村级留用地项目发展前景探讨

1、村级留用地项目发展前景探讨来源：搜狐焦点网作者：曾薇2012年07月18日 17:18我来说两句0论坛背景：杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美华彩国 际等等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程屮，又是如 何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地的政策变化，各位专家乂有 怎样的看法？主办单位：搜狐焦点论坛时间：7月19日14:00 现场直播：搜狐焦点、_gtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgt 论坛流程 ltltltltltltltltltltltltltltltltltltlt 第一部分：主办方致辞(14:

2、00-14:10)搜狐焦点杭州首席代表章升 第二部分：专家观点(14:10-14:20)议题：村级留用地项目发展的前景 机构专家代表：陈焕春：汉嘉地产顾问副总经理媒体专家代表： 杨华斌：房产天下执行总编第三部分：开发商代表发言(14:20-16:00) 议题：村级留用地项目发展的前景、开发注意事项、政策变化 创美华彩国际：副总经理徐志坚桔子里：营销总监黄非 永茂西溪壹号：营销总监张骑兵丁兰广场：营销总监张伟 天港置业：营销部经理赵云银泰城：市场营销部经理徐琦敏 天策咨询：总经理余立鸿西溪谷：林彬相关链接：新闻会客厅村级留用地发展前景探讨以及政策解读 村级留用地由于其特殊性一直是受到人们的关注，

3、据悉，杭州留用地存量大概为 1000015000 亩。在杭州留用地项目主要集中在三墩、下沙、留下和滨江，大部分为写字楼、公建项 目，商住两用的项目也占了大部分。村级留用地项目到底有没有产权？ ！初次接触村级留用地项目，相信不少购房者对于村级留用地项目的概念存在很多误 区，导致后期产生不少纠纷。在杭州就出现过留用地项目的业主因为拿不到产权证 而集体退房，其实只要了解清楚村级留用地项目，这些纠纷都是可以避免的。 以下为直播内容实录【王欢】：首先感谢大家来到这个论坛，参加这次讨论，我是搜狐焦点杭州站的主 编王欢，本来坐在这个位置上的应该是我们的总经理章升，但他因为被市政府叫过 去谈一个下半年大型的合

4、作，所以不能和大家见面，我想他今后会去你们各位的公 司单独拜访的。可能大家对于搜狐焦点比较熟悉了，可能今年上半年以来，搜狐焦点相当于回归主 流媒体的位置，从2006年开始在杭州建站，可能从今年开始各位对我们杭州站有一定的熟悉和认识，包括 我们二季度也超额完成了任务，得到了总部的嘉奖，所以感谢各位对我们的支持。这次活动的初衷，可能跟搜狐焦点一贯的媒体立场有关系，我们比较关注从网友的 角度看待行业内的事情，我们接下去的动作可能会更关注开发商，希望能够和开发 商一起促进整个行业的健康发展，前段吋间跟银泰城钱耀东钱总聊天，说起村级留 用地的事情，当时我们有四五个开发商一起聊天，很多开发商都对村级留用地

5、很不 知道，大家都围着钱总问这问那，钱总像专家一样给他们上课。当时我就跟钱总商 量，说一起搞这个座谈会，大家把比较复杂的村级留用地的事情能够聊清楚、聊透 ,包括开发商在开发村级留用地的时候可能会遇到的问题，包括在营销推广上以后 可能遇到的一些事情，比如口子会不会放开，营销方面大家有没有值得互相借鉴的 事情，包括后面三位也是看了我们网上的遇到，今天早上就过来参加我们的这次会 议。所以非常感谢大家对搜狐焦点的支持，也非常感谢大家对这次论坛的支持，接下去 的时间我交给我们的主持人，和大家一起来交流村级留用地的事情，谢谢大家。【主持人】:首先感谢各位专家、开发商代表莅临我们的会议，感谢大家。 我们知道

6、，杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、创美华彩国 际等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程当中，又是如 何促进销售解除购房者的后顾z忧呢？对于村级留用地政策变化，各位专家又有怎 样的看法？首先有请汉嘉咨询机构副总经理陈焕春陈总给我们讲解一下。【陈焕春】:村级留用地我们也接触了很久了，这里面有一个比较重要的政策，应 该是在09年、10年左右，就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后，最小单位可以到户的概念，这 个政策对杭州村级留用地而言是非常非常重要的一个政策。从这个政策z后，就有 很多合理、合法，或者是更合理、更合法的村级留用地项目出现，它们49部分中如果产权都

7、明晰的话，会跟商业用地里面的酒丿占式公寓也好、商业也好没 有任何区别，手续上都是一样的。所以现在大家看到市面上的村级留用地产品，可 能就是有两种，一种是按之前政策来办的，就是不走招拍挂程序的，不走招拍挂程 序的这种村级留用地一般來说没有分散的产权，是整的，所以在销售过程当屮是以 租代售，它的优点是单元分割可以很自由，反正是没有产权，爱分多大就分多大。 但是在新的政策出台之后，因为现在“禁九令”也比较严格，如果从这个政策来看， 其实酒店式物业也比较难，但是从整个杭州报批情况来看，因为新政策的村级留用 地目前不是特别多，还是个位数，很少，就我近期发现，可能个别还是在新的“禁 九令”z后，貌似有一定

8、余地的，但是这个没有经过官方验证，是个人经验的推论 ，但是这点对于开发村级留用地的开发商来讲很关键。村级留用地概念是什么呢？可能很多消费者不是很清楚，谈到村级留用地可能认为 没有产权，被理解为小产权房，其实村级留用地跟小产权房是不同的概念，小产权 房是非法产品，农民拿自己的宅基地建房子，也没有什么正规的任何手续就拿来卖 。但是村级留用地是合法的建设用地，只不过规定这个建设用地一定51的产权归村 里，投资方是有49的部分，所以就有了 51和49的说法，49是允许买卖的，51是不允许的，是这样的概念。对消费者而言，村级 留用地并不是小产权房。当然现在市场上的村级留用地，一般来讲是酒店式公寓这种形象

9、留给大家的比较多 。但事实上也有写字楼业主的，也有以商业为主的，每个开发商特长不一样，所以 开发的项目也不一样，这里大家不是单单都把目光集中在酒店式公寓这上面。应该 说现在产甜比较多，杭州的村级留用地也比较多，集中的几个板块，是三墩申花那 一带，然后是下沙，滨江目前也有几块，因为滨江目前的村级留用地是待开发的， 大多没有进入到市场当中来，包括城北也有很多的村级留用地。就先简单说这些。【主持人】:听完了陈总的一些看法，下面有请房产天下执行总编杨华斌给大 家介绍一下村级留用地发展的现状。【杨华斌】:今天是一个小型的会议，大家一起讨论，一起聊天。实际上村级留用 地在杭州很多年了，村级留用地之前就像陈

10、总讲的情况一下，之前对消费者来讲可 能大家的感觉，一说是村级留用地就是小产权房，就认为有毛病，转让有问题，我 在过来的时候路上也问我们的记者：目前销售的项目类似于剑桥公社二手市场上有 没有岀售？实际上09 年村级留用地政策出来以后，证明了村级留用地跟小产权房完全是两回事，包括现 在也有媒体讲，一涉及到小产权房都会对村级留用地项目产生影响，之前也没有媒 体深度解释这个问题。实际上村级留用地确实比较复杂，包括政策前的，包括政策 后的，包括现在通过招拍挂，各个情况的确也不一样，所以在销售的时候多多少少 碰到一些困难。按我的理解，对于买房子的人来讲只要想清楚就行了，就是买这个房子到底是干吗用的。之前像

11、这种村级留用地项目，早先有一些写字楼，现在村级留用地大而积写 字楼项目比较多。村级留用地早先基本上是小户型的公寓，有的都谈不上酒店式公 寓，可能后期管理都倾向于普通、一般，可能连酒店式公寓这个名都挂不上，有一 部分精装，这部分房子卖了以后，我印象当屮比较早的时候，跟周边商品房相比， 像之前的剑桥公社价格比例还是比较高的，最高可以到7成。但是现在来看，这几年商品房价格总体一直在涨，村级留用地项目也在涨，但 相对而言价格比例反而是掉的，像现在有些项目连50都不足。造成这么一个结果，完全是大家对这些项目不了解，因为不了解所以产 生了这样的后果。实际上这个价格差距有没有道理？有一定道理，因为毕竟没有产

12、 权，即使有产权的这部分也有一定的心理影响，因为没有产权在投资价值上有一定 的差异。作为消费者来讲想清楚了干吗用，不管是作为投资述是过渡，只要想清楚 投资收益就可以了。像桔子里，在三墩一年可以租到1500018000,每年出租收益达到68个点左右。按照这个投资收益來讲，完全不考虑升值这块，应该说这个比例还是相 当高的，远高于普通的商品房，因为事实摆在那里，因为木来这个项目便宜，但租 金几乎没有什么影响，如果作为过渡房的，对消费者来讲可能就产生一个问题，就 是二手有没有流转，二手有没有流转对价值影响很大，因为这算是租赁合同的转签 ,理论上还是比较方便的，我所知道的有一部分项目没有，而且溢价从06

13、年到 12年也是相当可观的，简单算它的投资回报不亚于商品房。从这个角度來讲，对村 级留用地项目并不是一听到这些项目就比较神秘和可怕，实际上完全不是这样。 我前面看到一个资料，是10年的，杭州整个市场上村级留用地未来供应量大概有 11000亩，几年内供应量是16001700多万方。这么大的比例，实际上我对这个项目在某种程度上有一定好感，这个好感 來源于哪里呢？仔细想一下，村级留用地有一个來源，为什么叫村级留用地？就是 政府为失地农民所考虑的未来收益，政府征了这些城郊农村的土地，留了10给他，让他们自己经营，靠这块地养活自己和这个村子。所以涉及到所有的村级 留用地，我们仔细去看，在这些区域里面都是

14、偏好的位置，在这些村子的边上都是 相对偏好的土地留下来，而且前面儿年这么下来的话，对村级留用地项目的政策至 少是趋于宽松的，而且未来完全有可能部分做到单套了，而且未来有政策向好的预 期可能。所以总体来说，我觉得村级留用地之前的主要问题就是神秘，可能有问题，市场流 转率不够，但是未来完全有可能走好，而且现在整个市场经过这轮调控受到影响比 较大的情况下，现在投资者主要倾向于长期的收益。如果倾向于长期收益，不是作 为短期投机的话，我觉得村级留用地只要算清楚它的收益多少，就可以考虑。【王欢】:刚才杨老师提到，很多村级留用地都是租赁的合同，据我了解到，好象 一些项目区别于租赁合同和购房合同的另外一种合同

15、，不知道在座的有没有开发商 是这方面的合同，这三种合同之间有没有什么区别？能不能给我们的购房者解释一 下，因为这种项目确实比较神秘，大家都不是很清楚。【徐志坚】:51部分是签订租赁合同，产权是在村里面的，49是签转让合同，是有 产权的，相当于这部分造了以后是隐形的二手房一样。【杨华斌】:已经相当于二手房了。【徐志坚】:对，基本上产权办到项目公司，到吋候细到股东，所以签订的是转让 合同，买卖合同是没有的，基本上现在操作就是租赁合同和转让合同两种，但是是 根据产权情况不一样的。【张伟】:我们是以租代售。【余立鸿】:只要产权办到开发商名下才能卖，它合法肯定是合法的，至于合规不 合规也很难说。【林琳】

16、:之前我们签的像转让的合同，也是没有跟客户说现在就是有产权的。【余立鸿】:只要有一个产权办出来，后面就顺理成章了。现在很多人拿了地了， 要办产权证，毕竟政府要出细则了，就是到底怎么样。在座的各位，如果有村级留 用地项目的，你们自己会不会拿？【杨华斌】:我觉得作为资产配置长期的投资，我觉得可以考虑，没有问题。【余立鸿】:因为我做过几个村级留用地项目，早的也有，包括翠苑这边的四城时 代。【杨华斌】：因为早两年市场很好，村级留用地在滚滚浪潮当中自然而然带掉了。【余立鸿】:对，村级留用地相对來说资金比较少，都是一些不是很有实力的开发 商，这时候它会做出一些事情来，导致消费者受到损害，这样也会影响一些消

17、费者 。四城时代就是很好的例子，现在开发商躲而不见了，做了一个坏榜样，其实它也 没有多大问题。刚才说了，最关键的核心是流转，能不能放到二手房市场来卖？【王欢】:其实大家之前对自己的项目推广比较少，包括我们之前跟其中一家开发 商准备做过电商，但是因为我们总部也担心到村级留用地的风险，最终没有做成， 要不先请大家把自己的项目，尤其是涉及到购房者或者是购房合同这块，把项目介 绍一下，我们再展开具体的讨论。【张伟】:去年我们也跟其它房产网站联系过做电商的事情，他们说目前留用地这 块不主张介入的，但是今年开始他们已经打破了这个观念，开始主动找到我，因为 我现在跟365合作，独家电商团购公司。现在我们差不

18、多是准现房了，基木上结顶了，因为体量也不是很大，目前主要是招 商为主。我们是长期的租赁合同，因为国家规定租赁合同超过20年，我们自动转租，签三次，因为留用地一般50年使用权，等到交到消费者手上是40年，到时候会自动默认续签一次，一直到所有转让权使用完为止。刚才讲了现在误区是小产权和留用地，像我们09年之前，不属于招拍挂，但是我们交土地出让金的，所以在案场述是明示了，把土 地出让所有的证挂在那里，也树立了一个小产权和留用地区别的表格，帮助购买者 理解一下概念的问题。我觉得留用地也有它的优势，就是单价低，现在不限购、不限贷，一开始我们也是 觉得压力很大，我们是今年4月份开盘的，其实去年7月份就想开

19、，但不敢开，到今年4月份开盘了，开的第一期，效果还是很好的，像剑桥公社就是我们比较大的客源， 因为他们尝过甜头，因为留用地项目本地人购买的比较多，因为他们对项目了解。 到现在来说还好，有压力，但是没有想象屮的大，产权抗性还是比较强的，用低价 和总价能够弥补这个劣势，再加上丁桥板块比较热，也连带了我们，再加上我们这 个项目以商业为主，我们商业体量占总体量的60,大概有2万多方是所谓的酒店式公寓，其他的都是一些辅助配套。商业是我们开发商自己持 有，也没有长期使用权或者一次性转让，我们都没有的，是自己在招商，而且对品 牌把握还是很好的，所以在招商这块、商业这块现在情况还是比较好的，商业也带 动了一定

20、的酒店式公寓使用权的销售。所以对我们来讲，比当初开盘之前想象好一 点。【陈焕春】:现在均价多少？【张伟】：均价在5800,趁着现在行情好也涨了一点，没有边上的楼盘涨的厉害，我们这边稍微有点 幅度。【黄非】:我们是一个新项目，也可以说是老项目，原来名目叫港桥 soho,因为办证时间比较长，所以到现在才开始正式推出，预计开盘时间在这个 月底。我们的户型以4060的小户型为主，有一部分loft,因为我们这个地段在fl前留用地来看算是比较好的地段，周边都没有空地了，都是大型的小区，像亲亲家园、口马尊邸这样的大型小区。所以从我们这段时间接待客户来说，我觉得客户对留用地这块的抗性比起两年之前 大大的降低了

21、，来的客户基本上不需要我们解释更多对留用地的解释，他们基本有 初步的大概了解，也能够接受。从我们自己来看，对这个项目是非常有信心的体量 ,两三万方的项目，我们周边的客户基木上把这个体量就消化差不多了，地段也有 优势，loft今后也不会批了，现在这种小面积的今后也不会批了。所以如果这 棺霾缓茫 谴 蠹业纳 嬢肪尘吞 航恿恕0衷诰7500,开盘有一定优惠给到客户，现在拿岀來卖的是以51那部分，49那部分下期开，因为整层这块客户还是要看到一种整体形象，因为现 在桩基刚结束。【主持人】:有请天港置业赵总。【赵云】:天港置业是一家大公司，对村级留用地项目我们还在摸索阶段，因为之 前没有碰到这种类型的产权

22、。今天能够参加这么一个论坛，也是一个学习的过程。 z前我也看到特别是像创美华彩国际这样老的楼盘，确实学到了不少经验，我们这 个项目在金沙湖南岸，正中间，它的稀缺性比较大，优势还是在的。我们感觉留用地述是在夹缝中求生存，特别是像金沙湖周边，很多大佬级的开发商 都在，我们在政策上又有很多限制，所以也特别想通过这种论坛向大家学习一些东 西。我们项目目前还在规划完善阶段，包括案名也没有定，下一步可能会在今年年 底左右动工。目前我们还在调整一些方案，因为去年形势跟今年的形势不一样，我 们之前做设计规划或者是变更，因为考虑到成木等一些原因。【黄非】:体量多大？【赵云】:我们的体量加地下室15万方。我们的位

23、置是在金沙湖的幸福河边上，金沙湖南岸，幸福河的西边，现在走 下沙大道可以看到已经建成了一个下沙i矢院，就在下沙i矢院的北边，地理位置还是 不错的。【主持人】:下面有请创美华彩国际副总经理徐总谈一下。【徐志坚】:我们创美华彩国际在三墩，中海紫藤苑的对面，周边留用地很多，包 括现在开发的九玺都不远，从体量来讲差不多，我们体量18万方，涵盖了写字楼、单身公寓，包括商业的商场、酒店。总体来说，我们现在已 经全部结顶了，除了最后一幢楼这个月会结顶。项目08年开始报的，包括政策反反复复，08年一个政策，09年一个政策，我报批报了一次，后来新的政策下来乂改，乂重新报过，报了两年， 10年我们开始动工建设，到

24、现在结顶，可能明年下半年全部出来了。从销售来说，我们去年就开始销了一批，主要是针对外地客户，客源是针对一些外 地的，有一些为了小孩子教育问题，因为小孩子要上初中或者是高中，家长每个星 期都要过來看孩子，这部分客源我们去年消化一部分。到现在为止，基本上 50以上去化掉了。包括写字楼和商场，因为对面是中海紫藤苑，包括在建的紫郡， 商业体比较少，有很多商家比较看中我们那里，商场这块很受欢迎。写字楼这块， 包括西湖科技园里面一些企业，可能是研发中心或者是总部搬到这里，所以消化也 比较多。从客户初度來说，对我们认知度有，一个是因为我们那里的剑桥公社，因为它比较 早，所以基木上对这块政策不需要多解释，有些

25、客户比我们还了解，了解的很细。 他们最纠结的就是后续期限内拆迁和期限后拆迁这租赁51部分有没有补偿，主要纠结这部分。像40年之后，我们也不知道，国家政策也不知道，40年中拆迁是不是补贴给我？需要的 是我们公司在这期间的承诺。【杨华斌】:那这个问题你们如何解答？【徐志坚】:这个政策具体国家也没有，具体拆迁补偿也没有，我们的解释，只能 是按照到时候国家拆迁补偿的规定，因为那需要到40年之后，到时候市场怎么样，我们保障51这部分的分红权。其他政策他们都很清楚，因为这部分政策文件上都没有的，现 在政策逐步完善。【杨华斌】:作为购买的客户来讲，肯定不廿心40年到了就算了。【徐志坚】:对，因为我们签了 40年的合同，但万一这40 年中需要修路或者怎么样，他们比较担心，但是40年之后我们也没有办法答应他们。【林琳】:一般51部分签长期租赁合同，在杭州留用地市场上的合同这40年是没有的，而且这要看村里面。【徐志坚】:因为补偿的东西很细，不可能在合同里明确。【余立鸿】:这个问题跟拿地有关系，因为每个开发商拿地不一样，我碰到过开发 商，客户问他40年之后怎么办？他说40年之后无限期的给你使用，如果以后遇到拆迁，在过程中包括之后，所有财产给你 ,它敢承诺，因为它有跟村里的拿地协议。【杨华斌】:只要村里面同意就可以。【林琳】:比如说拿到村里51,哪怕跟他说好了，口头协议是没有用的