第二章__物业管理体系

1、1第二章第二章物业管理体系物业管理体系2基本要求基本要求-学习目标学习目标1 1、了解了解我国物业管理体系由哪些部门、单位组我国物业管理体系由哪些部门、单位组成成；2 2、熟悉熟悉各相关部门、单位的性质、作用各相关部门、单位的性质、作用； 2 2、掌握掌握各相关部门、单位的职责和相互关系各相关部门、单位的职责和相互关系；3 3、重点掌握重点掌握各相关部门、单位的职责各相关部门、单位的职责和相互关和相互关系。系。 3补充知识点：补充知识点： 1.1.企业企业是指一切从事生产、流通或服务性活动，以谋取经济利益为目的的经济组织。 2.2.法人法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权

2、利、承担民事义务的社会组织。 法人是相对于自然人的另一民事主体民事主体。 法人是法律赋予社会组织的一种民事主体资格，即法律上的法律上的“人格人格”。 条件：条件：依法成立（经过审批）；具有必要的独立财产；有自己的名称、组织机构和场所；能独立承担民事责任。4一个概念一个区别 物业管理企业物业管理企业是指依法并按照物业服务合同或前期物业服务合同的约定，专门进行房屋建筑及配套的设备设施和相关场地的养护.维修.管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。 在房屋售出前至正式由业主委员会选定物业管理企业

3、并与之签订物业管理合同之前这段时间，小区的物业管理工作通常都是由开发商委托的物业管理公司实行前期物业管理服务。它们所签订的合同称为前期物业服务合同52.1 2.1 行政主管部门及相关管理单位行政主管部门及相关管理单位2.1.1 2.1.1 物业管理行政主管部门物业管理行政主管部门 2.1.1.1 2.1.1.1 物业管理行政管理体系物业管理行政管理体系 国家-建设部房地产业司: 省(自治区) -建设厅房地产业处: 城市-房地产局物业管理处(科): 6各自的职能各自的职能 国家国家-建设部房地产业司建设部房地产业司: : 省省( (自治区自治区) -) -建设厅房地产业处建设厅房地产业处: :

4、城市城市-房地产局物业管理处房地产局物业管理处( (科科):): 负责全国范围内全国范围内/ /各各省省( (自治区自治区) )范围内范围内/ /各各城城市市所属辖区范围内所属辖区范围内的物业管理行政法规、行业政策的制定、以及对物业管理的指导、监督和管理工作。72.1.1.2 2.1.1.2 物业管理行政主管部门的工作职责物业管理行政主管部门的工作职责1.审批物业管理企业的经营资质； 2.组织物业管理从业人员的职业技能培训；3.负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的颁发与管理；4.监督和管理物业管理项目的招标投标活动；5.物业服务合同的备案管理；6.指导和监督日常物业管理活动；7.组织物业管

5、理企业参与各级优秀示范物业管理项目的考核和评比。82.1.2 2.1.2 相关行政主管部门相关行政主管部门 工商行政主管部门 税务行政主管部门 物价行政主管部门 安全和消防管理部门 城市环卫和园林管理部门9工商行政主管部门工商行政主管部门（1）物业管理企业在开业之前必须向工商行政主管部门申请注册登记（取得营业执照）；（2）物业管理企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导；（3）工商行政主管部门每年依法对物业管理企业进行年检和年审；（4）工商行政主管部门通过上面几项措施打击和惩处违法经营的同时保护合法经营，维护物业管理市场的正常秩序；10税务行政主管部门税务行政主管部门（1）物业管理企业必须接受

6、税务行政主管部门定期与不定期的税务检查与指导；（2）税务行政主管部门有权对违反税务规定的物业管理企业依法给予行政处罚；行政处罚：是国家行政机关或其他行政主体依据法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予的行政制裁的具体行政行为。包括罚款、责令停产停业、吊销或暂扣许可证和营业执照、行政拘留和劳动教养等。11物价行政主管部门物价行政主管部门（1）我国的物业管理收费实行的是国家指导价；（2）物业管理企业的收费标准必须要经过物价行政主管部门的审批，物业管理企业不得私自提高收费标准和扩大收费范围等；（3）物业管理企业必须接受物价行政主管部门的监督和指导；（4）物价行政主管部门有权依法对物业管理

7、企业未经允许的违规行为进行行政处。12安全和消防管理部门安全和消防管理部门（重视度很高，后果很严重）（重视度很高，后果很严重）安全管理原则：预防为主、人防、物防和技防三者互相结合。安全管理原则：预防为主、人防、物防和技防三者互相结合。消防管理方针：消防管理方针：预防为主、消防结合。预防为主、消防结合。（1）物业管理企业必须接受公安机关指导，对管理人员进行岗前培训；（2）物业管理企业对重大和有必要向公安机关上报的事件必须及时上报并配合协助有关部门处理有关事件，对知情不报等造成严重后果的承担法律责任；（3）物业管理企业必须落实好自己所应负责的事项和知晓有关事项的许可和审批权限13城市环卫和园林管理

8、部门城市环卫和园林管理部门 物业管理企业对自己所属管理区域内的环境卫生、绿化维护和管理是其本质工作和职责之一。（1）负责所属区域内道路、楼梯和楼内过道、休闲娱乐场地等的清洁并接受环卫部门监督；（2）制止违反规定的污染和毁坏绿地树木的行为，情节严重的报当地环卫部门和园林部门；（3）对所属区域内的花草、树木的种植养护和管理工作，并接受环卫部门监督和指导；另外环保部门负责将垃圾运至转运站。142.1.3 2.1.3 市政设施管理单位市政设施管理单位（1）物业管理企业要和水、电、气、通信、供热等单位建立明确的分工明细的同时要相互之间密切配合，共同为业主或物业使用人提供满意的服务而努力。（2）水、电、气

9、、通信、供热等单位把自己负责维修和管理的事项委托给物业管理企业的，必须支付相关费用并签订委托协议。152.1.4 2.1.4 其他相关机构其他相关机构 1.街道办事处街道办事处是政府派出的最基层的政府机构，主要承担社区管理职责，依法统筹规划、信息引导、 组织协调和监督检查。2.居民委员会居民委员会是在街道办事处的领导下，协助履行最基层政府职能的由社区居民群众组成的的自治组织。 物业管理企业、业主大会和业主委员会必须接受居民委员会和街道办事处的指导，并积极配合它们开展社区建设工作。16行业协会行业协会 行业协会行业协会是具有社团法人资格的，以本行业内的企业为主体，相关企业参加，按照有关法律法规自

10、愿组成的区域和全国性的行业自律组织。 基本职能有十条。P16172.2 2.2 物业建设单位物业建设单位 2.2.1 2.2.1 物业建设单位概述物业建设单位概述 物业建设单位物业建设单位是指物业建设项目的法人单位，负责从项目立项、土地使用权取得、土地开发、地上建筑物建设、竣工验收，直至取得项目产权和工程项目的交付使用等整个过程。 包括企事业单位、行政机关、社会团体和物业开发企业（竣工验收后还有销售环节）。182.2.2 2.2.2 物业开发企业概述物业开发企业概述 物业开发企业物业开发企业（即房地产开发企业）是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 1993年11月13日发布的城市住宅小

11、区竣工综合验收管理办法规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或者配套不完善的房屋交付使用。 城市房地产开发经营管理条例规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项项目所在地县级目所在地县级以上政府房地产开发主管部门提交竣工验收申请，主管部门在收到申请之日起主管部门在收到申请之日起3030天天内内，应依法组织以工程质量安全为主的综合性竣工验收，验收合格后方能投入使用。19住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件1.所有项目按批准的规划和设计全部建成并符合使用要求；2.单项工程全部验收合格，验收资料齐全；3.平面和立面

12、以及装饰全部符合批准的规划设计；4.多余机械和临时工程拆除清运完毕，达到场清地平；5.拆迁居民合理安置完毕；6.已落实物业管理企业。202. 2. 3 物业开发企业与物业管理的关系 城市新建住宅小区管理办法规定：房地产开发企业在出售商品房前，应选聘或委托物业管理企业承担住宅小区的管理工作，并与其签订物业管理合同。在物业管理企业接管物业前，则由房地产开发企业负责管理。 国家物业管理条例规定：在业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位应按照“开发与管理相分离”的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业承担前期物业管理工作，并签订前期物业服务合同。21案例案例1 1 开发商随意承诺

13、物业管理公司受连累 （18页） 广州某花园在房产销售期间向购房人承诺，物业管理服务费为6角钱每平方米，并且管道煤气安装入户、24小时冷热水以及对讲可视单元防盗门等，且写进了购房合同。但业主入住一年后，这些承诺都没有兑现，非但没有管道煤气、24小时的热水以及单元防盗门等设施，就连当初承诺的6角钱每平方米的物业管理费也涨到了8角钱。于是业主们纷纷到物业管理公司质问。 请请就此就此进行分析：进行分析： 22 案例分析案例分析11 在房屋售出以后至正式由业主委员会选定物业管理企业并与之签订物业管理合同之前这段时间，小区的物业管理工作通常都是由开发商委托的物业管理公司实行前期物业管理服务。由于房产市场的

14、竞争较为激烈，且开发商一般都急于收回投资以便进行下一个项目，因此有些开发商对买受人动不动就一通承诺，什么物业管理公司久负盛名，价格最低，服务全面等，完全不顾物业管理公司的服务能力及其利益等。因此物业管理公司在接受开发商的委托进行物业管理时，要与开发商签订明确的委托合同，明确双方的权利义务以及物业管理公司的服务内容等。否则，开发商卖了房子之后，业主按照开发商承诺的要求而物业管理公司兑现服务承诺时，物业管理公司将蒙受巨大的损失，承受影响公司的形象的压力，甚至会影响公司的进一步发展。23 这种问题的出现不但影响了物业管理公司的日常工作，而且严重影响了公司与小区业主的关系和公司形象，不利于以后工作的开

15、展和公司的长远发展。案例中的主要责任在于开发商信口开河，不顾及项目的基础设施配套能力及物业管理公司的服务内容及能力。但是物业管理公司同样负有责任。在房屋预售前，物业管理公司接受开发商委托时，应该与开发商就前期物业管理达成明确的协议，确定物业管理服务的内容、方式、收费等具体事项。开发商在销售时可以对买受人关心的物业管理问题作一必要的说明、解释，以增强对买房人的吸引力，同时方便买房人与备选的其他项目进行比较分析、选择、决定。但是开发商不能将物业管理具体内容的条款直接写进购房合同中(物业管理公司授权情况除外)，因为房屋买卖关系与物业管理属于彼此独立的法律关系，是不同主体问的行为。开发商没有签订这种条

16、款的权利，开发商如果在没有得到授权的情况下将物业管理的具体条款写进房屋买卖合同，属于不正当地处分他人的权利，是侵权行为。24 在该案例中，合法权益受到侵犯的除了业主外还有物业管理公司。除了开发商的不正当行为侵害了物业管理公司的权利外，还使物业管理公司的日常工作和形象受到了严重的干扰和损害，从而加大了物业管理公司发展的风险和障碍。这说明在该物业管理公司的风险控制环节存在着严重的不足。在物业管理公司与房地产开发商签订物业托管合同时，就应该明确授权给开发商什么权利，自己保留开发商什么权利，侵犯对方权利有什么样的后果等。另外，既然双方已经建立起明确的合同关系，物业管理公司除了积极地履行自己的义务外还应

17、该密切注视开发商的行为。因为除了开发商对房产买受者的承诺关系到开发商的切身利益外，房屋销售数量也是关系到其与开发商签订的前期物业管理是否继续延续的决定性因素。如果开发商对房产买售者的承诺是在物业管理公司授权的范围内，则物业管理公司应该在其管理的有效期内予以兑现。25 对于业主来说，也就是当初的房产买受者， 1.在购买房产时除了关心开发商的资质及相应的“五证”外，还应该注意开发商对于物业管理的承诺是否有相关公司的授权。 2摆正位置，不介入开发商与业主的纠纷 注意在开发商和业主之间找准自己的位置，避免搅到二者之间的纠纷中，这对物业管理公司顺利开展工作也具有重要意义。 262.2.4 2.2.4 建

18、筑工程质量责任建筑工程质量责任 - - - - - - P18P18建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例明确规定明确规定: :建设单位、勘建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位都依法察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位都依法对建设工程质量负责，承担保修责任。对建设工程质量负责，承担保修责任。商品房销售管理办法商品房销售管理办法明确明确规定规定: :房地产开发企业房地产开发企业在销售商品住宅时，要想买受人提供在销售商品住宅时，要想买受人提供住宅质量保证住宅质量保证书书和和住宅使用说明书住宅使用说明书建筑工程质量保修：建筑工程质量保修：指房屋建筑工程竣工验收后，对在保修期限内

19、出现的质量缺陷予以修复。质量缺陷：质量缺陷：指房屋建筑工程的质量不符合建设强制性标准以及合同约定的质量要求。27关于保修 必须是保修期限内的保修范围出现质量缺陷； 由物业管理企业直接与物业开发建设单位交涉洽谈保修事宜，物业开发建设单位和施工单位应当履行保修义务； 其中物业开发建设单位是第一责任者，全面负责建设工程质量问题。对于保修期内保修范围出现的质量缺陷由物业开发建设单位查明责任，并组织有关责任方解决问题，暂时无法落实责任的，首先由物业开发建设单位解决，待原因查明落实责任后由责任方承担费用。28 房屋建筑工程的最低保修期限为：1.1.地基基础和主体结构工程地基基础和主体结构工程, ,为设计规

20、定的合理使用年为设计规定的合理使用年限限2.2.屋面防水工程屋面防水工程. .有防水要求的卫生间等和外墙面的防有防水要求的卫生间等和外墙面的防水水为为5 5年年3.3.冷、热供应系统，为冷、热供应系统，为2 2个采暖期、供冷期个采暖期、供冷期4.4.电气系统、给排水管道、设备安装和装修工程电气系统、给排水管道、设备安装和装修工程, ,均为均为2 2年年5.5.其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定292.3 物业管理企业2.3.1 物业管理企业的概念 是指依法并按照物业服务合同或前期物业服务合同的约定，专门进行房屋建筑及配套的设备设施和相关场地的养

21、护.维修.管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。302.3.2 物业管理企业的组建 2.3.2.1 物业管理企业组建条件 企业名称 固定经营场所 注册资本 专业技术人员 法定代表人 公司章程312.3.2.2 办理物业管理企业经营资质的程序1.领取并填写申请报告2. 审批3. 核发批准文件4. 领取营业执照5. 申办物管企业临时资质书322.3.3 物业管理企业的内部组织机构2.3.3.1 各类物业管理企业的性质和组织机构1.物业管理有限责任公司2.物业管理限责任公司限责任公司和限责任公

22、司的区别于联系：1.相同点（1）股东都对公司承担有限责任。无论在有限责任公司中，还是在股份有限公司中，股东都对公司承担有限责任，“有限责任”的范围，都是以股东公司的投资额为限。33 （2）股东的财产与公司的财产是分离的，股东将财产投资公司后，该财产即构成公司的财产，股东不再直接控制和支配这部分财产。同时，公司的财产与股东没有投资到公司的其他财产是没有关系的，即使公司出现资不抵债的情况，股东也只以其对公司的投资额承担责任，不再承担其他的责任。 （3）有限责任公司和股份有限公司对外都是以公司的全部资产承担责任。也就是说，公司对外也是只承担有限的责任，“有限责任”的范围，就是公司的全部资产，除此之外

23、，公司不再承担其他的财产责任。 34 2.区别： 1）股东的数量不同。世界多数国家的公司法规定，有限责任公司的股东最少2人，最多5O人（亦有规定3O人的）。因为股东人数少，不一定非设立股东会不可。而股份有限公司的股东则没有数量的限制，有的大公司达几十万人，甚至上百万人。与有限责任公司不同，必须设立股东大会，股东大会是公司的最高权力机构。 2）注册的资本不同。有限责任公司要求的最低资本额较少，公司依据生产经营性质与范围不同，其注册资本数额标准也不尽相同，我国公司法规定：注册资金不得少于下列最低限额： （1）以生产经营为主的公司人民币50万元； （2）以商业批发为主的公司人民币50万元； （3）以

24、商业零售为主的公司人民币30万元； （4）科技开发、咨询服务性公司人民币10万元；特定行业的有限责任公司注册资金最低额高于上述规定者，由国务院另行规定。35 而股份有限公司注册资本的最低额，我国公司法规定为1000万元，对允许由其他法律或行政法规定某些股份有限公司的注册资本限额可以高于1000万元，如批准上市公司的股本总额不少于人民币5000万元。 3）股本的划分方式不同。 4）发起人筹集资金的方式不同。有限责任公司只能由发起人集资，不能向社会公开募集资金，其股票不可以公开发行，更不可能上市交易，而股份有限公司可以通过发起或募集设立向社会筹集资金，其股票可以公开发行并上市交易。 5）股权转让的

25、条件限制不同。有限责任公司的股东可以依法自由转让其全部或部分股本；股东依法向公司以外人员转让股本时，必须有过半数股东同意方可实行；在转让股本的同等条件下，公司其他股东享有优先权。股份有限公司的股东所拥有股票可以交易和转让，但不能退股。 36 6）公司组织机构的权限不同。有限责任公司股东人数少，组织机构比较简单，可只设立董事会而不设股东会或不设监事会，因此，董事会往往由股东个人兼任，机动性权限较大。股份有限公司设立程序和组织复杂，股东人数较多而相对分散，因此，股东会使用的权限受到一定限制，董事会的权限较集中。 372.3.3.2 物业管理企业各部门的主要职能2.3.4 物业管理企业的权利和义务

26、2.3.4.1 物业管理企业应享有的权利 物业管理企业有权-1.按约定管理物业; 2.按约定开展服务; 3.制止.上报违约违法行为; 4.按约定依法收费; 5.要求业委会协助; 6.提供约定以外特约服务项目; 7.受托代收费; 8.委托专业公司从事专项业务.2.3.4.2 物业管理企业应履行的义务1.按约定提供服务; 2.接受监督(包括业主.政府.街道); 3.重大事项应交大会审议; 4.财务公开;5.不得擅自占用共有物业及改变使用功能; 6.合同终止时必须依法移交; 382.3.5 物业管理企业资质管理 2.3.5.1 企业资质等级标准(详见教材) 2.3.5.2 企业资质等级管理(分级审批

27、、动态管理 ) 主要涉及资质等级申请(逐级).审批(分级).管理(分区.分级)2.3.6 专业性服务企业 (如园林公司.保安公司等)392.4 业主、业主大会与业主委员会2.4.1 业主(房屋所有权人) *业主在物管活动中享有的权利 1.按约定接受物管企业提供的服务;2.参加业主大会.行使投票权(建筑面积); 3.提议召开业主大会.要求修改公约.议事规则.某些规章不合理条款等;4.请求停止侵害.赔偿损失等; 5.参加业主大会.行使投票权(建筑面积); 6.选举或被选业委会委员; 7.对业委会工作监督;8.监督物业管理行为; 40业主在物业管理活动中应履行的义务1.遵守业主公约.业主大会议事规则

28、 2.执行业主大会业委会的决定3.遵守共有物业的使用,环境卫生.秩序的维护方面的规章制度4.依法交纳专项维修资金和物业服务费 5.法定的其他义务等 412.4.2 2.4.2 业主大会业主大会 2.4.2.1 业主大会职责:1.制定.修改业主公约和大会议事规则 2.选举.更换业委会委员3.监督业主委员会的工作 4.选(续.解)聘物业管理企业5.决定专项维修资金使用.续筹方案,并监督实施6.审议.通过物管企业物业服务费的年度预算和决算报告，并予以监督7.制定修改区域内共有(用)物业使用,公共秩序.环卫绿化维护等规章制度8.其他法定的有关物业管理的职责422.4.2.2 业主大会会议业主大会会议形

29、式:有集体讨论和书面征求意见两种;2.召开业主大会的法定人数:区域内持有12以上投票权的业主参加方可召开;3.业主可委托代理人参加业主大会; 4.业主人数多时可推选业主代表参加业主大会;5.大会决议的法定人数;普通决议-与会业主所持投票权12以上通过才有效 ,重大决定-全体业主所持投票权23以上通过才有效。2.4.2.3 第一次业主大会召开的条件和程序1.住宅小区入住率达到50以上或者从第一个业主入住之日起满两年. 432.第一次业主大会会议的筹备工作(1)成立大会筹备组 (2)确定首次业主大会召开时间.地点.形式和内容 (3)征求意见.结合实际,参照示范文本,拟订.草案等(4) 确认业主身份

30、确定业主投票权数(5)经协商按比例推荐业委会委员候选人(6)做好其他需要准备的工作 (7)制定业主大会会议程序443.第一次业主大会召开的程序(1)由筹备组代表介绍筹备情况; (2)筹备组成员介绍业主委员候选人情况； (3)审议.通过议事规则业主公约; (4)选举产生业主委员会; (5)建设单位(开发商)向大会做前期物管工作报告;(6) 物管企业向大会做物业接管验收及前期服务情况报告; (7)对是否续聘前期物管企业问题进行讨论.表决； (8)审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。452.4.3 业主委员会 业主委员会是按照业主大会规程确定的程序，通过业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会

31、的执行机构。2.4.3.1 业主委员会的产生p业主委员会委员应符合以下条件：1.本区域内具完全民事行为能力的业主； 2.遵守国家有关法律.法规；3.遵守议事规则.业主公约,模范履行义务；4.责任心强,公正廉洁,有公信力;5.有一定组织能力.热心公益事业； 6.具备从事业委会工作的必要时间.46p业主大会规程规定:业委会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其委员资格即被终止：(1)因物业转让.灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业委会会议连续3次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的； (4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的； (6)拒不履行业主义务的；(7) 其

32、他原因不宜担任业主委员会委员的。 472.4.3.2 业主委员会应履行的职责1.召集业主大会会议或临时会议,报告物业管理实施情况2.代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3.了解业主.物业使用人的意见,监督.协助物管企业履行物业服务合同4.监督业主公约的实施 5. 业主大会赋予的其他职责482.4.3.3 业主委员会的日常工作1.了解.掌握物管区域自然情况,业主.物业使用人基本情况2. 提出选(续.解)聘物管企业的建议 3.组织实施选聘物管企业的招标活动4.代表业主管理物业专项维修资金5. 宣传.教育.督促业主遵守公约及各项规章,协调各主体间的关系6.协助企业依法履行合同,并做好业委会内部管理工作7.开展有利业主身心健康的各项有益活动,努力创建文明小区492.4.3.4 业主委员