物业管理停车细则

1、物业管理停车细则 伴随着 物业管理 市场的不断发展，停车管理服务已经成为很多物业管理企业的重要工作内容之一。物业管 理企业提供停车管理服务，主要义务就是在其所签订的停车合同约定的范围内，减少或是 避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理企业来说，因停车管理而产生的纠纷是长期以来企 业面临的可能赔付金额较大的风险之一。 当前，物业管理的內容和范围正在随着中国城市化逬程的加快、社会经济的不断发展而逐 步得到扩大和延伸，而停车管理服务也随之变得更加复杂化和多样化。一方面，随着购车 者数量的激增，停车设施更加智能化、车位更加立体化，而为之所提供的停车管理服务也 日趋专业化和精细化;另一方面，众多的停车管理服

2、务的出现，使得停车服务趋于完善，同 时停车服务的收费也逐渐变得公开透明。可以亳不夸张地说，停车服务已经初步实现了市 场化。尽管市场可以有效地配置资源，但由于市场存在曽潜在的、不确定的因素，因此风 险也随之而来。 那么，物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样的风险，如何防范并规避这些风 险呢?要理解停车管理服务所存在的风险，同时进行有效的防范和规避，就必须首先了解 停车合同的法律性质，因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承 担的风险 一、停车合同的法律性质 对于停车合同的法律性质，目前主要有三种观点：第一种观点认为停车合同属于保管合同; 第二种观点认为停车合同属于租赁合

3、同;第三种观点则认为停车合同既不是保管合同，也不 是租赁合同，而是一种混合型的合同。暂且不论停车管理服务参与主体之间达成的协议具 体属于哪一种合同，但无论通过书面协议或是停车管理服务本身的事实来看，各主体之间 的合同关系是确实存在的。那么停车合同到底属于哪一种合同？ 1、停车合同不是保管合同 通俗地讲，当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时，首要的条件是保管物由保管人占 有;其次，约定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费但在停车管理活动 中，车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有;而物业管理企业对各种车辆收取的费用都 是相同的（除停车位置的差异），并没有因为车辆价值的不同而出现不同

4、的服务价格。从这 个角度来看，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保 管，因此，当出现停车管理纠纷或相应的赔偿时，将所有的停车安全风险都推到物业管理 企业是不正确的。 2、停车合同不是完全的租赁合同 要理解停车合同并非完全的租赁合同。首先应该了解“租赁合同”的定义。 合同法第二 百一二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。”从这个定义的字面意思理解，出租人将停车场地租借给承租人使用，停车合 同理所当然属于租赁合同。但在停车管理服务中，出租人却不是单一的，由于产权的多样 化，出租人有可能是建设单位、相关业主或者全体业主。如果

5、停车场地的产权所有人即出 租人为建设单位、相关业主或全体业主，物业管理企业受其委托代为出租停车设施，并以 自己的名义签订停车合同，那么这种合同属于租赁合同，而物业管理企业和出租人之间则 为代理合同关系。在停车合同为租赁合同的情况下，尽管物业管理企业不必承担出租人的 法律风险，但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险;反之，建设单位、相关业主或 全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下，物业管理企业以自己的名 义签订停车合同时，该合同不能视为租赁合同。 3、停车合同是混合合同 虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全是租赁合同，但从合同主体的关系看，停车合 同既有保管合同的部分特征

6、，也有租赁合同的部分特征，应该是一种混合型的合同。在这 种特殊的合同中，物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民 事关系来确定，即遵照合同的约定物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的 內容、收费的标准、权力的范围通过合同来约定，以确定物业管理企业应当承担的责任。 通过以上分析，我们可以发现对停车合同法律性质的不同定位，将直接决定物业管理企 业所需承担的风险， 二、停车管理服务风险的防范 明确了停车合同各方主体，特别是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后，我们 基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个范围对于物业管理 企业来说，剩下的就是自

7、身管理风险的防范了。 1、树立风险防范意识 企业是一个非常敏感，也是一个非常脆弱的市场主体，任何一种小小的风险都可能会对企 业造成不可挽回的损失。因此不能在风险来临时，才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪， 在风险到来之前就建立起坚固的堡垒，将风险带来的损失减少到最低程度，甚至有效地规 避风险.这需要物业管理企业掌握相关的法律知识，有效地约束自身的行为，将可能出现 的风险扼杀在萌芽状态。 2明确合同各方的责任 现实中，很多停车合同不仅约定了停车管理服务的基本內容，同时还约定了一些额外的内 容，尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业的收入，但也会给企业造成意想不 到的风险，因此，对于物业管理企

8、业来说，应该尽可能地细化停车合同，对管理责任、违 约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的约定，明确合同各方的责任，以减少风险的产 生和纠纷的产生。 3、 堵住自身管理上的漏洞 很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险，并不是由于合同制订得不够完善，而 是由于自身的管理存在很多瑕疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险，完善自 身管理，建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。首先，物业管理企业经营的停车 设施的规划和建设是否合法是进一步提供停车管理服务的前提，如果停车设施的规划和建 设违法，企业将从经营管理的开始便处于巨大的风险之中。其次，物业管理企业是否具有 经营管理停车设施的资格。第三，依照规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入进行严 格管理，目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停车车辆的完好。 4、 有效地转移风险 以上谈的是在未出现问题的悄况下，企业如何有效地防范和规避风险，那么当发生事故时 企业如何将自己的损失减小到最低程度?一个现实的方法就是有效地运用保险企业可