文山调查报告

1、一、文山市概况文山壮族苗族自治州地处云南省东南部，东与广西百色市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与曲靖市相连，人称云南“东南大门”。土地面积32239平方公里。其中：山区和半山区占总土地面积的97%，总人口为343万人，州府文山市距昆明356公里。文山享有“三七之乡”的美誉。全州土地辽阔，自然条件优越，物产丰富。有普者黑、广南坝美等旅游景点，也有开化“三七”、广南“八宝米”、丘北“辣子”等名特产，更有储量大、品位高的矿产资源，其中：锡、锑、锰矿储量分居全国的第二、三、八位。二、文山区位及交通文山位于云南省东南部，于1958年4月1日成立，国境线长438公里，是

2、我国连接东南亚的窗口城市发展东南亚边境贸易优势。三、文山市城市格局文山州地处云南东南部，位于云南省与泛珠三角地区合作及面向东盟开放 的重要连接点、结合部，自古以来就是云南走向两广和越南，走向东南亚最便捷的入海通道； 文山也是云南省与国际国内区域经济联动的桥梁和纽带，地理位置具有特殊性； 随着“桥头堡”、“新高地”战略的出台，文山将有更多的机会获得东南亚三大经济圈的辐射，城市框架将得到迅速拉升，城市重要性将获得积极体现； 文山地块东西受山体地势影响，发展受到制约；城市向南北发展，整个城市呈“哑铃”形状。 1、文山市城市规划文山城市功能用地规划（2006-2025）1.1、城市空间布局： “一河、

3、两轴、三片”：“一河”为盘龙河；“两轴”为“开化路发展轴”、“文华路花桥路发展轴”；“三片”为卧龙片、中心片、花桥片。1.2、城市用地发展方向：文山城市主要发展方向应为向北、向南发展“北拓南展”，近中期向北，中远期向南。1.3、城市人口规模：近期：25万人；城市用地规模：近期：25平方公里；以盘龙河、东文山、马鞍山、西华山形成的山水城市。2、城市性质：文山州的政治、经济、文化中心，地方民族特色鲜明的滇东南主要中心城市，云南省通边达海通道的重要节点，云南铝产业、国际三七交易中心。3、文山市经济数据2011年全市 GDP120.5亿元，按可比价格计算，同比增长15.6%。分产业看，第一产业增加值1

4、2.7亿元，同比增长9%，拉动GDP增长0.9个百分点，对GDP增长的贡献率为5.8%；第二产业增加值59.3亿元，增长21.6%，拉动GDP增长10.4个百分点，对GDP增长的贡献率为66.5%；第三产业增加值48.5亿元，增长10.3%，拉动GDP增长4.3个百分点，对GDP增长的贡献率为27.7%。 2011年，文山市全社会完成固定资产投资88亿元，同比增长25.7%。按项目地域分：城镇投资完成53.6亿元，同比增长14.2%；农村投资完成11.3亿元，同比增长17.1%；房地产开发投资完成22亿元，同比增长25.3%；农村私人投资完成1亿元，同比增长21.7%。按项目规模分：500万元

5、以上项目完成74.5亿元，500万元以下项目完成13.5亿元。四、商贸和地产板块情况沿袭职能版块的划分方式，文山市场上也形成了相应的地产版块卧龙板块城市进一步向北发展，该区域将成为文山未来的政治文化中心。中心板块以旧城改造为主，进一步疏解老城压力，打造成为以商业零售为主的综合服务中心，城市发展的中央商务区。花桥板块依托其市场集中的优势，打造成为文山科教、体育、商贸物流中心。1、区域板块特征卧龙板块：目前的房产主要是州政府所在地片区，配套设施还不够完善。代表楼盘：中天世纪、锦苑名都、顺康花园、龙景园、华宇印象、大景晟世、明德郡园小区、天俊丽园金光万象城 文山北城区是文山州和文山市行政中心所在区域

6、，也是文山城市发展的主要方向。中天世纪：100万平方米的高尔夫亲情水岸生态健康（景观）大城位置文山凤凰山下卧龙大道州政府旁 规模占地面积1500亩 ，建筑面积100万平米 ，容积率1.09，绿地率42.5%，产品独栋、双拼、联排别墅，花园洋房、底层商铺面积及价格别墅面积230-350平米，总价70-120万元洋房面积85-135平米，总价25-38万元商铺：面积65-95 单价 5500-7000元 高层住宅：面积91、134、138、158、200平米客户客户：文山企事业单位、公务员生意人、文山行业精英等领袖级高收入人群以富宁、砚山、麻栗坡、马关为主的部分县城高收入群体销售状况目前别墅销售4

7、00多套，多层212套，前期产品已基本清盘卖点区位、环境、交通、景观和发展前景配套包括：高尔夫球场、100亩人工湖、商业步行街中心板块：核心老城区，区域内土地供应量日渐稀缺，商业地产开发及其活跃老城区，人多车多，可开发利用的土地面积少，目前是文山的商务金融中心，地产主要以商业地产为主。代表楼盘：光大广场、和谐世界城、炬隆万商汇、炬隆豪庭、硕峰新天地、中和商业广场、恒厦广场、银都佳园二期光大广场：中心板块东风路片区综合体，地段优势、良好的景观资源为项目前期主要卖点，采用综合商业+步行街+酒店+写字楼+高层住宅的产品组合，成为东风路片区代表性楼盘之一位置东风路光大步行街规模占地61.5亩，综合体。

8、总建筑面积23万平方米，其中综合商业4.5万平方米，步行街4万平方米，酒店1.6万平方米，写字楼2.2万平方米，住宅约10万平方米。产品4栋住宅，1栋写字楼、1栋酒店式公寓（酒店）户型及业态住宅：2梯6户，88平米二房，120-143平米三房集百货、餐饮、娱乐、写字楼、酒店于一体的综合体主力店有沃尔玛、昆百大、IMAX国际影城等客户生意人较多，其次是政府、企事业单位，周边县城也有一成左右，住宅以自住为主，二房小户型、酒店式公寓投资出租为主销售状况2012年4月1日，项目7号到28号商铺开始认筹，认筹卡5万元/张，商铺以286168/套起价，优惠1%。住宅认筹卡3万元/张，目前商铺销售价格300

9、00-50000元/平米，住宅销售价格3800元/平米。卖点以沃尔玛世界品牌商家、城市综合体、地段优势进行宣传推广：文山首个集时尚购物、休闲娱乐、餐饮文化、商务办公、运动健身、生活居住为一体的城市商业综合体炬隆·万商汇：继光大广场后的又一城市综合体项目，集商业、酒店式公寓、住宅为一体位置文山开化中路南桥规模总体量30万平米，一期占地面积约40亩 ，总建筑面积约11万平米，其中商业面积4万多平米，住宅面积近4万平米，酒店式公寓近2万平米，1万多平米地下停车场。业态规划万商汇商业规划三大主题街区：克拉街、时尚街、风情街 1、2、4、5栋的业态规划是1、2层：饰品、包、化妆品、美容、大型餐

10、饮、特色餐饮。3层：家居。4层：健身、网吧。8、9、10栋的业态规划是1、2层：酒吧、潮流广场。3、4层是美发、健身、水疗。 租售价格住宅价格2800元/平米，已基本清盘。商铺面积从10平米到200平米不等，约900个。 商业均价30000元/平米。客户商业：文山本地投资客住宅：本地居民、公务员、周边生意人销售情况在建。现商业正全面招商中。 1、2、4、5、8、9、10栋将在2013年5月份交房 卖点集购物、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大型综合商业体炬隆豪庭：集商业内街、酒店、公寓、住宅为一体。位置文山市开化中路于西正街交汇处  规模总占地32497平米，总建筑面积

11、204025.4平米，位于原军分区地段，属于文山市中心地段。中央围合中庭花园，纯板式建筑设计，欧美建筑风格，产品住宅382户，拆迁户176户，公寓273户，酒店210套。租售价格2012年3月20日开盘，住宅一次性付款2388元/平米，贷款2488元/平米，无楼层价格差，开盘当天只剩2套。商业面积18-80平米，均价11899元/平米，客户商业：文山本地投资客住宅：本地居民、公务员、周边生意人卖点地理位置、低总价推广策略商业以黄金小商铺，首付5万元起进行推广。“以五盘联动”本地的影响力、价格低价入市、住宅板式设计等进行宣传，取得很好的销售成绩。硕峰·新天地：高层住宅+酒店+综合性商业

12、+商业街+学校，以城市综合体进行宣传位置 文山东风路北片区5组团（原老军分区）规模总占地48.7亩，其中商业面积5.5万平米，产品住宅面积116.84-147.37平米三房两厅两卫，152.98平米四房两厅两卫和235-280平米跃层商铺面积区间：34平米395.6平米，其中3/4物业自持，不担心销售，商铺以30000元/平米起价。业态商业划分三大主力店（苏宁电器、电影院、远卓百货）、三大商业街区（餐饮、百货、文化）、四大消费主题（电器、娱乐、餐饮、百货），客户个体户、公务员，本地投资客。销售情况均价3400元/平米卖点用品牌来带动项目，用开发商自持3/4的物业来保障投资者的信心以商业的品牌业

13、态和区域配套完善来带动住宅销售，住宅装修免费设计，装修优惠1015%进行项目的宣传，从而来提 升住宅价格。和谐·世界城：高层住宅+商业街+综合性商业，以家乐福、500米灵动水景步行街进行宣传位置 文山东风路与望华路交汇处（东风路片区7组团）规模总占地36亩，建筑面积158553.81万平米，10万平米的零售商业、1万5千多平米的星级酒店、4.3万平米的SOHO公寓及高档住宅打造现代中央商业特区。 产品2梯4户。主力户型124-135平米。500米灵动水景步行街。业态主力店家乐福、王府百货、德克士、康师傅等。客户个体户、公务员。本地投资客销售情况2012年3月份开盘，住宅售价3998元

14、/平米，目前销售90%；商铺以15-120平米为主，价格30000元/平米，销售率40%。卖点以家乐福世界品牌商家、地段优势进行宣传推广。独创的“LIVING MALL”设计理念，体现新时代的商业中心 。与政府联合举行“和谐之夜”大型歌舞晚会花桥板块：体育和商贸物流区，住宅楼盘以低密度为主2、文山市主要商圈第一商圈 东风路商圈 主要业态：服饰、通讯、百货、图书、酒店 ，附近有5个公园，6个宾馆。商业个体体量比较小；基本上都是“商场式”和临街商铺组合商业模式，经营的类型有限，商业的组合能力不强，三四线品牌居多；餐饮娱乐版块缺失，各项目之间物业类型同质化现象严重，联动性不明显，街边基本是“停车场”，人车分流极差，对街边的运营造成不良影响。但胜在地理位置优越性强，光大步行街的国际一线品牌带动其它商业业态，逐步形成文山核心商业区。同时也是居住密集区。第二商圈 普阳路商圈 主要业态 ：服饰、商超、图书等，是仅次于东风路商圈文山州主要的商业地带, 位于主干道开化路的中段，交通便利。附近宾馆 、酒店、 医院较多，毗邻琵琶公园、与盘龙河相望、风景优美。第三商圈 七花广场 主要业态 ：餐饮、娱乐 、酒店 、超市 。 文山市商贸物流区：例如：家居