恒生阳光城整合推广方案

1、恒生阳光城整合推广方案、/.、r、前记我们的总体指导原则：1、差异化 现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌（产品）的文化和审美！2 、创新的定位 创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调，定位及观念的创 新！我们全案企划的追求目标：创造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。 我们全案企划的策略及表现： 我们坚信：思想可以动人 ！我们坚信：文化可以销售 ！ 我们要创造出一个可以给地产界提供丰富经验的领导性品牌。第一篇市场篇第一部分合肥市城市宏观情况调查一、合肥概况二、国内生产总值及三产结构三、政收支及金融情况四、固定资产投资五、社会

2、消费品零售总额六、人民生活水平七、合肥城市建设和规划发展第二部分合肥市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产品（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势分析三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分 合肥商品房消费群研究第四部分产品对比研究第五部分竞争个案调查AW篇第一部分 合肥市城市宏观情况调查一、合肥概况安徽省省会合肥位于安徽省中部，地理座标在北纬31 ° 3132 ° 37'、东经116 ° 40117 ° 52 '，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、连接中原，贯通南北的重要地位。合肥气候属亚

3、热带到暖温带的过渡带， 气候温和， 四季分明。 年平均降雨量 约1000毫米，年平均气温15.7 C,全年无霜期230天。合肥市总面积 7266 平方公里，其中市区面积 596 平方公里，城市建成区 面积 125 平方公里。现辖肥东、肥西、长丰 3 个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4 个区2004 年年末全市总人口为 444.68 万人，其中非农业人口 168.96 万人， 农业人口 275.72 万人，市区年末人口为 163.52 万人，非农业人口 135.77 万 人。二、国内生产总值及三产结构2004 年合肥市完成生产总值 589.7 亿元，按可比格价格计算， 比上年增长 16.2% 。按照

4、发展经济学的观点，人均 GDP 在 1000-3000 美元为经济的起飞阶段， 人们的消费观念开始第一次“转型” ：由小件商品向大宗商品消费过度，最典型 的例子就是汽车入户和二次置业。:一I国民生产总值 增长率2001 2004年合肥市国内生产总值情况三、财政收支及金融情况财政收入快速增长。2004年合肥市实现财政收入突破百亿元，达到 105.4 亿元，同比增长24.9%，为1997年以来同期最高增幅。其中地方财政收入44.93 亿元，比上年增长25.3% 。金融机构存贷款余额增长较快。2004年年末合肥市金融机构人民币存款余 额为1295.96 亿，比2003年增加235.70 亿元，增长2

5、2.2%，其中城乡居民 储蓄存款余额为429.1亿元，增长19.2%。四、固定资产投资固定资产投资高速增长。全年完成全社会固定资产投资361.48亿元，比上年增长41.7%40035030025020015010050030.00%20.00%10.00%200120022003200460.00%50.00%40.00%0.00%.一:固定资产投资总额 *增长率2001 2004年合肥市固定资产投资情况五、社会消费品零售总额2004合肥市实现消费品零售额239.77亿元，同比增长15.6%，为1998年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业零售额为214.89亿元，增长14.8%，餐饮业零售额为

6、24.18亿元，增长24.3%I社会消费品零售总额一一增长率2001 2004年合肥市消费品零售总额情况六、人民生活水平2004年全市城镇居民人均可支配收入 8610.34元，增长10.6% ;年人均 消费支出6998元，比2003年增长12.3% ;城镇居民恩格尔系数为43.2% 。 农民人均纯收入为2889元，增长21.2%，农民人均生活消费支出2509元， 增长21.8% ;农村居民恩格尔系数为49.5%。西方发达国家的住宅消费表明， 一个国家的人均收入达到 1000美元4000美元时是住宅消费的快速发展时 期。居民住房条件继续改善，2004年合肥市城镇居民人均使用面积17.01平方 米

7、，比2003年扩大1%，和全国同等城市相比，合肥总体居住情况属于全国中 上水平I1城镇居民人均可支配收入4增长率2001 2004年合肥市城镇居民人均可支配收入情况七、合肥城市建设和规划发展1995年初，安徽省委、省政府作出了尽快把合肥建成现代化大城市的战略决策，并据此制定了一系列政策措施，不断加快建设和发展步伐，在短短的几年时间里，基本构筑了现代化大城市的框架， 城市的功能进一步完善，城市的辐射力和吸引力大大增强。城市绿化覆盖率达32%，人均占有绿地面积7.9平方米,形成“城中有园，园中有城，城园交融，浑然一体”的城市园林特色。2002年,为进一步加快合肥的现代化建设， 合肥市行政区域做了部

8、分调整，取消了原先的 郊区，打通了城区四面扩展的通道。1995-2010 合肥市城市总体规划（部分）：到2030年前后，合肥市域高度 城市化，逐步形成以合肥市为中心、 巢湖市和六安市为次中心的合肥经济区和城 市群。合肥城市布局主要发展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合 芜高速公路， 淮南铁路向东南方向呈组团式发展。 合肥市城市总体布局以老城区 为核心，向东、北、西南三翼继续伸展，努力保持风扇形城市用地形态。合肥市十五规划：根据合肥市委市政府的城市建设规划要求， 2010 年合肥 要达到城区人口 300 万，城区规模 280 平方公里，国内生产总值达 1000 亿元， 人均收入水平达

9、15000 元。发展方向： 合肥城市发展方向主要向西南发展、 适当向东发展、 有限制地向 北发展。居住用地在老城区应合理控制； 东、北和西南三个分区应充分挖掘用地 的潜力，并适当增加一些居住用地； 新城区可集中成片地建设大型社区。 居住用 地增加较多的主要是在新站区、政务文化新区，适当控制高新区居住用地发展第二部分 合肥市房地产市场研究一、合肥市房产市场整体情况概述1供应量合肥市房地产市场自 2000 年正式起步开始，目前已进入如火如荼的阶段， 各项数据均呈现大幅度增长，房地产开发呈现稳步发展、稳中有升、市场整合、 优胜劣汰的轨迹。供应呈现强劲的上升势头，投资和开发规模不断扩大。2002 年，

10、合肥房地产完成投资 40 多亿元，同比投资增幅达 56.7%, 居安 徽省各市之首，房地产开发规模和投资规模超过全省 1/4 。2003 年，合肥市实际完成房地产开发投资 89.7 亿元，同比增长高达 124 ， 完成增加值 17.5 亿元。2004 年以来，合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、健康发展的情况 下，一改历年开局缓慢的现象，呈现出高位起步、行业经济快速运行的态势，全 年实际完成房地产投资 138.32 亿元。从市房地产管理局获悉， 在刚刚过去的 2004 年，省城房地产市场异常活跃，全年交易额102亿元，其中二手房交易额达39亿元，呈现出供销两旺的势头截至去年12月中旬，全市商

11、品房销售面积达近468万平方米，其中住宅建 筑面积407万平方米，相对于2003年207万平方米，同比增长226%。2004年合肥市全年新开盘面积 440.58 万平米，其中住宅350.09 万平米， 同比分别增长 34.61% 和31.2% 。 2004 年合肥市完成房屋建筑施工面积 2159.96 万平方米，增长 18.7%，其中新开工面积 1213.3 万平方米，增长 5.1%。2 .需求量2002年合肥市房地产交易额达到 34.5亿元，占全省房地产市场交易额的1/4。完成各类房地产交易23067件，面积达246万平方米，同比分别增长 46%、50%、35%。2003年商品房销售面积、实

12、现销售额分别比上年增长 47.3% 和76.1%，房屋销售面积284万平方米，其中住宅销售面积243.46万平方米, 住宅销售面积占销售面积的 85.4%，高达同期住宅竣工量的 83.38%。别墅、 高档公寓销售面积占同期同类物业竣工面积的84 %，商业营业用房销售面积占同期同类物业竣工量的59.84%，办公楼销售面积占同期同类物业竣工面积的73.94% 。2004年，合肥市全年各类房地产交易额为 107.8亿元，销售面积为 575.19万平方米，同比增长分别为86.38%和45.49%，其中二手房交易额 44.48亿元，同比增长171%3 .价格走势自90年代中期以来，合肥市的商品房价格每年

13、都有小幅度的攀升，房价平 均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均价为1893元/平方米；2002 年商品住宅平均价格创新高，每平方米达到了2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售价为 2341元/平方米；2004年合肥市商品房平均售价为 2957元/平方米，比2003年每平方米增长 26%。我们认为，导致价格上涨的主要有以下原因：首先，开发成本加大。由于金融政策调整以及“ 8.31 ”大限土地实施招挂 拍后，合肥土地价格迅速上升，导致房地产开发成本在加大。另外有关房屋拆迁 安置等一系列政策的出台，无形中也增加了开发商的开发成本。2004年1 9月份，合肥市房地产开发企业

14、土地购置费完成 21.5亿元，同比增长47.2%，土 地购置面积为361.4万平方米，同比增长4.8% ;从这些数字的对比中可以看出， 房地产开发的前期费用明显加大，开发成本相应提升。其次，融资渠道变窄。2003年央行限制贷款的通知对房地产企业的资金来源产生了明显的影响。房地产投资资金来源构成由原来的贷款、 自筹、其他三分 天下转为自筹、其他占主导，同时房地产资本金比例从 20%提高到35%以上。 2004年10月29日国务院出台了中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知：上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.2

15、7%，由现行的1.98% 提高到2.25%，年期贷款基准利率上调 0.27%，由现行的5.31%提高到5.58%，这些金融调控手段让房地产企业，特别是一些自有资金少、过分依赖银行贷款的企业深感资金压力。与此同时,因为开发成本上升因素以及市场的巨大需求的拉动因素，导致合肥房价也在呈现快速上升的态势。我们认为，未来价格的走势主要决定于土地供应方式，土地供应方式决定商品房价格行情的形成。4 外来开发商合肥市目前开发企业由1998年底的150家增加到2002年的371家，其 中绿城、绿地、英泰、东海、祥源等外地企业的涌入，使得合肥市房地产水平得 到很高的促进。至2004年年末，在合肥市登记备案的各类房

16、地产开发企业有 579家，比2003年的530家增长了 40多家。其中苏浙一带在肥投资的开发 商已达30多家，完成的投资额超过20多亿。其中被合肥市民认可的主要本土 品牌房产企业主要有中房、邮电、新华等。在合肥开发商开发建设的楼盘规模中，30万卅以上的楼盘占27.3%，20万一30万川的占到18.2% ,10万一20万川的占9% ,10万川以下的占45.5%， 可以充分说明近两年来合肥房地产市场发展速度较快，越来越多的外地实力雄厚 的企业进驻合肥，如114万卅的“上城国际”就是由浙江祥源集团投资开发的许多个性化、 人文化、智能化小区的纷纷出现， 新的物业管理模式也开始出现，低、中、高档住房多层

17、次供应体系基本确立，房产开发也逐渐由原来的零星 开发向规模化建设转变。5市场容量随着合肥市 GDP 千亿元规划纲要的实施，力争到 2010 年把该市建成区面 积由现在的 125 平方公里扩大到 280 平方公里，人口由现在的 155 万增加到 300 万，仅新增人口住房面积需求每年就是 410 万平方米，这本身就是一个很 大的潜在市场；目前合肥商品住宅每平方米的均价低于南昌、长沙等同等水平的省会城市， 相比还有很大的上升空间。2004 年，合肥市居民住房条件继续改善， 城镇居民人均使用面积 17.01 平 方米，农村居民人均居住面积 29.3 平方米，比上年分别扩大 1%和 2.1% ，相 比

18、同类城市还有较大的差距；同时，大量周边城市、郊区的居民的迁入，也是提 供了很大的增长空间 二、各形态产品（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势分析 根据经典对合肥市场长期跟踪调查中发现， 在住宅开发总量中， 多层住宅约 占住宅总量的 55% ，呈下降走势，而小高层（高层）的比例上升至 42% 。从住 宅的各种形态来看， 小高层的市场接受程度已经明显上升， 随着主城区土地资源 的短缺，小高层将会成为合肥主城区住宅产品的主流。据调查数据显示： 2004 年合肥市全年的在售楼盘有 130 个之多，以在售建筑类型面积比例看，多层住 宅的供应面积在 2004 年仍然位于各建筑类型之首，但其领导地位在

19、12 月份已 然没有了绝对性。在 2004 年 1 月份合肥市多层住宅的供应面积仍然是以近 60% 的占有率位 于合肥市第一位，而至 12 月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率 由原来的近 60% 下滑了约 20 个百分点，而小高层、高层住宅的供应面积则得 到了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多。三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究1.近期房产政策研究2004 年国家的宏观调控政策，在抑制了大规模投资圈地热的同时，也加剧 了房地产市场的供求失衡，全国范围内房价依然持续飙升。 2005 年伊始，政策 面即频频出击，出台了一系列旨在抑制房价、限制投机的政策措施。20

20、05 年，对房地产市场影响较大的政策有：1.1 高院关于个人住房的执行规定内容： 2004 年 11 月高院公布最高人民法院关于人民法院民事执行中查 封、扣押、冻结财产的规定自 2005 年 1 月份开始实施，规定第六条及第 七条“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋， 人民法院可以查封， 但 不得拍卖、变卖或者抵债” ，按此规定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银 行将不能拍卖、变卖或者抵债。影响：增加银行住房贷款风险， 促使银行系统通过提高贷款门槛、 利率等措 施控制风险。1.2 央行调整房贷政策内容： 2005 年3月17 日央行取消原个人住房贷款优惠利率，以五年期以 上为例，贷款

21、利率下限由原来的 5.31% 提高到基准利率 6.12 的 0.9 倍（5.51% ）， 并放开了贷款利率上限。个人住房公积金贷款利率则上调了 0.18 个百分点，以 五年期以上为例，个人住房公积金贷款利率从 4.23% 上调到 4.41 。对房地产价 格上涨过快的地区，住房首付款比例可由现行的 20% 提高到 30% 。影响：此次房贷利率调高，幅度较大，覆盖面非常广，全面提高所有购房者 的供房负担，并提高购房门槛。而且，新政策直接针对房地产市场，打击了市场 上部分潜在购房者对房价的乐观预期， 对需求将产生明显的抑制作用。 从市场反 应来看，加息起到了一定威慑作用， 由于担心这是政府一系列新政

22、策出台的先兆， 开发商纷纷推迟楼盘开盘时间， 放慢楼盘投放速度。 从在售楼盘看， 开发商并未 调整房价来应对银行加息，但从去化速度缓慢。加息也给购房者心理上很大的触动， 虽然市场表现还是比较平静， 但部分已 购房者还是考虑提前还贷，有意向购房的则选择了进一步观望。加息也造成 3 月份的二手房市场价、量下挫。1.3 国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知内容： 3 月底，国务院常务会议讨论并通过了国务院 2005 年工作要点， 随后下发了关于切实稳定住房价格的通知 ，通知内容主要包括八点：一、高 度重视稳定住房价格工作；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整和 改善住房供应结构；四、严

23、格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费 预期；六、全面监测房地产市场运行七、 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；1.4 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查影响：该意见特别之处是将稳定房价提高到了政治层面， 要求各省领导为房 价虚高负责。 地方政府及相关部门切实抑制价格过快上涨的现象， 如果控制措施 不力，造成当地房地产市场大起大落， 影响经济稳定运行和社会发展的， 要追究 相关负责人的责任。此举表明国家真正下定决心从政治的高度来对待房价问题， 让各地方政府大力加强房地产市场的监管力度。 “国八条”的颁布表明国家在未 来会进一步加大宏观政策调控的力度。1.5 国务院出台“加强房地产市

24、场引导和调控的八条措施”内容： 4月28 日，国务院出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措 施”，即“新国八条”。具体内容为：一是强化规划调控，改善商品房结构；二 是加大土地供应调控力度， 严格土地管理； 三是加强对普通商品住房和经济适用住房价 格的调控，保证中低价位、 中小户型住房的有效供应； 四是完善城镇廉租住房制 度，保障最低收入家庭基本住房需求； 五是运用税收等经济手段调控房地产市场， 特别要加大对房地产交易行为的调节力度； 六是加强金融监管； 七是切实整顿和 规范市场秩序；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增 强政策透明度。影响：如果说“老国八条”更多的是威慑作

25、用，“新国八条”的具体措施， 对市场的作用就大了，可以说“新国八条”是对“老国八条”的细化，明确提出 用税收调控市场，加大房地产信息透明度，引导消费，防止购房者盲目跟风。造 成的直接影响就是购房者的观望气氛近一部加强。由于政策出台后即为五一长 假，很多普通老百姓对此并不清楚，市场也基本没什么反应。1.6 合肥市落实国家七部委措施的举措内容：为贯彻国务院加强房地产市场引导和调控八项措施， 合肥市采取的主 要措施有： 一是从规划的源头上进行控制， 严格高档商品房的规划建设。 二是根 据房地产市场供需状况，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提 下，做好房地产开发的土地供应， 适当增加中低价

26、位的普通商品房和经济适用房 的建设用地供应量， 对建设用地进行进一步清理， 严厉打击不法商人屯积炒卖土 地的行为。三是加强廉租住房和经济适用房建设，加快建立住房社会保障体系， 继续发放廉租住房补贴，动工建设 50 万平方米的经济适用住房。四是培育房屋 租赁市场， 拓宽居民通过单一的买房方式解决居住问题的渠道， 使房地产市场整 体协调发展。目前，税务、土地、规划、建设开发等职能部门正在研究制定具体的稳定房 价措施。1.7 建设部等七部委联合出台房地产新政内容：5 月 11 日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价 格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨 幅

27、度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。影响：如果说“新国八条”是调控房价的大政纲要，此次七部委联合发出稳 定房价的通知，则是把“国八条”的精神落实到了政策层面。 “以税收调控投 机性和投资性购房”、“期房禁止转让”等具体措施，招招击中当前楼市弊端， 每项措施都有极强的针对性。 中央希望通过这些措施的实施， 来保障低收入家庭 住房需求，支持百姓自住住房需求，调控、遏制投机性和投资性购房。从政策上看，对于写字楼、商铺这些商业物业上投资似乎没什么大的限制， 因此原先意欲投资住宅的资金很有可能流向该类物业。第三部分 合肥商品房消费群研究根据经典市场调查公司对合肥住宅产品的客户群进行了长期跟

28、踪，我们将目前合肥中高档商品房消费群的特征描述如下:目前合肥部分客户来自二次或三次置业者， 大部分客户是为改善居住条件而 购房，投资炒作成分很少。目标客户目前能够接受的物业总价集中在 35-45 万元之间，而总价在 30 万元左右的“经济型”住宅最受欢迎。最受欢迎的户型为 3房2厅2卫和3房 2厅1卫，同时4房2厅2卫和2房2厅1卫的需求也在放大。a、客户年龄. 25岁以下 亘2530岁 3135岁 -3640岁 4145岁. 46 50岁 口 5155岁-55岁以上目标客户年龄层主要集中在 25 30 （占26% ）、31 35 （占26% ）、36 40岁（占28% ）。而且客户群年龄出现

29、了逐步下移的情况b、客户职业目标客户主要分布在民营企业、金融系统、教育系统、国家机关、外来人口（包括周边地区迁入人口和外地投资客）。其中来自民营企业的业主逐步成为市 场主流。c、客户获取楼盘信息渠道客户信息渠道统计目标客户获得信息的渠道主要为朋友亲戚介绍 （老客户介绍）、平面广告（报 版、单页、楼书及宣传文章）、电视广告和其他（户外大型喷绘、房交会、广播 等）。人际传播仍十分重要。第四部分产品对比研究一、产品类型研究1项目类型由单一型项目向复合型、规模化发展40万平方目前合肥市场上在售楼盘数量不少， 但大盘或精品楼盘有限。伴随着合肥圈 地潮及城市化进程，新一轮开发项目多为建筑面积 25万方以上

30、楼盘。从合肥现 有的楼盘建筑类型上看，正在由单一型楼盘开始向各种类型都有的复合型社区过 度，大盘规模化开发在一些新兴区域发展得尤其迅速，蜀山区就是一典型代表， 绿城桂花园、新加坡花园城、绿地上海城、百协大溪地均超过 米，将近有60%的大盘在该区域，是合肥大盘集中区。进入 2004 年，这一区域更加明显， 在其他地域也出现许多规模较大的楼盘， 其中比较典型的包括城北的上城国际和城东的宝业城市绿苑。2小高层成为中高档楼盘主流，且在项目中占有绝大比重小高层市场开始由起步阶段迈入发展阶段， 具体表现为供应量的增加和产品 档次的提高上，目前合肥市场上小高层供应量较大， 主流楼盘大多有小高层设置， 有些楼

31、盘甚至以小高层为主。 小高层基本为 11 12 层，楼层平面设置为一梯两 户；高层有高达 25 层的楼盘，楼层设置除一梯两户外，还设有一梯三户、二梯 三户、二梯四户的蝶式高层。目前，受楼盘规模和市场接受程度的影响， 同时也考虑到房地产开发的成本， 蜀山区的在售楼盘大多规划为多种建筑形式并存的格局。而有着观景优势的高 层、小高层的住宅在蜀山区的明山秀水间比比皆是。从蜀山区 2004 年的建筑类型变化情况来看，自 2004 年 4 月起，小高层与 多层建筑的在售面积就有了相互接近的趋势，到 2004 年10 月，本区域内的多 层与小高层的面积就已经相当， 到现在为止， 本区域的小高层住宅的面积比例

32、与 多层住宅一直是呈现互相交错的走势， 基本持平， 且已经出现纯粹为小高层、 高层或 以小高层为主打物业且成规模（ 10 万方以上）的楼盘项目（香樟雅苑、丹青花 园）。而从与本案建筑类型相近的丹青花园、庐阳区的元一美邦国际和政务新区 的国际花都销售业绩可以看出， 合肥的高端客户对小高层、 高层的抗性正在逐渐 减弱。区 域项目名称项目位置占地面积建筑面积建筑类型蜀绿城桂杨振宁大道与480亩41万平方多层、小高层山花园黄山路口米区新加坡花长江西路8981000亩，含70多万平多层、小高层、高园城号400亩生态方米层、独立别墅园颐和花园合肥市安庆路40公顷50万平方多层、小高层、85号米tow nh

33、ouse金色池塘长江西路与蜀430亩35万平方多层、小高层、新路交界处向米tow nhouse北300米香樟雅苑东至路22万卅纯小高层丹青花园休宁路与合作约4.5公顷约10万川纯小高层的大户化南路交会处型景观公寓百协大南临黄山路中43万川80万平方多层，小高层，花溪地段，北接长江米园洋房，小复式公路。怀宁路贯寓、高层、酒店穿而过新华学石台路、潜山138672.55258508.98高层、小高层、多府春天路之间、黄山 路以南的交汇 区内（政务文 化新区）m2m层、联排城市天地望江西路与合作化南路交叉口170亩多层、小高层、园洋房花二、规划设计研究目前，合肥房产市场已进入了产品竞争阶段 ，规划景观

34、设计受到普遍重视， 开发商开始打“大师”牌、“国际”牌。由于外地开发商的大量涌入，推动了合肥房地产业对项目规划的水平， 尤其 是江浙一带开发商的进驻，更使合肥多个小区在规划设计上呈现“江南韵味”。而在景观设计上，许多定位高的开发商更是聘请了境外著名的景观设计公司主持 设计，使景观设计上的新理念层出不穷。项目名称设计单位绿城桂花园浙江绿城建筑设计有限公司美国YPA北半球景观设计顾问有限公司新加坡花园城美国wy国际设计顾问公司美国peridian景观设计公司颐和花园庐阳建筑设计公司日本井上（成都）商环境设计有限公司金色池塘深圳大学建筑设计研究院安徽城乡规划设计研究院瑞典sed西林景观设计公司澳大利

35、亚he公司兀美邦国际美国a&a规划设计顾问公司巴马丹拿（香港）公司厦门中建东北设计院美国北半球景观设计顾问有限公司元一滨水城DLN香港刘荣广振民建筑事物所ADI雅博奥顿国际设计有限公司百协大溪地上海日清香港和华新华学府春天澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司美国贝尔高林香港有限公司三、户型研究合肥商品住宅的主流户型更加注重功能与舒适性。目前合肥房产市场上主力户型一般都以100-150平方米的三房为主；部分小高层户型稍大，一般在120-160平方米之间；顶层普遍设置复式大面积,般都在200平方米以上。层高一般在2.8-3.0米之间，在120平方米左右的房型主卧一般都设有独立卫生间，户型设计

36、充分借鉴了浙江与上海等地的经典户型，水平有了很大的提高。本案所在区域楼盘主力户型三房二厅二卫，面积集中在130平米左右区 域项目名称户型范围（川）主力户型层咼（米）蜀山区绿城桂花园90-200 多二房二厅一卫三房二厅二卫2.9新加坡花园城120 220三房二厅二卫2.8颐和花园80 180三房二厅二卫2.9金色池塘80 230二房二厅一卫三房二厅二卫百协大溪地30 260三房二厅二卫新华学府春天80 300三房二厅二卫2.9春天花园100 180三房二厅二卫香樟雅苑三房二厅二卫（120 150 m2）四、物业管理合肥市目前主要楼盘物业管理所聘用的公司主要有两大类：一类为房产开发公司或投资公司旗

37、下自营的物业管理公司；一类是签约本地或上海、深圳、香港等外地比较知名的物业管理公司经营或作为顾问。物业管理收费一般是多层在 0.5-0.8元/平方米，小高层和高层0.7元以上/平方米。蜀山区楼盘的物业管理 费用则高出市场平均水平。区 域项目名称开发商/发展商物管公司物管费用（元/平方米/月）蜀绿城桂花园安徽绿城房地产绿城物业管理公司多层0.8山开发公司小高层1.08区新加坡花园城合肥欣辉房地产深圳恒基多层0.6开发有限公司高层1.1颐和花园中国房地产开发合肥中房物业管理有0.8合肥公司限公司丹青花园合肥胜凯房地产政文物业管理有限公未定有限公司司新华学府春天安徽新华集团（新安徽天一物业管理有华房

38、地产有限公限公司司）百协大溪地百协资集团戴德梁行0.8金色池塘杭州钱塘集团深圳金地物业多层0.6华门集团（投资）小高层1.2合肥央泰地产（开发）五、综合指标及价格横向比较区 域项目名称容积率绿化率价格销售情况及抗点蜀绿城桂1.2242.3%均价 3800 3900二期2004年10月份开山花园元/ m2盘，多层销售良好，小高区层有一定抗性，主要滞销点集中在小咼层低层房和复式。新加坡花1.5872%多层均价4000元多层140 m?以上及复式园城/ m2有抗性小高层均价3900140 m以下售罄。元/ mm上下两层价格一样。丹青花园2.040%二期价格3200复式有余房百协大1.3253.2%小

39、高层均价3400溪地元/ m2, SOHO 均价4300元/m2新华学府2.01740.5%多层 3400-4200春天小高层3300-3900国际花都1.6540%多层均价2500元多层仅剩复式/ m ,售价范围2200 3000元/m2目前一期价格2800-3300元/m?,二期价格3100-3900元/m'二期价格A组团 3200-4100元/m20金色池塘1.16141%二期均价多层3600元/ m小高层3400元/m2从上表可以看出，蜀山区由于良好的外部自然景观及成熟的生活配套，区域 楼盘间价格的落差主要体现在楼盘内部景观、产品品质及企业品牌上六、竞争楼盘分析楼盘名称黄山花园

40、楼盘位置望江西路159号（东至路口南侧）投资商/开发商温州欧华房地产开发公司/合肥广安房地产开发公司建筑设计/景观设计沈阳建工学院周边环境/交通情8路、118路、111路、136路、125路经过建筑类型/档次小高层11层，高层18层/中档总占地64188 m2总建面10万m规总户数/可售700户，一期200户左右户数划绿化率40%楼层数小高层11层，高层18层设车库组成/配比未定计户型设主力户型100 m, 3*2*1 ; 106 , 3*2*2典型户型109 . 5 m, 3*2*2计面积范围95-150 m幼儿园，17中，商业大厦配公共配套套设施智能化可视对讲系统楼盘售价未开盘，5月1日预

41、约，均价3250元/ m，5月底选房付款方式及折扣一次性，按揭销售情况未开盘交付日期06年底交付宣传重点城市菁英新聚落物业管理合肥蓝馨物业，费用未定楼盘名称旺城国际楼盘位置三里庵家乐福对面投资商/开发商合肥宝达物业发展有限责任公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况生活设施齐全、交通便利建筑类型/档次高层公寓/中档总占地约 5000 m2总建面约 30000 m规总户数/可售户数划绿化率无绿化楼层数1栋20层挑高5.2米公寓设车库组成/配比地上，地下，配比未知户型设主力户型50 m、60 m、5.2 米计典型户型120 m, 5.2 米计面积范围50-150 m1-3层商铺配公共配套套设施智能

42、化系统可视对讲，闭录电视监控楼盘售价预计均价5000-5500 元/川左右付款方式及折扣未定销售情况计划2005年6月开盘交付日期2006年底宣传重点物业管理未定楼盘名称丹青花园楼盘位置怀宁路与东至路交汇处投资商/开发商开发商：合肥胜凯房地产开发有限公司建筑设计/景观设计新站综合开发实验区规划建筑设计院/清华大学景观设计院深圳分院周边环境/交通情况162路建筑类型/档次小高层/高层总占地4.5公顷总建面100000 m2规总户数/可售户数约700户，16幢，一期总建50000 m划绿化率40%设计楼层数小高层11+1，高层18+1车库组成/配比地下车位/1 : 0.78户型设计主力户型135

43、叭 3*2*2典型户型138 叭 3*2*2面积范围135230 m2配套公共配套设施农贸市场，小学，市政主题公园，沿街商铺智能化系统可视对讲，远红外报警，电子巡更楼盘售价一期 29003400 元 / m付款方式及折扣一次性，按揭销售情况一期2004年6月放号，7月25日选房，销售85%左右，二期05年4月认筹，共推4幢，销售50%左右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣传重点政务新区蓝筹股物业管理未定楼盘名称新华学府春天楼盘位置黄山路与石台路交汇处投资商/开发商安徽新华投资集团有限公司/安徽新华房地产有限公司建筑设计/景观设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司 /美国贝尔高林香港有

44、限公司周边环境/交通情况10，118 路建筑类型/档次多层，小高层，高层/中高档总占地3170 m2 7.39总建面258508.98 m规总户数/可售户数1767户，一期400户划绿化率45%楼层数6+1 , 11+1 , 18+1 , 26+1设车库组成/配比地上23个，地下806个，共877个，私人车位48个户型设主力户型125 m，3*2*2计典型户型125 m2计面积范围90290 m2配公共配套设施泛会所，运动设施，商业设施套智能化系统可视对讲，闭路电视监控系统，24小时保安巡逻，周 界防越报警系统楼盘售价均价3600元/ m付款方式及折扣一次性，按揭，05年3月26日二期销售10

45、0 m以下优惠6000元/套，100160 m优惠10000 元/套，160200 卅优惠 15000 元/套，200 卅以上优惠20000元/套，开盘当日有抽奖活动销售情况一期基本售完交付日期06年年底宣传重点好房子宣言物业管理顾问：深圳中海物业 管理：合肥天一物业多层0.6元/卅，高层1.18元/ m2楼盘名称国际花都楼盘位置东流路与潜山路交叉口投资商/开发商上海绿地集团合肥置业有限公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况紧邻新的政务中心，天鹅湖，162路建筑类型/档次多层，小高层，高层/中高档总占地100亩总建面700000 m规总户数/可售户数分5期开发，一期、二期约900多户划绿化率

46、40%楼层数二期小咼层11+1，10幢设车库组成/配比地面，地下计户型设计主力户型80 m2 2*2*1 , 120 m2 3*2*2典型户型120 m2 3*2*2面积范围三期 90130 m配套公共配套设施会所，幼儿园，主题公园，商铺智能化系统红外线24小时监控，可视对讲楼盘售价三期 36004200 元 / m付款方式及折扣一次性，按揭，开盘期每套可享受500015000 的总价优惠销售情况一期03年12月6日开盘，二期04年6月开盘，均价3200元/ m，三期05年1月16日开盘，均价3600元/ m2交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣传重点政务文化新区首席社区物

47、业管理绿安物管 多层0.6元/ m?，小咼层1.0元/ m2竞争个案调查第五部分新都会国贸公寓投资集团：新鸿意地产 开发商：安徽国圣房地产开发公司销售中心：屯溪路与马鞍山路交叉口 位置：马鞍山路与屯溪路交叉口东南 150 米处 A规模：共 10 幢小高层、高层建筑总居住人数：715 户总建筑面积：87116.5m住宅面积：82427.9m商业面积：4688.6m一期推出： 7、8、9、10楼（ 8#楼为 15 层，其余为 11 层） 面积区间：7 #楼 90 115 115.7 127.9 145 153.3 川（由西向东）8楼82.71 （中） 122.76 （东）139.24 （西）9 非

48、楼92. 61 117.07 96.46 132.42 川（由西向东）10# 楼94.48 116.79 96.18 132.08 川（由西向东）公开时间： 8 月中旬预计均价：4100元/ m2东环广场开发商：新方天地房地产公司位置：马鞍山路与一环交叉口规模：占地 20 亩，共 2 栋高层（ 18 层），规划户数 156 户，一、二两层 是商铺楼（两层高 10 米）工程状况：目前已盖到第九层价格：起价3100元/ m2均价：3680元/ m最高价： 4400 元/ m商铺 10000 元/ 平米，上下两层价格一样， 240 平米100元/ m左右面积：77-170 m其中以140平米为主开盘

49、时间： 2004 年 12 月 6 日交房时间： 2005 年 8 月销售状况： 90% 以上公摊： 35%求诉重点：此地段上最具投资潜力的项目，户型小，地段佳世纪阳光花园开发商：合肥城建发展股份有限公司 位置：马鞍山南路与太湖路交汇处西北区域规模：总建筑面积：56万m,共7个区，每区约15 /价格：二期小高层均价 2800 元/ m 起价 2380 元/ m m间。层差每层大约20 幢房子最高价 3160 元/1F2380 元/ m2F2380 元/ m1#、2# 、3# 楼各楼层价格3F2480 元 / m4F2680元/ m5F2680 元/ m6F2760元/ m7F2840 元/ m

50、8F2920元/ m9F3000 元/ m10F3080元/ m11F3080 元/ m12F阁楼3160 元/平米上下层差约80元/ m21、2层同价，3层比4、5层低200元，6 层以上每层加价 80 元三期价格：均价 2900 元/ 平方米户型面积： 101-112-116-134-135-138-143-150-171-229m主力面积：130150 m物业费：小高层1.2元/平米，多层0.8元/平米 销售情况：三期多层 03 年 6 月份全部卖完工程状态：一、二期已经交房，三期 04 年 12 月交房，四期 04 年 9 月份 开工诉求重点：实力开发，信誉保证，品牌品质十年琥珀，一个

51、阳光万振逍遥苑（1 ）开发商 ：合肥万振房地产开发公司（2）位置：马鞍山路与太湖路交叉口（3）规模：占地 190 亩，总建筑面积 16 万平米，总户数 1123 户一期多层均价 2600 元/ m，二期多层均价约3000元/叭二期多层最低价2848 元/ m2二期多层最高价3200 元/ m一期户型面积：面积区间105 240 m主力户型： 120140 m面积梯度108-110-122-138-142-164-186二期面积范围108 120 130 154 m三期面积范围：105160 平方米（标准层）复式约 200 平方主力面积：129 平方米（三室两厅两卫）公摊率： 1415%3 栋小高层（ 11 层）、 2 栋高层（ 18 层）小高层 04 年 6 月 6 日开始发售，小高层2#、3# 楼基本完全以团购方式出售，销售的只有 1# 楼和少量 2#楼（主要集中在 7 层以下）；小高层面积范围： 105160 平方米（标准层） 主力面积： 1 29平方米（三室两厅两卫） 复式约 200 平方米 公摊率： 1415%