烟台市莱山区市调报告

1、莱山区市场调研分析报告一、莱山的定位规划及版块划分1、相对于除牟平以外的烟台三区而言，莱山的地位一直很明显。芝耒区的定位作为烟台传统的政治、经济、文化中心，集中了全市 主要的经济活动与城市人口，历史延续下的定位与习惯非常清晰，就是 在市政府迁至莱山后，作为全市的经济中心，这样的定位为其发展明确 了方向。 开发区的定位作为综合投资环境与实力排名全国第五位的国家级经 济技术开发区，开发区的定位不言而喻。其发展的战略思路在于吸引实 力企业投资者。 福山区的定位直不明晰。工业园区多，但零散；文化、经济、服务业等均较落后。莱山区的定位在原来的高档旅游、居住区的基础上，后续的发展因 为市政府的迁入而逐渐成

2、为全市的政治文化中心。2、莱山现有的板块分析一条狭长的东部黄金海岸线注定了整个莱山区是以南北发展型的区域，总体缺乏纵 深感，港城东大街和港城西大街横贯福山到莱山，在某种程度上拓宽了南部的发展。 行政中心区在市政中心东移之后，居住、商业、教育、交通等发展趋势也将偏向东部，宏伟的 规划蓝图已经呈现在我们面前：名校聚集的大学城、拔地而起的滨海新城、规模庞 大的国际商城以及对外交通枢纽新长途汽车站都汇聚在这里，从规划图上可以 看到一个明显的“三角地带”，在这个地带中有行政中心、市广播电视中心、佳世客 三个大的行政传播商业建筑群，还有一个100万平米的超大居住中心。瀛洲大街以南、轸大路以北、迎春大街以东

3、、观海路以西为莱山中心居住区 鸟瞰莱山不难发现，在三角地带的南面三滩改造的上海滩花园和三高校居住区是这 一带最大的看点，后续的草埠、东泊子、西泊子改造也将会陆续上市。迎春大街是 未来莱山区的商业中心街，在这条街的东侧是莱山区的东居住区，大街的西侧是西 部居住区，两个居住区总用地面积约为10多平方公里，可容纳人口 20多万。文化教育中心区在“三角地带”的东南方，是由烟台大学、山东工商学院、滨州医学院、中国农业大 学、烟台商务职业学院等学府组成的大学城，将烟台的文化氛围演绎到了极致。商贸中心区据了解，不久的将来，莱山区马山寨附近将诞生一个庞大的烟台国际交易广场，项 目位于莱山区东部海滨，滨海东路北

4、侧，马山西侧，总用地面积约92公顷（包括海 域），总建筑面积约52万平方米。该项目是开展以中商交信用交易为主导的商品展 示、交易及国际采购业务，并可为社会提供会展、商贸、金融、餐饮、旅游、文体、 娱乐等多种服务。西泊子附近将建成50万平米的滨海商贸城。项目建成后将在周围 510平方公里范围内形成以“烟台国际交易广场”为商贸中心，市、区两级政府机 构为政治中心，烟台体育公园为文体中心，烟台大学城为文化中心的新烟台城市格 局，并以此带动烟台整个城市的发展。旅游海岸线“三角地带''的顶角正北方，也就是在莱山区前七斎东部，一个占地面积约31.8公顷 的雨岱山水城将拔地而起，它北临第二海

5、水浴场，西临滨海中路，交通便利，环境优 美，是旅游、休闲娱乐的好去处。不久将诞生的雨岱山水城项目，充分体现地域特色，将陆上综合性娱乐与水上运动 型娱乐有机结合，创建独具特色的旅游娱乐景点。将使该地段成为旅游观光、休闲、 娱乐的城市亮点，极大提升烟台市城市形象并推动群众性文化事业的发展。目前滨海路沿线是烟台市的富人区，集中了众多的高档楼盘，销售均价在10000元/ 平米左右。文化休闲中心区“三角地带”的西部目前略显单薄，规划中西部将来是一个文化休闲中心，凤凰山公园，竹林寺等休用观光区，随着市区城建的迅速发展，也将逐渐成为人们关注的焦占竹林寺石乎硕山策iig廊头陈松凤公马 111a i 匕i勾匕a

6、xm1uv自灣村ph水岚花喊两山世纟己城大郝家上渔网花园美达广炀大洒js 2762628万光肝触化因093765御旺705728 873672。/未来发展居住副中心区轸大路以南区域的旧村改造，未来5t0年内将发展成为莱山的副居住中心，以杨家 台子、房家、邹家、莱龙庄、三十里堡为原点的周边辐射区。这一带的发展需要得 到政府规划深度支持。一点：政府功能区市政府、国际会展馆、体育公园、学校、广电局等 三线：港城东大街、迎春大街沿线烟台大学商业区、橡树湾商贸区、佳世客商 业区，因此这里将形成莱山繁华的商业兼居住区观海路两侧将形成莱山高档居住生活区滨海路沿线城市形象展示区，形成斑斓漫长海岸政府功能区从2

7、000年开始莱山区的发展初见端倪，其后观海大道、滨海大道相继开通，政 府加大扶持力度，经过近7年的发展莱山逐渐形成了高校云集、高档住宅区云集的 区域，另外烟台市政府、莱山区政府、工商局、国土资源局、广电局、国际会展管、 体育公园、烟台大学等功能性单位相继进驻，莱山已经发展成为集运动、休闲、生 活、文化、办公的区域，继芝耒区后它将成为烟台的第二个市中心，政府功能、城 市功能更加明显。港城东大街、迎春大街沿线两条大街呈“十字形"交错，居于莱山中心区域，几乎贯穿了莱山的东西南北， 正适合打造中心商业、居住区。目前，大街两旁现有的和即将动工的住宅项目以及 商业项目众多，这两条线路交通便利，周

8、边人口众多，它必将成为莱山的重要中心区域。观海路线路狭长，贯穿了整个莱山，两侧的项目大多依山靠海，环境优美、交通便利，是高档住宅的首选。目前，从海滨小区到南山世纪华府路段的观海路两侧 已经被高档项目包围，并仍在不断的开发中，可能将来的旧村改造项目也会提上日 程，观海路两侧高档居住区已经形成。滨海路两侧滨海路紧靠大海，延伸较长，几乎与观海路平行，是最具烟台特色的大道。两 侧拥有即将上马的娱乐项目渔人码头和已经成型的酒店以及即将上马的酒店，住宅 项目有一些别墅、高档住宅、学校、公园等。凭借它优美的海岸线和高档的规划， 滨海路将成为集娱乐、休闲等作用为一体的展示门户。二、莱山区在售住宅项目情况分析1

9、、各区域楼盘价格情况区域项目名称开盘时间开盘起价在售均价约最高价约销售情况产品形态港城东大街、 迎春大街沿 线府前花园2006. 12260045005500好高层板楼天合城2007. 1280051005800好高层塔楼四季花城2007. 7370053008000好多层/小高层南山世纪华庭2007. 5312048006100好高层板楼观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄2006. 7500070008000一般高层润利国际大厦2007. 1075001000012000好高层滨海路两侧星海湾2006. 105200800013000好小高层金海岸花园2006. 880001500016000一

10、般多层东上海赋15000高层茂源碧海山庄2006. 11568870009688一般多层各楼盘在售均价约莱山各区域均价迎春大街、港城东大街观海路滨海路从以上表格可以看出莱山港城东大街和迎春大街路段住房均价在45005000元 /rrf之间；观海路两侧在售住宅均价在700010000元之间；滨海路沿线高档住 宅均价在1000015000元之间。滨海路、观海路沿线大多项目的最高价基本上都突破了 10000元/m?的大关，且 很多项目的均价也直逼10000元/rrf；由于海景资源稀缺性，且此区域的土地越 来越少，目前此区域供应楼盘屈指可数，导致价格直线上升，特别是新开售或即将开售的项目均价都已在一万

11、以上，甚至烟台大学以南的滨海路段高档房价 也直追10000万元。迎春大街、港城东大街沿线最高价在50008000元之间，并同时有几个大型项 目支撑，从目前几个在售楼盘的销售情况来看，此价格已经在本区域得到认可。区域项目名称开盘价格在售均价约销售周期价格上升额月上升额产品档次港城东大街、 迎春大街沿 线府前花园2600450012个月1900158中档天合城2800510011个月2300209中档四季花城370053005个月1500300中高档南山世纪华庭312048007个月1680240中高档观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄5000700013个月2000154中高档滨海路两侧星海湾520

12、0800010个月3000300高档茂源碧海山庄568870009个月1312145中高档规模大、项目品质高、营销体系完善的项目消化速度快，价格上升空间大。抛开产品的差异性，星海湾和四季花城两个项目自开盘以来，价格涨幅较大，楼 盘品质优势明显，销售顺畅，由此可见，楼盘前期品质定位非常重要；天合城和世纪华庭两个项目涨幅相差不大，市场价值相差无几；其他几个项目如，万光府前花园、茂源碧海山庄、佳隆山庄等项目，由于没有准 确的市场定位和严密的推广，致使项目周期长，市场吸引力不高，没有使项目深度 的价值表现出来。小结：从图表所示，莱山一线海景资源日益稀缺，一线海景房的价格可以说已达到 天价，如：金海岸花

13、园、东上海赋，它们的价格已达到二线区域楼盘价格的二倍， 面对此种态势，客户是选择抓住最后的机会还是置业目标东移呢？从二线区域各个 楼盘日渐火爆来看，大部分客户东移是肯定的；二线区域（指迎春大街和港城东大 街沿线房价开始发力，一年多的时间整体价格也从3000多上升到45005000元左右， 二线区域无论是从开发实力、项目品质、小区规模等来看均不落后于一线海景房， 甚至于在某些方面（如园林景观、项目配置）等还会更高，特别是近两年此区域房 价上升速度更快、上升空间更大也逐渐显现出来，所以愈来愈受到客户的认可、甚 至是追捧。2、以上各个区域主要楼盘户型情况:户型配比：区域项目名称90耐以下百分比90-

14、150m2百分比150nr以上百分比港城东大街、迎春 大街沿线府前花园30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世纪华庭4%26%70%观海路两侧（埠岚 以北）佳隆山庄65%35%滨海路两侧星海湾100%金海岸花园100%东上海赋100%烟台大学以南港城东大街、迎春大街沿线的住宅项目90叶以下的户型占有 一定的比例，并且取得了很好的销售业绩，很多项目的小户型基本售完；而大学以 北的观海路、滨海路两侧全部以大户型为主，基本上没有小户型。从烟台几年来的户型配比情况来看，90rtr以下小户型和公寓类住宅相对较少， 尤其是莱山，从莱山的整体人文环境来看，适当面向“小资"增加小

15、户型的供应并 不会影响楼盘的整体品质，并且其消化速度反而会加快。港城东大街、迎春大街沿线户型消化情况:消化比例消化比例客户选择还是集中于90-150这个面积范围，多为考虑宽敞两居或大三居；其次 为90rrf以下和150rrr以上的户型。整体上来说市场需求的集中点还是在90-150m?范围 內，从目前购房客户的出生年代和置业理念来看，是家庭观念比较重的一代，置业也 较理性讲求生活品质，主要用于自住或改善居住条件。港城东大街、迎春大街沿线客户可承受总价分析:客户承受总价比例总价比例从图表显示可看出，此区域意向总房价在30万一50万的人群占有很大比例占30%；承受总价在50万一80万之间的客户比例为

16、主，此部分客户往往较注重生活品质, 只要项目品质能够满足其需求，价格应该不会成为其购买的障碍。总之，莱山的港城东大街、迎春大街沿线逐渐开始发挥它区域中心的作用，并逐渐以这两条线为基础向四周幅射，受此影响周围的房价也将随之不断上涨。热销/主流户型分析:二室二厅一厨一卫'131>61m210仏21仏22机23#building type analyse户型设计策略分析育北通邀.进深两段式设计.佼更多阳光倾洒空内oufi方正客厅带有大阳台.可作阳光房.为生活注入优 动分規.沦污分区.各区0功鏡性冬生酒更加从«»&.独aftai何.细节mm加用対主吕、次&am

17、p;与书房设外««.采光与现最躱得生活。、此sh仅为一畫一切»积以厨房观景阳台塔厅(入户花园rh开ii面积：144.4 m2) 台兰i四室二厅一力道场一南北通透对流室内新鲜空气 自由穿行；大面宽客厅设计，轩阔尊采景广阔无边；宽大入户花园安享空中庭院 情趣：主卧套间设计并设衣帕间尽 显优雅雍容的尊贵气质；_ 一生活写真=晚上6点在客厅陪儿子玩跳棋老婆右厨房里张罗若晚 饭 7点，全家三口其乐融融 的笑声从餐朱上飙落在房子的每一个角落。3#楼标准层平面图热销户型特点分析：(d整体来看：以上几个楼盘大多属于板式建筑，面宽较大，户型南北通透，通 风采光好，比较符合北方人的置

18、业理念。(2) 户型结构上：户型布局紧凑实用，分割简洁合理，空间利用率高，没有空间 浪费；阳台较多，视野开阔，采光充足，给客户一种物有所值的感觉。(3) 面积上大多都100平米以上，三室二厅二卫，单价在5000左右，比较符合用于 改善居住条件的二次置业者。(4) 地段上：以上三个楼盘都地处莱山的中心区域，价格只有大学以北海景房价 格的一半，将来的交通上、生活的便利性方面还要优于滨海中路的住宅。3、在售主要楼盘整体推广情况： “花园、公园”概念的提出打出一定的绿化率，倡导健康居住概念。南山世纪城：地处黄海之滨，西接体育公园，运动与健康相伴。万光府前花园：57%的绿化率，与烟台市规划建设的“烟台东

19、部文化公园”东西呼应。四季花城：48%的绿化率，“湖光山色，健康府邸”。天合城：67%的绿化率，“公园化”生活、“公园化”社区引爆烟台。上海滩花园：项目东面靠近黄海，西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山，秀色天 成的逛荡河在该项目内蜿蜒迤適流过，使上海滩花园具备了 “得天独厚”的山、海、 河三景交替辉映的景观资源，倾心打造海派住宅概念。品牌效应开发公司实力雄厚，房地产运作上市场化更加明显。万光城建：扎根烟台十年，树立责任地产，万光十年磨一剑打造“万光府前花园”。 祥隆地产：“诚信经营，精心服务”，2007年祥隆地产品质升级年，烟台品质地产 的缔造者。南山集团：烟台支柱性实业公司，国家重点企业。大

20、华集团：中国企业500强之一、位居中国房地产百强企业综合实力10强之列、有着 18年房地产开发经验。小结：从房地产市场上提出的“健康居住的概念”和开发商实力来看，烟台房地产 市场经过几年的历练，逐渐走向高层次的开发，消费者买房也不仅仅是为了满足基 本的居住需求，他们还会考虑到居住的舒适、舒心以及一种社会荣権感；以上几个 市场上比较活跃的房地产开发商都经历了市场的历练，形成了独到的开发理念，从 而在烟台占有一席之地。整体来看，烟台房地产市场正遵循着市场经济的规律向高 层发展。4、客户情况分析年龄分析（以四季花城为例）20岁以 下20-30 岁30-40 岁40-50 岁50-60 岁60岁以 上

21、总计比例1%23%41%29%7%1%100%年龄比例 20岁以下 20-30岁 30-40岁 40-50岁 50-60岁 60岁以上整体来看，年龄在20-40岁之间的客户占成交总量的64%,此年龄阶段成为 中高档住宅的主要消费群体。2030岁之间的人由于要结婚，有强烈的住房需求，这部分人在事业上刚刚 起步，并小有积蓄，通过亲戚朋友的支持会考虑买房，只要月还款数额可以承 受，他们会尽量选择买房。3040岁之间的人，生活已基本稳定，无压力，这部分人群购买豪宅有难度, 购买中高档楼盘则比较容易。他们开始有投资和改善居住条件的需求，对他们 来说追求高品质，提高生活质量是主要的目标，在接下来买房中会追

22、求一步到 位。随着整个经济发展，人们的消费水平和理念有了很大提升，并对新鲜事物 有追求愿望，对高品质、总价可以承受的东西比较喜欢。客户区域分析:区域分布芝耒区莱山区烟台周 边区域外地总计客户比例（约59%31%6%4%100%客户比例（约）59%6% 4%芝荣区莱山区烟台周边区域外地由表所示，莱山区楼盘客户主要来源于芝来区和莱山区，芝采区的比例为最高。 莱山区和芝呆区相距不远且交通方便，芝果区新兴群体和老居民大量迁往莱山，显 示了莱山优越的自然环境和后续发展潜力。其次为莱山区本地居民，莱山区迎春大街附近的居住环境一直没有得到改善， 新兴项目启动后，他们将是主要消费群体。先前，外地客户来烟台投资

23、高档楼盘的人居多，而如今外地客户投资中高档 楼盘的客户比例也逐渐上升，其中有北京、滨州、宁夏、青岛、兖州、山西等客 户。四、莱山未来供应量（1）在售楼盘未消化面积项目名称规划面积楼座情况主力户型销售率剩余面积 约南山世纪城（世纪华府）52 万m*15栋30层高层110j60j8090%5. 2 万rrt南山世纪城（星海湾）11 万 nr8栋小高层200、 26095%0. 55 万ma南山世纪城(世纪华庭)40 万 ma15栋板塔33层以上110j60.22062%15.2 万fty天合城25.17 万m8*18层咼层88、90、118、13860%10 万 nr佳隆山庄2万rt1幢多层2 幢

24、别墅2幢 小高层130. 150. 23095%0.1 万 rrr茂源碧海山 庄5. 3 万 rrv11栋多层100. 120. 15055%2. 4万肝金海岸3万nt多层豪宅160j70j8090%0. 3 万rrv万光府前花 园34. 76 万 m8高层90、100、13035%22.6 万*四季花城22 万 rrv多层、小高 层、别墅72、 90、 13025%16.5 万 *合计195.23万时72.85万耐以上在售楼盘未消化面积大部分为2007年开盘的项目，集中在迎春大街和港城 东大街区域，属于中高档项目，剩余面积估计2008年要消化大部分。(2) 2008年将要推售的楼盘项目项目名

25、称预计开盘时 间预计价格建筑面积橡树湾450017. 26万 rrf上海滩花园2008. 34000160 万 ht合计177. 26万 nr橡树湾和上海滩花园两个项目在本年已经为客户熟知，并积累了大量潜在客 户，两个项目的户型适中，在2008年的推售中将具有很强的吸引力，从预计的价格 来看将展开新一轮的价格提升。(3) 规划中的楼盘项目项目名称预计开盘时 间预计价格建筑面积庙后小区55. 97万叶天籁山海花园38. 2万时大郝家小区52. 13万nr鲁信天城（草埠 小区）91.5 万 rrr万泰鹿鸣二期17 万 rrt合计254. 8 万 nr规划中的项目体量非常大，其中庙后小区、天籁山海花

26、园、大郝家小区分别 分布在港城东大街两侧，项目周边有凤凰山水库和平顶山等自然景观，环境优越； 鲁信天城项目位于观海路沿线，在上海滩花园斜对面靠南，自然环境优越；万泰鹿 鸣二期位于观海路公务员小区北侧，地理位置优越。（4）未来莱山土地供应情况（图表数据应该以规划总建面积、预计上市价格、预 计上市时间为主）2007年莱山居住用地拍卖情况宗地序号土地位置出让土地而 积约rrf规划可建 筑而积约m2交易起始 价（万元）竞买保证金 （万元）2007 .4号 滨海新城c2 宗地连成路以南，草埠 村界内46319.91610001490810002007. 5号初 家凤凰小区 北侧宗地莱山区凤凰小区 北侧，

27、新苑路以南19586.346811563840002007. 6号北 沙子旧村改造莱山区北沙子村 境内283827. 640740017593103002007. 25 号 后七芥观海 路东地块东至用地边界，南 至海韵路，西至观 海路，北至金龙河87962205200351820002007. 59号埠 岚、清泉区片宗地观海路以东，烟大 路以北，清泉路以 西，泉韵路以南519704. 3103940042447. 8330000合计1241227. 7nr2267211m2以上的拍卖地块，主要分别位于滨海路沿线和迎春大街沿线，大部分位于大学以南。综合以上四个图表建筑面积供应情况，未来几年内莱山

28、将有714万平米的住宅 供应量；供应量集中在迎春大街沿线、港城东大街沿线、大学以南的观海路沿线， 大学以北的土地供应则极少。以上楼盘项目不依山则靠海，自然环境优越，小区规划完善，开发商实力强， 所以，未来的产品品质必将向中高档靠拢，并且各项目都会更加注重开发品质，竞 争将会日益加剧。有以上项目的支撑，未来莱山的房地产发展重心也将会转移到迎春大街和港城 东大街片区，从而形成莱山的中心区域。五、莱山未来发展趋势首先，从第十届规划展可以看出莱山巨大的发展潜力。参展房地产项目充分利 用莱山优越的地理位置和人文环境囊括了旅游、娱乐、商业、科技、居住、文化等 方面。可以预见未来几年内将是莱山经济非常活跃的

29、时期。未来发展趋势分析：（一）、莱山大盘众多，规划完善，未来几年莱山会出现供需两旺的景象。近年来，之所以政府一再加大土地供应的力度，一再增加住房供应量，基本原 因在于随着我国经济的快速发展和城市化进程的不断推进，居民对住房的需求增长 较快。为了使居民的住房需求得到满足，必须继续加大普通住宅的土地供应，尤其 是旧村改造项目，以求保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。莱山目前在售项目 和规划中项目大部分都在20万平米以上，即将上市的大华上海滩项目总建筑面积达 160万平米，加之即将上马的其他大手笔项目，莱山未来几年内住房有望达到供需两 旺。（二、莱山的发展方向将会持续向南、逐渐与牟平连为一体，其重心将集中