浅析解决物业管理收费难的问题

1、浅析解决物业管理收费难的问题经济管理？建筑5预算-*k月刊2005年第2期总第154期 浅析解决物业管理收费难的问题赵群马骁李杰物业管理越来越受到人们的关注.因为它不仅能为房产的保值,增值提供条件，而且极大地 方便了业主的需要但是，物业管理收费难的问 题不解决,也极大地制约了物业管理公司的发 展.，何谓物业管理通俗地讲，物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋，建筑及其设备,市政公用设施，绿化，卫生交通,治安及环境容貌等项目进行管理，修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务.物业管理公司提供的这种有 偿服务，应贯穿于房地产的生产，销售，及售后

2、 服务的全过程这种管理行为是市场化，专业 化,社会化的体现，始终贯彻”多服务，多收 费;少服务，少收费;不服务，不收费的宗 旨即”谁交费，谁受益”是物业管理的必然结 果.二,物业管理费收不上来的原因1 业主对物业管理这一新兴产业不了解 由于物业管理这一产业在我国发展较晚，大多数居民对此不了解普遍认为物业管理就是保 洁，保安，绿化这些琐屑z事.而且他们屮的大 多数人是从公有住房中分离出来的，对有偿服务 还不习惯，稍不满意,就以种种借口，不交，少 交,欠交物业费.2.业主对物业管理服务质量不满意物业管理条例刚刚出台,物业管理达到 建立完善的变更签证审批制度，在工程实施 过程中，要严把项目规模,内容

3、关对扩大项目 建设规模，增加工程内容,提高设计标准，如果 是必须的，应控制在批准的限额以内，做好相应 的变更预算，写明设计变更増减费用的处理意 见对于费用超过5000元的变更要经业主审批 认可;对于500元以下的变更费用，要由监理工 程师签字认可，但总的签证费用要严格控制在建 安工程量的2%以内，对于违反规定的变更签 证，一律不得追加投资，由于管理不善造成的投 资费用的增加，由责任方自负.（六）抓好竣工结算阶段的造价控制竣工阶段结算的审核是控制投资的最后一个 环节,是对建设成果和投资效果的总检查此阶 段对工程造价控制的重点是建设成本，防止不应 由基本建设支岀的费用挤入建设成本其次是对 编制工程

4、决算依据的审查:施工图纸及说明，投 标文件，现场签证，施工合同书等有关协议，审 核其承诺的内容与编制的预算是否一致,同时对 应现行的预算定额，材料价格，费用定额及取费 类别等审查是否符合现行规定，防止预算中多算 工程量，高套重套定额子目，高估冒算等现象的 发生,保证工程决算的可靠性和真实性. 工程造价管理是一项技术性，专业性很强的 工作.它贯穿于投资决策，项目设计，招投标， 建设施工，竣工验收和结算的各个阶段,是一个 动态的全过程，涉及到工程建设的诸多方面，每 个过程，每个环节控制工程造价是工程管理人 员的职责，只要充分发挥管理人员的主观能动 性，采取各种积极的有效措施，在实践中不断总 结不断

5、提高,一定能够把工程造价控制好，管理 好.作者单位:河南濮阳市中原油田概预算中心13 建筑与预算双月刊2005年第2期总第154期?经济管理? 什么样的标准及怎样达到标准的问题，在物业公 司和业主间存在较大的分歧，即质和价的统一问 题同吋，在物业管理中也确实存在物业公司服 务不到位,服务态度不好等情况业主对物业公 司不满意，物业公司乂没有很好地处理,造成业 主拒交物业费的情况发生.3.工程质量问题这一问题是物业费收不上来的主要原因由于业主对物业管理内涵不了解，而部分业主的房 屋工程质量确实存在一定的问题.如:屋面，阳 台，墙面渗水，结露，下水道堵塞，供暖系统不 好，墙体裂缝等，业主对此意见很大

6、他们并不 知道这些问题是由于开发商或自己装修不当造成 的，其责任应由开发公司或业主自身负责，而不 是物业公司的责任，结果，把怨气全撒到物业公 司的头上,一旦处理不好，就不交物业费.4 部分业主存在侥幸心理极少部分业主存在一定的侥幸心理，贪小便 宜，认为物业管理是面向大众的,不会因为儿个 人不交费，物业公司就停止服务,从而躲避或逃 交物业费.严重挫伤了已交物业费的广大业主的 积极性，还有可能引起其他业主效仿，造成收费 难现象的发牛.三，解决办法1.加强物业管理知识的宣传力度物业管理公司应加强对物业管理知识的宣传 工作充分利用座谈会，宣传栏,公告栏，学习 班及通过业主委员会等多种形式,宣传物业管理

7、 知识，使业主充分了解其内涵，范围，构成，提 高业主对物业管理的认识，让业主知道，根据物 业管理合同交纳物业费是每个业主的法定义务, 如不及吋交费，不仅损害了物业公司的合法权 益，而且，严重影响了正常的维修，维护，更重 要的是损害了广大业主的合法权益，干扰了正常 的生活秩序.2加强物业公司自身建设，提高服务质量 物业公司应加强自身建设，提高服务质量.14 建章立制,制定服务标准及规范，加强学习，提 高t身修养及从业人员的素质和水平，通过采取 岗前培训等措施，主动从自身上找原因,与业主 进行必要的交流和沟通,提高业主的满意率.3.改变工作作风及服务方式现在的物业收费大多由收费员上门收取，由 于各

8、种原因,导致收费及时率及收取率都不是很 高,而且,容易出现,，生，冷，硬，顶”等工作 态度，与业主产生磨擦，导致收费难问题发生. 针对这一情况，物业公司可根据实际情况，实行 远程抄表，小区内实行智能网收费，办理银行结 算卡，让业主预存费用等方式，解决此类问题.4 与开发单位办理好房产交接 为了避免业主人住后，因房屋质量问题引起 纠纷，在与房屋开发公司交接时，要严格按照规 章制度办理.对有问题的房屋，要在其修缮完毕 后,再接管同吋应留下足够的房屋保修金，以 备不时之需.5.其他方法为督促业主及时交费，述可采取社会舆论的 作用，对交费的业主和不交费的业主分别进行表 扬和批评必要吋，采取”上榜”手段，公布欠 费户名单，让广大业主帮助，督促和监督收费工 作.物业公司也应每半年或一年公布财务状况， 使业主知道公司的财务状况及费用去向,从而了 解公司运营状况此外，物业公司还可与房产部 门沟通，通过限制办理产权，住房贷款等方式， 迫使业主交纳物业费最后，物业公司还可通过 法律手段来维护