八里桥项目初步可行性分析

1、八里桥项目初步可行性分析济南市槐荫区八里桥项目初步可行性分析一、项目概况1.1地理位置及交通状况1.1.1地块位置项 目 位 置 示 意 图本项目地处济南市槐荫区纬十二路和堤口路的交汇处，属于济南市西部区域，离堤口路上的天桥区政府约3公里，离济南市市政府、火车站3公里左右，离大明湖6公里左右；长期以来，在人们固有的思维里，济南市西部一直是滞后和脏乱的印象。近几年，随着城市总体发展战略“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的实施，济南西部开始觉醒，越来越受到人们的关注，特别是经十路沿线等。纬十二路是西部南北向的交通主干道，堤口路由于是天桥区政府所在也很繁华，该区域的地段优势和房地产开发的潜力也逐渐凸现

2、出来。1.1.2交通状况交通方面，本项目紧邻纬十二路和堤口路，纬十二路是济南市西部的南北向交通主干道，周边交通网络非常发达，特别是经十路、经一路延长线和纬六路高架桥的修建通车，使得该区域的交通优势明显体现出来。项目主干道和周边的小路形成贯穿整个区域的交通网络，并在附近有一个停靠公交车站，有2、26、67、 76、 77、83、120、K59、 K90、K96 、K100、K108等12路公交车路过该地块，可以到达济南市城区各个区域，交通出行非常便利，将对本项目的住宅销售构成一个有利的支撑。1.2地块资源及周边配套1.2.1地块资源八里桥区域位于济南市城区的西部，位于槐荫区和天桥区的交界处，该区

3、域原为济南市重要的国有物资仓储基地，如钢材、煤炭、木材等等；地块原为济南市木材厂、床单厂、燃料公司等用地，现状为部分空地和一煤炭公司储煤用地；地块内部有两段废弃的工厂自用铁轨（已办理废除手续），地块西面紧邻一排水沟。地块地势平坦,形状相对较规则，对将来的规划设计和景观设计没有太大的不利；但是南部的八里桥村布局比较乱，西部的济南市仓储基地对项目将会产生不利影响。1.2.2周边配套区域各种市政管线（电信、雨污水、供热、煤气等）齐全，配套设施完备；周边商业较为发达，附近有蔬菜批发市场、果品批发市场、茶叶批发市场、大润发超市、万隆购物中心、嘉华购物广场、国美电器等等，购物方便；中行、建行、农行、商行、

4、招行等金融机构网点很多；附近二十九中、十二中、十一中、幼儿师范、济南广播电视大学、山东交通学院、山东科技大学等学校众多，教育体系完善；1.3规划范围、指标及物业类型地块总占地282.7亩，东临南北主干道纬十二路，北面是堤口蔬菜批发市场，西面是钢材市场仓库，南临八里桥村，再往南200米即是胶济铁路线。规划指标如下：规划总用地188500 m²（283亩）净用地180000 m²（270亩）规划道路用地8500 m²容积率（总）2.16地上容积率1.80规划建筑面积（总）389000 m²地上建筑面积324500 m²住宅建筑面积309500 m&

5、#178;公建建筑面积15000 m²地下建筑面积64500m²建筑密度小于20%绿地率大于35%停车率大于65%地块规划有12班小学和6班幼儿园各一处。从志成公司提供的项目规划图来看，地上物业类型比例如下：物业类型建筑面积所占比例多层住宅52300 m²16%小高层住宅204600 m²63%高层住宅52600 m²16%商业10100 m²3%公建4900 m²2%项目地上规划容积率高达1.8，从规划物业形态来看，小高层、高层建筑所占比例高达79%，将大大提高产品的建筑成本，尤其是高层建筑，其市场抗性较大，对我们的销售不

6、利。1.4土地手续情况八里桥地块2004年8月30日由济南市政府批复给山东志成投资建设股份有限公司（济政土字2004509号文），已经签订土地协议出让手续，当时协议地块容积率1.3，协议价格约28万/亩；但是土地出让金没有交齐全；2004年底，志成投资公司与顺驰签订合作协议，开发该项目。经过努力，志成公司于2005年11月14日取得该项目建设用地规划许可证，将地块的容积率调整至地上1.8，地下0.7；（其中0.69公顷土地规划指标需要另行确定）。如果我们与其合作，需要面临以下几方面的问题：1） 土地出让金的补缴；容积率由1.3调整至1.8，必然需要补交土地出让金；据了解，要补交土地出让金，就需

7、要济南市国土资源局对该地块价格重新进行评估，按照评估价的40%缴纳土地出让金；2） 地块内部地块二0.69公顷土地需要与周围用地统一规划，规划指标需要另行确定，而国土资源局则要求整个地块指标确定后，评估补缴土地出让金，然后统一办理国有土地使用权证，对项目办理土地证的时间有一定影响；3） 地块二是否已经收储，收储难度如何，对项目的推进有较大影响；二、济南市房地产运行状况及区域市场分析2.1济南市房地产运行状况简介济南市房地产经过近几年的发展，市场逐渐成熟，已经步入了一个稳定增长的阶段。东部：此区域有济南最浓郁的文化区、济南CID科技街、东部风景名胜区、东部新城和东部产业带，这里活跃着济南市最繁荣

8、的房地产市场；特别是随着“奥体中心”和市政府东迁的号角越吹越响，房地产开发也如火如荼，“名士豪庭”、“中润世纪城二期”、“银座花园”、“燕山新区A区”、省直机关经济适用房等等，该区域已经成为济南市房地产开发的一个热点区域。南部：健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。这里有闻名遐迩的千佛山，还有济南市的第一氧吧植物园。这是济南的水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。但是，随着“阳光舜城”、“伟东新都”、“天泰太阳树”等项目的后续面积开发，特别是超级大盘“鲁能领秀城项目”的火热登场，使得南部的房地产开发也逐渐走热。西部：此区域

9、原工厂较多，像水泥厂、机床厂、锅炉厂等，现众多工厂破产或迁走，留下亟待改善修建场景。区域经济水平、生活水平、消费水平比较落后，生活配套极不完善、不成熟，住宅市场零星发展。随着经十路的建设，阳光100、新世界阳光花园、莱钢凯旋新城的进驻，西部住宅市场价值已经迅速提升。北部：长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；泺口服装城和鞋城吸引很多外来生意人。此区域的经济水平得到了明显提升，楼盘品质也得到长足的发展，但整体市政配套不完善，楼宇配套停留在电话、宽带、煤气阶段，部分楼盘还没有暖气。此区域还需要依靠整体水平的提升来带动整个住宅市场的发展。2.2 2005年住宅市场特征由于政府调控和市场机制

10、的双重作用，2005年济南住宅市场呈现以下特点：1） 住宅价格稳步上涨，全年涨幅明显下降2005年在国家一系列宏观调控政策的调整下，济南住宅市场不愠不火，全年住宅市场价格增幅不到200元，与2004年同期14.38%的增长幅度相比，增幅下降了11个百分点，全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收政策的推出，加大了房地产开发的成本，同时，济南作为一个内陆城市开发度不高，外来投资者较少，城市化的过程中对住房的需求加大，在成本和刚性需求的拉动下，济南市房价稳步上涨；2） 供应重心转移，呈多元化分布纵观2005年济南住宅市场，供应重心发生转移，东部区域不在是市场供应的唯一主角，南部和西部都有较大供应。主

11、要是受宏观政策调控的影响，一些开发商面对不明朗的市场和政策前景，纷纷调整开发计划推迟至年底或者次年年初开盘，因而2005年新楼盘不多，西部和东部的一些大盘的后续开发保证了该区域的市场供应量，南部超级大盘“领秀城”的出现使南部新增供应量一下子跃至前茅，供应中心多元化；3） 住宅市场先扬后抑，楼市放量初见曙光2005年初始济南住宅市场保持04年的繁荣，住宅市场价格高速增长，继5月份“国八条”等一系列中央、地方房地产政策出台后，购房者对未来不确定的市场情况持观望态度、销量骤减，市场跌入低谷，但因济南市场开放程度较低，外来投机性置业较少，从各楼盘消费客群来看，大部分还是自助群体，济南房地产市场刚性需求

12、仍较旺盛。所以各开发商并不急于开发速度，而是结合市场情况调整项目进程。2005年下半年市场经过一个消化、适应过程后，政策环境逐步稳定，调控方向日益明确，消费者恢复理性购房需求增长，从2005年下半年的秋季房展会中我们也可以看出，无论从新楼盘的数量还是客户的关注度都高涨，特别是一些的大盘的亮相令我们看到一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。2.3区域市场简析济南人的居住习惯以东、南部为居住的首选区域，但是随着济南新规划的影响及其道路改造对于时间距离的进一步缩短，区域之间的差别也在逐步的缩小，人们的居住理念和居住习惯也在不断的变化中。如，经十路规划和改造对于人们的购房计划和区域的评价都有

13、较大的影响，在人们看来，对于缩小东、西部的差距起到了一定的作用；而经一路的改造和济泺路的改造也在一定程度上改善了北部和西部的交通条件，对于该区域的地产的升值效应也逐步凸现。堤口路是天桥区的主干道之一，呈东西走向，位于济泺路和济齐路之间。在堤口路区域内，有果品批发市场、茶叶市场、八里桥蔬菜批发市场等多个商业场所，部分市场在全国都有很高的知名度；在堤口路区域，还存在一些老工业厂区，这些厂区随着社会的推动和经济的发展已经逐渐倒闭或者迁出市区，从而产生了大片土地资源用于开发。随着“西进”政策的确定，堤口路也开始展露出美好的前景，但方案实施带来的影响尚需一段时间才能出现，况且济南东西部的传统差异也不是一

14、天两天形成的。改变这种差异，改变市民长期以来的居住偏好，也绝非一朝一夕之事，让市场看好西部、选择西部还需要一个相当长的过程。目前，消费者即时选择在西部，选择在堤口路购置住宅，也只能说明西部区域的相对低价位成就了这个结果，只能说为老百姓的置业增加了有限的变数和可选择的余地。但是总体而言，西部区域的开发势在必行。尽管西部近期很难成为济南的主导区域，但是谁也不能否认西部房地产崛起的趋势。2.4土地市场分析2005年，济南市国土资源局公开推出的出让土地9宗，成交的仅以下4宗（不含长清区），其余5宗（位于高新区，办公用地）均流拍。地块编号位置面积出让方式用地性质容积率何公司取获取总价2005-P003会

15、展中心东北，颖秀路以西，新宇北路以东115494挂牌住宅、商业住宅2.4商业2.0天业地产27720万元2005-P004会展中心西北，工业南路以北，崇华路以东45381挂牌商业地上3.3地下1.1将军集团8170万元2005-G011济南市天桥区济泺 路82号 27871挂牌 商业服务不大于3.5,地上不大于2.6山东齐鲁鞋城有限责任公司  7315万元2005-G012济南市市中区建设路84号和二七南路9号 68264.4挂牌 地块一：住宅及配套公建地块二：商业地块一：  地上2.5地块二：地上于1.

16、3,济南宽频管理咨询有限公司28350万元从2005年济南市土地出让市场来看，有价值的住宅用地几乎没有；公开出让土地的区域分布以高新区较为集中，说明了济南市中心区域土地的紧缺性；而从房地产商品房市场来看，开发商并没有因为公开市场区的土地面积的减少而减少对项目的开发，土地内部协议转让和暗箱操作的现象并没有因为国家各种宏观政策的出台而收敛，这个问题是净化房地产市场的关键问题。因为高地价一定决定高房价，而低地价则会直接导致房地产投资者利润空间的上升及利润的不透明化。从土地出让方式来看，全部为挂牌出让，唯一一块预备拍卖的土地也由于种种原因而改为挂牌；挂牌由于其特殊性，使得暗箱操作的可能大大增加，使得土

17、地公开出让市场的透明化大打折扣。济南市房地产开发市场仍以以前的历史遗留问题土地居多，公开出让的房地产开发用地相对极少，为国内其他有实力的开发商进入济南设置了重重障碍。在济南市东部新区开发建设的号角越吹越响的今天，随着济南市城市化建设的提速和东部新区的开发，预测2006年，土地公开出让市场的情形将稍微有所改善。三、区域周边项目分析3.1周边项目汇总地块周边居住多为以前的小区，如八里桥小区、铁路宿舍、矿院宿舍、荣泰小区等等，最近开发的小区有：楼盘名称位置开发商类型项目规模销售均价备注华夏金色阳光花园纬十二路和堤口路交汇处华夏海龙房地产多层小高层11.5万m²3950元/ m²期

18、房，主体封顶齐鲁花园堤口路98号齐鲁置业多层小高层8.5万m²3900元/ m²尾房，大户型10几套鲁铁花样年华堤口路100号鲁铁房地产小高层约5万m²4000元/ m²期房，正做地基天建天华园堤口路宝华街天建地产多层约6万m²3800元/ m²已售完外海西子城市花园济齐路和幸福街交汇处外海地产多层、小高层30万m²3300元/ m²三期正在销售尾房新世界阳光花园经七路和纬十二路交汇处新世界地产多层、小高层48万m²5000元/ m²尾房，三期即将认购莱钢凯旋新城经十路510号信莱地产多层高层2

19、7万m²预计4000元未售重汽翡翠郡无影山中路东段重汽地产多层小高层68万m²预计4000元前期推广万盛园堤口路110号济南四建多层3500元/ m²已售完阳光100原水泥厂路阳光100小高层高层200万m²4300元/ m²正在销售2期3.2重点项目简介：3.2.1齐鲁花园：齐鲁花园由齐鲁置业有限公司开发，小区位于堤口路98号，北临堤口路，东接交通枢纽纬六路高架桥，小区总建筑面积125000平方米。户型面积从一室一厅到六室两厅，61平米到250平米，平层、复式、错层结构都有，房子为完全精装修，目前已经基本销售完毕，剩余10多套150180的大

20、户型，销售价格3900元/平方米左右；3.2.2华夏金色阳光花园：该项目位于堤口路和纬十二路交汇处，是华夏海龙房地产开发有限公司于2004年10月通过公开拍卖获取的一块土地，土地总价款15298万元；项目占地127亩，总建筑面积11.5万平方米，由4栋小高层和12栋多层住宅组成，户型面积80150左右，目前刚开始销售，主体基本封顶。销售价格：多层约3900元/平方米，小高层约4100元平方米；3.2.3鲁铁花样年华：该项目位于天桥区堤口路100号，户型面积以4050平方米（一室一厅）、8090 平方米（二室二厅）、110 平方米（三室二厅）为主，总房款在35万左右，主要目标客户群为城市年青人及

21、中小户型需求者，小区由5栋小高层组成，期房，目前销售价格约4000元/平方米。3.2.3天建*天华园：项目位于天桥区堤口路宝华街，西邻大润发，北靠济南幼儿师范，由济南天建房地产开发总公司开发。项目全部为普通多层住宅，现已全部销售完毕，销售价格约3800元/平方米。3.2.4外海*西子城市花园：项目坐落于济南市槐荫区，东临兴济河，西接森林公园，南靠幸福街，北临济齐路；项目占地422亩，总建筑规模35万平方米，共有居住及公建楼82幢，2810户，外海城市花园整体分三期建设。现在销售的是3期多层和小高层，剩下一些大户型，销售价格约3500元/平方米。即将推出3期的2标段。3.3从以上楼盘对比可以看出

22、，该区域的楼盘销售价格大致在35004000元/平方米左右，但是该区域的竞争楼盘较多，尤其是距离最近的华夏金色阳光花园，将对该项目产生直接的影响。 预计该地段将来销售期价格：多层：3900元/平方米； 高层：4000元/平方米； 商业：5000元/平方米。四、区域房地产市场氛围及前景预测4.1区域房地产市场氛围济南城区现代化建设的进程给堤口路的发展创造了契机，虽然这个区域大盘很少，现代化的高尚住宅项目也不多；但是，随着一些列项目的逐渐开发，使得该区域的房地产开发氛围逐渐浓厚起来。万盛园、天建·天华园以及齐鲁花园的先后建成和销售，该区域的居住氛围和商业氛围逐渐形成，尤其在齐鲁花园的成功

23、操作以及其市场地位的确立之后，这种居住和商业气息越来越浓。近两年，又有不少新项目陆续现身该区域。如华夏金色阳光花园、鲁铁花样年华等，这说明了市民对堤口路区域的认可，普遍较看好堤口路的发展前景。各种迹象表明，堤口路的区位价值，无论是对房地产住宅市场还是商业地产，都有潜力可挖。4.2区域住宅项目价格走势及前景预测通过以上表格中区域住宅项目的价格可以看出，济南西部的住宅价格已经由前几年的2000多元/m²上涨至现在的4000元平方米左右，上涨幅度将近100%。随着该区域周边市政配套的不断完善和加强，预计该区域的住宅销售价格将稳中有升。截止到目前，该区域现有鲁铁花样年华、齐鲁·花园

24、、华夏金色阳光花园、外海西子城市花园等多个楼盘。堤口路如今已经成为济南市中心与西部区域沟通的桥梁，也密切了市中心与西部区域的联系。尤其是在纬六路高架桥建成通车之后，其枢纽作用愈加明显。 据悉，堤口路区域在未来一段时间内还将有一大部分土地资源释放出来，这无论是对于济南城市的现代化建设、济南的房地产市场，还是对开发商、老百姓而言都是一件利好的事情。一方面国土资源可以得到合理的和最大效率的利用，可以加大济南房地产住宅市场的开发力度；另一方面可以满足济南市民对住宅的消费需求。济南目前正处在城市化加速发展阶段，近几年城市人口增长率每年达到6.2%，人口的增长要求济南市住宅市场商品房销售面积的不断增大，要

25、求济南市需要开发新的区域来疏解城区的各项功能。同时，作为山东省的政治、经济、金融及文化中心，济南必须提供足够的城市空间来支持更大规模的区域职能的形成，建设现代化的西部新区将是济南实现跨越式发展的重大举措。西部的房地产业正在试图突破传统的居住观念，西部的开发商也正在力求创新出一种全新的住宅消费模式，以迎合现代人的消费需求。随着整个城市规划建设的发展和扩张，随着住宅的大规模开发和居住品质的提高，西部已经聚集了一个很大的消费群体。尽管西部的房地产业没有东部和南部的氛围浓厚，但是西部区域的住宅市场蕴藏着很大的成长空间，西部也必将会后发制人。五、项目SWOT分析5.1优势分析（S）：济南市土地公开出让市

26、场疲软，几乎没有合适的住宅用地公开出让；而该地块基本为净地，通过合作转让渠道获取，可以避免市场竞争，实现快速开发； 地块规划许可证已经取得，为我们快速开发建设销售创造了条件；地块占地280亩，总建筑面积将近40万平方米，较大的规模性开发可以迅速的树立起我们在济南的品牌形象，加快我们的省域化布局。地块地势平坦，且大部分为空地，有利于我们的规划设计、施工建设；项目紧邻纬十二路，公交系统发达，交通出行方便；我们海信地产在青岛市强大的品牌号召力和专业的技术支持将为本项目提供有利的支持。5.2 劣势分析（W）：地块补交土地出让金数额的不确定性增加了土地获取成本，也增加了项目的潜在风险；地块的容积率较高（

27、地上1.8），使得建筑产品形式大部分为小高层、高层，增加了建筑成本，而相应的消费者对高层存在一定的市场抗性又会对销售产生不利影响；受济南“住东不住西、住南不住北”的居住习惯的影响，可能短时期内无法改变，对项目销售有一定的负面影响；项目南部即是胶济铁路线，对项目的整体品质认知存在较大负面影响；5.3机会分析（O）：项目规模较大，可以使我们有机会做精品住宅、精品户型、精品景观，增加我们的产品的附加值，提高项目的经济效益。5.4威胁分析（T）：本项目可能存在的不确定因素（如城市规划、土地收储等）；周边区域项目的陆续推出，如重汽翡翠郡、新世界阳光花园二期、外海西子城市花园、莱钢凯旋新城、阳光100等等，都对该项目销售存在潜在威胁；六、初步经济测算经过初步经济测算，我们推算，当土地价格位147万/亩时，项目销售利润率为10.05%；此时折合楼面地价1282元/平方米。经济技术指标如下：利 润 表 （万元）项目金额 销售收入139499.00 减：总投资111993.42 其中：土地成本41601.00 前期成本13900.20 建造成本56492.23