浅谈小区公用排水管道堵塞导致业主财产受损相关权利的维护

1、    浅谈小区公用排水管道堵塞导致业主财产受损相关权利的维护    林瀚【摘 要】 本文结合具体案例，对受损业主如何维护自身权益，是否适用过错推定原则以及法律适用等问题进行了分析认定。像本案虽查明了致损原因，却无法确定具体责任人，即应当依据公平原则，由相关人员或单位承担相应补偿或者赔偿责任，这样即可使财产受损人有效止损，亦可最大化的实现公平正义。【关键词】 业主；公共排水堵塞；财产损害自上世纪80年代我国市场允许商品房交易以来，全国拥有自己住房的人口逐年增加，由此产生相关损害赔偿案件越来越多，其中就存在业主因居住小区同一单元共用排水管道堵塞导致财产损害

2、的情形。在此情况下，到底应该由开发商承担赔偿责任，还是由物业公司承担赔偿责任，亦或是由同一单元其他业主承担赔偿责任，受损业主往往不知该向谁主张权利。尤其是对于致害原因不明的情况下，受损业主是否要承担侵权主体存在过错的举证责任，司法实践中有不同的看法。一、案情简介王某、刘某系y小区第1幢2单元1楼2号房屋的业主，赵某系y小区第1幢2单元2楼2号房屋的业主，双方系上下楼邻居关系。该小区楼为独立排水管道，二层至七层共用一个排水管道。a物业公司为y小区提供物业管理服务。a物业公司与y小区业主委员会签订的y小区物业管理服务合同约定服务管理事项包括公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用上下水管道

3、、公共照明、各类水泵、消防设施、治安监控、楼宇对讲等。2016年10月21日上午，王某、刘某家房顶开始出现漏水，漏水点位于赵某家卫生间。a物业公司派人到赵某家查看后将下水管疏通。当天下午又发生漏水，赵某经物业通知后未前来开门查看，漏水问题未解决。2016年10月24日，王某、刘某家再次发生漏水，赵某家属拒不配合物业进行维修。因赵某未出面解决，10月24日、10月31日、11月4日，a物业公司三次在赵某家张贴了前来物业办协商的通知。2017年2月21日，y小区业主委员会发出通知：为有效解决老旧小区因水管老化跑冒滴漏造成的水费高、水质污染等问题小区需征得85%以上业主的同意，即可对小区所有管网免费

4、进行改造，但实际上y小区管网未进行改造。2017年4月，王某、刘某将赵某和a物业公司诉至法院，请求：赵某、a物业公司赔偿其灯具、开关面板、房屋吊顶、rv线、木门、门套、窗套、房屋租赁费、人工费，共计68233元。赵某辩称，王某、刘某家浸水的事实属实，但漏水的主要原因系污水主管道下游堵塞，导致污水倒流。购房合同中、物业和业主的物业服务合同中均规定污水主管道由物业负责，全楼住户排的污水不能由其承担赔偿责任。污水源头是三至七层，其二楼发现污水的地方当库房用，且多次浸水事件中其家没有水流向一楼。本案王某、刘某把其作为被告诉讼主体错误。根据过错原则，其没有过错，责任应由过错方承担。本案依法追加三至七楼业

5、主为当事人。a物业公司辩称，y小区为老旧小区，其已经与小区业主委员会签订物业管理服务合同已言明污水管道堵塞时，由业主自行疏通。y小区业主委员会曾欲对小区内管网进行改造，但是未超过85%以上业主同意，因此未能对小区改造，其中包括王某、刘某和赵某。事发时，其及时予以处理，并积极与赵某取得联系，还垫付疏通管道费用，且在赵某不在家时也做了相应的应急工作；事发后，其给赵某发通知，要求赵某尽快解决纠纷，并主动组织双方协商，还积极协调双方矛盾，尽快解决问题，但赵某拒绝赔偿。综上，疏通污水管道工作不属于其职责，且其也已尽了该履行的责任，因此，该赔偿责任与其无关。二、针对本案的不同观点观点一：我国侵权责任法第六

6、条规定：“根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”该法条明确了适用过错推定责任必须事先有法律规定。在没有法律规定的情况下，不能在侵权案件中适用过错推定。本案中，王某、刘某家财产损害的原因经鉴定已经查明，即由于污水主管道下游堵塞，导致污水从赵某家卫生间地漏溢出所致。但导致污水主管道下游堵塞的原因是因生活垃圾，还是因维护不力已无法查明，故赵某依据过错推定主张追加三至七层的业主承担王某、刘某家财产损害责任，无事实和法律依据。赵某在损害事实发生后怠于行使相关义务，对损害结果应当承担相应责任。主管道的维护属于a物业公司的服务管理事项，a物业公司有义务保证小区污水主

7、管道畅通，故a物业公司对损害结果亦应承担相应责任。依照我国侵权责任法第十二条规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”本案王某、刘某家的损失及鉴定费用应由赵某和y物业公司平均承担。观点二：在侵权导致的损害赔偿纠纷中，一般按照“谁主张谁举证”的原则由被侵权人对其主张的侵权行为成立的过错、侵权结果以及行为与结果之间的因果关系承担举证责任。但在本案中，王某、刘某家财产损害的原因经鉴定已经查明系由于污水主管道下游堵塞，导致污水从赵某家卫生间地漏溢出所致。虽然对导致污水主管道下游堵塞的原因无法查明，但不能就此排除损害结果

8、与堵塞之间的因果关系。本案应按照过错推定原则，若赵某及三至七楼业主不能证明污水主管道下游堵塞与其无关，就应当对王某、刘某家财产损失承担相应责任。依据a物业公司与y小区业主委员会签订的y小区物业管理服务合同约定，主管道的维护属于a物业公司的服务管理事项，a物业公司有义务保证小区污水主管道畅通，在a物业公司不能证明其已按照自身资质及合同约定履行了相关维护义务的情况下，a物业公司亦应在其物业服务职责范围内对王某、刘某家财产损失承担相应责任。本案应当追加三至七层业主为当事人参加本案诉讼，以明确责任承担。三、笔者观点笔者认为，我国侵权责任法对于过错推定责任的适用有明文规定，本案不属于过错推定类型案件，不

9、适用过错推定原则。我国物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。本案中，因王某、刘某所在一层使用单独排水管道，故楚某等二至七层的业主对涉案污水管道负有共同管理的权利和义务。从y小区业主委员会发出通知内容可知，y小区系老旧小区，水管老化跑冒滴漏等问题时有发生，且至今y小区管网并未进行改造。本案王某、刘某家财产损失系因污水主管道下游堵塞，导致污水从赵某家卫生间地漏溢出所致。据此，依据公平原则，赵某等二层至七层业主若不能证明自己与污水管道无关就应当基于共有物管理不善对王某、刘某家损失承担相应补偿责任。y物业公司对小区共有部分负有保养、维

10、护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则由此导致业主财产损害后，应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。本案中，y物业公司未提交充分有效证据证明其已按照自身资质及合同约定履行了相关维护义务，故应当在其物业服务职责范围内对王某、刘某家财产损失承担相应赔偿责任。综上，笔者认同第二种观点的结论，即本案应当追加三至七层业主为当事人参加本案诉讼，以明确责任承担，同时亦可减轻当事人的訴累。四、结束语在居住小区同一单元共用排水管道堵塞导致财产损害的案件中，经常因无法确定责任而使相关利害关系人互相推诿，致纠纷难以及时解决。在该类案件中，财产受损人多会基于违约关系、产品责任关

11、系、相邻关系等多个法律关系将物业公司、开发商、相邻业主诉至法院要求承担赔偿责任。法院在审理这类案件时，应当允许财产受损人将多个单位或相关人员作为被告，通过庭审中当事人陈述、举证、勘验、鉴定等途径，若能够认定责任人的情况下直接判决责任人向财产受损人承担赔偿责任。但若像本案虽查明了致损原因，却无法确定具体责任人，即应当依据公平原则，由相关人员或单位承担相应补偿或者赔偿责任，这样即可使财产受损人有效止损，亦可最大化的实现公平正义。同时，亦可积极引导业主积极处理小区公共事务，促进社会和谐发展。【参考文献】1 顾河. 从立法主体权限看住宅小区法律适用a. 和谐社区通讯，2017.4（总第51期）c.2017.12.2 杨婕.我国业主自治模式的困境及其完善j.法制