生态休闲农家乐建设项目可行性研究报告

1、生态休闲农家乐建设项目可斤牲研究报告第一章总论1、项目概况1二、建设单位概况2三、综合评价2第二章项目建设背景及必要性4、项目背景4经;齐发展背景5三、项目建设的必要性9第三章 市场供求分析及预测11'发展前景分析11二、市场需求预测12三、发展建议11第四章项目建设条件及地点选择13一、建设地点13二、建设条件13第五章 项目生产规模及建设方案18一、项目建设规模和期限18二、总体设计方案18三、外部配套条件22、项目建设规划设计方案第六章建筑设备工程方案电力工程智能化系统（弱电）给水排水工程2122252729第七章环境保护及评价影响31一、生态环境影响评估31二' 防治措

2、施与综合利用31三、影响评价32第八章项目组织与管理34一、组织管理机构34二、劳动定员和人员管理 34三、项目运作模式35第九章消防、节能、劳动保护和安全卫生35、j肖防36二' 节能36三、劳动保护和安全卫生37第十章建设周期和工程进度安排38一、项目建设期限38二、项目的实施年度计划 3839第十一章投资估算与资金筹措一、固定资产投资估算39新增定资产投资估算说明39三、新增固定资产资金来源与筹措39四、流动资金估算及资金来源 39第十二章财务评价39一、产品产量计划39二、总成本测算 39三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 39四、项目盈利能力39五、经济效益与社会效益

3、分析41第十三章风险分析41一、盈亏平衡分析 41二、敏感性分析41三、其他可预见风险分析 42第十四章结论与建议43第一章总论、项目概况（）项目名称：*山庄（二）项目建设单位：*贸易有限公司（三）项目建设地点：*（四）项目法人：（五）项目负责人：（六）建设内容、规模及建设期1. 建设内容本项目建设内容包括：一处生态餐厅、一处公寓酒店、一处办公 服务区、一处职工宿舍、以及园区道路、绿化等配套工程。2. 建设期:2年3. 建设规模规划面积20亩，其中办公服务区1000平方米，生态餐厅2500 平方米，酒店3000平方米，职工餐饮住宿区1000平方米，园区道路、 绿化及水电通讯等辅助工程。（七）项

4、目建设依据1. 国家发展和改革委员会投资2006 1325号文件，“建标2000 205 号；2. 国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用 版）；3. 国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参 数（第三版）；4. 国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；5. *省*市城市总体规划6. 建设单位提供的其它有关资料及数据。（八）项目定位本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮住宿服务中心。该服务中心 的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发 展休闲餐饮业。（九）投资总额及资金来源本项目根据设计要求，估算总投资2500万元，其中固定资产投 资2000万元，其中铺底流动

5、资金500万元，资金全部为企业自筹。二、建设单位概况公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会 领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、 保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣, 与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企 业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。 公司全体员工向社会承诺，在*市*县打造特色精品农家乐。三、综合评价农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种 回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说, 农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成

6、本较 低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园 风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热 烈欢迎。本项目符合*市的行业规范，与具备良好的基础，加之市政府高 度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性 研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性 和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好， 项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。第二章项目建设背景及必要性、项目背景 '农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时, 它也是人们

7、旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高 和“文明病”、乌成市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向 较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有40多年的历史，开展得比较成功的是在一 些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把 乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种 饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场' 庄园进行规划建设， 提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流' 参加农事活动等项目，从 而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、 日本等国家得到倡导和大力发展。2015年，美国农村客栈总

8、收入为 40亿美元。2016年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美 国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游 的牧场。目前，法国有16万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅 游，全国33%的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万, 能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1 /4o在 欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道, 显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的 旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶 段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、

9、考察、学习、参与' 康 体、休闲' 度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加 率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农 家活' 享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要 内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。 由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游 业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来*市经济社会的 快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远 不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化' 生态环境' 经济社会 文化' 历史文化融为一体

10、的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气 息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。二' 经济发展背景*历史上经济开发较早，曾享有“金*”的美誉。近代以来， 战事频仍，自然灾害较多，一度发展缓慢。新中国建立后，特别是 改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支 柱产业，建立了地方国民经济体系，保持着较好的发展势头。农业经济：*是农业大市，物产丰富，素称江淮粮仓、白鹅王国、茶药宝库、 丝绸之府、水电之乡。*是国家重点商品粮生产基地，盛产门0多种 名特优稀农副产品，粮、油、麻、栗、茶、茧、肉、禽、水产等农副 产品产量居*省前列，2011年农业总产值182.1亿元，粮

11、食种植面积1053万亩，产量475. 1万吨；油料种植面积131.6万亩，产量15. 6万吨；棉花种植面积18. 4万亩，产量16380吨；蔬菜种植面积94. 5万亩，蔬菜、水果在品种优化的基础上平稳发展。肉类产量49. 3万吨，水产品27. 6万吨。农民人均纯收入5643元。基本形成了优质粮油、蔬菜、茶叶、牲猪、家禽、水产品、茧丝绸、油茶、*大麻、中 药材、草竹柳编等一批主导产业和特色产业，现有农业产业化龙头企 业国家级2家，省级59家，市级266家，2010年农产品加工产值277 亿元。全市已通过申报认证的无公害农产品58个，绿色食品90个, 有机食品31个。*瓜片、霍山黄芽、皖西白鹅获批

12、国家证明商标， 霍山石斛、*柳编、迎驾贡酒获中国地理标志保护产品，拥有中国名 牌农产品1个，省级著名商标农产品30个，26种农产品获*省名牌 农产品称号。全市有农副产品出口实绩的加工企业40多家，创汇超 过2亿美元，占全市出口总额的60%左右，出口企业涉及草竹柳编、 羽绒、茧丝绸、果菜、水产、茶叶等行业。农业生态经济建设开始起 步，全市现已建成3个无公害茶叶生产基地，2个无公害蔬菜生产基 地，并分别获得了欧盟、中国农业科学院和国家环保总局的认证。绿 宜牌珍珠菜及天香菜、归然牌野生葛粉、鹤莲牌莲籽汁等获得绿色食 品认证。工业经济:“十一五”期间，全市上下高举工业强市大旗，坚定不移地实施 工业化核

13、心战略，不断推进“发展工业学霍山”活动深入开展，* 这一传统农业大市的工业氛围日益浓厚，全市工业步入了发展的快车 道，成为经济社会跨越发展的主导力量。工业经济迅猛发展。“十一 五“期间，全市规模工业增加值由2005年的50. 6亿元增长到246. 7 亿元，翻了两番多。工业增速连续五年位居全省前列，年均增长31.7%o 工业增加值占生产总值比重由2005年的16. 2%提高到2010年的36. 5%,工业对全市经济增长的贡献率从不足40%提高到80%,规模企 业由370户增加到1044户，亿元企业由31户增加到192户，产值超 10亿元企业达到门户，应流、迎驾、大昌矿业等5户企业产值超20 亿

14、元。工业经济的主导格局初步形成。项目建设如火如荼。“十一五” 期间，全市工业固定资产投资额年均增长40%以上，年投资总规模由 2005年的3197亿元上升到2010年的2211亿元；年实施的投资额 超千万元工业项目由2005年的不足百项提高到2010年的886项。火 力发电 '汽车零部件及装备制造' 钢铁深加工等一批特大项目落地*, 实施了 500万kv和一批220万kv、门0万kv的输变电项目，电力基 础设施年均投入达w亿元以上。墙煌彩铝、宝利嘉纺织' 汇联机械 等一批大项目建成投产。结构调整成效明显。全市轻重工业结构由 2005年的52： 48调整为2010年的48

15、： 52；矿山冶金、机械制造、 纺织服装、轻工、农副产品深加工、能源、建材等支柱产业实现产值 占全市工业的比重达90%以上；家电、新能源、新型材料产业从无到 有，高新技术企业产值占规模工业的比重超过15%,新产品产值率接 近30%；全市铁矿采选冶炼和深加工业发展迅速，钢铁工业年产值已 达140亿元。工业布局焕然一新。从2002年开始，各县区相继筹建 核心工业园区，尤其是步入“十一五”以来，相继成长为省级经济开 发区。今年，寿县新桥' 舒城杭埠' 霍山落儿岭又获批筹建省级经济 开发区。现全市省级经济开发区规划总面积达199.21平方公里，建 成区总面积达77. 74平方公里，累计

16、基础设施建设总投入达93. 48亿 元，实现规模工业增加值和财政收入分别占全市总量的48%和30. 35%； 霍山县衡山、*县姚李、裕安区平桥' 金安区城北等一批乡镇工业集 中区如雨后春笋，产业集聚规模迅猛扩张。裕安区固镇、*县临水' 金安区城北、霍山县诸佛庵' 寿县板桥、舒城县桃溪等九个乡镇跻身 全省产业集群专业镇。*县藤柳编、舒城县童车、寿县板桥草席、叶 集试验区木竹加工等产业集群勃然兴起。市示范园区建设迅速启动， 总体规划和产业等专项规划编制完成，起步区建设加快推进，一批电 光产业园等重大项目正式签约。以城市工业核心区、省级经济开发区 及乡镇工业集中区为框架的承接

17、产业平台初成体系。展望“十二五s 奋发有为的*工业将抢抓皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经 济圈建设等重大机遇，科学发展，奋力崛起，努力实现由工业小市向 工业大市的新跨越。三'项目建设的必要性近年来*市经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明 显加快。经济发展的加快带动了粮食' 能源' 水资源、旅游休闲需求 量持续增加。随着城市的发展，都市的快节奏生活使人们远离了原始 的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在 都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐 餐饮不断兴起。农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家

18、知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富, 为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文 化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的 农村文化蕴涵' 风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的 生态坏境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互 交融' 互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过 营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵, 融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收 入。更为*市的农业特色产品的特殊性一一无公害绿色农产品做了扩 大销售市场的前景做了准

19、备。农家乐的进入使当地农户增加了生产农 产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产 品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在 家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农 户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土 地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难, 又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这 是一个互利双赢的成果。第三章 市场供求分析及预测、发展前景分析近年来，*市经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地 区间、民间的政治' 经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了

20、当 地餐饮、旅游业快速发展。截止2009年底，全市餐饮业零售额增长 速度达到26%。项目所在地材县马店镇有着悠久的历史和灿烂的民族 文化，自古人杰地灵，文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，资源类型 多、功能全，组合优良。历史文化积淀深厚、内涵丰富，无论从总量、 丰度、可持续利用等方面来看，都称得上是优势资源。项目所在地马 店镇原始纯朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，古老神秘的文化遗 迹，风格迥异的民族风情，符合旅游求新、求异、求知的需求趋势, 具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农村

21、的自然 资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品 中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家乐餐饮服务中心的最 终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。让农民 看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力' 促进农业结构调整、农业产业链延伸、新型产业的发展。把它概括起 来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，通过合作 社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通 过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极 性，提升自己文化素质，同时城

22、市的居民们也了解到了农民、农村、 农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。二、市场需求预测随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提 高，以及人们对健康食品的需求日益迫切9生态农产品需求量将逐步 增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得 到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然' 保护坏境、 追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取 向。在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐餐饮可以说应和了 区域经济多元发展的潮流。项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。在吃绿色农 家饭' 住质朴的农家炕的同时，达到放松身

23、心、陶冶情操的目的，在 创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人 们体验农事、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的 科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观 光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着*县打造国内一流的“农业 生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发 展前景十分广阔。三' 发展建议农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范' 管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定' 有序和 健康发展。1组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心, 带动' 辐射和

24、吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。2政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金, 开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接 待服务。3公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引 进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指 导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。4精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的 自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游' 农家乐等 的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提 高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。5突出特点和自身优势。比

25、如突出乡村的地域风情、传统文化优 势，挖掘古村' 古镇' 古迹' 典故等文化内涵；突出体现地域特点, 在建筑、饮食、生活' 农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体 现出地域风情、风貌' 生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿 色、环保、休闲' 娱乐等特点。第四章项目建设条件及地点选择一、建设地点*市*县马店镇泉水村、曹楼村。二、建设条件 ()地理位置*县位于*省西部。地理坐标为东经115。507 -116° 327、北纬31。44/ -32° 367 o西与河南省始县接壤、北与阜阳隔淮相望、东与*、寿县毗邻、南与金寨相连。

26、总面积3774平方千米，总人口 176万人。全县辖23个镇、13个乡：城关镇、河口镇、周集镇、临水 镇' 新店镇' 石店镇' 马店镇、孟集镇' 花园镇' 扈胡镇、长集镇、 洪集镇、姚李镇' 乌龙镇、高塘镇' 龙潭镇' 岔路镇、冯井镇' 众兴 集镇、夏店镇' 曹庙镇' 叶集镇' 彭塔乡' 王截流乡、范桥乡' 临淮 岗乡、城西湖乡、宋店乡、三流乡、邵岗乡、白莲乡、潘集乡、冯範 乡、孙岗乡' 三元乡。其中，叶集镇' 孙岗乡' 三元乡由叶集改革发 展试验区管理。县政府

27、驻城关镇。本项目位于*县马店镇三公里处，北侧毗邻北京首钢集团分厂炼 钢区，西面则是105国道，首钢集团十万人宿舍区就坐落在105国道 旁边，这一庞大的集团公司将会成为主要的消费群体之一，东面则是 跌宕起伏的山峦。风景秀丽，使人有种置身世外桃源的感觉。令游客流连忘返。该项目距*县40公里，距*市90公里。自2002年堪踏 岀白马尖一龙井河大峡谷景区，使*县成为*省十大户外徒步旅游路 线之一以来，围绕主峰又另外堪踏出三条旅游路线，通过这些户外徒 步旅游路线的推广，同时也为开展形式多样的农家乐旅游项目提供丰 富的资源。（二）地形地貌及水文地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高、北低，南部属低岗 丘陵

28、地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区。主要 河流有湃河、史河' 汲河、洼河等，干渠有史河总干渠、洼东' 洼西' 汲东干渠等。城西湖、城东湖' 姜塘湖三大行蓄洪区，总面积953平 方千米，占全省行蓄洪区总面积的三分之一。属北亚热带季风气候, 年均气温15.4°c,年均降水量951.3毫米。矿藏有石灰石、白云石、 石煤、磷、铁、铝、锌、¥孟等。（三）气候特征*县属于亚热季风气候季温和，雨量适中，光照充足，雨热同季，无霜期长，四季分明（四）植被情况*县植被良好，人工造林保存面积350万亩，林木覆盖率34. 6%, 植被覆盖率86%。先

29、后被评为“全国绿化先进旗”、“全国绿化百佳县” 和“全国退耕还林后续产业先进旗”。2007年*县覆盖率为32. 6%, 植被覆盖率为86%,规划区现有植被覆盖率达89%。（五）水资源*县境内常年平均水资源量超过13. 5亿立方米，全县平均有效 蓄水量4. 29亿立方米，本县有洼河、找母河、牛角河、窖湾河、高 塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、湃 河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。（六）交通区位交通事业稳定发展，交通设施进一步完善。20门年全社会公路 客运量732万人，客运周转量36600万人公里。全社会公路货运量 560万吨，货运周转量44880万吨公里。2011年全县共

30、有各种路面公 路2935公里，其中一、二、三等级公路438公里。（八）邮电通信经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量' 网点的增 扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点 等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖 全境。境区通讯已与全国和部分国家联网，通讯条件十分优越。（九）经济社会发展20门年,*县实现财政收入17. 57亿元，占年初预算115. 6%, 收入总量连跨五个亿元台阶，较上年增长44. 5%,净增收5. 4亿元, 较全市平均增幅高出8. 1个百分点。经济实力：总量位居全市各县区首位，预计占全省76个县 区16位，较上年上升1

31、个位次。收入总量中，地方级收入完成10. 2 亿元，增长35.8%；税收收入完成14. 95亿元，增长50. 5%,占财政 收入总量的85.1%,上升了 3.4个百分点。收入质量进一步提升，结 构得以优化。2011年实现生产总值（gdp） 175. 08亿元，按可比价计算 增长15.0%,总量居全市首位。其中：第一产业增加值40. 88亿元， 增长4. 5 % ；第二产业增加值85. 90亿元，增长24.9% ；第三产业 增加值48.30亿元，增长9.0 %o第一产业占地区生产总值比重为 23.3%,比上年下降9个百分点；第二产业比重为49. 1 %,比上年 上升4个百分点，其中工业增加值占g

32、dp的比重达44. 2%,比上年提 高4. 5个百分点;第三产业比重为27. 6%,比上年下降2. 1个百分点。 人均gdp首次突破万元。财政收支：支出总额再攀新高，重点项目保障有力。财政 支出快速攀升，全年实现36. 7亿元，总规模首次超过30亿元，在上 年基础上连跨9个亿元台阶，同比增长34. 7%o预计总量继续保持全 省第一位。公共支出保障有力。全面兑现公务员津补贴和事业单位绩 效工资，提高住房公积金缴存比例及燃修费、公用经费供给标准。保 改革稳步推进。支持教育优先发展，拨付义务教育公用经费1亿元; 支持完善基层医疗卫生体制改革，个人部分全面保障。民生工程投入 加大。全年投入门4亿元，同

33、比增长64%,其中县级足额配套1.16 亿元，增长31.9%, 34项民生工程全面完成。强力支持经济发展。通 过县本级安排' 争取项目' 利用土地出让净收益等投入2. 9亿元，支 持工业发展，积极壮大财源。投入资金亿元，促进市政建设和新 农村建设。实行财政性新增存款存贷挂钩制度，撬动金融机构新增贷 款20亿元，支持了县域经济发展。特色资源开发：近年来，*县充分发挥资源优势，围绕" 农业增效，农民增收"，进一步加大优化农业环境，实施名牌战略， 大力发展效益农业，促进农业综合开发，加快了农业产业化和现代化 步伐。一个充满浓郁民族特色的小城镇已经矗立在*市北部，并

34、成为传 播民族文化的一个亮丽“窗口”。第五章 项目生产规模及建设方案一、项目建设规模和期限(-)项目建设规模规划面积20亩，其中办公服务区1000平方米，生态餐厅2500 平方米，酒店3000平方米，职工餐饮住宿区1000平方米，园区道路、 绿化及水电通讯等辅助工程。(二) 建设期限本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、 申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，2年后 项目实施运行。二、总体设计方案(一) 建设方案当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型； 景区旅舍型；花园客栈型。本项目将采用最后一种，把农业生产组织转变成为旅游企业，把 农业用地

35、通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设 施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的 一种休闲娱乐场所。泉水山庄的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。(-)经营方案服务人性化。勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别 是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。但是由于农 家住户服务人员较少，一旦忙起来，客人的要求不能够及时满足或者 先满足了那些无关紧要的要求，就会给客人不好的印象。其实，农家 乐的服务人员不能一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝 客人，尤其是在现有条件下很难满足的要求。同时在客人用餐时，服 务人员不能远离，要及时为客人提供服务。器

36、具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。 但许多农家乐餐馆使用餐桌' 餐椅、餐具并不统一，往往在一家可以 看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到大大小小的盘 子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的' 铁质的一起上，给人以不整洁 之感。因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和 器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置, 饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防 鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐 吸引城里人的特色。

37、“农家乐”要吸引客人，用餐坏境必须干净整洁， 最好是有专门的餐厅，条件不好的也可以将自家庭院开辟出来，但庭 院用作餐厅需要做好灭蝇' 灭蚊' 防尘' 防风沙。菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色 自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间' 农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农家乐”的菜肴 要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的' 城里难以见到的烹饪 原料。除了农村特有的土鸡' 土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，还 应广泛采用各种当地土特产

38、。要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。来“农家 乐”消费的人各种各样；消费者也有各种各样的情况等等。因此，“农 家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对消费者的不同情况, 灵活变化' 合理安排。质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和 特色菜出品量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明 天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经济实惠意识。 工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的 常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜， 降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客 源。“农家乐

39、”餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应该 进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需要对自 己的菜肴进行适当的文化包装。只有这样，才能使“农家乐"的经营 迈上一个新台阶，最终将“农家乐”办成人人喜爱的休闲度假好去处。三' 外部配套条件该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设 施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。四、项目建设规划设计方案该项目正上报林市政府及有关单位审批，待国土局颁发建设用地 规划许可证及土地证后进行规划设计。第六章建筑设备工程方案、电力工程（）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控 制的要求；

40、现行有关建筑电气标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新 技术和新设备，使用电更加安全可靠。（三）方案系统设置根据项目区规模和电力负荷规范标准，确定每栋楼供电电源的引 入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确 定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明 系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。本项目电源由市政提供，供电电压10kv,具体引入方式由当地 供电部门负责，地区变电站容量可以满足本工程用电。采用两路独立 10kv专用线一用一备。当一路电源故障时，由另一路电源负担全部 负荷。依据其供

41、电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kv环网。引入楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式，采用树干 式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立建筑之间敷设联 络电缆，构成开坏供电方式。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿jdg管或阻燃pvc管 在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有照明、插座线路均选用2. 5平方电线，照明与插座回路分开, 厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆' 电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采 用jdg管或阻燃pvc管。（五）照明设计照明电压一般为220v,对于高度低于2m的区域的照明灯具，将 采用24v安全电压供

42、电。照度标准依据国标建筑照明设计标准>> （gb50034-2004）。主要场所照度标准如下：300lx或依装修而定依装修而定楼梯间、走廊 50 100lx（六）防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程低层建 筑按照当年雷击次数n>二0. 06年/次时属第三类防雷建筑物，原则上 应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地 装置。在屋顶墙上装设0>12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构 柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋 面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接, 引下线和基础地梁

43、钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0. 5 米处做测试卡。防雷接地'保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基 础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.00,当接地电阻达不到 要求时，应在室外补设人工接地极。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道' 金属构件' 电缆金属外皮、接地干线' 用电设备金属外壳等均应与总 等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。卫生 间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电容保护器（spd）；为用电人身安全，每幢楼的总电源进线断路器 应具有漏电保护

44、功能，建筑内插座回路均装设漏电保护装置。（七）室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明采用庭院灯，路灯控制在值班室内，路灯配线选用yjvv22-0.6/1kv 5x16铠装电力电缆直埋敷设。二、智能化系统（弱电）（-）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安 防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、 管理控制等方面的需求。（三）系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适' 节 能的项目区，宜设置以下弱电系统设计：1. 综合布线系统（支持通信系统'

45、; 计算机网络系统）；2. 有线电视系统；（四）系统说明综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。1. 系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调 器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、hpvv型电话电缆引 到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线' 3类非屏蔽双绞线 直接引至户用弱电综合箱分配至终端。2信息插座的数量、规格及安装位置:入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、rvs电话线。在 每层内设置弱电综合布线箱，电

46、话线、宽带线均先引至综合布线箱,再分至各房间。在每个房间设置电话插座、网络插座。信息插座规格为rj45,可采用墙内嵌入式。（五）有线电视系统：1. 系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750mhz邻频系 统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平60-75dbo2. 信号源电视信号从市政光缆上分支接到该项目区其它建筑物内有线电视系统。3 设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为 75欧姆。光接收机' 宽带放大器等频率应达到860mhz,分配器' 分 支器、系统输出口应为5-1000mh乙电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，

47、由 每栋楼的箱管系统仍按传输干线采用sywv-75-9型电缆，分支线采用 sywv-75-5型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插座。三' 给水排水工程(一) 设计依据1. 建筑给水排水设计规范(gb50015-2003)；2. 室外给水设计规范(gb50013-2006)；3. 室外排水设计规范(gb50014-2006)；4. 建筑设计防火规范(gb50016-2006)；5. 民用建筑设计防火规范(gb50045-95) (2005年版)；6. 业主提供的相关基础资料及要求。(二) 工程概况、设计范围有压管网的敷设标高原则上按照项目区地势起伏变化。重力自流 管网布置，基本按照项目区

48、内地形的坡向布置管道流向，主要满足自 流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可 排水泵加压提升方式实施排放。项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入1根dn200给水 管。项目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径dn200mm,直埋 敷设。考虑项目区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置 若干室外消火栓设备。项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有 组织排入市政雨水管网。（三）给水系统水源由市政自来水管网接入1根dn200给水管，提供项目区用水, 项目区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈坏状管网 布置，管径dn200mm,其他供水区域可采

49、用枝状供水管网形式。全部 为多层建筑所以直接由市政供水，无需加压。室外供水管上设置若干 消火栓作为消防用水。（四）污水排水系统项目区内排水采用污、废合流制排放。厨房设隔油池，生活污 废水排出后经化粪池处理后汇集，统一排入城市污水管网，由城市污 水处理场统一处理。室外污水采用hdpe双壁波纹管。室内污水采用 pvc 管。1. 建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。2. 雨水结合项目区内的地形条件，设置其坡度为千分之8,故本方案雨 水顺自然坡度进入城市雨水管网，经雨水排放总管统一排放。雨水管（六）管材选型1室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管或球墨铸铁给水管,直埋于冰冻线以下，户内冷（热）水管采

50、用pe给水管。2.室内消防水、喷淋水管道采用热浸镀锌钢管；管径dn 100mm, 采用卡箍式刚性管接头连接；管径dn< 100mm,采用螺纹连接。3. 室内排水管材料采用upvc螺旋排水管，粘接。压力排水管采 用热浸镀锌钢管。4室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯（hdpe）双壁波纹管, 消防给水管采用球墨给水铸铁管或钢管，胶圈接口或焊接。四、采暖、通风与空气调节（一）设计依据1. 采暖通风及空气调节设计规范（gb50019-2003）；2. 民用建筑设计防火规范gb50045-95 （2005年版）;3. 建筑设计防火规范gb 50016-2006；4. 民用建筑节能设计标准jgj2

51、6-95；5. 公共建筑节能设计标准gb50189-2005；6. 住宅设计规范gb50096-1999 （2003年版）；业主提供的相关资料及要求。（二）管材及保温材料管材 采暖管道管径dn50,采用无缝钢管，管径wdn50采用焊接钢管，管径wdn32丝扣连接，管径>dn32焊接连接。户内明装管道材料选用pb管，热熔连接，使用条件等级为5等（s5系列）。（三）空调宿舍、活动室等预留分体空调电量，餐厅预留立柜式分体空调电量。（四）通风及防排烟卫生间均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。厨房、卫生间的垂直排风管道或风道，设防止烟气回流装置。第七章 环境保护

52、及评价影响一、生态环境影响评估（一）坏境保护项目的环境保护包括两个方面，一方面是生产活动不影响周围环 境的正常生活和生产条件，另一方面周围居民的生活和生产活动也不 应威胁到项目区的清洁和生物安全。建设时要考虑内外自然环境不被 生产垃圾污染，维持一个可持续生产的资源环境，必须认真做好项目 区及周围环境保护工作，尽可能保持原有环境卫生不被破坏，争取得 到改善和提高。（二）对环境质量的影响1. 施工期和生产运营期产生的污染项目施工建设时，产生的大气污染物主要是运输车辆、施工机械 等产生的扬尘以及车辆产生的尾气，产生的废水主要为建筑废水和施 工工人生活污水，主要噪声源为施工机械及运输车辆，固体废弃物主

53、 要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。2. 项目生产运营期产生的污染项目生产运营期，产生的污染主要为工作人员产生的生活垃圾。 主要噪声源为加工机械的噪音。二' 防治措施与综合利用（-）环保设计采用的标准1. 工业企业设计卫生标准i i级gb8979-88o2. 工业企业厂界噪声标准ii级gb12348-90o3. 建筑施工场界噪声限制gb12523-90o4. 其他国家有关规定。(-)综合利用与治理方案1. 施工期措施在项目建设过程涉及的土建施工过程中必须加强对施工场地进 行严格管理，防治水土流失。施工产生的弃土要及时外运，防止风天 被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。

54、施工期 固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理，建筑垃圾应及时清运 处理。施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以下措 施：严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和 车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和 车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。2. 生产运营期措施对于生产过程中产生的废渣和生活垃圾要统一堆放，要及时、统 一运走，并严格按照国家的有关规定进行处理。三、影响评价本项目在设计初期就根据国家有关环保政策和法规考察了相关 旅游景区农家乐在环保和节能上存在的问题。本项目的设计既考虑生 产，又要考虑环境+保护和节能，从设计开始就考虑到建立各

55、个环节 和生活所排放垃圾的处理体系。在建设期和生产期，将严格按照国际 环保规划进行。因此不会对周围环境造成污染，项目是可行的。第八章项目组织与管理一、组织管理机构本项目由*贸易有限公司组织实施。项目启动后，按照项目建 设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，要按照实际工作需 要设置管理机构。本项目设立董事会、监事会和总经理，实行董事会领导下的总经 理负责制。董事会是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面 领导。由项目总经理负责具体的施工建设及日常管理工作。二、劳动定员和人员管理（）劳动定员本项目劳动定员150人，其中，管理人员10人、技术人员5人、 其他135人。主管人员主要由公司管理

56、人员担任，其他人员对外招聘。（二）人员素质专业技术人员招聘的办法是通过考核'大幅度试用等措施，具有 本行业工作经验和懂技术的优秀人才吸引到本项目中来，并通过灵活 的用人机制，从优的工薪待遇，增强企业对人才的吸引力，对特殊人 才实行特殊待遇。对一般的工人从当地的剩余劳动力中进行招聘。（三）人员培训1. 所有管理人员上岗前必须全部进行技术培训，基本熟悉管理 模式，熟练掌握本职工作技术操作规程，了解自己所在岗位技术新动 向，为上岗后开展技术创新奠定基础。2. 通过发放专业书籍及专业资料鼓励自学，通过知识竞赛和劳 动技能竞争来提高从业人员的种植、加工、管理、技术水平。3. 通过请进来传授，派出

57、去求学的办法交流本行业新技术、新 成果，掌握行业新动向，建设一支高效'精干'专业的项目服务队伍。三' 项目运作模式公司作为本项目的建设主体承担经营性项目的投资、建设和运营, 并广开渠道吸引当地农户参与建设。在项目建成后，按照市场机制进 行商业化运作，通过利益共享' 风险共担，最大限度地调动各方面的 积极性，实现经济效益和社会效益的最大化。第九章 消防、节能、劳动保护和安全卫生*贸易有限公司负责对所有招聘的劳动员工进行劳动保护与 安全生产培训，购置必要的消防器材。公司将定期发放劳保用品，定 期对员工进行体检，严格按照卫生部门和消防部门的要求组织生产。'消防(一) 设计依据1. 国发1984j69号文中华人民共和国消防条例实施细则2. 建筑设计防火规范gbj16-873. 消防手册4. 工程设计防火规范gbj39-905. 建筑设计灭火器配置设计规范6. 消防技术标准规范汇编(二) 主要防火措施本项目在建筑物均按国家规范设计了相应的消防措施，达到了国 家的有关规定。厶匕 r冃匕根据国家和自治