小产权房论文—成都小产权房现状

1、四 川 大 学 锦 城 学 院学 年 论 文题目：浅析小产权成因及各方利益以成都市小产权现状为例所在系别：建筑与管理系 作者：马成功 学 号：120340147 专业年级：2012级 所在班级：工程管理一班 2015 年 6 月 25 日浅析小产权成因及各方利益以成都市小产权现状为例关键词： 小产权房；利弊；看法；博弈Small property is analysed and the interests of all parties - to small property right status of chengdu as an exampleAbstract：As is known to

2、 all, China is a country on the land use control, naturally can produce different use of the land. Because of economic interests in land value increment distribution is unreasonable, the small property right problem, small property right problem is mainly produced in the government, economy, system

3、three aspects. And the problem related to the interests of all parties of the game. The cause of small property right in ChendDu. This paper analyzes the advantages and disadvantages of the small property right, hope to be able to get a comparison of advantages and disadvantages are real conclusion,

4、 whether to the small property right should be legal for a discussion.Keywords: small property right; Advantages and disadvantages. View; game1 小产权房产生原因众所周知，我国是一个对土地用途进行了管制的国家，自然而然就会产生不同用途的土地。然而，不同用途的土地所产生的经济效益自然会有差异在其中，那么在市场经济规律下，就会产生土地用途的分歧。最终，诞生了小产权房这个不合法却又有庞大数量的怪异“生物”。那么这个“怪物”是什么原因产生的呢？1.1 政府方面监

5、管不力其次，默许小产权房的存在，也同时减轻了地方政府住房保障体系的压力和责任。而这个小产权房所产生的负面影响，例如保护耕地、保障粮食安全之类民生大计，就不如扔给整个国家买单。1.2 城市房价过高随着时代的进步，城镇化率的提高是一个必然的过程，而我国近些年更是飞速提升。以成都市为例，成都市的城镇化率2014年已经达到了58%。在这种高速的城镇化进程中，很多农村人口和外地人口都希望能在城市里有一席之地。庞大的需求，直接导致供给的商品房价格飞升。在国家的一线城市，房子甚至成为一种可望不可即的奢侈。这个时候，小产权房的出现，让数量庞大中低收入的人群，有了一个相对完美的选择。小产权房的价格一般在正常商品

6、房价格25%30%之间，这种价格对中低收入人群的吸引力不可说不大，所以，面对高昂的房价，宁愿承受违法的风险也要铤而走险，是这类人群一个没有选择的选择。1.3土地使用制度缺陷 我国实行二元经济体制，有农民集体土地和国家建设用地的区别，而在目前法律框架下农民集体用地的使用是不允许用于非农业用途的。明明是同样的土地，却产生了巨大的利益差距，而小产权房的产生，正是市场经济对现在制度的一种冲击和突破。设立这种二元制度，最初为了保障粮食供应和安全的，然而，现在的现实已经告诉我们通过计划手段来保障粮食供应和安全已经不符合市场经济的发展了。为什么不用合法的手段的来达到农用土地到建设用地的转换呢？转换成本过高。

7、这其中包括政府对农用土地的补偿，地方政府对建设土地的垄断对开发商造成极高的获取用地成本。这样，同样的一块土地，经过转换，成为了成本很高的“贵地”，如此一来，开发出来的商品房价格自然高昂。2 小产权房各方利益2.1政府利益2.2农民集体利益农民集体在整个小产权房博弈里，不得不说是一个很尬尴的位置，农民拥有农民集体土地的使用权而没有所有权。所以农民集体在这场博弈里，是最弱势的一个群体。他们必须做出选择，在土地增值后的利益分配中，国家征收后的补偿远远没有达到农民集体应得的部分，所以他们愿意把土地交给开发商来得到更多的经济利益。最终，在这场尬尴的博弈里，农民集体在违法和获益里，在理性的考虑后，选择了后

8、者。2.3房地产商利益由于我国的土地稀缺性质以及国家拥有土地分配的特权，所以房地产商会不惜一切代价向政府寻租，其中的经济利益不可说不巨大，在2007年的富豪排行榜上，前十位就有六位是房地产商。在巨大的利益驱动下，房地产商会不惜一切代价去让利益最大化，这样就会造成社会资源的浪费，滋生腐败。2.4购房者利益购房者会分为自住型和投资型。自住型的购房者主要是中低收入人群和没有户籍的外来人群，比同类商品房便宜50%的小产权房是中低收入人群的唯一选择，而没有户籍的外来人群，由于被排斥在本地的住房保障体系之外，限价商品房和经济适用房都无法购买。小产权房这种手续简单，价格合适的房屋，也成了他们的选择。而投资型

9、的购房者，主要是高收入人群，小产权房在城市的不断发展中，根据城市规划的考虑，这个问题总有正面解决的一天，而他们的抗风险能力强，如果国家有一天承认了小产权房的合法地位，那么，这笔收益是相当可观的。 3 成都小产权房现状成都作为西南地区的重要省会城市，出现小产权房的情况在所难免。成都虽然并不能算是经济发达的地区，但是根据数据的统计，成都的小产权房竟然占出售商品房的30%之多。如此庞大的比例，已经远超全国平均线。3.1成都小产权房类型成都地区的小产权房类型主要是：一是由乡镇府统一规划，集中处理。在原来的耕地上由农民自己修建或者请开发商为其修建的，例如郫县团结镇绝大部分房屋。二是在成都市城乡一体化的的

10、进程中，新农村建设工作开展时，由政府推行的“新居工程”，开发商为农民修建的自主用房，典型有北三环部分房屋。三是在5.12地震后都江堰附近的灾区联建房。成都小产权房部分示意图3.2成都小产权房形成原因成都如此多的小产权房，经济利益占很大的比重。成都作为西南地区的发展中心，发展速度不言而喻。城市的快速发展，同时带动了周边郊区的发展，甚至部分郊区逐渐发展成为一个相对独立的新经济中心。此时的郊区土地在政策上依旧是农民集体土地，但是由于城市的发展，农民将自己地上修建的房屋出租或者出售，会远高于他们一年劳作收入水平。同时，城市发展带来的物价上涨，让以前劳作收入已经不足以维持物价上涨之前的生活水平。而这种小

11、产权房在同类商品房的价格可以便宜55%左右，当供给和需求达到一个互相都十分需要的程度时，这种交易的发生在所难免。3.3成都小产权房的利弊权衡小产权房，可以说是高房价，土地供应不足，以及巨大利益驱动这一系列原因导致在市场经济下必然产生的一种能够冷却高温的房地产市场，缓和房价，提供足够的基本住房的办法。而且，在城乡一体化的大旗下，让农村人口参与到城市的土地增值的利益分配，于政府来说，分走了国家对土地征收再转让这部分利益。但是，对高速发展的城市来说，小产权房的出现，为每一个参与者都提供了一定的利益。但是，小产权房并不符合法律制度，也就限制了开发商和乡政府的无节制的为了利益的开发。可以想象，若是无节制

12、的开发农耕用地，那么首先造成对农业耕地的破坏，农民在失地的同时也失业了，农民虽然短时间获得了一定的财富，然而并不能从根本上解决农民在土地增值利益分配中不平等的问题。破坏了农业耕地，也就破坏了一个国家的根本，粮食保障和粮食安全两个民生问题都会成为新的难题，对整个国家造成负担。4对成都小产权房未来的看法4.1保障农民合法利益综上文所述，农民集体是在整个小产权房链条中，最根本的一环，同时也是最弱势的一环，始终处于被动的一环，那么在对小产权房这个问题，就应该从根本提高农民集体的利益，保护农民集体的土地分配利益。4.2将小产权房纳入法律框架小产权房其中又有很多不同的类型，不能采用一刀切的制度，如果以粗暴

13、的态度对待小产权房问题，必然造成社会资源浪费，社会矛盾激化。所以应该制定相应的规章，对符合规范的小产权房，进行逐步合法化。对参与了小产权房开发的有关部门，要进行追缴，收回他们不合理的利润。4.3完善住房保障体系小产权房的问题，跟住房供求关系不对等密不可分的，建立完善的住房保障体系，通过增加廉租房、经济适用房、限价商品房等基本保障性住房，让中低收入人群的住房得到保障，用这种合法的住房，来淘汰违法的小产权房。5结束语虽然成都市作为未来的一个全国的改革试验区，但是国土资源部、住房和城乡建设部在2014年联合发出过要求坚决叫停在建、在售的小产权房；成都市国土局也特别强调：小产权房若违建将不受法律保障。

14、可见，在小产权房这个问题上，国家现在是有着强硬态度的。但是对于政府对小产权房的解决办法上，小产权房的问题应该用一种温和的手段来解决，随着城市规划的进行，小产权房问题总有一天会被正面进行解决。而且这一天并不会太远，所以应该尽快找出实用且有效的手段开始逐步解决这个问题。参考文献朱健, 郭海松. 论小产权房的产生原因及其规制 J . 生产力研究, 2009(18):9395.刘昱君.科学解决小产权房问题 J 2005(18):9395李长健, 蒋诗媛, 陈志科.小产权房中的利益博弈和利益平衡研究 J 2009.2丁璞.小产权房问题及对策研究 J 2009.8张振辉. 深圳市小产权房问题探索J. 特区经济. 2011(05)颜梅生. 购房:警惕“小产权”纠纷J. 生意通. 2011(05)运文静. “小产权房”法律政策问题研究J. 商业文化(上半月). 2011(04)杨晓,谭和平. “小产权房”入市:困