某某太平半岛休闲度假村项目实施建议书

1、太平半岛休闲度假村项目建议书第一章、项目概述第二章、项目名称和选址第三章、项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、环境保护第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式第九章、投资估算第十章、项目经营策划第一章、结论第一章 项目概述一、项目背景由于以前的道路闭塞，使得龙门乡成为游客望尘莫及的仙境，随着 S 322 省道的开通，黄山区龙门乡成为了一个交通便利，旅游资源丰富的乡 镇，为加快龙门乡的旅游资源的开发，带动龙门乡经济的增长，由龙门乡 政府牵头， 招商引资， 把龙门乡打造成一个旅游度假， 观光游玩的风景区。 凭借着龙门乡得天独厚地理位置和优美的环境，开发项目定

2、会商机无限。由安徽盛玺置业有限责任公司承担太平半岛休闲度假村的开发项目。二项目历史条件1 宗地简介宗地位于黄山市黄山区轮渡村，规划用地性质为商业服务用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积 15367.66m 2。宗地与 322省道接壤，三面环湖（太平湖），一面临山，交通便捷，风景秀美。2项目概况宗地由黄上市黄山区龙门乡政府与安徽盛玺置业有限责任公司与2012年签订合作协议，安徽盛玺置业有限责任公司随后取得国有土地使用 证。三、项目建设单位1项目公司名称：安徽盛玺置业有限责任公司。2公司经营范围：规划范围内从事旅游幵发房地产销售。3项目建设规模和建设内容:该项目开发建设总建筑面积约 8

3、536.78 平方米。建设内容为旅游度 假别墅和配套设施。该项目由安徽盛玺置业有限责任公司投入全部建设资 金。第二章 项目名称和选址一、项目名称：太平半岛休闲度假村项目。平方米）二、地理位置：该项目位于黄山区轮渡村。三、项目占地面积：占地面积约 22 亩（ 14430.18四、项目用地现状：项目用地范围内为森林。第三章 项目规划建设方案一、项目建设内容：该项目建设内容为旅游度假别墅和配套设施等。二、项目初步规划设计方案1 规划建设用地面积： 14430.18 平方米。2 总建筑面积： 8536.78 平方米。3 居住建筑面积： 5742.72 平方米。4 配套公建建筑面积： 678.56 平方

4、米。5 非配套公建建筑面积： 2115.5 平方米。6 建筑高度：高度控制在 12 米以内。7 居住总人口：约 50 人。8 居住总户数：约 17 户 。9 建筑层数： 2-3 层。10 绿化率： 36.36 。三、项目规划设计特色。1 规划设计：规划设计上拟聘请安徽省建设工程勘察设计院参与“太平半岛休闲度 假村项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。该项目力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现太平湖风景区风貌和时代特色。规划设计方案既能 满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合黄山市黄山区总 体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2 设施、设备、材料：该项目建设将充分引入国际

5、先进的信息网络技术、引进先进的设备、 设施。3 绿化：该项目力求在项目周围建设生态景观设施，为入住别墅各级客户提供 天然、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第四章 项目建设条件一、地理条件：太平半岛休闲度假村项目太平湖位于黄山北大门仅需 20 分钟时间， 到合肥由合铜黄高速 3 个小时，而从杭州到太平湖也只要 4 个半小时，黄 山则与太平湖相接。随着 S322 线的建设开通，太平湖必将迎来一个旅游的大好时机，龙 门乡是太平湖旅游资源最多、生态环境最好的乡镇。太平半岛度假村正位 于太平湖畔的龙门乡，项目西侧紧邻 S322 省道东临太平湖，交通便捷环 境优美，未来是人们休闲度假、健身养生的绝佳场所。二、

6、市政条件该项目毗邻 S322 省道道路条件已满足，但是由于该项目远离城市， 饮水及排水设施等没有供应，将会在本项目中建立独立的饮水与排水系 统，所以市政条件将会同期得到改善。第五章物料消耗与供应一、建筑材料该项目建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要 为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，该项目 所需的主要建筑材料估算为：钢材： 600 吨水泥： 1700 吨木材： 50 立方米二、主要设备该项目设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主 要设备有： 供水系统、排污系统、消防灭火设备、排风、送风系统、通 讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接

7、收系统、通讯电话系统、 计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供应根据初步计算，该项目 ” 水、电、气、热等用量为：1 用电量： 60 瓦 / 平方米，则预测项目用电量为 480 千瓦。2用水量：按2升/平方米日，用水量为16立方米/日。3热力量：按80大卡/小时平方米计算，则预测用热量为 64万大 卡小时。第六章环境保护按照国家环境保护局 “ 建设项目环境保护管理办法 ”，建设项目 要采取严格的环境保护措施。该项目对环境的污染较少。环境保护问题主 要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存 在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及 建成后的使用

8、过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和黄山 市的环境保护法规。环境保护措施如下：1 污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，几种输送到项目 的独立的污水处理设备处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执 行国家和黄山市的有关规定和标准。2 生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利 用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处 理。3 噪声：噪声污染源主要是污水处理设备和取水设备等，拟优先选择低噪 声的设备。4 汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时 停车位保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完

9、全 可以达到国家和黄山市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周 围绿化，减少污染影响。第七章 项目建设周期与日程安排一、建设方式该项目建设按照安徽省黄山市有关建设工程招标、投标的有关规定， 采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质 量，工程建设采用施工监理的方式进行， 聘请有经验的监理单位进行监理， 确保施工质量为优良。二、建设进度安排该项目总建筑面积约为 8536.78 平方米， 预计建设周期为 2 年，即 从 2013 年到 2015 年为建设期，项目建设实施进度为：1 、 2013 年 8 月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计

10、 七通一平、工程招 投标等。2 、 2013 年 8 月至 2015 年 8 月为施工工期，竣工验收第八章 经营管理方式一、经营设想1 该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式， 按照国际通用建设施 工条款。2 该项目建成后将吸收国内的先进管理模式和管理经验， 以物业管理公司 的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具 有一流管理水平的企业。第九章投资估算一、成本构成宗地占地 22 亩，为商业服务用地，成本由以下几块构成：1 土地费用小城镇建设费用：1万/亩x 22=22万元农民与乡镇补偿费用：2万元/亩X 22 =44万元总计：投入土地成本 66 万元2 土地出让金土

11、地出让金：10.5万/亩X 22=231 万元3 其它投入二、项目设计方案 A 以 0.45 容积率做中高档旅游度假项目预计 ，计容建筑面积为：14430.18 X0.45=6493.58 m2销售按 1 万元 / m2 计， 5742.72 X1 万元=6493.58 万元方案 B 以 0.8 容积率做中低档旅游度假项目预计14430.18 X0.8=11544.14 m2销售按 5500 元 / m2 计， 11544.14 X5500=6350 万元三、成本测算：A 以方案 A 设计1 固定成本项目总额（万元）标准1 ）土地费用 66 万元2 ）土地出让金 231 万元4000 元规划方

12、案3）建安费用6493.58 X 4000=2600 万元，按建安平米造价/m24 ） 勘测费 5 ） 设计费 6 ） 可研方案咨询 7 ） 执照费 8 ） 咨询等预计为 100 万元。9 ） 基础设施及室外园林绿化 1200 万元10 ）其他费用 100 万元固定成本合计 4300 万元2 经营成本项目 总额（万元）标准经营成本暂按销售额X 2% =6493.58 X 2%=130 万元 合计 130 万元3 毛利：销售额 - 固定成本 - 经营成本=6439.58-4300-130=2100 万元B 以方案 B 设计1 固定成本项目总额（万元）标准1 ）土地费用 66 万元2 ）土地出让金

13、 231 万元2500 元规划方案3 ）建安费用11544.14 X 2500=2886 万元，按建安平米造价/m24） 勘测费 5） 设计费 6） 可研方案咨询 7） 执照费 8） 咨询等预计为 100 万元。9）基础设施及室外园林绿化 1200 万元10）其他费用 100 万元固定成本合计 4583 万元2 经营成本项目 总额（万元）标准 经营成本暂按销售额X 2% =6350 X 2%=127 万元合计 127 万元3 毛利：销售额 - 固定成本 - 经营成本=6350-4583-127=1640 万元第十章 项目经营策划一、调查区域本区域内在售旅游度假项目主要分布在太平湖码头、太平湖大

14、桥附 近，分布不均匀。二、旅游度假市场需求分析随着经济的发展，我们的生活环境不断的被破坏，近几年来的雾霾、 沙尘暴、水污染等威胁到我们的健康，所以风景区的旅游度假别墅已成为 我们的首选，本项目与经济发展比较快的浙江、上海、苏州、南京等城市 比较近， 并且交通方便， 市场需求结构日趋合理， 主要分为以下几个层次：1 国内购买群体1.1 中资企业家、高级经理人及 IT 业、金融业精英这些行业的精英，积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善 居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式别墅。1.2 私营企业业主国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经 济的优惠政策的实施，国内的私

15、营经济将得到空前的发展。这些富裕起来 的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档别墅的购买者。三、项目优势目前影响别墅项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的 因素看，最主要的就是地理位置和价格。从 本项目本身因素看，影响项 目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的 条件是交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而本项目地理位置完全具 备上述条件。从近期别墅项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置 外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。1 周边环境黄山区是镶嵌在安徽省南部腹地的一颗璀璨明珠，全区面积 1775 平 方公里，人口 16.2 万。境内南揽雄

16、奇险峻的黄山，北卧碧波荡漾的太平 湖，西临佛教圣地九华山，丽瀑幽谷随处可寻，茂林修竹葱茏全区，是一 座融山水风光之精华，集自然景物之大成的天然乐园。独特的区位优势、 悠久的历史文化、绝佳的生态环境、丰富的旅游资源、富饶的物产资源， 孕育出这一方钟灵毓秀、人杰地灵的神奇土地。黄山区是“两山一湖”区域的门户客厅。 205 国道、 103 、218 、322 省道、合铜黄高速公路穿境而过，与沿江高速和芜宁高速相连，乘汽车 直达合肥、上海、南京、杭州、苏州、无锡、武汉等大中城市。2 交通的便利本项目位于黄山区龙门乡，交通十分便利。公路：与 S322 省道相连，与国道 205 线、省道 103 线相邻，

17、合铜 黄、徽杭高速公路黄山区入口处直接黄山北大门旅游公路。距沿江高速 1 10 公里，距芜宁高速 150 公里。航空：距黄山机场 120 公里，可通往全国各大城市。铁路：距黄山站 120 公里。水路：距长江、贵池码头 110 公里，距千岛湖深渡码头 150 公里。便捷的交通，有利于东近长江三角洲的经济辐射，西接西部大开发的 浪潮。3 旅游资源丰富黄山区地处南方诸省入皖的要冲位置，是华东“四名”（上海名城、 杭州名湖、苏州名园、黄山名山）国际旅游线的重要一极，是安徽省“两 山一湖” （黄山、九华山、太平湖）黄金旅游区的集散地和休闲度假中心， 距离屯溪、芜湖、安庆等空港，京九、皖赣、沪铜等交通动脉

18、，均不到 1 50 公里。 黄山区旅游资源丰富，国内罕见。世界自然和文化双遗产地黄 山就在境内，黄山脚下有太平湖、翡翠谷、黄帝源、神仙洞、翠微寺、飞 龙瀑等自然人文景点 30 余处，国家森林公园、省级风景名胜区、自然保 护区 4 处，是集名山、胜水、茂林、幽谷、奇洞、飞瀑于一体的旅游资源 大区。国家级水利风景名胜区、省级风景名胜区太平湖，水域辽阔，水体 清澈，湖光山色得天独厚，以轻柔、妩媚、静逸、幽远见长，人称“黄山 情侣”、“江南翡翠”。立足区位、资源、生态优势，太平湖正在全面加 快旅游度假区开发建设，积极申报国家级风景名胜区，到 2008 年将初步 建成具有国际水准，集风景观光、休闲健身、

19、商务会议、餐饮文化于一体 的旅游度假基地。黄山区周边方圆百里之内，密布着世界文化遗产西递宏 村、江泽民同志亲自命名并题名的花山谜窟、历史文化名城歙县、“活动 着的清明上河图”屯溪老街、佛道教圣地九华山和齐云山等众多名胜。黄山区生态环境完好，物产丰饶。是首批国家级生态示范区、全国水 土保持示范区，空气和水质常年达到国家一级、一类标准，森林覆盖率达 75.6 ，太平湖风景区达到 95 以上。全区物产资源极为丰富，是全省 重点林业区县和三大毛竹生产基地之一，中国十大名茶太平猴魁的唯一产 地和黄山毛峰的主产地，并且盛产香榧、干菇、瓜果、蔬菜、宣纸等 50 多种土特物产和 40 多种淡水鱼类，均为天然的

20、绿色产品。而龙门乡在黄山区境内，位于世界自然与文化遗产地黄山北麓，距黄 山太平索道 25 公里，与黄山区新城区紧紧相临，是黄山北大门。距佛教 圣地九华山 120 公里，距黄山情侣太平湖 25 公里，安徽省两山一湖发展规划的重要组成部分。境内四周低山环抱，其间田畴平展，可利用的建设用地 16 平方公里，具有巨大的旅游接待空间。4 建筑设计由于本项目坐落于风景区，为了与周围的风景相协调，拟将项目建筑 设计成现代的风格。5 绝佳的环境本项目建筑设计安徽省建设工程勘查设计院设计， 本项目设 1 个车行 出入口与外围道路相连，别墅区内主干道独立设置，保证人的安全，并在 北侧设有一个统一的管理用房，方便管理，建筑单体的布置均充分利用地 形的高差，为减少土方量，采用自由式的布局方式，实现山体、水体与建 筑的互融，因地形的高差原因设计的建筑呈阶梯的布局方式。建筑采用外 向型、