物业管理师总结题1

1、物业管理早期介入的准备1.了解物业管理对物业的基本要求 （a.物业的规划设计要科学合理，适用美观，并要方便维修和养护；b.建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本；c.配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务；d.环境安全，方便，优美，舒适；e.能为物业管理提供必要的设施）2.组织技术力量 3.收集相关资料 4.确定工作方法 5.准备设备器材和资金。物业管理早期介入的实施1.立项决策阶段的实施2.规划设计阶段的实施3.施工安装阶段的实施 4.接管准备阶段的实施 （a.组织验收小组， b.明确验收标准 c 确定验收方案 d.拟订日后物业管理方案和制度e.准备验收资料 f 参与竣工验收物业

2、管理早期介入的意义1.完善物业规划设计方案2.提高物业建设工程质量3.为日后的物业管理工作打好基础4.有利于物业的销售房地产开发基本程序1.投资决策阶段 2.前期工作阶段（） 3.施工建设阶段 4.租售营销阶段。制定物业再开发利用方案的程序成立工作小组，培训工作人员，准备资料，设备和经费，分析项目情况，调查业主需要，设计方案要点， 进行可行性评价， 草拟方案文本和图件， 上报领导审阅，修改方案文本和图件，提交业主大会讨论通过，行政报批，准备实施物业再开发利用的原则和条件1.尊重业主意愿的原则2.经济适用的原则3.科学规划的原则。条件 （1.物业本身的条件 2.业主的愿望 3.物业管理企业的运作

3、能力）制定物业管理制度准备工作的流程成立工作小组，明确工作任务和目标，准备相关资料，了解物业现状，了解业主及使用人情况，分析本企业情况，学习有关文献，拟订制度体系，拟订制定制度的方法和程序，上报领导审阅业主大会制定物业管理制度的准备1.确定制度起早人员2.了解物业情况3.了解业主及使用人情况4.了解物业管理企业情况5.学习有关文件 . 物业管理制度的分类1.物业管理企业内部管理制度（a.企业综合管理制度b.员工管理制度 c 部门职责 d.岗位职责 e 操作规程） 2.业主内部管理制度3.物业管理的公共管理制度制定物业管理制度工作流程确定制度内容要点，征求意见，汇总调整制度要点，草拟制度文本，讨

4、论修改，领导审阅，文本定稿，批准实施。制定物业管理制度的原则1.合法性原则 2.实用性原则 3.规范性原则 4.市场性原则5.协调性原则核算物业服务费收入1.公共性服务费收入2.公众代办性服务费收入3.特约服务费收入拟订物业管理费用开支计划1.确定物业服务成本的组成2.核算营业成本（a 直接人工费 b 直接材料费 c 间接费用 d 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用）3.核算管理费用 4.核算财务费用 5.核算所得税。物业管理资金筹措计划的制定1.向银行借款 2.发行股票 3.发生债券 4.动用留存利润 5.横向联合筹资 6.收取物

5、业服务费 7.利用外资 8.动用前期投入资金追讨物业服务费的法律诉讼程序1.起诉 2.参加庭审 3.上诉 4.执行物业管理企业财务管理制度的制定1.学习掌握有关财务管理的法律法规2.建立企业内部财务管理制度 （1 凭证账册制度 2 财务预算制度 3 借款管理制度 4 报销审批制度 5 审核管理制度 6 现金管理制度 7 固定资产管理制度8 仓库管理制度 9材料物资报废制度10 往来账目清理制度12 印章使用制度 13 会计档案的管理制度 14 定期公布制度 15 财务管理安全制度）物业管理企业的财务分析1.横向财务分析 2 纵向分析与综合分析 （重要财务指标的比较，会计报表金额的比较，会计报表

6、构成的比较）3 评价物业管理的效益物业管理企业的财务决策1.筹资决策 2.投资决策 3.利润分配决策房屋养护计划的制定1.掌握房屋建筑的完好状况2.对不同类型的房屋制定不同的养护材料 3.落实费用 4.落实管理人员 5.确定养护工作的时间安排和工作方式。房屋维修计划的制定1.确定维修范围 2 计算工程量与费用3 确定工作时间安排房屋附属设备设施维修养护计划的制定1.确定维修养护责任人及其职责2.制定维修养护管理制度 3建立各类设备设施档案4定期组织设备设施养护5 确定维修工程启动程序房屋附属设备设施维修养护计划的实施1 做好房屋及附属设备设施的安全检查2审核维修养护方案和工程预算3 筹措资金，

7、保证物资供应 4 做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作5 建立健全计划管理的机构和工作制度， 落实技术责任制， 岗位责任制 6 加强对人力和材料的管理， 加强成本核算 7 积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量8 确定验收标准房屋附属设备设施维修养护计划体系（年度维修养护计划， 季度维修养护计划和月度维修养护计划）实施房屋维修养护技术管理的步骤1 配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构， 设备的过早损耗和损坏2.定期对房屋进行查勘鉴定， 制定维修养护技术方案 3.建立房屋维修技术档案， 掌握房屋完损状况4 制定技术管理制度， 确定责任人 5监督房屋维修养护施工过程的技

8、术规范执行情况6监督施工过程中安全生产制度的执行情况 . 安全防范设施管理方案的制度1 物业项目竣工后，物业管理企业须按规定对安全防范设施进行接管验收， 不合格的不得接管使用2 安全防范设施的管理方案应包括制度建设， 人员落实，监督检查等部分3 物业管理企业负责安全防范设施的管理，公安机关负责检查监督4 业主和使用人有义务妥善使用和保护安全防范设施，不得破坏或挪作它用， 对此物业管理企业应加强监督5 物业管理企业应当协助公安机关和消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作6 物业管理企业在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。几种安全防范设施1自动喷水灭火设备

9、2 水幕消防系统 3 燃气泄漏报警器 4 防火卷帘门系统 5 闭路电视监控系统6 电子保安系统 7 电子巡更 8 停车场（库）管理门禁系统编制房屋维修预算的准备1调集专业预算人员组成工程预算编制小组2调查了解各种市场信息 3 收集施工图纸， 准备各种施工及验收标准， 施工图集 4 收集准备相关的工程预算定额5 收集施工组织，设计的相关资料 6 对施工现场进行勘察并确定施工方式编制房屋维修预算的步骤1.熟悉施工图纸， 2.了解施工现场的作业环境，3.计算工程量，4.套用定额， 5.编制维修工程预算表， 6.编制主要材料用量表， 7.计算各项费用（直接工程费直接费其他直接费现场经费）8 编写预算编

10、制说明编制房屋维修预算的原则1 据实合理 2 厉行节约 3 市场机制编制房屋附属设备设施计划性零修预算的依据1设备设施清单 2设备设施维修使用说明书 3设备设施的中长期零星维修工作计划4工程维修养护合同 5有关部门的相关规定 6 材料、零配件、工具及设备的市场价格。编制房屋附属设备设施计划性零修预算的步骤1 依据清单，图纸和使用说明书制定设备设施的中长期零星维修计划2 确定设备设施检修的内容， 时间间隔 3 合理安排检修工时，确定人工工时 4 确定消耗费用 5 确定大型设备的委托维修保养费用 6 计算直接费用 7 计算其他费用8 根据相关规定计划利润税金9 计算总价 10编制设备设施中长期计划

11、维修预算表11编写维修预算的说明编制房屋附属设备设施维修预算的方法1经验估算法 2统计分析法 3成本计算法编制房屋附属设备设施维修预算的注意事项1 按照一定的顺序， 逐一计算，避免出现漏算和重复计算的现象2应选用当地现行的修缮定额3地区单位估价表是地区维修工程的预算单价表4 应根据各地区现行的相关取费规定，计算相关费用。综合经营服务项目的市场调查与预测1 做好准备工作 2 进行市场调查（a 考察项目的地理位置，交通状况，周边商业服务设施条件b 了解物业类型，规模及开展综合经营服务项目的条件c 收集服务对象的资料及其服务需求情况d 分析物业管理企业自身的优势和条件）3 进行市场预测（ a 预测经

12、营服务项目的市场需求量 b 预测经营服务项目的技术发展c 预测本企业应提供经营服务项目的供给量 d 其他预测综合经营服务项目的选择1选择常规项目或进行创新2横向合作 3优先选择物业管理企业的优势项目综合经营服务项目位置的确定1选择集中或分散式布局2结合道路和交通安全等因素考虑 3 避免出现扰民问题综合经营服务项目策划书的编写1 撰写策划书（ a 目标市场现状分析与预测b综合经营服务项目组合设计c 发展目标 d 市场营销策略 e 开展该组综合经营服务项目所需的条件2 提交领导审批选择综合经营项目的原则1 日常生活类项目优先2 消费周期短，使用频繁的项目优先 3 易损易耗品项目优先4 优势特色项目

13、优先5 中介服务项目优先综合经营服务项目的布局原则1适当集中布置 2布局位置要符合人流走向3尽量缩小服务半径 4 不能扰民 5 能够兼顾区内和区外的门户位置，以便增加客流量创造开展综合经营服务的条件1筹集资金 2准备经营场所 3配备人力资源和管理机构. 综合经营服务项目的组织和管理1选择经营方式 2对服务收费进行监督3监控服务质量和环境（ a 制定产品质量管理标准b 派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展运行的情况c 加强环境监控） 4 服务效果考评制定物业管理企业市场营销策略工作流程建立营销机构，调查分析市场，明确市场定位，确定经营战略，设计营销策略，制定和实施营销方案物业管理项目市场营销运作流程选定物业项目，制定营销计划，实施营销计划，参加投标竞争物业管理招标工作流程选择招标方式，编制招标文件，进行招标行政备案，发出招标信息，提供招标文件，组织现场考察，召开标前会议，收存标书，评标和定标，发出中标通知，进行定标行政备案，签订委托服务合同。物业管理投标工作流程成立工作小组，获取招标文件，解读招标文件，考察物业现场，参加标前会议，进行投标可行性分析， 编制投标文件， 封送标书，现场答辩，签订委托服务合同。制定员工绩效考核方案工作流程确立考核目标，明确考核目的，设定考核时间，确定考核内容（重要任务，岗位工作，工作态度）确定考核标准，选择考核方法，确定考核人