界首市东城路项目行销推广方案

1、界首市东城路项目行销推广方案,1/a -亠刖§:房地产市场竞争日趋白热化，主观的开发模式、自然销售方式已不能适应 市场，同时盲目的项目开发性定位，无疑带来巨大的市场经营风险；当今房地 产开发企业，更愿意借用“外脑”，在激烈的市场竞争环境下，通过专业地产 行销机构对项目进行全方位整合、定位、包装，充分把握消费趋向，透悉消费 心理，基于实际、实施创新的行销理念，使您的开发项目胜战定江山！善战者，决胜于未战之前全程行销整合推广是从房地产项目开发前期入手， 其成效直接影响到投资项目的市场成败，市场价值实现。我们通过对界首市的 经济、文化、房地产市场特征的充分分析，以及项目现状的细致考究，周边

2、楼 盘的缜密调查，目标客户行为特征的准确把握基础z上，并努力从最大限度缩 短销售周期和尽量实现项目市场价值最优化的原则出发，制定出开源节流、品 牌销售、整合推广、过程致胜的整体【行销整合推广方案】，迅速完成本案 的销售工作。木方案要旨60公里第一部分：市场分析篇一、界首市房地产市场综述（一）、界首市综 述界首市位于安徽省西北部，地处黄淮平原，总面积667.3平方公里，人口 72 万，辖18个乡镇办事处，是皖西北重要商埠和门户，安徽省综合经济十强县 市之一。界首历史界首1947年解放设市，1953年撤市建县，1989年撤县 复市。界首交通市区距大京九铁路枢纽之一的阜阳站和阜阳机场仅，潔阜 铁路穿

3、境而过，公路与104、105、106国道相连，水路由颍河入 淮河 汇入 长江。市内电力、道路、通讯事业发达，人民路、中原路两条贯穿市区的交通 主干线。功能配套环境优美。宝兰商城、贵源商城、招商大厦、购物中 心、华联超市等商业网点。光武小百货市场、陶庙镇山羊市场、鸭王尼龙绳市 场、废旧塑料市场名扬全国。经济发展据统计2003年全年实现国内牛产总 值29.4亿元。完成农业总产值14. 6亿元。农业结构调整力度加大，畜牧业产 值占农业总产值的比重达36. 6%,比上年提高5. 6个百分点，水产品产量同比 增长2.3%。乡镇企业增长6.9%。年劳务输岀收入3亿多元。国有及规模以上工 业企业完成产值7.

4、 22亿元，产品销售率较上年提高16个百分点，完成技改投 入118亿元，实施技术改造项目8个，开发新产品2 6个。财政收入1.0 18亿 元，比上年略有下降，财政支出2.12亿元，増长4.8%。完成社会消费品零售 总额14. 7亿元。年末金融机构存款余额2 5. 8亿元，贷款余额18. 25亿元，分 别增长18. 4%和6.9%。生活水平全市城镇职工年平均工资7225元，增长 1.2%o农民人均纯收入2171元，下降5.8 %o社会保障体系进一步完善，全市 共有12400人参加养老保险，支付离退休人员养老金1560万元，社会化发放率 达到100%,发放失业救济金18. 9万元，已登记失业人员按

5、时足额领取了失业保 障金。（二）、界首市房地产市场综合分析市场概论界首市随着市场经济的 不断发展，带动了房地产业、文化教育事业、市政配套设施建设等方面的进步; 但由于近几年市内各大支撑型企业的经济调控出现不同程度的问题，导致界首 市与其它相关城市比较处于欠发展阶段。市场特征房地产市场发展迟缓，据 敝司最新调查数据表明：界首市尚未有相对较为正规的商业物业和住宅物业， 现有的市场商业体系比较混杂，居住环境落后，物业价格反差很大，物业市场 价值体现不客观、不明显，从诸多因素可以反映出该市的房地产市场价格构成 与客观市场不相吻合，产品价值的体现还占据着相当的主观能动性一一市场还 不是唯一衡量该地区物业

6、价值的舷码。物业分布老城区依然是众多项目开发选址的核心，界首市由于还没有形成规 模型城市，城区覆盖范围有限，物业较集中于市中心，以人民路、中原两条东 西市区交通要道为中轴，其中人民路道路两侧的物业居多，商业较为密集，物 业价格位居市区榜首。市中心集聚了太平街服装市场、贵源商贸服装市场、新 世纪商城（建设中）、金都商城等一批商用一体的物业。市场建设2004年， 界首市将进一步完善太平街服装市场、东城农贸市场、南方家俱广场等专业市 场配套设施建设，加快实施东城路商业街、东太平街商城、新世纪商城、金都 商城等一批商业设施建设。加快小型超市、连锁店发展并逐步向农村延伸。从 大建市场转向建大市场，对全市

7、商业网点和专业市场进行合理规划布局，做到 归行就市。重点发展颍南农副产品交易市场，西城粮油、服装、家电市场，东 城建材、家俱、农机具市场，城北医药批发、配送市场，逐步形成优势互补、 相互带动的市场群体。二、界首市住宅市场分析据此次市场调查，目前界首市 住宅状况相对低下，多数为早期建筑，在整体物业的规划、设计的合理性实施 上，基本处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋的状态”，对现代 居民的居住的牛活性和舒适度等方面考虑严重不足。住宅现状该市的住宅市 场与其它城市有着明显的区别。截止目前，除在建的宝兰小区外，纯居住型 物业近乎于零；现有的住宅与商业铺面合为一体的占据相当的份额，如金太阳 商

8、城、新世纪商城、金都商城等均为集居住、商业市场为一身的综合性物业。显然这对于居家所追求的舒适、安宁的生活环境和享受生活的欲望是相违背的。 某种程度上反映了该市房地产市场的不成熟、不完善。住宅价格物业价格是 一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。 从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。 主要分为三个层次：1、一级地段市中心核心位置住宅销售均价：950元/nf- 12 00元/ 册1、二级地段一一市中心边缘位置一一住宅销售均价：850元/m2-10 00元/ nfl、三级地段一一与城市接壤位置一一住宅销售均价：750元/nf-90 0元

9、/ 山鶴住宅品质对于次级商业城市的经济发展、经济收入的提高，标志着消费 水平将有所上升，住房做为一次大的消费支出，有别于一般商品的投入关注度, 他们更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品 布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而界首市目前的居民住宅基本无社 区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，涉及到产品本身缺乏功能的合 理，采光、通风等细微因素也不能有效实现。三、界首市商业地产市场分析商 业市场总体特征商业地产主要从专业商业市场和混合商业市场两个方面展开， 界首市当下商业地产市场较为淡薄，主要体现在两个方面：第一、缺乏规模 型、专业型大型商业市场支撑 市中心区域

10、（老城区）内已成型的仅有贵源商 贸中心（服装市场）和在建的金都商城、新世纪商城；除华联超市外，无成规 模百货商场、大卖场、批发市场和品牌专营市场。第二、以零散型商业铺面为 主，商业热度无法提升 由于没有专业的、大型的商业市场，不能聚集一定的 人气，市场价值就很难体现，加之市场压力大，不能形成商业氛围，从而导致 许多沿街门面出现滞销或空置的尴尬商业局面。商业市场综合分析市场类别 项目名称 地理位置 销售价格集中市场 贵源商贸中心 人民路与大桥北路 交叉口东北 租赁：40元/nf/月 （两层，早建）金太阳商城 人民路与解放 路交叉口西南 销售均价:6 000元/nv （单层）金都商城 人民路与健康

11、路 售 价：10000元/nf （双层）新世纪商城 人民路中段 未开盘零散市场 市府广场周边门而 租赁：10元/m7月 （单层，早建）租赁：20元/m7月（单层，新建） 人民路与解放路交叉 租赁：60元/肝/月 人民路与文 昌路交叉 租赁：10 7e/m7月 屮原路与健康路交叉 租赁：14元/nf/月（双层） 中原路与解放路交叉 租赁：10元/nf/月（单层）从统计表中可 以明显看出，市中心区域的价格要远高与市边缘区域，零散市场与集中型市场 也形成差距，这也就是人气价值是商业价值的最直观体现；市民消费驻足的重 心仍在中心区域，要通过相当程度上的市场引导方能逐步转移其消费观念；其 次良好的路段，

12、交通网络发达，也是提升商业价值的关键。四、界首市房地产市场前景预测析 基于宏观环境的影响，我国的房地产业发 展迅猛，主要体现在房地产整体素质的提高及相应市场价格的不断上扬，必将 带动地方经济、房地产业。就界首市现状，经济发展缓慢，房地产市场的发展 还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的 加快，市民经济收入的不断增长，该市的房地产市场将蕴藏着巨大的发展广度; 但这必须依附于市规划建设的止常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。 从200 4年界首市政府报告会上获悉，2003年该市的各个方面均取得了显著成 效，2004年将加大市政规划建设、招商引资，形成对内对外的快

13、速同步市场发 展战略。对于界首这样的次级城市来说，房地产业才真正开始起步。第二部分：地块综合素质分析-、项目概况300米项目暂定名界首市东城路项目。地处安徽省界首市东区，建设场地位 于人民路（东西方向）、东城路（规划中）、中原路（东西方向）交汇。总体 规模庞大，实施分期开发战略，一期项目拟建住宅和商业铺面。屮原路、人民 路直接贯穿其中，道路宽广，东城路准备冠名兴建，地块毗邻界首市广电大楼（在建），距界首市市政府约，周边分布机关单位、金融系统（中国农业银 行）、市政府广场，地段发展潜力明显。二、项目地块swot分析（一）、优势（s）:1 -地段发展契机明显，新城核心版块根据界首市的整体规划布局，

14、以人民路、 中原路为核心的发展趋势是因素之一；且目前整个市区的西面、东面以及南面 已经没有充分发展的空间，城市东拓已成必然，本地块无疑成为新城区的核心, 随着各类机关、企业、服务体系的逐步落实和完善，必将带动本案的地块价值 和产品价值。2-项目地块规模优势项目占地面积大，预建总面积位居界首现有 物业前例，规模效应可有效引导和促进消费者对居住、投资经商的欲望和能动 性，同时也有利于品牌价值的推动。3-企业经营品牌优势“法姬那”做为贵司 的优势企业经营品牌，能够有效带动关联品牌经营业主的进入，增强商业投资 者的投资欲望，容易形成品牌连锁，提高商业档次。4-道路宽阔、通畅人民路、 中原路是该市区核心

15、主干道，均通过本案；另外，火车站、国道邻近咫尺，道 路阔达，对外出行方便。（二）、劣势（w） :1-市政配套不健全项目周围基本无日常所需的生活配套设施，如学校、医院、菜市等，外部条件不足，将会干扰消费者的购买欲。2- 无公交车辆通行市区 由于地方经济发展缓慢的原因，该市目前只有1路公 交车通行，不经过本案，给本案的普通消费居民、投资者进入市区带来不便。3- 周边感观不好，影响消费意识项目东、南、北三个方向均为田地，对于一个 发展较成熟的城市来说，生活居住郊区化以逐步形成，是利好因素；而相对落 后的城市一一界首，因他们的择居观念仍旧停留在以市中心、以最热闹的氛围 为居住环境的时候，显然本项目不是

16、他们理想的安居场所。（三）、机会（0） :1 -城市缺乏高品质物业据调查发现，整个界首市基本没有大型规模社区、品质物业；且物业形象、配套落后，对木案新形象、新产品 的推出是一大利好因素。2-行销策划z项目利器 激烈的房地产市场竞争决定 了除了项目原有的优势资源利用外，行销策划无疑已成为当今项目开发推广的 营销利器。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”， 便可以抢占“先机”。3-新城规划建设的带动 本项目可依靠新城建设实施的 市场发展优势，如现有的市府广场的美化，商业设施、牛活配套的完善等，以 实现项目的连动价值。4-项目自身价值的提升丰富和完备项目自身功能配套： 如道路、学校

17、、交通设施、医院等，提高产品品质，就更能发挥优势，实现本 项目物业潜在价值，最大化兑现产品价值。（四）、威胁（t）：1-传统消费心理障碍项目周边目前比较空旷，人气较差，这对于久居市区的居民以及投资者一一传统居住观念的影响、选择投资环境的氛围，有着不可逾越 的心理障碍，毕竟该区域还处于发展阶段，他们关注的很多是现状。2-市场竞 争，客源分流 目前浙江、江苏等地的开发商已在该市掀起了圈地热，“金太 阳商城”、“新世纪商城”、“金都商城”等新建物业分流了木案相当一部分 目标客户。3-首期先建商业铺面，很难吸引人气 主因地块偏离城市屮心，市 区居民消费意识不强，不能形成人流量，对商业部分的现推势必有一

18、定的难度。4- 首期产品定价过高，市场接受度低许多大中型城市的案例表明，大型项目 的赢利关键是在中期或后期，前期主要以“中低价位、高姿态”入市，吸引消 费，形成氛围，树立品牌。相反一味的追求成木利润的回收，反而影响资金的 回笼和收益价值的最大化，同时给项口去化造成风险。三、总结从市场调研分析结果、本项目的优劣势比较，虽然本项目地段具有良好的发展 潜力，但必定要有时间和过程的制约，项目匮乏相应的生活氛围和商业气氛， 牛活配套、基础设施薄弱，无疑是木案的最大阻力；反之，木项目若能在产品 创新、社区品质提升、宏观条件的配合以及价格策略上取胜的话，将会有效降 低销售的风险性和困难度。因此本案的关键就是

19、尊重市场、丰富自身功能，整 合与项目有关的各种要素。追求产品供给一一需求的完善性，使项目达到预期 的市场期望值。第三部分 项目开发战略性思考一、项目开发战略与城市规划发展房地产开发 与城市建设规划紧密关联，由于本案位于界首市规划屮的新城区，地块尚处于 未开发状态，如何协调好城市规划与房地产开发的关系，对本案有着积极而重 要的意义。（一）总体指导思路：1、东城路地块的开发需要紧密结合界首未 来城市的发展规划2、通过对东城路地块的开发加速和带动界首的城市化进程（-）界首市未来城市规划方向：在界首市未来的版图规划中，围绕市政府为 核心的城市规划己初步定型，以东升路为城市中心主干道的新城区规划将逐步

20、取代以人民西路为屮心的老城区规划。目前老城区人口密度过高，交通、环境 压力过大，致使城市品位一直难以提升。城市东移是界首市未来发展的主要方 向，如何做到老城区到新城区的过渡将是一项长期而艰巨的任务。东城路紧邻 新城区中心地带，作为未来新城区的主要干道之一，在地理位置上有着积极而 明显的战略意义，因此东城路地块的开发战略应做到“高屋建鉅”，在城市规划 的大方向屮寻求更合理的发展定位。（三）项目开发需要城市建设加以配合： 1-统一规划、统筹安排，促进住宅和公用设施建设同步发展。1交通及基 础设施。调整完善交通体系，改善基础设施条件，避免建设和管理滞后。2 生态环境保护规划。综合规划绿化隔离地区、水

21、系、限建区、林带等生态保护 区域。居住牛活区应该加强牛态建设，保持牛态平衡；对现有的地形、地物要 进行合理地利用与改造，同时要建设足够的绿地。2-新城区的建设不仅要注 重塑造界首现代化的城市形象，更要提高新城区的生活质量和环境质量。新城 区的建设必须突出人居环境的营造，以其优美的环境、完善的基础设施、便捷 的交通以及价格优势，吸引成都市区的人流。此外确立一套高标准的建设指标, 如人均住房建筑面积、人均公共绿地面积、人均医疗配套设施面积等等，并依 据此指标体系对新城的建设严格控制，使新城区的城市环境和生活质量得到提 升。（四）项目开发战略思考：1、针对地块现状，有效利用内外部资源，为项 目的运作

22、积聚人气。2、通过东城路物业形象的改观与地块的人气聚集，有效提 升地块的市场竞争力；3、必须对现有地块的开发进行合理布局规划，确定规划 实施方案，最大化提升项目的市场价值；二、资源有效整合与项目价值提升基于本案的战略性思考，地块价值的提升应做到资源的高度整合：（-）市政府文化广场对本案的影响尚不容忽视。离本 案较近的市政府广场是界首市已成型的文化休闲广场，其功能尚未得到有效发 挥，目前人流量不大、人气不足，景观、功能规划设置有待完善。市政府广场 作为娱乐休闲的重场场所，具有聚积人气的优势，在后期通过政府行为加以推 广，扩大广场的影响力，在良好的形彖带动下，以点辐射面，带动周边的发展 和形象价值

23、的提升。（二）“法姬那”品牌优势的有效利用目前贵司有意将东城路的路名命名为“法姬那大道”，基于此，敝司认为可以以此为契机，发 挥“法姬那”品牌的连锁效应，规划建设以“法姬那” 品牌命名的商业广场、“法姬那”品牌旗舰店等。结合后期市场运作，通过政府行为推广以及媒体的 宣传，从而达到以较强的品牌优势和影响力带动本地块的开发。（三）有效利 用政府资源，优化投资环境，增强市民对新城区的认同政府有关部门需要确定“界首新城区”的发展规划方向并适吋加大宣传力度。对于新城区的规划，政 府应出台相应的优惠政策和具体措施，来吸引商客的投资；坚持规划先行，不 断强化规范的调控引导作用。通对对新城区进行科学的功能划分

24、和风格设计， 增强了新城区的吸纳功能和承载能力。同时，引导广大市民积极参与城市规划, 通过媒体公示、规划展览等方式，使市民广泛关注新城区，提升受众的关注度。三、本案启动成功的关键因素由于目前项目地块周边的市场氛围不浓，市场价 值不明显，地块的不成熟性造成城市东四发展的明显差异化。目前在此基础上, 开发居住区和商业物业存在着较大的市场风险，同时也应看出，项目地块的市 场潜力仍有着较大的培育空间。因此，如何有效聚积人气与合理规划开发地块, 将是本案启动成功的关键。第四部分：本案目标消费群体锁定及其分析一、目标消费群体定位从项目自身的出发，结合界首市的经济收入、政治文化、消费的特征；并通过 对整个界

25、首市房地产市场综合分析，物业的认真、谨慎的调查研究，敝司认为 本案的主流目标消费群定位为：【界首市中高档收入群体和中高级投资人士】二、目标消费群体细分产品a住宅的目标客户1 类目标客户：国家公务 员、金融、it、新闻媒介工作者此类消费群体多为界首市中高层次工作人员或 中高收入行业人士，他们有固定的经济收入来源、工作相对稳定。因界首市区 目前没有上档次或生活质量较好的住宅，寻求更好的生活空间的群体。2-二 类目标客户：二次置业者或私营业主这类客户有一定的经济收入，多为私营业 主，分布在离本案道路较通畅、便捷的区域；二次置业者也是本案消费群体之 一，他们现多居于市内，但对目前的住房不是很满意，有想

26、通过现有房屋的租 赁或出售来换取新房的欲望。3-三类目标客户：普通工薪阶层 主要为市 内一般的工薪阶层，以工资为主要收入，工作相对稳定，现代化的生活社区是 他们所向往的理想生活方式。产品b商业铺面的目标客户1- 一类目标客户：实力型投资企业或个人1、 注重本案的规模所带来的巨大人气，消费量大且比较集中；2、物业的地段的发 展潜力，具有较高的升值空间和投资回报率，此类投资者多为木地或少量外地 的投资客商，经营具有品牌趋向和档次标准。3、这部分消费群经济实力较强, 收入相对丰盈，资金周转比较灵活，根据自身状况自己经营或是以高价租赁的 方式进行运作。2-二类目标客户：品牌连锁店界首市现有的品牌连锁店

27、甚 少，对于一个城市来说显然是微不足道的，本项目的确立，势必吸引省内外品 牌连锁店投资者，这部分消费群体更注重物业所带来的商业氛围，目光长远， 选择正规的店面，面积一般在100-2 00 m2左右的商业铺面。3卜 三类目标客 户：零散性投资业主多为本市区的原有小商贩，有自己的店面，规模很小，属 小本生意类别，主要经营小百货、零售、美容美发、干洗店之类，旺市区的经 济投入比较高，有足够人流量的大中型社区是他们最适合的选择。【小结：】 鉴于项冃的现状，须有效地弱化产品为势、强化延伸优势，在整体营销策略的 制定上，以迎合目标消费者的需求，将成为我们网罗木案目标消费群体的重要 手段。第五部分：项目开发

28、主题定位及地块规划建议一、项目开发主题定位通过开发主题的定位，明确项目地块开发的方向和思 路，为项目的实质性运作提供策略性指导。在深入分析地块的特征和准确把握 界首市房地产市场的基础上，敝司将项目地块开发主题定位为：【界首市东部 的“造城运动”】 在上述的开发思路引导下，围绕以“新都市主义”为开发 主线确定项目地块的整体规划建议。二、项目市场定位每一个成功占领市场的 产品，其准确的市场定位是创造销售佳绩的关键之所在。（一）住宅部分：本 案住宅部分的市场定位应针对目前界首市住宅市场发展滞后，有效需求不足的 现状，以刺激广大市民的购房需求，聚集人气、提升地块价值为目的。鉴于此, 敝司通过深入的研究

29、与分析，确定以下具有市场可行性的定位：【界首市首座 大型高品质健康生活社区】（开创城市住宅开发之先河，体现开发规模、品质, 为居者提供舒适的人居环境）（-）商铺部分：商铺部分是本地块开发的核心部分，它的开发成功，将是本 案开发获利的关键之所在。由于区域版块的不成熟性，城市东西发展存在较大 的差异化，针对本案商铺部分的定位，敝司认为要在准确把握市场的前提下， 最大化提升商铺的市场价值，挖掘商铺的发展潜力，将进行以下的定位方向：【界首市首座高档商业步行街】（商业人气的聚集地，城市新城区商业物业的 典范）22米三、项目地块规划建议项目地块为东城路全段，北以新阳路为界，南以顺 河街为界，全长1600余

30、米。前期拟定开发屮原路至翠园路一段，总长700余米, 沿街东西商铺进深各。（一）地块分布： a地块 位置：人民路与东城路 交叉口东南角， 占地150亩b地块 位置：人民路与东城路交叉口西南 角c地块 位置：人民路与东城路交叉口西北角，占地10余亩 d地块 位置：人民路与东城路交叉口东北角 东城路两侧沿街商铺（二）地块规划 建议： a地块 规划建设大型纯居住社区 b地块 规划建设住宅相关的 生活配套设施包括：购物及服务区、综合服务功能区、家政服务功能区、装修 建材服务功能区c地块规划建设大型购物广场，引入知名品牌的百货连锁 企业； d地块规划建设三星级标准洒店c地块、d地块一一中原路沿街 商铺规

31、划建设界首市（法姬那）商业步行街其中c地块一一中原路沿街商铺， 拟规划建设服装、鞋帽专区其屮d地块一一屮原路沿街商铺，拟规划餐饮、娱 乐专区四、项冃开发思路与风险分析鉴于地块的现状和区域经济的不发达性， 考虑到项目投入的资金及市场开发的风险性，敝司认为对本案现有地块的开发 思路应遵循以下原则：1在发掘潜力的基础上，最大化提升项目价值2 避免盲目开发，降低开发的成本与市场风险3坚持策略致胜，有计划、有顺 序地进行开发就此，针对木案提出以下开发思路，供贵司参考：（-）开发 思路1 住宅先行（-） 开发思路2：商铺先行（三）开发思路比较与风险分析结合地块发展滞后、暂无人气的现状，本案的 开发思路要切

32、实贯彻“有效聚积人气与合理规划开发地块”的开发战略。综合 分析两种开发思路：开发思路1,讲究开发的整体策略性，有效地贯彻了开发 战略，强调以住宅先行来带动人气的迅速提升，辅以开发部分商铺，以规模型 社区、大型购物广场、高档酒店来整体改观地块的物业形象，最后整体开发商 铺，从而达到吸引商客投资，做到商业销售价值最大化的目的。开发思路2, 主张先规划建设大型购物广场、商业街、酒店，再行开发住宅，通过商业的大 范围建设全面带动地块的升值。【风险比较】1、由于木案的商业体量大，商业 的开发成功于否，直接关系到本案开发获利。商业物业的成功启动需要足够的 人气带动，因此，在开发过程中切不可急于冒进，回避市

33、场目前的发展现状。2、 针对商铺存在的较大风险性，开发思路1做到了有效聚集人气，弱化了项目开 发的风险的目的。3、思路2在后期实施中无法做到风险的有效分散，投放市场 后商业铺面销售的难度十分巨大。【结 论】敝司认为项目的开发应确定以思 路1为主体开发思路，进而制定项目的具体实施方案，确保项目投入市场的可 实施性。第六部分：项目运作实施建议此部分的重点是针对地块现有的住宅与商铺两种 产品提出具体的实施建议。一、住宅开发实施建议本案住宅开发的重点应放在 a地块上，在明确住宅市场定位的前提下，敝司认为住宅开发事项包括：（-） 解决交通体系瓶颈住宅区发展的重要条件是良好的交通体系，这种交 通体系应该是

34、多种交通方式的组合。针对本案现状，将依托城市公交体系、周 边的高速公路网来带动地块的住宅开发。（二） 解决社会服务体系瓶颈目前 区域内社会服务设施并不完善，如商业、教育、文化、医疗等服务设施明显欠 缺。这些服务设施显然不是开发商通过努力能够解决的。本案住宅的大片开发 离不开政府的支持。（三）注重社区开发的品质1、注重住宅的低密度性；2、注重社区景观空间的营造；3、注重住宅建设的均好性；4、注重住宅建设 的多样性；5、注重住宅建设的协调性；6、整体建筑外观设计要求具有现代风 格。（四）注重房型设计的合理性：根据界首市购房群体的消费偏好，房型以 2室、3室为主，建议房型面积配比为：面积70-90

35、m2 占20%面积90-120 m2 占60%面积 120-1 50 m2 占 20%（五）促进居住生活区的配套化1、为了保证社区的纯居住性，在b地块规划 建设住宅相关的生活配套，如中小型医疗单位、中小型便利店、洗衣房、酒店 等。2、社区内增设教育机构：设立幼儿园，中小学（也可利用政府资源，在片 区内设立中小学），解决业主子女的教育问题。3、设立小区会所：会所是住户 作为休闲活动、公共交往的场所。会所设施包括：健身房、儿童游戏室、器械 室、图书室、美容屮心等。4、智能配套设施：包括可视对讲系统、周界防越报 警系统、车辆出入管理系统、出入口门禁系统、消防报警系统、电子公告、背 景音乐系统等。（六

36、）聘请知名的物业管理公司以聘请知名的物管公司，为业 主提供更全面而专业的服务，并以此提升社区的品质，增强消费的购买信心。二、商业开发实施建议商铺的开发建设要能做到引导市场，要有超前的开发意 识，惟有如此，才能做到开发、投资和经营者三方共同利润的最大化。商铺更 加注重项目入市后的经营状况和物业升值，因此在实施过程中应该对所经营的 业态业种以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项 口的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者 共同的投资热情。结合本案的开发思路，商业铺面的开发应做到：1分阶段 分批量开发，严格控制开发的成本2对沿街商铺实行重点开发，确定商

37、铺 开发的重心3注意开发时机的选择3做好的商业街的具体规划工作具体实施阶段：第1阶段，1、 以b地块的商铺开发为主，成功启动的前提是 需要住宅来带动人气的提升。重点规划经营社区商铺，具体规划见下表。功能区功能划分购物及服务区速食外卖店、 鲜花店、报刊杂志店、户 外用品店、彩扩/摄影店、面包房、水果店、文具店/办公用品店、时尚物品 店、化妆品店、品牌服装店、孕婴用品店、干洗店、美容店、音像店、药店、 米面等食品店综合服务功能区 快餐连锁或中餐、便利店、便利店、邮政家政 服务功能区 宠物店、电器维修店、网吧、老年服务社、宠物店、二手房交易、 渔具店、缝纫店、社区医疗服务点装修建材服务功能区 汽车美

38、容、洗车、水 泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷砖、灯饰、瓷砖、卫浴、窗帘、铁艺、板材、五金、品牌橱柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市2、大型购物广 场的开发建设，在开发时机的选择上，需要综合考虑住宅小区与购物广场的工 程进度，以期两者同期竣工及交付使用，此阶段同时对知名品牌的百货连锁企 业进行招商。第2阶段，c地块、d地块一一中原路的沿街商是铺东城路段商铺 的开发重点，该地段的开发，需要在第1阶段完成的基础上进行开发，规划建 设界首市首座（法姬那）商业步行街，其功能划分为：1、 c地块一一屮原 路沿街商铺拟规划建设服装、鞋帽专区，以零售经营为主，重点引进此类知名 品牌，尤其是吸引部分服装、鞋

39、业旗舰店的进驻，以此来提升商业步行街的形 象；其次是部分商家的零散经营。2、 d地块一一中原路沿街商铺拟规划餐饮、 娱乐专区，经营种类包括特色中餐、咖啡店、连锁快餐、茶座、特色中餐、酒 吧等。此地块的开发，需要以三星级酒店的知名度來带动商铺的开发。第七部分：营销策略篇房地产销售是整个项目营销过程中的关键的一环，策略 的制定实施又是左右销售成功与否的重量级舷码，策略为先、实施为后,充 分把握市场、分析整合项目各个要素，以务实、以智胜,胜战于市场。一、 总体销售策略本案有别于一般型物业，目的通过树立界首市第一物业品牌效应, 以高品质、高形象为主导推广、传播，达到资金的快速冋笼，产品价值最大化 兑现

40、。因此，本案营销策略的重点应放在行销方式的创新、市场广告宣传的广 度和深度的把握以及销售时机的掌控，充分挖掘和延伸项目价值，以中端价格、 高端格调传播、引导市场，以至达到开盘后迅速去化产品，并为后期产品“高 价位、高姿态”的市场价值提升做有力促进。1、注重销售推广卖点输岀的层 次性、逻辑性与动态性；2、以“造城运动”的浩大声势，刺激需求，激发关 注度和购买欲，延仲传播的抛物线。2、注重从战略到战术各子系统环节的合 理衔接与协调一致，力争执行过程趋于零缺陷，以便使整个销售推广步入良性 循环；3、营销力度上要深入浅出，自然形成“高产品价值与低实际价格”的 强烈心理感应；4、销售推广必须是建立在相对

41、合理的目标期望值上予以执行。 二、销售方式确立根据我们的行销经验和对当地市场的了解，确定以案场销售 为主，其它方式为辅的形式作为木案的销售方式。据案场销售的实际情况，增 加或减少销售队伍，敝司并派遣专案策划人员直接进入案场，视目标客户的实 际反映和市场行情的变化适时调整或改变营销策略，以最短时间贯入实际操作 环节，从而有效避免了远程市场信息传播的偏差和间接性。同时委派敝司的专 业销售骨干进场驻点销售，辅以当地销售人员（旨在更好的掌握当地目标客户 的消费行为）促进销售。三、销售时机把握由于项目现仍处于前期规划阶段， 具体工程安排还有待进步探讨落实，但整体上应把握住以下几点：1、以项目 自身的绝对

42、优势做为贯穿整个销售过程；2、抓住对本案有竞争威胁的楼盘空 挡吋机加强宣传、销售力度；3、节假日、休息日以及相关社会公众活动的场 合展开攻势，促进销售；4、洞悉市场，实施新颖、独特的销售举措。 第八 部分：项目市场推广方案房地产的宣传和推广是整个房地产开发过程中最为重 要的工作z-o如果因为宣传策略的失调或营销战略的缺陷而导致营销工作的 停滞，就会导致整个项目的失败。因此，宣传策略和营销策略应该作为项目开 发的核心因素。 一、广告推广策略本案属大型房地产项目，分期开发销售， 一期是树立整个项目甜质与甜牌形象的关键，因此在广告策略上应注意运用以 下策略：广告阶段策略：根据广告紧紧围绕销售推广服务

43、这一宗旨，并结合广告主题层 面以及开发节奏，我们建议将广告阶段排为如下几个阶段：1、导入期：以软 性新闻为主，配合大篇幅的硬广告进行形象推广，以城市屮心的未来发展方向以及打造界首一流品质物业为宣传核心。内部认购时，针对地段发展、物业形 象、产品等方面进行全面诉求，以硬广告介绍物业的产品及认购方式，配合适 量介绍内部认购情况的软广告。2、开盘期：以电视媒体、广播、报纸、新闻 报道等形式，实施立体投放。广告传递全面，突出项目自身优势和配套优势， 同时结合开盘的销售状况，及时调整策略，传达给受众销售火爆的信息。3、 强销期：着重对物业品质等方面做重点宣传，同时针对产品自身存在的不足或 销售环节遇到的问题，及吋调整策略。4、清盘期：视前一阶段的广告效果及 销售情况而制定尾盘广告投入，同时根据工程进度兼顾二期启动的告知性宣传, 为二期面市做准备。二、案名建议基于项目的品牌宣传以及该项目市场定位的 思考，我们经过深入的讨论与思维发散，从屮提炼出两个具有代表性的案名： 案名一：现代城案名释义：时代感:以时代气息领略现代居住、投资；震撼力h声势浩大，气势磅礴，具有较强的震撼感召力；规模性h突出 “城”的概念，示意规模宏大、甜质高；差异化:突破一般物