佛山地区专业市场分析

1、5.1 佛山地区专业市场分析5.1.1 现有专业市场的建筑特点1、铺位数目通过实地调查发现，目前经营状况良好的专业市场，其规模都比较类似，铺位数量一般在280460之间，平均数目约为350个。表 部分专业市场铺位数目专业市场铺位数量（个）凤池装饰材料市场300大转湾装饰材料城460中国陶瓷城288德富塑料城400乐从国际家具博览中心330资料来源：珠江恒昌策划部2、建筑层数根据建筑物层数的不同，佛山现有专业市场可以分为两类：（1）一层或二层建筑，（2）三层以上建筑。各个专业市场的建筑物层数设置，与市场经营产品的种类密切相关。其对应关系如下表所示：表 专业市场建筑物层数与市场经营产品的关系建筑物

2、层数市场经营产品一层或二层建筑铝材、木材、塑料原料等一层放置体积大、质量重、不易搬运的产品；二层作为办公室或者宿舍三层以上建筑多为易于移动、体积小、质量轻的轻型产品，如家具、陶瓷等。资料来源：珠江恒昌策划部 德富塑料城（建筑高度：二层） 中国陶瓷城（建筑高度：5层）3、标准铺位面积调查发现，各个专业市场的标准铺位面积不尽相同，其面积大小的设置，主要取决于市场招商目标产品的类型。其对应关系如下表所示：表 专业市场标准铺位面积与市场经营产品的关系经营产品标准铺位面积（平方米）铝型材、不锈钢20木料、板材50陶瓷200家具150资料来源：珠江恒昌策划部5.1.2 佛山专业市场经营特征1、经营状况理想

3、从产权状况来看，在佛山现有的绝大多数专业市场中，商铺产权都归开发商所有，这从一个侧面反映了发展商对专业市场长期经营的信心。相应地，发展商的主要收入构成包括商铺租金、物业管理费以及仓库租金三个方面。从进场经营者来看，大多数租客都是“一手”租客，他们直接从发展商或者市场管理处（招商处）获得铺位的使用权。而且，“一手”租客的经营状况理想，极少出现商铺转租现象。从市场空置率来看，专业市场空置率普遍较低，市场呈现出人商两旺的良好经营局面。表 部分专业市场商铺空置率专业市场名称商铺空置率凤池装饰材料市场无一手吉铺盐步家具城无一手吉铺大转湾装饰材料城1%乐从国际家具博览中心3%中国陶瓷城10%德富塑料城10

4、%资料来源：珠江恒昌策划部2、建材产品集散功能强大佛山地区的专业市场，依托本地建材产业优势，蓬勃发展，大力促进了珠三角建材产品向全国市场的输出。l 进场经营商家主要来自珠三角地区目前，佛山地区专业市场的进场经营商家可以分为两类：生产厂家及代理商。生产厂家来自珠三角或者国内其它地区；代理商则来自佛山本地，或者是进口产品的中国代理商。在上述四者之中，佛山本地的代理商所占比例最大。珠三角国内其它地区佛山地区代理商进口产品中国代理商生产厂家代理商专业市场内经营者表 部分专业市场的主要进场经营商家专业市场主要的进场经营商家凤池装饰材料市场大转湾装饰材料城德富塑料城本地代理商珠三角生产厂家乐从国际家具博览

5、中心中国陶瓷城国内生产厂家进口产品中国代理商资料来源：珠江恒昌策划部l 进场采购者来源于全国各地目前，进入佛山地区专业市场的采购者可以分为三类：地区经销商、承包商和发展商、个人和家庭。其中，地区经销商所占比例最大。从来源地区看，地区经销商主要来自珠三角，国内其它地区次之，也有少量国外的经销商进场采购。承包商和发展商，以及个人和家庭，主要来自珠三角地区。国内其它地区珠三角国外地区经销商承包商和发展商个人和家庭专业市场进场采购者表 部分专业市场的主要进场采购者专业市场主要的采购者凤池装饰材料市场国内经销商大转湾装饰材料城国内经销商、珠三角承包商华夏陶瓷城国内经销商中国陶瓷城国内、国外经销商、珠三角

6、发展商乐从国际家具博览中心国内、国外经销商资料来源：珠江恒昌策划部5.1.3 佛山专业市场发展中存在的问题佛山是全国著名的建筑材料生产基地，但是从产品专业市场的经营水平来看，却不同程度地存在着管理粗放和经营手段落后等不足。现场调查发现，目前佛山市的建材专业市场普遍不能满足现代专业市场的需求。1、缺乏长远规划，硬件设施简陋佛山市现有建材专业市场表现出“散、乱、小、弱”特征，沿广佛公路及桂和公路就随处可见大大小小的建材市场和五金超市。尤其是早期建设的专业市场，普遍存在着交通组织、通风、采光、排污等方面的先天不足，购物环境不理想。低水平的市场硬件设施，虽然能够暂时满足目前的交易需求，但是其缺点是显而

7、易见的，它们既不适应未来商贸形式的需要，又不利于营造优美的城市景观。 规划设计水平落后、交通组织混乱的大转湾装饰材料城2、物流服务水平较低总体而言，目前佛山地区专业市场的物流服务还处于比较低的水平。其服务内容，还仅仅局限于仓储和货物运输两个方面。l 对于外地商家比例较大的专业市场而言，仓储设施明显不足。目前，设置专门的仓储区域的专业市场并不多见。在没有仓库的市场，进场经营的商家可以通过三种方式解决货物储存问题：（1）租用商铺铺位，改作仓库用途。这种方式导致仓储成本大大高于一般水平。（2）在市场周边自行租用仓库。目前，多数专业市场内的经营者采取这种货物存储方式。（3）如果市场周边没有仓库可供租用

8、，市场内的商家就只能到较远的地方解决此问题。在这种情况下，商家的仓储成本最高。（包括租金费用以及管理成本等等。）对于以本地商家进场经营为主的市场而言，仓库的需求量并不大，其原因在于，当本地商家需要发出大批量货物的时候，可以十分方便地直接到生产厂家提货。然而，对于外地商家比例较大的专业市场而言，仓储设施明显不足，这主要是因为生产厂家远离市场，要短时间内长距离调货非常困难。表 专业市场的仓库设置方式仓库设置方式专业市场市场内设有独立的仓库盐步家具城华夏陶瓷城市场内无仓库，铺位改作仓库用途凤池装饰材料城大转湾装饰材料城市场内无仓库，在市场旁边有仓库可供租用德富塑料城市场内部及旁边无仓库中国陶瓷城资料

9、来源：珠江恒昌策划部l 专业市场与运输服务企业联系不紧密货物运输的目的地，与采购者的来源地密切相关。如前文所述，佛山地区专业市场的采购者主要来自国内各地，相应地，销售的货物也主要发往全国各地。另一方面，由于各专业市场的交易量巨大，随之对运输的要求也很高。然而，佛山地区各个专业市场本身都不直接提供运输服务，而且，市场发展商或管理处（招商处）与专业的运输服务企业联系也并不紧密。对于国内货物运输，一般由买卖双方自行联系附近的运输车队解决；在个别高档次市场内，例如乐从国际家具博览中心，存在着国际货物运输需求，这些市场会设置国际货运代理专区，邀请专业的国际货运公司驻场，为国外采购商提供便利。3、市场管理

10、水平有待提高一个专业市场要获得成功，需要很多因素的共同配合，市场管理水平就是其中关键的一环。现场调查发现，现时佛山专业市场的管理水平还有待提高，这主要反映在“市场准入”和“分区经营”两个方面：l 市场准入制度未获足够重视市场准入制度的实施，有利于市场管理者维护市场形象，保持市场的竞争力。通常市场准入制度包括两个方面，“产品（行业）准入限制”和“企业（品牌）准入限制”。佛山地区专业市场普遍执行了“产品（行业）准入限制”制度，大多数市场只允许相关行业商家进场经营，如建材类、五金类、家装类等等；然而，对“企业（品牌）准入限制”的重要性却认识不足，只有部分定位较高的市场，商家进入之前，必须先获得市场招

11、商部门审核认可。表 不同类型专业市场的“企业（品牌）进入审核条件”对比市场类别企业（品牌）进入审核条件定位较高的市场1、企业具有较高的知名度（例：乐从国际家具博览中心）2、企业资信状况良好3、代理商级别高（例：对于进口产品，中国陶瓷城只允许其中国总代理驻场）大多数市场无特殊要求资料来源：珠江恒昌策划部l “产品分区经营”执行不严佛山现有的大多数市场都会根据商品种类的不同，把市场分为几个片区，并且明确划分不同产品的经营区域。但是，在实际经营过程中，各个市场都不同程度地存在着各类商品店铺混杂布置的问题。明确分区经营的家天下家具购物中心各类商品店铺混杂布置的佛山火车站综合批发市场5.1.4 现有及在

12、建的有色金属专业市场分析1、凤池装饰材料市场凤池装饰材料市场位于广佛公路北侧，大沥街道办事处东侧，与凤铝、坚美两家企业的营销中心以及金庞广场隔路相望。该市场于1999年上半年开业，是目前佛山地区最为集中的铝材销售专业市场。 凤池装饰材料市场 坚美铝材营销中心 凤铝铝材营销中心该市场总占地约1.5万平方米，铺位300多个，单层建筑，每个标准铺位的面积为20平方米。市场内设有一个专用停车场；没有专用仓库，经营者只能把铺位改作仓库使用。 专用停车场 被改作仓库用途的铺位该市场由大沥镇凤池村投资建设，并由村委会收取商铺租金。村委会没有对整个市场进行统一管理和宣传推广，也不向进场商家收取物业管理费。市场

13、内所有商铺只租不售，每月租金为2030元/平方米。商铺空置率接近于零，已无一手吉铺，调查期间，仅有一家二手商铺招租。该市场并无严格的行业和企业准入限制。目前，市场内主要经营产品包括：铝材（40%）、夹板（30%）、其它产品（石材、石膏板、钢门窗、不锈钢、灯饰、油漆等，30%），没有上游企业（包括配件厂家）进驻。另一方面，市场内铝材产品质量参差不齐，以本地中小型铝材厂的产品为主，没有本地知名厂家进驻，只有一家外地知名企业（南庄兴发铝业）。 仅有的一家知名企业南庄兴发铝业 在市场外经营的机械配件商家目前，进场经营的商家主要是大沥地区的代理商，还有一些生产厂家自行设点并同时代理其它厂家的产品。进场采

14、购者来自全国各地，主要是珠三角的代理商和承包商。总而言之，无论从硬件设施、市场管理水平以及相关企业的集聚程度等方面考察，凤池装饰材料市场都与大沥铝材产业的发展水平不相匹配。建设一个全新的高水平市场，是大沥铝材行业未来发展的迫切需要。2、澜石（国际）金属交易中心（在建）上世纪70年代末，不锈钢业在佛山澜石开始集聚成市，20多年后的今天，澜石不锈钢产业已占了该镇经济的70%以上，成为该镇乃至佛山的支柱产业。资料显示，2003年全国使用不锈钢为420万吨，而澜石不锈钢年吞吐量占全国份额的三分之一强，澜石已成为全国最大的不锈钢产品集散地。澜石2002年被广东省有关部门认定为“不锈钢专业镇”，2003年

15、5月被中国特钢协会认定为国内惟一的“中国不锈钢名镇”。为了形成新的竞争优势，继续保持行业“领头羊”的地位，佛山禅城区政府决定在澜石现有的不锈钢产业及市场基础上，建立国际金属交易中心，作为澜石不锈钢产业基地，以此充分发挥澜石不锈钢产业集聚、物流营销、技术人才、服务管理等区域优势，吸引国内外有实力的不锈钢投资商前来投资合作。2004年3月9日，投资2.5亿的佛山澜石国际金属交易中心隆重奠基，澜石再次以崭新的姿态向世人描绘其美好蓝图：以不锈钢业为中心，将澜石打造成国际金属交易中心。在建的澜石国际金属交易中心，位于佛山中心组团部分的魁奇路以南、黎明路以北，占地面积约600亩。该项目的定位是“辐射全国，

16、由不锈钢、铝型材及其它五金产品构成，集技术研发、生产制造、市场交易、会展物流等功能于一体，具有全国及全球影响力的国际金属交易中心”。在建的澜石（国际）金属交易中心600亩园区涵括了会展交易中心、专业交易市场、剪切配送中心、商业购物中心、商住配套小区、国际商务酒店等六大设施项目和九大服务平台。04、05年，计划建设澜石国际不锈钢交易中心和国际不锈钢会展交易体系，重点是进出口业务和客户体系的建立，目标是引进国内外不锈钢产业及市场厂商进驻交易中心，并成立会员联盟。目前太钢、中国五矿钢铁有限公司和北京科技大学、北京钢铁研究总院、南韩浦项等众多知名企业和研发机构，有意投资进驻澜石国际金属交易中心。中心建

17、成后，国家不锈钢协会专家委员也将进驻设点，为企业充当“保姆”，包括提供咨询、项目指导、技术培训等服务，还将广泛邀请国际知名专家前来举办论坛，扶助中心的进一步发展。5.1.5 佛山专业市场发展前景及趋势1、顺应政策导向，抓住发展机遇南海区发展计划局于2003年5月编写了关于我区市场建设和发展情况的调查报告，此份报告中指出了目前南海专业市场建设与发展中存在的问题：（1）重复建设现象严重，出现个别恶性竞争。（2）部分投资主体缺乏长远的眼光，只重视市场数量发展，不重视市场质量提高。（3）集贸市场硬件普遍简陋，跟广州、深圳等地相比存在较大差距，急需升级改造。同时，南海区发展计划局编写的这份报告中还提出了

18、做大做强南海专业市场的基本对策，其中包括：（1）出台优化整合市场措施，提高现有市场资源的利用效率。鼓励同类市场间通过兼并、参股等方式合并，走规模经营之路。（2）实现市场发展模式的创新。要走出传统的只注重数量增加，而忽视优化市场质量的发展模式。（3）实现市场交易方式的创新。要逐步走出千篇一律的摊位制的对手交易模式，积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式。（4）对广佛路进行重新规划，特别是应改原带状发展格局为块状发展格局，以提高广佛路的利用效率。2004年3月，佛山市公布了佛山市城市发展概念规划，规划中指出，黄岐、盐步、大沥、松岗将建成万万人口规模的城市组团。由此可见，上述四地在广佛都市圈中

19、的角色将越来越重要，四地联手整合并打造“广佛黄金商贸走廊”已迫在眉睫。从上述政府文件中不难发现，目前政策的思路是鼓励同类专业市场之间通过兼并、参股等方式合并，走规模经营之路。在本项目的开发过程中，应该牢牢把握这个难得的发展机遇。2、积极整合资源，提高市场水平在金庞广场和900亩项目的开发过程中，必须充分理解政策思路，积极参与现有低水平市场的兼并与整合工作。如果能够成功地整合现有低水平市场，那么将有利于：l 提高本地专业市场建设水平；l 优化市场交易环境；l 为本地建材企业开拓商贸发展空间；l 改善城市面貌与景观。3、从传统市场向现代市场的演进综观大佛山区域内各主要专业市场，我们可以清楚地看到市

20、场建设水平的发展轨迹：l 传统专业市场：这类市场仅能提供实物产品交易的功能。目前，大部分专业都还处于此发展阶段，典型的例子包括大沥凤池夹板装饰材料城、大转湾装饰材料城等等。l 发展中的市场：这类市场除了能够提供实物产品交易功能之外，还具有一定的产品展览和信息交流功能。这类市场是传统专业市场向现代专业市场演进过程中的一种中间形态。目前典型的例子是乐从德富塑料市场，该市场已经建设了一个小规模的展览中心，以及一个市场配套网站“中国乐从塑料网”，提供一些简单的信息交流服务。l 现代专业市场：这类市场能够提供一系列完善的服务，包括：实物产品交易、会展、信息交流、物流服务，以及电子商务等等。随着产业水平的

21、不断发展，商贸的“量”和“质”的需求必将越来越高。这种市场，将会成为未来商贸的重要形式。目前，南庄的华夏陶瓷城已经初步具备了上述的大部分功能，虽然这些功能的运作水平还有待提高，但是，无容置疑，华夏陶瓷城已经成为目前佛山地区开发思路最先进的专业市场，而且可以视为现代专业市场的雏形。 大沥凤池夹板装饰材料城 乐从德富塑料市场 华夏陶瓷城（现代市场雏形）5.1.6 小结1、各专业市场经营状况普遍较理想。2、从硬件设施、物流服务、市场管理水平等方面看，专业市场与本地产业的发展现状和未来需求不匹配。3、佛山地区专业市场已经出现了从传统市场向现代市场演进的趋势。4、本项目应顺应政策导向，积极整合周边市场资

22、源，提高地区专业市场水平。开发策略引入“龙头企业”，加快市场提升步伐目前，佛山地区的部分专业市场已经开始自觉地运用这种“引进龙头”的策略。l 盐步家具城：该市场二层商铺的正常租金约为30元/平米/月。曾经有一段时期，二楼商铺的经营状况欠佳，在这种状况下，市场管理处以8元/平米/月的低租金引入香港雅兰集团，从而有效提升市场形象，带动了二层商铺的出租和经营。l 乐从国际家具博览中心：在市场招租之初，引入“罗浮宫”品牌，并将之安排在全场最显眼处（四层正对主入口的半层）。“罗浮宫”豪华的装修与高档的产品形象，大大增强了后来经营者和采购者的信心。 盐步家具城引入香港雅兰集团 乐从国际家具博览中心引入“罗

23、浮宫”差异化发展目前，佛山地区各个建材专业市场已经出现同质化趋势，具体表现在：l 商品类似：各个市场内所销售的商品，初期往往是以某种主力产品为主，例如主营夹板或者陶瓷，随着市场的发展，主力产品的上下游产品及其相关产品逐渐进入市场，通常市场最终会形成多种类产品共存的状况。l 商家相似：市场建立初期一般以本地厂家和代理商为主，随着市场知名度渐增，外地厂商也越来越多。l 采购者相似：从单位性质而言，进入各个专业市场的采购者，一般都是代理商、经销商或者承包商；从来源地而言，初期以佛山本地为主，随后逐渐拓展到珠三角、华南、全国，如果市场经营水平理想，甚至能够吸引国外买家。在这种环境中，要争取生存空间，获

24、得竞争优势，“差异化”策略是很好的选择。华夏陶瓷城与中国陶瓷城的差异化竞争之路，就是一个具有参考意义的典型案例。2002年10月，佛山石湾“中国陶瓷城”落成，被陶瓷业界誉为“中国陶瓷第一城”，并且有望成为佛山陶瓷乃至全国陶瓷会展“第一城”。然而，同年年底，佛山区划调整，南庄镇纳入禅城区，于是，同期发展的南庄“华夏陶瓷博览城”就与“中国陶瓷城”同处禅城区之内，“一城（禅城）两虎（陶瓷城）”的竞争局面凸现。在这种状况下，两个陶瓷城并没有展开恶性的价格竞争相反，它们根据自身的特点和优势，分别调整了各自的定位，开始走上错位发展、差异化竞争的道路，并且初见成效。表 华夏陶瓷城与中国陶瓷城的差异化竞争之路

25、华夏陶瓷城中国陶瓷城功能定位中国陶瓷的营销中心；世界陶瓷的商贸物流中心、会展中心、技术中心和信息中心“永不落幕的展示平台”；近期目标：汇集全球知名品牌的陶瓷交易平台、展示平台、信息服务平台；远期目标：陶瓷招标平台以及物流仓储中心规划与建筑设计全国规模最大、档次最高、功能最齐全按照国内最高档、最具现代感的商城进行设计产品档次本地中高档品牌，力求向高端迈进实行严格的准入制度，汇集最多全球知名陶瓷品牌进场商家陶瓷生产企业：本地为主，外地渐多国内知名陶瓷生产企业，国外知名陶瓷品牌的中国总代理商目标采购者各地大分销商为主批发：各地大分销商、发展商、承包商，外商采购零售：高端消费为主（别墅等）资料来源：珠江恒昌策划部统一规划，统一推广调查发现，目前大多数专业市场的开发方式非常类似，而华夏陶瓷城却作出了有益的尝试，采取“统一规划，卖地自建，统一推广，收益共享”的开发方式，并且获得了比较好的效果。表 华夏陶瓷城与其它专业市场的开发方式对比大多数专业市场华夏陶瓷城土地使用权发展商获得发展商获得土地使用权后，把地块划分为70块，分别转让给小