昆明写字楼市场研究PPT课件

1、写字楼市场研究说明在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、SOHO写字楼市场、商务花园/总部基地型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下：u研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市商务写字楼等级划分标准，确定研究样本；u本项目用地面积较大，研究SOHO写字楼和商务花园型写字楼市场以了解SOHO和园区型写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据；u研究总部基地市场，以了解昆明市企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基地办公写字楼定位提供

2、市场依据。第1页/共34页n甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼，满足100%或超出这一标准的为国际标准甲级写字楼n乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼开发商背景l 在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商地理位置l 坐落于城市的商务中心或商贸中心l 便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心外立面l 具有时代设计感特征，能成为区域地标l 门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料建筑设计l 豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙体和地板l 单层面积达1,000平米及以上，楼层可以灵活分割l 得房率不低于

3、65%l 办公单位总计GFA超过20,000平米l 楼层高度不低于3.7米，室内层高不低于2.6米优质标准写字楼定义第2页/共34页设备配置l 中央空调、加热、通风设备l 动力电配置，电力充足，至少保证30VA/psm的电压输出l 智能化消防设备l 数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅l 完善合理的布线系统和足够的线路接口l 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24小时安全呼叫系统 保安系统l 支持24小时门卫服务l 中央监控系统l 紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理l 专业的物业管理停车场l 充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统租金l 乙级写字楼：租金水平不低于35元

4、/平米/月l甲级写字楼：租金水平不低于70元/平米/月入驻单位l乙级写字楼：国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例l甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例优质标准写字楼定义第3页/共34页SOHO写字楼定义产品概念lSOHO或LOFT的概念推出小型办公产品地理位置l便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心使用形式l主要针对投资客或企业自用客户出售，同时还能满足自住、办公等多种购买需求建筑设计l实用率不低于65%，办公单位总计GFA超过10,000平米l楼层高度不低于3米，室内层高不低于2.6米设备配置l动力电配置，电力充足l数量足够的电梯，保证客流和

5、货运的顺畅，完善合理的布线系统和足够的线路接口保安系统l支持24小时门卫服务，中央监控系统，紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理l良好的物业管理停车场l充足的地上、地下停车车位租金l租金水平不低于25元/平米/月租售形式l可分散产权销售SOHO写字楼研究界定：u由于SOHO商住产品没有严格的界定，根据对昆明SOHO写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义如下：第4页/共34页u根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研究的商务花园/总部基地型写字楼项目：商务园区/总部基地型写字楼定义开发商背景l有过写字楼项目开

6、发经验的优秀开发商地理位置l便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心外立面l具有时代设计感特征，能成为区域地标l门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料建筑设计l得房率不低于65%，办公单位总计GFA超过50,000平米l楼层高度不低于3.5米，室内层高不低于2.6米设备配置l动力电配置，电力充足，数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅l 完善合理的布线系统和足够的线路接口l 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24小时安全呼叫系统 保安系统l支持24小时门卫服务，中央监控系统l紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理l优质的物业管理停车场l充足的地上、地下停车车位，配置自动

7、化出入系统租金l租金水平不低于30元/平米/月入驻单位l国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例第5页/共34页发展历程发展现状典型项目第6页/共34页1999年以前2000-2004年2005-2007年2008年以来 1997-1999年期间立项开工建设的写字楼达到40万平米，而优质写字楼（乙级）仅为13.3万平米 2000年之后开发量供大于求，市场处于消化期，以乙级写字楼供应为主 代表项目有志远大厦、红塔大厦、柏联大厦、世博大厦等 2005-2007年，集中在市区核心位置（一环以内）的乙级写字楼供应增大 2005-2007年间有摩尔大厦、达阵广场、环球金融、银佳大厦 2009年开始，甲级

8、写字楼入市 早期的代表项目有顺城双塔、俊发中心，世纪中心、南亚之门、东方首座等一系列甲级写字楼在建，昆明整体写字楼市场将得到极大提升 2008年，新增乙级写字楼呈现出向市区以外方向新兴商业集中区域发展的趋势 集中在北市区的财富中心中央商务写字楼、颐高数码中心项目世博会促成城市建设高潮供大于求供应增大商务区外扩甲级写字楼入市2010年以后昆明市写字楼发展历程早期仅满足基本办公需求后期注重产品设计和资源整合第7页/共34页受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是2009年之前的，还不能严格达到成都甲、乙级写字楼的标准，因此，我司根据昆明写字楼现状，结合业内共识，根据以下五个标准

9、，选择样本开展研究，并定义为优质标准写字楼位置位置物业品质物业品质硬件设施硬件设施物业管理物业管理配套设施配套设施位于主要商业区，位于主要商业区，周边交通系统完周边交通系统完善，可达性强，善，可达性强，物业展示面较佳物业展示面较佳外观现代、美观外观现代、美观单层面积不小于单层面积不小于1,000平方米平方米实用率大于实用率大于65%层高不低于层高不低于3.3米米专用大堂专用大堂充足的电梯充足的电梯充足的停车位充足的停车位中央空调系统中央空调系统现代化的通信系统、现代化的通信系统、网络服务网络服务电力供应充足，配电力供应充足，配备后备电源备后备电源办公单元可灵活分办公单元可灵活分割割项目内提供完

10、善的商项目内提供完善的商务服务务服务项目临近商业、酒店、项目临近商业、酒店、会议厅等商务配套设会议厅等商务配套设施施由专业物业管理公由专业物业管理公司提供物业管理服司提供物业管理服务务顺城双塔顺城双塔金领地国际商务中心金领地国际商务中心领域时代领域时代环球金融环球金融华尔顿大厦华尔顿大厦红塔大厦红塔大厦华一广场华一广场华域大厦华域大厦建业商务中心建业商务中心摩尔大厦摩尔大厦高新科技广场高新科技广场南亚第一国际南亚第一国际和成国际和成国际三合商利三合商利世博大厦世博大厦俊发中心俊发中心佳华广场佳华广场颐高数码中心颐高数码中心志远大厦志远大厦银佳大厦银佳大厦云南城投大厦云南城投大厦第8页/共34页

11、优质标准写字楼历年供应l截止2012 年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、2009和2012年；l1999年昆明世博会以来，昆明市写字楼市场曾出现“暴食一顿、消化十年”的态势；l2009年以来顺城双塔、俊发中心、世纪中心、欣都龙城等高档甲级写字楼项目开始入市，昆明写字楼市场又呈现出持续供应的情况，且高品质写字楼日益增多。昆明写字楼历年供应（2000-2012年）单位：平方米第9页/共34页l2000-2012年期间，优质写字楼市场整体空置率呈下降趋势；市场年平均吸纳量为4.6万平方米，其中2006-2012年平均吸纳量7.0万平方米， 2007年达到了高峰1

12、0.5万平方米；l2009年起单栋规模较大的甲级写字楼入市，市场整体空置率有所上升，徘徊在10%-20%之间；l目前中心城区优质写字楼的空置率大都在10%以下，满租的情况较多。昆明写字楼历年吸纳量（2000-2012年）优质标准写字楼吸纳量及空置率新增供应量新增吸纳面积整体空置率单位：平方米第10页/共34页甲级写字楼无论从租金还是售价的角度看都显著高于乙级写字楼；未来随着后续供应的放量，将造成空置率的上升，优质写字楼整体租金、售价上涨幅度趋缓优质标准写字楼租金、售价分析甲级写字楼乙级写字楼元/月/平方米元/月/平方米甲级写字楼售价乙级写字楼售价昆明优质写字楼历年租金水平昆明优质写字楼历年售价

13、水平l2000-2012年，乙级写字楼租金年平均复合增长率为12.8%；2009年新入市的两个甲级写字楼2012年平均租金水平达到150元/月/平方米，年平均复合增长率为17.9%l2012年，甲级、乙级写字楼在售项目各一个，销售均价分别为24,000元/平方米和13,800元/平方米；年平均复合增长率分别为19.4%和18.1%l受整体市场影响，昆明市优质写字楼租金售价从2006年开始得到快速增长第11页/共34页序号项目序号项目1俊发中心12华尔顿大厦2顺城双塔13建业商务中心3世纪中心14世博大厦4领域时代大厦15摩尔大厦5颐高数码中心16红塔大厦6华域大厦17南亚第一国际7环球金融18

14、金领地国际商务8三合商利19昆明广场9华一大厦20和成国际10银佳大厦21高新科技广场11志远大厦现有优质标准写字楼12345678910111213141516甲级写字楼乙级写字楼二环路一环路1819172021截止2012 年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、2009和2012年这三个年份，目前入住率较高，空置率仅为10-20%。第12页/共34页现有优质标准写字楼项目特征项目名称体量（m2)标准层面积（m2)层高停车位数量电梯数量租金（元/m2*月)空置率(%)主力租户类型顺城双塔322001240/15003.61860712015金融投资类：60%

15、；矿产类：15%；贸易类：15%；咨询服务类：10%俊发中心4200016003.9680111505金融投资类：30%；建筑房地产：30%；咨询服务类：20%；矿产类：10%环球金融229559863.518041200金融投资类：80%；建筑房地产：10%；信息技术：10%志远大厦4600016403.3100410010实业投资类：40% ；金融证券类：25%；贸易类：17% ；其他服务业：18%北辰财富中心2932214603.35804805金融投资类：45% ；咨询类：20% ；贸易类：15%；其他：20%金领地商务中心3600014503.52204905建筑房产：30%；咨询类

16、：20%；金融类：20%；信息技术：20%；贸易类：10%证劵大厦5800020003.2804805金融证券类：40% ；贸易类：27% 咨询类：22%其他服务业：11% 和成国际915601200/15003.310049020信息技术类：40%；生物制药类：30%；投资类：20%；其他：10%第13页/共34页l按建筑面积计算，环城路以内中心区域写字楼所占比例最高，其次是北市区l环城路内的写字楼主要集中在“三横三纵”核心区： 三横（东西向）：拓风路、金碧路一线；东风路、南屏街；人民路沿线 三纵：北京路沿线、白塔路沿线、青年路沿线l北市区的写字楼集中分布在北京路延长线上，以优质写字楼为主，

17、商务氛围逐渐浓厚，是核心商务区的延展由于优质写字楼对于区域的生活配套、商业配套的要求，目前主要集中在市区环城路内范围，尤其是东风路、青年路、春城路等主干道沿线随着近年北市区生活、商业配套逐渐完善，优质写字楼开始在环城路外北京路沿线开始聚集，目前主要是北京路与北辰大道相交处和与金华路相交处这两个节点系列1, 市中心区, 552909, 68%系列1, 北市区, 97750, 12%系列1, 其他, 161195, 20%现有优质标准写字楼分布特征昆明优质标准写字楼区位分布14第14页/共34页系列1, 贸易(包括生产型企业总部）, 15%, 15%系列1, 文化传媒, 9%, 9%系列1, 咨询

18、（包括中介经纪）, 12%, 12%系列1, 设计创意, 9%, 9%系列1, 通讯, 6%, 6%系列1, 科技, 11%, 11%系列1, 金融, 25%, 25%系列1, 建设（包括房地产开发）, 7%, 7%系列1, 政府部门, 5%, 5%系列1, 其他, 1%, 1%现有优质标准写字楼客群特征：以金融、贸易、咨询、矿产能源等行业为主建筑/房地产, 俊发中心, 20%建筑/房地产, 顺城双塔, 5%建筑/房地产, 世纪中心, 25%建筑/房地产, 星都国际总部基地, 10%建筑/房地产, 俊发SOHO, 5%建筑/房地产, 北辰财富中心, 10%建筑/房地产, 红塔大厦, 7%建筑/

19、房地产, 环球金融, 10%建筑/房地产, 金领地商务中心, 7%建筑/房地产, 和成国际, 10%制造业, 俊发中心, 13%制造业, 顺城双塔, 4%制造业, 世纪中心, 15%制造业, 星都国际总部基地, 20%制造业, 俊发SOHO, 0%制造业, 北辰财富中心, 15%制造业, 红塔大厦, 13%制造业, 环球金融, 0%制造业, 金领地商务中心, 7%制造业, 和成国际, 25%顾问/咨询服务, 俊发中心, 2%顾问/咨询服务, 顺城双塔, 10%顾问/咨询服务, 世纪中心, 20%顾问/咨询服务, 星都国际总部基地, 5%顾问/咨询服务, 俊发SOHO, 10%顾问/咨询服务,

20、北辰财富中心, 10%顾问/咨询服务, 红塔大厦, 5%顾问/咨询服务, 环球金融, 0%顾问/咨询服务, 金领地商务中心, 11%顾问/咨询服务, 和成国际, 0%IT/高科技, 俊发中心, 4%IT/高科技, 顺城双塔, 6%IT/高科技, 世纪中心, 10%IT/高科技, 星都国际总部基地, 5%IT/高科技, 俊发SOHO, 10%IT/高科技, 北辰财富中心, 10%IT/高科技, 红塔大厦, 11%IT/高科技, 环球金融, 20%IT/高科技, 金领地商务中心, 20%IT/高科技, 和成国际, 20%贸易, 俊发中心, 4%贸易, 顺城双塔, 10%贸易, 世纪中心, 20%贸

21、易, 星都国际总部基地, 10%贸易, 俊发SOHO, 30%贸易, 北辰财富中心, 20%贸易, 红塔大厦, 8%贸易, 环球金融, 0%贸易, 金领地商务中心, 13%贸易, 和成国际, 5%金融保险, 俊发中心, 37%金融保险, 顺城双塔, 36%金融保险, 世纪中心, 10%金融保险, 星都国际总部基地, 15%金融保险, 俊发SOHO, 0%金融保险, 北辰财富中心, 10%金融保险, 红塔大厦, 20%金融保险, 环球金融, 40%金融保险, 金领地商务中心, 15%金融保险, 和成国际, 20%能源, 俊发中心, 7%能源, 顺城双塔, 9%能源, 世纪中心, 0%能源, 星都

22、国际总部基地, 25%能源, 俊发SOHO, 0%能源, 北辰财富中心, 0%能源, 红塔大厦, 8%能源, 环球金融, 0%能源, 金领地商务中心, 11%能源, 和成国际, 20%其它, 俊发中心, 7%其它, 顺城双塔, 15%其它, 世纪中心, 0%其它, 星都国际总部基地, 0%其它, 俊发SOHO, 35%其它, 北辰财富中心, 20%其它, 红塔大厦, 20%其它, 环球金融, 30%其它, 金领地商务中心, 13%其它, 和成国际, 0%建筑/房地产制造业交通运输/仓储/邮电/物流顾问/咨询服务IT/高科技贸易金融保险能源其它行业整体分布优质写字楼行业分布第15页/共34页序号

23、项目序号项目1北辰财富中心12葡萄街区2银海soho13春天印象3星都国际总部基地4和成国际5汇金大厦6鼎易天城7俊园SOHO8银鹏SOHO9红星国际SOHO10欣都龙城公寓11银座SOHO现有SOHO写字楼1二环路一环路316210456789111213第16页/共34页典型案例分析俊发SOHO地址盘龙区北京路中段与联盟路交汇处(星雅俊园前)开发商云南俊发凤凰置业有限公司物业管理公司俊发物业开盘时间2009年6月占地面积19500平方米建筑面积总建筑面积82000平方米，建筑层数世纪俊园10-11栋，4-28层单层面积约7容积率4.01绿化率40%户型分割40-170平方米，主力户型90平

24、方米层高3.3米得房率75%电梯3部客梯，1部货梯车位330个项目亮点2000平方米绿化广场第17页/共34页u销售情况比较理想，主要原因在于： 市场空间：项目周边有昆明最好的甲级写字楼（俊发中心）和颐高数码等乙级写字楼，已经形成一定的商务氛围，但SOHO类写字楼产品相对匮乏，为项目带来了市场空间 开发商：俊发地产是昆明本地最好的开发商，在客户资源、客户需求的把握上比较精准 交通配套：项目所处区域，周边交通、商业配套较为欠缺，对于首次置业用于居住的年轻人，生活便利性欠佳u销售价格： 租赁30-35元/平方米，半年一签 二手房最低价10,000元/平方米，层差约1,000元/平方米u销售速度：开

25、盘当日售出700余套，3个月实现清盘，平均27,333平方米/月u客户来源：投资、企业自用各占一半，客户来源主要是中小贸易企业、培训美容机构等启示：位于非核心商务区的SOHO写字楼存在一定市场需求，现有项目市场表现良好典型案例分析俊园SOHO第18页/共34页序号项目1新亚洲星都总部基地2天森金海国际3银河T-Park商务花园/总部基地二环路一环路213第19页/共34页 SOHO类写字楼在昆明出现较早，近年来，也得到了众多中小型成长企业的追捧，市场对交通便利、品质较好的SOHO类写字楼的需求较高； 现有已知的SOHO产品只有奥宸中央SOHO、鼎意天城、汇金、葡萄街区等，品质一般，未来竞争压力

26、较小。小结 昆明写字楼市场近年来开始加速发展，开始出现甲级写字楼商务区外扩。品质较差的写字楼客户出现流失，而市场对新落成的优质写字楼需求较为强劲； 未来在建的有16个项目在2013-2015年之间入市，优质写字楼面临着较为激烈的竞争。 总部基地尚处于园区化发展阶段，市场接受度较高，现有两个项目的整体入住率达到80%，随着昆明产业的发展升级，总部基地具有较好的发展前景； 昆明市尚缺乏完全市场化的总部基地，实力企业大都自建，园区型企业总部基地大都以产业主题和优惠政策来吸引企业入驻。第20页/共34页第21页/共34页序号项目名称体量（万m2)1欣都龙城72吹箫巷项目10.13南亚之门10.34金平

27、果国际商务6.75亚洲创意产业城7.96人民路壹号广场77螺蛳湾国际商贸城158融城金阶119经典双城1010螺蛳湾CBD2011西山万达广场4012博欣国际1013东方首座7.814大成金融商务中心7.515上海东盟商务大厦8.916七彩云南第壹城1017恒隆广场16未来优质标准写字楼（甲级）21二环路一环路34567981011121314 15 1617第22页/共34页序号项目名称体量（万m2)1金恒财富广场9.22志远城市综合体43春城商务中心3.24中企万派中心115假日广场76天森金海国际47汇荣时代广场58霖岚国际广场109邦盛财富中心5.810银海金岸6.711瀚文云鼎商务大

28、厦2.212金尚俊园1013大都2.614置信广场615马街摩尔城1816保利六合517摩根道3.218润城15.1未来优质标准写字楼（非甲级）21二环路一环路34556781091112131415161719奥宸财富广场10.620鑫都韵城7.821银河T-Park1018192021第23页/共34页昆明未来写字楼市场供应量逐渐放大，高品质的甲级写字楼主要计划于城市核心地段发展，核心区域优质物业后续竞争较为激烈昆明未来优质写字楼的区域分布各区优质写字楼供应面积（2013-2015年）各环线优质写字楼供应面积（2013-2015年）l2015年之前已知后续总供应有37个项目，供应总量达到3

29、45.6万平方米，年平均新增供应115.2万平方米；l昆明优质写字楼市场整体供应量在经过了约5年的时间消化调整后，进入了快速的品质提升发展阶段，新增供应中有55%，190万平方米都是甲级写字楼。第24页/共34页第25页/共34页地址 昆明五华区崇仁街7号开发商 赛伦地产 物业管理 5.8元/月/平方米开盘时间 2008年5月交房时间 2009年9月占地面积 总占地103亩建筑面积 A塔2.86万平米，B塔2.84万平米 建筑层数 负3层至负2层停车场及设备层；负1层为卖场；1-4层商业；5-26层写字楼建筑高度 100米单层面积 约1,240平米（建筑面积）户型分割 东塔整层销售；西塔分割为

30、200平方米（每层6户）层高 标准层高3.6米，净高约2.8米得房率 73%电梯 6部芬兰通力电梯（其中1部为货运电梯），2.5米/秒 车位 2,000个（与商业共用）空调 东芝SMMS多联机空调 现有竞争性项目（一）顺城双塔二环路一环路第26页/共34页销售策略销售速度销售价格东塔主要以企业自用为主，投资者约占30%；西塔中投资客约占60%（投资客中以云南省内客户为主，约占60%，其余为省外客如浙江、上海客户），40%为自用企业，主要有IT企业，私人企业、金融类企业客户来源东塔面向金融服务业大厦，入驻企业对象为银行业、保险业，以整层销售为主西塔面向大中型企业及东盟企业，可分割销售，单间面积以

31、200-300平米为主2008年开盘均价13,500元/平米（最高价18,000元/平米），层差约100元/平米，朝向价差约100元/平米2010年均价为20,000元/平方米；2011年底，均价为25,000元/平方米；2012年底，二手价格为27,000元/平方米，年均复合增长率约23%2008年5月，开盘当天销售约6个整层（销售额达1亿元），开盘一个月内销售约8个整层，截止2009年底销售约85%，平均销售速度为2,500平方米/月，到2010年底全部售罄顺城双塔（销售表现）现有竞争性项目（一）顺城双塔第27页/共34页u顺城双塔（租赁表现）启示：位于市中心高品质的物业面向高端客户群体，

32、整层销售效果好，说明企业自用需求旺盛，购买力强出租率2011年，2012年的出租率均为100%租金按建筑面积租金， 2011年150元/月/平方米；2012年160元/月/平方米投资回报率7.5%租户结构东塔大宗租户多，包括云南南磷集团股份有限公司（3层），中国银行顺城支行（1层），旭然石油（1层），大理药业（1层），苏宁旅游投资公司（1层），银河证券营业部（1层）等西塔租户类型更为多样，租赁面积稍小，主力租户包括汇合小额贷款公司、ABB昆明公司、云南分众传媒、欧文外国语学校、安信证券营业部、云南铜业胜威化工等现有竞争性项目（一）顺城双塔第28页/共34页新亚洲星都总部基地商业配套住宅区公建配套地址l昆明官渡区新昆洛路与广福路十字交汇处开发商l星耀集团开盘时间l2007年交房