区域为主城九区l成交方面：8月重庆市场购房者热度依旧不高，成交量继续下滑，本月商品房成交量较7月份下滑9%，同比降低20%；l供应方面：临近九月，市场即将进入传统“金九银十”旺季，开发商推售热情逐步火热，8月开发商供应土地面积221万方，较上月大幅上涨96%，“金九银十”市场争夺战已拉开序幕。l价格方面，8月市场成交下降但价格依然保持平稳，8月成交均价7496元/，仍处于本年价格高位。金九将至，开发商供应翻倍

11、，成交量较上月小幅下降，成交均价基本持平指标 2013年7月2013年8月环比增长（%） 同比增长（%） 供求比0.701.75150%41%供应量（万平方米）112.69221.296%-3%成交量（万平方米）161.46146.2-9%-20%成交价格（元/平方米）749974960%16%区域供求整体市场分析3供求价走势江北区预售江北区推案产品线分析说明：1、供应量为批准预售量 2、本页所涉及数值全部 为建筑面积 3、监测区域为主城九区8月整体均价7496元/l供应方面：金九即将到来，开发商加大推售力度占据市场意图明显，其中沙坪坝区凭借大学城版块的各大开发商集中发力，总共新推56.91万

12、方，占据市场1/4，两江新区供应量也都在40万方以上，江北区主要集中在鸿恩寺-北滨路沿线，其中东原D7区单盘即推7.6万方，三大区域供应量占市场总供应70%；九龙坡区和南岸区供应紧随其后，分别供应27.58万方、18.73万方，巴南区、北碚区和渝中区供应较上月有所回落。l成交方面：市场热情仍然较低，除大渡口区和南岸区成交小幅上涨外，其余区域成交量均有所下滑。l价格方面：大渡口和南岸区价格较上月有所提升，主要为洋房、别墅产品带动价格结构性上调，渝中区中心区域楼盘推售带动区域价格大幅上涨18%。供应翻倍，沙坪坝区、江北区、渝北区占据市场70%供应量渝中区价格上涨18%，洋房别墅产品带动大渡口、南岸

13、区价格结构性上涨说明：1、供应量为批准预售量 2、本页所涉及数值全部为建筑面积8月江北区住宅批准预售项目表区域供求整体市场分析3供求价走势江北区预售江北区推案产品线分析l8月江北区共有5个项目新办预售，批售住宅总面积达17.82万方，较7月提升3倍，开发商抢占“金九银十”火热市场的序幕已经拉开l本批次预售产品以高层产品为主，单盘预售面积大，其中东原D7区单盘预售面积高达7万方，金融街融景城批售住宅总面积为5万方，9月市场鸿恩寺-北滨路版块高层销售将异常火热。l8月5个预证仅保利江上明珠洋房产品全部加推，国兴北岸江山和东原D7区加推部分产品，预计九月推售面积将在15万方左右，“金九大战”即将开始

14、。旺季将至，供应大幅上涨，主要集中在鸿恩寺-北滨路沿线批售时间 项目名称 住宅面积 （） 物业形态 批售组团当前销售情况 总计 （） 2013-8-2凤凰湾驭峰22665高层未推1781882013-8-7国兴北岸江山29896高层部分已推2013-8-23保利江上明珠3564低层已推2013-8-23东原D7区70321高层部分已推2013-8-26金融街融景城51742高层未推区域供求整体市场分析3供求价走势江北区预售江北区推案产品线分析推盘时间 项目名称 楼栋物业类型 推出套数 销售套数 主力户型 折后均价 销售率 优惠策略 2013-8-10国兴北岸江山A2号楼高层9554105-12

15、99584 57%交1万元抵10万元；开盘当天9.4折；一次性9.6折，按揭9.9折；按时签约9.9折。2013-8-10宏帆凤凰湾4、6号楼小高层2423323-105840014%一次性9.5折，按揭9.6折；开盘当天9.9折；团购交5千元抵5万元。2013-8-18鹏润半山华府18号楼高层1201965-99925116%两房交1万抵3万，三房交1万抵4万。2013-8-23保利江上明珠11号楼洋房242186-1741280788%保利重庆十年9.5折；开盘当天9.6折；一次性9.7折，分期9.9折，按揭9.9折2013-8-24东原D7区9号楼高层1481206687981081%交

16、1万元优惠3万元；一次性9.6折，按揭9.7折；按时签约9.9折。2013-8-25中维都市美邻5号楼高层8474279346 88%1、一次性9.7折，分期9.8折，按揭9.9折；2、开盘9.6折；3、升级9.8折；4、3-8层拼层9.3折2013-8-25珠江太阳城B5栋高层41421733-721028152%办卡2万抵8万；按揭98折，一次性付款99折；七天内签约99折；新客户总价优惠%1；老客户优惠2000元。2013-8-25江山名门9、12号楼洋房5628104-143893050%交10000团购费，总房款优惠50000元，9.8折，一次性按揭限时抢购9.5折2013-8-31

17、保利江上明珠锦园7号楼、畅园9号楼高层1139180-115902181%全款85折，按揭87折，总价优惠4000元8月江北区住宅新推项目表天气转凉，江北区市场热度回升，8月新推9个项目，主要为高层产品，8月平均开盘去化率58%l本月新推楼盘9个，物业类型包含高层、洋房，其中高层占比77%，洋房开盘项目两个，8月项目主要集中在鸿恩寺-北滨路板块。l高温天气逐渐褪去，江北区购房者购房热度有所回升，北滨路版块竞争情况激烈，但整体去化较好，保利江上明珠、东原D7区开盘去化率均超过80%。户型 成交套数 成交套数比例 套内成交面积 （平方米）成交量比例 一房483629.21%21144416.90%

18、二房 631838.16%43903535.08%三房 376022.71%36490729.16%四房 3932.37%536314.29%五房1470.89%215521.72%一房洋房850.51%42460.34%二房洋房1931.17%175841.41%三房洋房4202.54%539374.31%四、五房洋房1530.92%232961.86%叠加别墅 240.14%52970.42%联排别墅 1741.05%421283.37%独栋别墅 520.31%142941.14%合计 16555100.00%1251351100.00%户型 成交套数 成交套数比例 套内成交面积 （平方米

19、）成交量比例 一房20916.65%9887.79.08%二房 53342.47%38723.3435.57%三房 37429.80%39902.4836.65%四房 393.11%5501.385.05%五房60.48%1295.781.19%一房洋房30.24%234.910.22%二房洋房80.64%658.210.60%三房洋房645.10%9242.058.49%四、五房洋房120.96%18931.74%叠加别墅 00.00%00.00%联排别墅 70.56%15391.41%独栋别墅 00.00%00.00%合计 1255100.00%108878100.00%区域供求整体市场分

20、析3供求价走势江北区预售江北区推案产品线分析2013年8月重庆商品住宅成交结构分布2013年8月江北区商品住宅成交结构分布l重庆市场整体成交套数和套内成交面积较上月均有一定程度上涨，其中二房刚需产品仍为市场主要需求，但市场占比有所降低。一房房源成交占比较上月提升10个点，贷款利率提升以及公积金停贷导致购房者选择偏向小户型。高端市场整体需求变化不大。l江北区总成交量占重庆市成交量7.5%，较上月有所回落，区域成熟在售房源逐步减少是主要因素。区域内客户需求较上月也发生转变，三房占比回落，一房二房占比回升。别墅产品前期推售较少，8月整体成交量仅有7套。四、7月竞品动态跟踪区位项目名称主力产品江北鸿恩

21、寺板块首创鸿恩国际生活区二房三房东原D7区二房三房保利江上明珠二房三房绿地海外滩二房三房北滨路板块华润中央公园二房三房珠江太阳城两房三房国兴北岸江山两房三房金融街融景城三房四房项目动态竞品动态跟踪4竞品分布成交备案营销动态平面媒体项目详情半山华府首创鸿恩国际生活区东原D7区华润中央公园保利江上明珠珠江太阳城国兴北岸江山金融街融景城绿地海外滩所在板块项目名称销售价格（元/）优惠策略在售产品项目动态鸿恩寺板块首创鸿恩国际生活区二房均价9498元/三房均价9246元/洋房均价13152元/一次性9.8折，按揭9.9折；持VIP卡9.9折；办卡升级9.8折；首创会9.9折；按时签约9.7折三期高层1号

22、楼63-83洋房118-175新推：本月无新开盘预计新推：9月初加推洋房3号楼东原D7区二房均价9785元/三房均价9404元/交1万元优惠3万元；一次性9.6折，按揭9.7折；按时签约9.9折四期9号楼66-87房源新推：本月高层推出9号楼148套房源，折后均价9810元/，当天去化120套，去化率81%保利江上明珠高层9697元/洋房12807元/高层：全款85折，按揭87折，总价优惠4000元洋房：保利重庆十年9.5折；开盘当天9.6折；一次性9.7折，分期9.9折，按揭9.9折高层9号楼79-91房源洋房11、14号楼86-175房源新推：本月洋房推出11号楼86-175房源24套，折

23、后均价12807元/，去化率88%高层新推锦园7号楼、畅园9号楼113套房源，折后均价9021元/，当天去化91套，去化率81%绿地海外滩高层均价9084元/洋房均价14285元/交7000元抵扣5万元，全款96折 按揭97折一期3号楼66-69二房洋房110-250新推：本月无新开盘北滨路板块华润中央公园二房均价9406元/三房均价9182元/19号楼67平米两房户型，可享交5000元优惠26666元8、9、16、19号楼62-142房源新推：本月无新开盘预计新推：年底加推10号楼珠江国际67均价：9524元/90以上均价：12102元/公寓：交2万元抵8万元；一次性9.5折，按揭9.8折住

24、宅：总价优惠8万，再98折B5、B6号楼67可变户型房源、B5栋60-80房源新推：本月推出B5栋60-80房源33套，成交均价10185元/，去化率41%预计加推：B4栋房源国兴北岸江山三房均价9085元/四房均价8821元/交1万元抵10万元；开盘当天9.4折；一次性9.6折，按揭9.9折；按时签约9.9折。主要销售高层A2号楼高层105-129房源新推：本月新推西区A2号楼，95套房源，折后均价9584元/当天去化54套，去化率57%预计加推：9月30日加推10、11号楼60-90小户型金融街融景城高层小户型10700元/一房交6000元惠30000元、两房交8000元惠50000优惠尚

25、峰组团52号楼45-75新推：本月无新开盘预计加推：城峰别馆项目动态竞品动态跟踪4竞品分布成交备案营销动态平面媒体项目详情项目动态竞品动态跟踪4竞品分布成交备案营销动态平面媒体项目详情板块项目名称 物业类型 本月签约备案成交(套) 本月签约备案成交(套) 本月签约备案成交(套) 优惠政策2013年6月2013年7月2013年8月面积套数价格面积套数价格面积套数价格鸿恩寺板块东原D7区高层一房002977.266098263224.77639895交1万元优惠3万元；一次性9.6折，按揭9.7折；按时签约9.9折二房1714.582396176702.4374957811847.92125961

26、2三房565.65693901029.3799356480.0349438首创鸿恩国际生活区高层二房11519.815294304939.696095074732.31579527全款91折，按揭92折三房8419.247692904476.343893056542.39569354洋房三房318.41210623.5005605.193310852前期尾房底跃581.1311788.5551.31311862179.29111985保利江上明珠高层二房3492.6399564.32759.372895883512.45359614全款79折，按揭81折，总价优惠4000元三房19466.11

27、6693281933.441694204781409485洋房三房2518.5118129051151.348131013280.122112807一次性9.7折，分期9.9折，按揭9.9折，保利重庆十年9.5折；开盘当天9.6折跃层2084.9613107161156.84813895987.09713756绿地海外滩高层二房1962.732510571504.6369998923.571110075洋房三房0000552.32211452无公开销售，产品面积110-210，折后价格11000元/复式001499.1810520770.72410658北滨路板块珠江太阳城高层一房338.73

28、611465356.49610652449.881010952办卡2万抵8万；按揭98折，一次性付款99折；七天内签约99折二房404.9259869193.1829912476.0959878三房246.732962400395.1139586华润中央公园高层二房12641.81419467712.6199387902.11119438整体折后均价9300元/，折扣为总价减10万，再93折三房8660.897391001612.51490852291.83199106四房1893.231388361885.22128842645.6348812国兴北岸江山高层二房202.2287240000

29、开盘当天9.4折；一次性9.6折，按揭9.9折；按时签约9.9折三房6296.835192732289.451893146087.44489324四房3749.752591892843.671892402548.69169268金融街融景城高层二房582.746104261466.3413103201019.03910560高层，47号楼价格9800元/，前期房源9500元/平米三房2399.221898404220.642999512080.06149925四房843.07596501048.32696021048.3269571l鹏润高层竞品项目中，8月东原D7区、国兴北岸江山、保利江上明

30、珠、珠江太阳城四个项目已开盘，共推770套房源，去化482套，整体开盘去化率较高，平均去化率达63%，去化部分客源。l9月属于传统旺季，开发商开盘节奏会在一定程度上加强，其中国兴北岸江山东区以及珠江国际B4号楼小户型产品续客较久，可重点关注。项目动态竞品动态跟踪4竞品分布成交备案营销动态平面媒体项目详情项目名称 预计近期推出时间近期推出产品类型东原D7区/首创鸿恩国际生活区9月中旬三期118-175洋房保利江上明珠/绿地海外滩/珠江国际待定B4栋39小户型华润中央公园2013年年底新推10号楼大户型国兴北岸江山9月30日10、11号楼62-92小户型金融街融景城/城峰别馆小户型楼盘名称晨报商报

31、时报晚报诉求点推广语首创鸿恩国际生活区12/优惠措施产品介绍生态鸿恩宜居战，升级特惠即买即享，江北核心鸿恩寺旁，套内64-99稀缺景观高层城中央 公园里 洋房山 中央王座 领秀鸿恩 江北核心 鸿恩山间 102-172纯正5+1城心坡地洋房 实景现房 开盘在即 vip卡办理倒计时 缤纷优惠畅想八月东原D7区2343产品介绍(高层+商业)四期最后一栋 小户精品珍稀亮相 套内约66-87品质两房/三房 VIP卡火热办理中四期最后1栋，小户精品本周即将开盘，商圈旁不再有的阔景大盘，错过再无保利江上明珠21.51/62.5产品介绍优惠措施开盘信息首期8万 立享观音桥极景公园高层 套内79-81(2+1)

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