房地产价格统计方法制度改革探索

1、房地产价格统计方法制度改革探索摘要：我国目前房地产市场的统计数据指标存在 着很多不统一、不准确的问题，给国民经济发展的数据掌控 带来麻烦，这种不科学的统计方法和统计制度，需要进一步 改革来进行不断完善，本文就对此问题进行了简要论证，提 出了相关的看法和建议，以此来展开对房地产数据统计工作 进行改革的方法探讨。关键词：房地产统计方法统计体系随着房地产市场的发展，房地产对于经济的发展起着巨 大的推进作用，它在我国国民经济中越来越重要，应及时、 准确地把握房地产市场的发展规模，调控市场价格的定位， 引导房地产市场良性发展，真正地为社会主义现代化建设起 到积极的作用，对于政府部门来说，其中一项艰巨的任

2、务就 是对房地产市场的价格统计和分析。但是，目前国内对于房 地产市场的价格统计存在着很多问题，影响着数据的准确性 和及时性，不能够有效地对房地产市场进行统计分析，不利 于政府部门对房地产市场的宏观调控和市场引导。一、房地产市场数据统计分析的发展现状价格指数是引导房地产市场良性发展的重要指标，在对 价格指数统计中，中房指数采用的是抽样调查的方法、聚类 分析法，这种方法是对各个城市的房地产按照物业销售价格进行分类，再与1994年确定的北京物业比较价格基值进行对比计算，这是一种采用加权平均方法的拉氏指数。由于基 值是固定的，但是随着市场结构的不断发生变化，这项统计 方法就不能科学地分析和统计房地产发

3、展的真实现状，在统 计工作中暴露出很多弊端和不足。目前我国房地产市场数据统计的现状有以下特点: 第一，现行的统计方法中在计算公式中没有考虑物业结构类型的变化因素，实以报告期的物业作为权重，这样的计 算方法并不完善，如果完全以加权平均法计算，对于非价格 因素的考虑就影响数据的准确性，这种计算方法不符合规范 要求。第二，作为编制数据的基本资料，公式计算样本的代表性不能够保证数据的科学性和准确性，不同的物业趋于不同 的结构类型，对于数据样本的代表性不同，缺乏连续性和真 实性。第三，月报、季报和年报的数据统计中指数的应用限制不完善，对于投资者、开发商关心的市场走势不能很好地反 映。二、数据统计制度和统

4、计方法存在的问题和不足国家统计局在公布的数据结果分析中也明确指出现行的房地产价格统计制度和方法存在很多问题，需要下大力气进行改革和完善，以便于为房地产的良性发展提供正确的引 导和调控。目前的房地产市场价格统计制度与统计方法有以 下几点问题：第一，目前的二手房市场的统计价格存在着误差大、难 于统计等问题，由于我国的二手房市场并没有完全放开，而 且在交易中的交易方式多种多样，非常不利于统计工作的进 行，给统计工作带来很大难度，大部分的统计部门基本上都 是进行的抽样估计上报，数据统计很不准确。第二，基础数据的统计上报来源具有不确定性，很多的 统计数据来源于房地产企业的填报，这种网签数据很难保证 数据

5、的准确和真实，再加上房地产企业内部统计人员的经常 变动，在企业内部数据上传过程中不衔接，使得统计数据的 来源缺乏科学性。第三，统计数据过分依赖于房屋的种类、地段、楼层朝 向等因素，对于样本进行综合平均统计，而对于价格的变化 因素分析缺乏考虑，对于市场价格的分布真实情况不能很好 地反映。第四，统计制度不完善，各地各部门执行的统计标准不 统一，政府部门与建筑部门的统计存在很大误差，浪费了统 计资源，降低了统计效率，有时还会相互之间误导，造成统 计错误。第五，年报、月报制度的缺陷较多，现行的月报和年报 制度，在政府统计部门中造成了很大的基层负担，基层统计 人员在应付房地产市场价格统计数据中，加上固定

6、资产投资 数据等很多繁琐数据报表，没有一套简化便捷的统计制度， 使基层工作人员在工作中任务繁重，过多的报表和反复的审 核修改等，月报和年报的内容重复繁琐，企业收集资料困难, 使得很多报表数据并没有依据真实统计，而是根据个别样本 估算出来的，这样的统计数据是不真实的，没有准确的科学 依据，给统计工作带来一定的影响。第六，统计程序不健全，要想给统计部门的统计工作提 高效率，增加各项统计数据的准确性，必须要有稳定的操作 程序和全面的审核。基于上述原因，指标的不准确性，加上 统计数据的层层上报审核程序较多，审核中的问题就比较 多，对于审核出的问题，统计人员还要再依据问题新增审核 关系，以及数据统计报表

7、说明和重新统计的工作，增加了基 层统计人员的工作量，效率大大降低。第七，统计制度存在的缺陷，在房地产开发活动中，跨 区域、跨省开发的情况很多，但是在对这些房地产的价格进 行数据统计的过程中，按照现行的统计制度，是要按照企业 办公所在地进行统计的，如果跨区开发的企业没有在开发地 进行工商注册登记的，只能在办公所在地进行统计，开发所 在地统计部门只能要求进行统计，而这些企业在企业内部统 计时就可能疏于统计并漏报，很容易造成统计部门的漏报情 况，这种现象很常见，是统计制度的缺陷造成的。三、统计工作的改革思路随着经济结构的调整，房地产经济在国民经济中的作用 越来越重要，今后相当长的时间里，房地产产业仍

8、将是我国 新的经济增长点，但是，房地产统计制度和方法的很多缺陷 和问题，影响着我国统计制度方法的改革，不适应社会主义 市场经济发展的要求，因此为了更好地发挥统计的作用，必 须加快统计制度的改革和完善，根据上述的缺陷分析，应从 以下几点着手工作：第一，统一统计体系，对于政府部门和企业统计之间的 关系要重新定位，协调它们之间的关系和分工，建立统一的 统计体系，将数据信息建立共享，避免重复浪费资源，提高 工作效率，为政府部门的统计工作全面发展和提升质量创造 条件，配置优化资源。在数据统计中，政府部门和企业加强 信息沟通和数据来源的可靠性保障。第二，二手房市场的信息联网和房产登记信息的确定， 以此掌控

9、二手房交易信息的全面性和准确性，国家也要相应 地调整二手房交易政策，放开二手房交易限制，扩大市场交 易，并建立全面完善的数据统计网。第三，基础数据的采集收集系统要完善，对于基层工作 人员的业务素质要加强培训，在统计数据收集工作中加强建 筑企业的数据上报和监督监管，保证数据的真实性、全面性。第四，平均统计的方法要结合不同区域、不同结构和不 同消费群体来确定价格影响因素，定期进行同级市场变化因 素，修改统计数据的参考权值，真实反映市场价格分布。第五，简化年报和月报制度，对于新增报表的设置要科 学合理，减少基层统计人员的工作负担，使他们脱离繁琐指 标、程序上报的拖累，把时间和精力着重于数据的有效性、

10、 准确性上来，建议把月报改为年报，提高工作效率。第五，健全统计程序，要加强房地产统计的统一性，在 同一数据统计平台的基础上，内容规范，数出一门，操作程 序稳定，提高工作效率，新增指标从定期报开始，避免出现 缺乏定期报的基础而填报困难，有利于数据统计的准确性。第六，统计制度改革的迫切性要求，尽快实施按项目所 在地统计房地产开发商跨区域建设的相关指标，有利于对其 投资进行有效的管理和数据统计，还有利于防止偷逃企业所 得税的情况发生，对于当地的房地产业宏观调控也可以更好 地掌握发展布局和结构调整。四、结束语改革开放30几年来，房地产产业发展迅速，随着十八 大关于城镇化建设的推进，房地产业在很长时间内还会是关 系社会民生安全的重要产业，是推动经济快速发展的巨大力 量，所以在宏观上进行房地产价格统计的准确性和科学性， 是政府指导房地产良性发展的重要依据，虽然房地产市场构 建庞杂，数据统计还存在很多问题，但是，不断推陈出新， 改革完善房地产的发展问题，是政府的基础任务之一，要建 立符合市场经济和国际惯例的统计体