房地产专业术语解读

1、房地产专业术语解读套内面积俗称”地砖面积”。 它是在实用面积的基础上扣除了柱体、 墙体等占用空间 的建筑物后的一个内容空间的概念。 既有章可循， 也有利可图， 吸引居民和机构 投资住房租赁市场。实用面积它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面 积之和。 所谓净面积就是要除去墙、 柱等建筑构件所占有的水平面积 （即结构面 积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积作为计算房租的面积。 在住房制度改革中， 作出统一规定， 住宅用房按使用 面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半 计算），壁橱

2、等。非住宅用房按建筑面积计算。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上 为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平 投影面积的 50。竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。 房屋建筑的竣工应是按照设计 要求全部完工，经验收合格的建筑。辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、 厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积住宅种类住宅的种类繁多， 主要分为高档住

3、宅、 普通住宅、公寓式住宅、 TOWNHOU、SE 别墅等。（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类， 主要分为砖木结构、 砖混结构、 钢混框架结构、 钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、 高层住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、 跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济 适用住房、住宅合作社集资建房等。商品房商品房主要是指由各房地产开发

4、公司投资建设， 以营利为目的， 按市场规律 经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的 “安居房”、“解困房”、“解危房”，从 1998 年年底开始兴建的经济适用住 房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售； 从销售对象看，分内销商品房、 外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等商品房分类商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。 一般可分 为以下三种形式：（1）砖混结构住宅；（2）砖木结构住宅；（3）钢筋混凝土结构住宅。住宅分类根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划分为： 1 层3层为低层住 宅；4层6层为多层住宅； 7 层

5、10层为中高层住宅（也称小高层住宅）； 11层 30层为高层住宅； 30层（不包括 30 层）以上为超高层住宅。复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层， 两层合计的层高 要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层式为 5.6 米），其下层供起 居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高， 通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高 50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼 板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户， 通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比， 土地利用率可提高 4

6、0%。不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户 型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有 2 米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感； 贮藏间较大，但层高只有 1.2 米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、 楼板均采用轻薄的木隔断， 木材的成本较高且隔音、 防火功能差，房间的私密性、安全性较差。智能化住宅智能化住宅是指将各种家用自动化设备、 电器设备、 计算机及网络系统与建 筑技术和艺术有机结合， 以获得一种居住安全、 环境健康、经济合理、生活便利、 服务周到的感觉， 使人感到温馨舒适， 并能激发人的创造性的住宅型建筑物。 一 般认为具备

7、下列四种功能的住宅为智能化住宅：（1）安全防卫自动化；（2）身体保健自动化；（3）家务劳动自动化；（4）文化、娱乐、信息自动化。具备以下四种基本功能， 即可实现家庭活动自动化。 家庭活动自动化是指家 务、管理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务，是指家电设施、保安设施、能 源管理等；所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等； 所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；所谓通信，是指 利用通信网络与外界联络及咨询服务。要注意电脑化和智能化的是不同的。 大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、 装备和系统， 均可称为“电脑化”， 但不一定是智能化。 必须采用某种或某些人

8、工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能 化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。智能化住宅小区是指以一套先进、 可靠的网络系统为基础， 将住户和公共设 施建成网络并实现住户、 社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。 其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。为进一步规范住宅小区智能化建设， 建设部住宅产业化办公室和勘察设计制 定了全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则 （以下简称导 则），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、 二星级和三星级三个等级。（1）导则要求一星级示范小区应具有：安全防范子系统，包括出入口 管理及周

9、界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理； 信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、 IC 卡、车 辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧 急广播与背景音乐系统， 物业管理计算机系统； 信息网络子系统， 包括为实现上 述功能科学合理的布线， 每户不少于两条电话线和两个有线电视插座， 建立有线 电视网。（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信 息管理子系统方面， 其功能及技术水平应有较大提高； 信息传输通道应采用高速 宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。（3）三星级

10、示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有 可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能 化系统建设纳入整个住宅小区中，作为 HI-CIMS工程中的一个子系统。同时， HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可 扩展性和方便管理。规划建设用地和建筑面积小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积， 一般包括 建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建 筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。 它是用于反映小区建 设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现

11、行统一规定量算。建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之 比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。建筑覆盖率又称建筑密度， 是指建筑物基底占地面积与总面积的之比， 除特 别注明外，计算时一般包括附属建设物。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积， 一般 包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售， 商品房的销售面积即为购买房者所购买的 套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。销售者销售商品房， 必

12、须明示商品房的销售面积， 并注明该商品房的套内建 筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积的标注单位应当为平方米。商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范 商品房销售 面积测量与计算规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房， 各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商 品房的实际总面积。套内建筑面积商品房的套内建筑面积是指成套商品房 （单元房） 的套内使用面积、 套内墙 体面积和阳台建筑面积之和。 套内建筑面积不等于地毯面积， 完全属于买房人个 人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积 =套内使用面积

13、 +套内墙体面积 +阳台建筑面积套内使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、 壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面 积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。 商品房套内墙体面积的计 算法为：（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔 墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水

14、平投影面积的一半计入套内墙体面积。（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积按照建筑面积计算规则 的规定， 套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外 墙之间的水平投影面积计算。其中：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积， 凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户， 一般多于四五户共同围绕或者

15、环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面， 平面 的长度和宽度大致相同。 这种楼房的高度一般从 12 层到 35层。塔楼一般是以一 梯 4 户到一梯 12 户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型， 一种是长走廊式的， 各住户靠长走廊连在一起； 第二种是单元式拼接， 若干个单 元连在一起就拼成一个板楼。 其实我们买房时， 很容易分出塔楼和板楼， 简单地 说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。住宅结构砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、 柱等采用砖或砌块砌筑， 柱、梁、 楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢 筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”， 指的是一种统一尺寸的建筑材料， 也有其他尺寸 的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配 制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼