规划设计中可控成本的要领探讨

1、高效率、规范化房地产开发中的设计管理与成本控制研究如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的规划设计工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率-在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理-强调设计与项目运营管理中的所有环节营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品

2、牌。质量质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；时间时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划，方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；成本合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。 开发企业要求设计阶段的成本控

3、制-对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是：（1）.缩短开发周期-用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要12年，而对于一些大型项目来说，则要用67年甚至更长的时间（2）.减轻甲方资金压力-从一次性付清地价开始, 开发商风险加大设计的时效性（3）.防范市场的变化-当前地产千变

4、万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测设计周期及其合理性（4）.压缩时间成本-时间越长运营成本越高土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用，高成本不一定获得高回报？在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设

5、计管理与成本控制研究包括以下内容：一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；三、影响建筑产品品质和成本的八大因素，产品化设计理念；四、设计设计管理的基本要求；五、甲方设计过程中的成本主动性控制意识和要求；一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介上表可以看出， 发生68%的总投资费用， 决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。项目阶段 策划定位和总体规划 设计 施工 竣工 发生的费用比例（%） 4-5 2-3

6、90以上 1 决定投资比例（%） 60-65 10-15 5-10 10 1.投资决策阶段成本控制项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据若干项目竣工资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，此阶段影响项目投资因素占到6065%，单体设计到施工图，占到1015%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性510%。因此必须加强项目前期的可行性研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。2.设计阶段的成本控制项目投资控制关键是规划设计阶段，对建安工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以

7、降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、市场的实际情况，邀请内、外部专家对总体规划、建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得即符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。推行以下办法获益非浅： 1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法：积极推进设计招标，开展方案评选。2.实行限额设计，有效控制造价，设计管理工作中的成本控制： 前提：要有准确的项目定位和策划、目标成本控制要求。 重点：强调方案的合理性、经济性，针对图纸能否达到甲方设计招标及方案、扩初、施工图纸的设计深度，

8、通过对实施过程中设计变更多少，以及造成成本增减的大小，在合同中增加相应的处罚与奖励条款，明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。要求：设计招标和邀标函中及设计合同中，都对设计单位技术能力的配置，设计资历,信誉，已完成项目的业绩效果评定，设计计划推进，设计组织，项目负责人的综合评定，设计期的服务及施工期的后续服务等方面综合评价都有要求。 设计合同中还应有成本控制的要求。如强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标。（2） 项目初步设计和施工图设计阶段这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。开发企业的相关技术人员根据项目开发定位要求，制定工程建设成本范围

9、、质量及效果确定各项指标。加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。初步设计阶段： 设计的经济合理性体型系数，窗墙比等指标 布局的合理性、配套设计的合理性、竖向设计的合理性、建筑系统的设计、初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积，减少去化较慢的部分面积，如集中地库等。建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及交通形式，景观设计标准如软、硬景，水景面积控制，单方造价标准等小区配套设施如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施小学校幼儿园面积及标准，边界管理体系及设施、通讯及弱电系统；对

10、大量的建筑主体共性部分均要制定标准化设计要求施工图设计阶段：组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对建筑设计主要过程实行多方案比较和精细化控制，减少设计返工和残次品如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温与涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合根据市场定位、客户需求列出交楼标准： 重点：结构设计成本

11、控制的技术关键点：基础的选型与成本关系，建筑结构形式的利用梁布置、梁配筋方式的常见误区及优化方法方式，如何优化剪力墙布置及数量、剪力墙的长度取多少最经济、剪力墙厚度取值的误区及优化方法，异形柱结构中应注意的事项，楼板的厚度对成本的影响、最优化的楼板厚度取值是多少，如何判断桩及基础的总量是否合适、如何优化桩及基础的总量，对勘察报告取值及建议的关注点，各种钢筋材料对成本影响的对比分析等； 三材消耗指标-结构配筋、含钢量的控制设计说明，施工做法的合理性材料的选用上尤其是水电材料选用审核各专业间图纸的矛盾，如景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一，整合各阶段设计积累成果，实

12、现集约采购和战略合作服务商关系，如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。建筑找坡的成本误区及优化方式，审图完成后，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。认真进行设计交底，根据交底和审图结论，进行工程价款调整（3）设计合同的签定加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。 （4）二次设计问题委托专业队伍对于设计院不能完成或完成不好的专业设计进行二

13、次设计，并完善相关手续，如补充合同，与总规等主要设计公司的配合等。3. 施工阶段的设计配合有助于节约成本(1) 主要是过程中落实动态成本控制；(2) 认真组织做好施工组织设计的审查工作；(3) 控制设计变更和现场签证对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；严控施工现场签证流程；尽可能减少设计变更，避免浪费。 (4) 继续通过设计挖掘节约造价的可能性；如加强各专业设计公司的施工现场技术协调工作；二、规划和建筑设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；（一）、主要影响因素     1、概念和方案设计      概

14、念和方案设计-该阶段设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑风格通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。不同的建筑原创理念，形成的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。当设计公司有了原创性的理念创新，并且建立起对这种理念从硬件到软件的支撑体系，就有了自己的成本特性。这种自选动作辅以甲方高效率、规范化的设计管理模式就会成为新的设计标准，而这些标准是建立开发企业自

15、身项目和企业品牌的基础。     2、建筑产品功能的控制      建筑产品功能的控制-对单体建筑物合理功能的控制。每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场等功能要求以人为本，在设计这些建筑物时，设计师应从满足人的基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点进行考虑。建筑物建成后，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加投资而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。     3、建筑物大小对建

16、筑成本的影响      当建筑物的外形相同时，如果建筑物的尺寸缩小，就会增加建筑面积的造价，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面积的造价降低。这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小，将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小，同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增加或缩小。     4、平面形状对建筑成本的影响      一般来说，在相同的建筑面积条件下，建筑物的外形越简单，外墙长度就越短，单位造价也就越低；相反，建筑平面外形

17、复杂而且不规则，则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加，这将引起单位造价的提高。不规则的建筑外墙，不仅使墙体增加，而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。     5、建筑层数      不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，如小高层与多层层高的设计规范要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一规范，因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。而不同类型的建筑物，由于规范要求不同，建筑成本必然

18、不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时，其增加的成本却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数时建筑成本上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。     6、建筑层高      建筑层高的增加，意味着工程

19、实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计规范后，一般不应盲目的增加层高。     7、建筑材料、设备标准      一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。但是，在有些情况下也并不完全如此。所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。例如在装饰房屋墙面时，虽然可取

20、品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。     8、规划、建筑设计本身      规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。（二）、控

21、制影响因素的主要方法以住宅开发为例：1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 2、户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。（销售定价要考虑这个因素） 3、层高：室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力。 4、建筑的平面形状：一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。 5、建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。

22、 6、窗墙比：在满足规范要求的情况下，窗墙比越低越经济。 7、结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。 8、建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。要明确结构工程师的职责，其中结构含钢量限额，细部大样做法的规范，合理归并结构构件有利于成本节约。附表：规划设计阶段成本控制一览表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制注意事项1、 规划方案（1）可行性规划设计¬市场信息搜集和分析­市政状况信息分析®规划要点确立¯可行性研究设计

23、任务书°可行性设计变更设计负责，成本、营销配合设计单位和主案设计师的选择，重视总图设计（2）方案评审¬组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。­未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。设计牵头、工程、成本、营销策划等配合，管理层决策市场、产品定位，成本的提前预控，产品建议书（3）设计成果¬对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整­设备选型方案提前确定设计负责，工程、成本、营销策划等部门配合控制（利润&成本）综合经济技术指标及产品分析®根据提交的设计成果进行投资估算成本负责，设计、工程等部门配合合同锁定规划设计时

24、间，协调成本与品质、进度关系2、报批设计（1）设计方案¬根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计负责，营销策划、成本等部门协作­方案设计招投标设计牵头、工程、成本等部门配合设计概（预）算®方案设计评审专家评审，相关部门参与，管理层决策拓宽设计院工作面，将材料、构件设计纳入设计范畴内（2）报批¬注意市政设计­注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整前期负责，设计等配合建造成本概预算3、扩初设计影响工程造价的程度约65%（1）扩初设计要求¬对报批设计进一步调整­设计要求®内部审核设计负责，相关部门配合扩初、

25、施工图设计周期（2）成本概算¬根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算成本负责，工程、设计等协助扩初设计任务书­制订开发计划指导书中的资金概要计划成本与财务负责扩初设计概算（3）扩初设计图¬根据扩初设计要求招标­专家评审®内部评审借助内、外部专家意见，管理层决策，设计成本等部门把关进一步优化限额设计，确保钢筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌体*m3/m2等含量合理¯设计调整设计负责，成本审查，工程配合级钢的应用4、桩基设计（1）地质勘察¬搜集权威地质资料­招选专业公司勘察成本负责，

26、设计等部门协助勘察设计任务书（2）设计方案评审¬桩基设计2种以上形式­由专家进行桩基形式和桩基结构评审结构型式的确定，桩基型式的确定（3）桩基施工图¬设计调整施工图设计任务书1、 施工图设计影响工程造价程度为2535%，结构成本占到建安成本的40% 60%（1） 施工图设计要求¬根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求­建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。其中结构含钢量限额，细部大样做法的规范，合理归并结构构件有利于成本节约设计负责、成本

27、、工程等部门协助结构计算数据审核（1）输入信息的审核（2）输出信息的审核施工图预算（2） 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。前期负责，设计等部门协助施工图出齐后如何控制成本，目标成本确立（3） 报施图销售合同中的户型图与施工图、竣工图政府的强制性规定（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商工程负责，设计、成本等部门协助，知会营销及销售代理公司动态成本明细表（6） 面积测算及房产部门报批手续设计图纸测算与实际施工时检验相结合前期负责，设计、营销等部门协助可售商品房（住宅、商铺）面积核定、公摊等6、销售包装设计¬结合营销费用控制­包装、推广设计招投标营

28、销负责，成本等协助产品、部品确定7、装修方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计负责，营销、成本等协助装修交付标准（2） 材料设备选型成本方案¬市场信息调研­根据设计要求确定装修材料和设备成本负责，设计等协助招投标采购（3）®制订装修设计目标成本计划明细表¯装饰综合价格拆分分析研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。（4） 招投标制订设计任务书设计负责，成本、营销等协助（5）评审管理层决策招标过程中最高限价合理浮度幅度控制8、功能设计各类综合、各专业管线（网）的施工中技术配合，景观、智能化产

29、品附加值大（1）小区建筑物功能的经济评估¬市场调研营销、策划代理公司负责­有针对性扩充建筑物功能设计负责，营销、工程、成本等协助（2）市政配套方案¬市政状况调研­争取政府有利条件前期负责，设计、成本协助政府相关部门沟通协调，控制垄断行业的工程造价。（3）景观方案设计¬根据投资估算和报批标准确立景观设计方案目标成本总额设计负责，营销、成本等协助景观方案成本优化­招投标评审，管理层决策硬、软景成本控制（4）智能化设计¬市场现状分析，智能化必要性分析­智能化内容控制设计负责，工程、成本、营销协助电子产品更新换代快,价格幅

30、度大,合同条款应采用可调价款的方式,约定主要材料价格的调整幅度差值®招投标，寻找外部合作，争取双赢评审，管理层决策（5）销售承诺保持各部门与营销的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性营销负责，物业公司协助9、设计变更开工前（1）设计调整费用由设计变更发生的费用须按流程和制度办理设计确认内容,成本部核量价减少设计失误（2）设计变更洽商严格按照设计变更流程进行工程负责，设计等协助减少变更设计签证10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图交图前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装工程负责，设计、成本等协助控制材料的品牌与价格，加强报验、送检及标设管理（3）采购招

31、投标评审，管理层决策工程设备/材料的提前预控、设计适时提供技术参数和图纸11、设计变更施工中（1）变更评估¬项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。­加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。®各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。¬成本负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。­工程执行修改的工期评估。®成本负责计算变更后的成本现状。设计变更及现场签证管理，变更单在保证质量的前提下，优先采取低价措施。（2）变更的审核签认¬根据变更原因将设计变更

32、分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。设计负责，工程、成本配合严格控制主体行为、设计不完善、不可预见事件、工程合同等引发的现场变更。­设计变更通知单。发生变更项目的设计、工程负责人®变更必须有设计单位、项目公司、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。设计、工程负责工作界面/流程/制度/人员素质/合理的变更周期（3）变更的审批¬管理层审批后方可进行变更。工程执行成本分析12、施工现场签证发生前（1）签证的必要性¬现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。工程负责、成本监控按照流程办理工程签证，保证质量减少返修率，降低成本。（2）签证的时限&#

33、172;现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。12、施工现场签证发生中（1）签证的工程量¬认真核对签证的工程量准确。­签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。成本负责变更原因并提供数据支撑、现场照片等，成本月报（2）签证的审批¬施工洽商通知单发生变更项目的工程负责人­必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。管理层、监理公司隐性成本控制对策（3）签证的反馈¬对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。工程、设计等各专

34、业工程师隐蔽工程签证要做好工程记录，减少结算扯皮现象13、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审¬图纸多层次会审会签及审批制度。­各专业互审互签制度。®力争在开工前把图纸中的问题修改完。设计、工程、成本、监理公司等飘窗、阳台门、门窗开起方向、楼梯位置、净高等细节14、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定¬通过投标确定配合费。­应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。工程、成本及管理层决策优化施工方案以降低成本，杜绝成本隐患及难点的遗留,15、材料供应（1）

35、选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间¬施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计、工程、成本、设计公司甲供材、甲控乙供材料引入“战略供应商概念”，逐步建立集团或总部采购模式。­先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。工程组织成本、监理公司参加®限时编制材料计划。¯材料计划签认。工程负责、成本配合¯要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。工程协调16、设计,工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度¬按合同约定执行付款。­按进度付款。®多层次多角度审核设计、工程进度。¬设计、工程与监理公司

36、审核完成的进度、形象、部位­成本审核设计、工程价值量建立合同付款管理台账，严格把控合同付款条款及支付时间，杜绝超付款现象。（1）付款的审批¯根据情况由不同级别人员最终审批。管理层四甲方设计管理：过程中的成本控制工作 我们强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标 以下是xx公司新完成的合同模板中有关成本控制部分案例，其中具体要求如下：1. 乙方在提交各阶段设计成果文件时，需要同时提交此阶段设计成果的概算书（包括方案阶段的成本匡算书，扩初阶段的工程成本概算书及施工图阶段的工程成本概算书）。若提交设计成果文件不包括概算书，则视为设计成本文件不完整。乙方在提交各阶段匡算书、概

37、算书时，必须首先对设计成果是否满足限额指标进行评估，如果满足限额指标，才能作为合格的设计成果予以提交；如果不能满足限额指标，乙方必须自行调整设计，直到乙方认为满足限额指标要求时，再予以提交。2. 各阶段匡算书、概算书应有编制人、审核人签字且加盖编制单位公章。各阶段匡算书、概算书除应反映设计成果的总体成本水平外，还应对甲方要求乙方应达到的设计限额指标作出明确评估和说明。 3. 乙方应及时向甲方提交各阶段概算书，并对其完整性、正确性及真实性负责，具体范围及要求详见各阶段设计任务书。 4. 乙方应做到所有设计方案经理合理，并做到认真计算，如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提

38、出质疑，必要时可要求乙方提供诸如计算书等技术资料，乙方应予合理解释并积极配合。 5. 乙方应采取限额设计。结构含钢量和混凝土含量、强度等级、应控制在经济、合理的范围内，且不得超过限额指标。乙方必须编制真实准确完整的方案阶段成本匡算书、扩初阶段成本概算书和施工图阶段概算书（含造价经济指标、钢筋砼含量等单项经济指标）。乙方进行扩初设计概算的计价规则为，执行江苏省建筑工程概算定额（2005）；乙方进行施工图概算书的计划规则为，执行江苏省建筑与装饰、安装工程计价表（2004），设备材料价格按各阶段出图前一个月xx市工程造价管理的信息价（具体材料价格信息出处列表说明）；各设计阶段的概算书应视为设计成果文

39、件的一部分（具体要求见设计任务书）。在施工图纸会审过程中如果发现工程项目不经济，甲方有权要求乙方对方案进行优化调整，以达到限额指标的标准。 6. 各类建筑钢筋混凝土及建安工程单方造价经济指标必须达到如下要求：表1: 各类建筑钢筋混凝土经济指标18层点式高层建筑 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 58kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.42m³/ 18层联拼高层建筑（不含地下室）序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 54kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.42m³/ 11层小高层建筑（不含地下室）序号 分

40、部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 45kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.36m³/ 地下室（不含人防）序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 130kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 1.10m³/ 人防地下室（6级人防）序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 1.20m³/ 表2各类建筑建安工程单方造价经济指标（参考值） 序号 分部分项工程 建筑面积（） 单方造价（元/） 总价（万元） 1 11层小高层建筑 不超过1250 2 18层

41、高层建筑 不超过1350 3 地下室 不超过2500 4 小于2.2米架空层 不超过900 备注：建安包括内容：土方、基础、地下室、主体、门窗、入户门、防火门、栏杆、外立面装修、 公共部分精装修、室内给排水、室内电气、消防通风其中小高层、高层还包含有发电机房、水泵房、消防设施设备等、室内智能化、 电信、电视。 xxx项目钢筋混凝土要求 33层点式高层建筑（不含地下室） 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 65g/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.48m³/ 33板式联拼高层建筑（不含地下室） 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积

42、 62kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.48m³/ 人防地下室（6级人防） 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 1.20 m³/ 7如经甲方审核的设计成果的建安成本突破甲方提出的成本指标，则按以下原则执行： 当实际成果大于限额指标，且范围不超过3%的，可不予以调整。 当实际成果大于限额指标，且范围在3%6%的，乙方在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。 当实际成果大于限额指标、且范围大于6%的，乙方除应在工程实施前20

43、天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。如最终设计成果不能满足限额指标的要求，乙方须以书面形式说明原因，并得到甲方认可。 8甲方可以约请咨询公司，按现行国家规范及计量标准对乙方的施工图进行同模型、同条件的计算复核。咨询结果如不满意合同条款中的具体限制，乙方应无条件对施工图进行优化修改。 9乙方对咨询公司的计算复核有异议的，应与甲方一起对设计计算有关的原始数据、重要参数、计算书进行认真的研究复核。共同找出问题的原因，乙方并对相应设计进行修改优化。 10直到乙方完成每阶段设计任务，包括完成对设计成果的经济评审，甲方通过经济评审认为乙方的设计成果

44、达到限额设计及限限额指标的要求后，才按每阶段的设计成果付款。 五、甲方设计过程中的成本管理 (一)、甲方设计阶段成本控制的具体程序是： 专题调研-设计任务书-方案设计-施工图任务书-施工图设计-图纸会审。 （以上共计六个节点，其中四个节点是要求甲方完成的）由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，如：土方工程、基础部位、地下室，主体材料，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标

45、。 举例一：xxx项目的基础设计 专题调研： 项目公司当地考察，发现当地地质情况较好，多采用筏板基础。 设计院建议：桩基 经两种方案比较，筏板基础比桩基基础节省10%，且施工方便，最终确定筏板基础。 比较的关键点：经济、安全、施工方便 一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键。 (二)设计管理重点是：1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）明确建筑、结构、景观工程师职责2、加强对设计公司的管理与协调 （1）合同管理 （2）项目攻关 （3）做好与设计人员的沟通 （4）落实奖惩措施 （5）开展设计公司间的交流与竞争3、建立管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准 （2）坚

46、持设计全过程优化 （3）建立专家会议评审制度 （4）内部审核制度化(二)甲方设计技术管理重点是： 1、建筑方案的选择 设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。2、结构方案的选择 （1）结构型式的确定 （2）桩基型式的确定3、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标

47、是否均衡，尽可能接近规范限值。 4、 细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用 由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。（3）细部大样做法的规范 对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。（4）结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并

48、对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。5、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。房地产的开发模式应该有一个新的改革。(三).甲方设计管理流程是：一般的设计程序包括：方案设计、扩初阶段、施工图阶段。由于发展商最初的定位不明确，导致摆动比较大，很多时候扩初图和施工图已经出来了，回头还要改动设计方案。另外，一边施工一边设计的现象存在，这种现象实际上导致设计周期延长。为

49、什么品牌开发企业注重先进的开发管理模式，那些以文化牌善长的地产品牌，专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验。xx上市公司的产品开发模式：具体产品注重概念创新，对土地价值的识别和挖掘，规划设计具备超前性，以“物业管理”为突破点并形成了超前的物业管理模式，住宅标准化与产品创新的成功结合，全程品质管理该上市公司的开发理念特点：专业化、细节化、注重研发能力，以人文、城市文脉和产品创新并重，支持品牌提升，开发档次属于具较高性价比的中高社区。其总规特点：1善于借用城市文脉的元素与成熟生活蓝本的嫁接，形成度身定做的概念规划，2布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计，3设计以体现亲和性，家

50、的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围 其建筑产品特点：1建筑风格更多引入现代风格的元素，基本也以欧式风格为主线，但氛围较浓、运用欧式风情生活基本是强项，2建筑形态以多层为主线，小高层为辅不多见，且层数不高，风格以文化生活蓝本为主，3局部架空层使用较多，宅前花园和退台方式绿化空间运用较多4户型设计研发力较强，户型设计新颖、创新功能多，5户型的观景性，通透性更强其园林景观环境特点：1以城市文脉的其它人文景观作为景观规划的核心，将景观环境也赋于文化主题，2建筑景观重社区，情趣街道的建筑景观与环境融合，3广场景观分级又汇合，强调景观的和谐性，均衡性，参与性，4景观环境强调的层次，使建筑物从景观环境中

51、“生长”出来，5街区式围合，组团景观空间强调由组团景观到庭院的半私密到私密的过渡客户服务管理是该上市公司的品牌核心合理-在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。有序-通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。到位-设计管理部的全员成本意识的推动性很强，是实现公司经营计划的保证者,设计工作贯穿项目始终，其规范化运作-成为相关业务部门工作的隐形管理者,是项目成本总体控制的先驱组织者和最终成本效果的

52、责任者之一。(四).一般房地产公司中等开发规模的项目公司的设计管理流程 ：4、设计概念与模型确定5、设计专题研究与会审0、顾问公司全程参与6、设计方案自审与修正7、设计方案提交8、设计方案审验9、设计方案修改10、设计方案细化与确定11、施工图设计12、施工配合13、效果评估1、合同谈判、合同签定2、设计人员深入了解项目和当地市场3、设计概念研讨与意见征集、甲方规划设计(五).案例分析XX地产公司设计部日常工作中主要事项及存在问题：<1>. 公司内部部门间工作协调1. 办理前期手续中的设计配合-前期部/计划部 人防面积的计算核实 （人防标准的沟通、协商） 消防手续（审批）中的国家规

53、范条文等解释 （设计院修改） 施工图审图处/审报表/回复意见 房产局 可售商品房（住宅、商铺）面积核定、公摊等 建委 墙改 节能 遮阳 规划局 （规划院）各类总图 方案文本 /及变更 指标 用地红线及规划要点 专家咨询及审批手续 领证2. 工程部施工过程中的设计支撑与协调-工程部 图纸交底 会审 及设计变更 现场测绘 定位放线的核准 设计院结构等专业工程师及时到现场解决技术问题 品质监控/如景观、外立面等装饰用材效果把控 各类综合专业管线（网）的施工中技术配合 工程质量 客户投诉（维修） 竣工验收 竣工图纸3. 成本 合约 物资采购-成本部·（与专业咨询机构共同完成）工程量清单和标底

54、编制中发现的图纸问题及时督促设计院回复（补签、修改等）·各类设计合同的及时签订 （合约中费用、标准、进度、要求等说明）·相关招标文件中技术参投 （标准、要求等）准确提供·建材设备选用的标准和图纸资料·工作中扯皮、拖延问题 协调4. 营销 策划-销售部 产品建议书>规划设计任务书（招标等） 项目定位 目标客户定位 销售资料 销售合同中的贴图核准 交房标准的技术部分 销售代理合同（置业顾问） 专业知识培训 产品研讨 技术专家节点交流-如开盘产品解析会 核准图>施工图>规划总图（正式批复） 景观方案的参与销售买点 销售用模型制作中的技术指导

55、楼书 套型图的设计把关 客户咨询中相关技术问题的答疑 从市场需求动态中提出适时适度的方案/扩初设计/施工图变更 （时效性） 户型平面图的深度研究与细节把控 景观（观赏、参与）生态及功能 销售买卖提炼<2>. 设计签纸问题出现的原因（表>里）1. 质量、职责（工程、设计）2. 工作界面/流程/制度/人力资源素质/合理的设计周期3. 设计部的人员 稳定性 工作经验 审图技巧 （工作态度、责任心）4. 部门之间的协调、配合 （成本/工程/营销/前期）5. 外部合作单位的图审/会签/交底 质量（问题） 质量 责任认定 奖罚分明 如设计院/施工单位/监理公司/甲方各司其职6. 薪酬（设

56、计部专业技术人员标准较高）/心态不平衡（工程部专业技术人员标准较低）/出现推诿、扯皮现象7. 工作界面问题多，如多部门重复找设计院 （多头>无头管理）麻烦大8. 审图时间 泛审/详审，内审/外审不及时9. 设计变更/统一的管理制度/合同，制度约束/降低风险10. 限额设计/控制好每平米钢筋/混凝土/ 砌体的含量，门窗交付标准及最合适的窗墙比11. 报批报建/手续 如：图审>报告>回复 （一个部门的自始至终的跟踪）12. 工程设备/材料的提前预控、适时提供技术参投和图纸 如电梯道等标准图 （合约、工程、营销）13. 产品研发 如节能保温/防水 外立面用材 产品和部品等深度研究 14. 设计部经理不能光是自己水平 要把部门的员工都调动起来 发挥部门员工的积极性 用人>谋事>做好事15. 部门之间，部门内部多