桂林市潜在消费者市场调查分析研究

1、桂林第四部分第四部分 桂林市潜在消费者调查定量分析研究一、调查的目的、内容、方法及调查情况1、调查内容：了解桂林市民的购房意向2、调查目的：为桂林世纪地产公司提供科学的决策依据3、调查方法：定点街访 调查对象：桂林市民，且要求是在五年内计划购房者。 调查范围：定两个点进行街访 中心广场和百货大楼4、调查情况：调查时间：9月15日一天。 9月22日一天。 收回问卷200份，有效问卷164份，成功访问164位消费者。5、资料处理方法：问卷编码后运用SPSS统计软件进行计算机录入和统计分析。本次调查的置信度为95%。二、购房意愿分析消费者购房的消费心理及需求，直接影响商品房的推广策略和方向；而商品房

2、以什么样的形象出现在消费者面前，以什么为诉求点来击中消费者的需求，同样至关重要。为了研究消费者的购房心理和需求，本次调研将从以下五个方面进行分析：消费者群体特征分析、购房选择分析、内部结构需求特征分析、外部结构需求特征分析、购房预算分析。（一）消费者群体特征在本节，我们将通过分析目标消费者群体特征，探讨近、中和远期在桂林市中部地区和南部地区的潜在购房目标消费群体的轮廓特征，为发展商制定产品策略寻找诉求点。在以下报告中，近期消费者是指在未来一年内计划购房的潜在消费者；而中期消费者是指在未来2、3内年计划购房的潜在消费者；远期消费者是指在未来5年内计划购房的潜在消费者。首先我们来看一下计划购房的情

3、况：图 计划多久在桂林购买商品房1、近、中和远期潜在消费者的群体特征（1）年龄从年龄上分析，计划购房的潜在消费群主要以中青年为主，大部分的消费者主要集中在26岁-45岁这个年龄段，近八成，其中以26-35岁的为最多，占总体46.6%。图1-1 总体消费者年龄特征用户年龄近期 %中期 %远期 %合计 %25岁以下1.251.8826-35岁9.219.615.344.136-45岁5.514.16.726.346岁以上2.59.83.115.4从年龄与购房计划期交互来看，近期、远期购房者主要集中在26-35岁；36岁以上的消费者多数计划中期购房。（2）教育文化程度从文化程度上分析，中等学历的消费

4、者是未来计划购房的主要消费群，文化程度在“高中/中专”大专”本科”的占了九成多(93.2%)。图1-2 总体消费者的教育文化程度特征 用户文化程度近期 %中期 %远期 %合计 %初中及以下01.20.61.8高中/中专6.819.111.137大专6.215.47.429大学本科2.511.7822.2研究生以上3.10.603.7从购房计划期与文化程度的交互来看，研究生以上学历者，多数计划近期购房；大学本科和大专学历者，多数计划在中期和远期购房。（3）职业或职位从职业或职位的分布上分析，计划购房的消费群主要以具有稳定收入的单位职业人员、个体户和自由职业者，还有专业技术人员，他们总计占了近七成

5、。图1-3 总体消费者职业或职位特征 用户职业或职位近期 %中期 %远期 %合计 %政府机关中高层官员0.623.11.244.96单位管理人员6.2104.3420.54普通职员1.247.51018.74专业技术人员1.246.81.99.94教师/律师/医生2.53.72.58.7自由职业者/个体3.76.82.510.5餐饮服务行业人员1.91.903.8离退体人员050.625.62待业人员1.241.240.623.1其它02.53.15.6在计划购房者当中，从职位来看，比例最大的是单位管理人员和普通职员，他们均计划在中、远期购房；计划近期购房者数单位管理人员最多。（4）目前现有的

6、家庭成员人数从计划购房消费群的目前现有家庭成员数来分析，三口之家几乎占了一半还多一点(50.6%)；其次是家庭成员为四人和二人的,分别占了15.9%和14%，三人家庭规模的为潜在购房者的主体。图1-4 总体消费者目前现有的家庭成员人数特征 用户现有家庭成员数量近期 %中期 %远期 %合计 %1人0.61.22.54.32人3.781.813.53人10.421.514.1464人1.87.46.715.95人04.91.26.16人0.60.601.2除了家庭成员为1人的多数计划远期购房外，其余的不同人数的家庭购房时期多数定在中期。（5）个人和家庭平均月收入从个人月平均收入来看，计划购房的潜在

7、消费者主要集中在5011500元之间，约占近七成。（详见图1-5-1）图1-5-1 消费者个人平均月收入说明：因为考虑到目前桂林正在大量拆迁进行城市改造的现状，被拆迁的用户大多数都是潜在购房者，而他们都因为是拆迁用户能拿到一笔拆迁补偿费，因此在这里我们没有排除个人月平均收入在500元以下的消费者。从家庭收入上来看，中等收入者是计划购房的主要目标消费群体，家庭平均月收入为1501-3000元的占了近一半。另外八成的消费者家庭收入均在3000元/月以下。（详见图1-5-2）图1-5-2 总体消费者家庭平均月收入特征 用户家庭平均月收入近期 %中期 %远期 %合计 %1500元以下5.116.612

8、.133.81501-3000元10.219.711.541.43001-4500元2.59.61.313.44501-6000元01.90.642.546001-7500元00.641.31.949001元以上0.6000.6从计划购房期与家庭月收入的交互来看，近期购房者家庭收入主要集中在15013000元/月；大多数家庭均计划中期购房。综述：综合以上分析，在近、中、远期计划购房的总体目标消费群体特征为:主要决策者的年龄为25-45岁、中等学历、个体户和普通的有稳定收入的工薪阶层、家庭成员数为3人、家庭的平均月收入主要集中在1500-3000元之间.近、中、远期计划购房的总体目标消费群体特征

9、之间差异不明显。（在此不再作单独的分析）2、近、中和远期潜在购房者其他特征：（1）性别：此次调查对象在性别比例上比较平衡，男性占51.5%，女性占48.8%。（2）婚姻状况：已婚占75.8%，未婚占23.6%，绝大多数潜在购房者均是已婚的。（3）户口所在地：桂林人占86.3%，外地人占13.8%。主要潜在目标仍是桂林本地人。（4）现在居住房子的性质：目前桂林市大量存在住的是单位的房子这种现象，在这里，我们把住单位的房子，但没有产权的，归于其他类；有产权的那种，把其归于自有的，同时，自有房还包括福利房和房改房。图 潜在购房者现在居住房子的性质 由此看来，除了自有房外，租房的消费者还是有一定比例，

10、占22.7%。（5）拥有私家车状况：八成的人没有私家车，而拥有私家车的人只占了总体的8.8%，这与社会整体个人收入情况是一致的，但我们亦不能忽视有11.3%的人群正计划购买私家车。图 总体消费者拥有私家车状况 （二）购房选择在本节，我们主要分析消费者首次或再次购房的主要原因、计划购房者对区域的选择、楼房选择，以及购房时考虑的因素，从而来研究消费者购房时的消费心理，为发展商在产品推广时能更好的把握消费者心理提供依据。是否会现再次购房（二次置业的比例）图2-1 是否会再次购房 2、计划再次购房的主要原因对于已经有房住的目标消费群体，未来5年内再次购房，从其主要原因来看，主要原因是以小换大，占47.

11、8%，接近一半；其次是换个环境。另有11.9%的人用于投资或给人家住。图2-2 计划购房的主要用途比例图3、消费者对区域的选择（1）区域选择从消费者购房的区域选择来看，选择象山区的近六成(60.6%)，其次选择的是七星(18.8%)和秀峰区(12.5%)。图2-3-1 消费者的区域选择比例图图2-3-1 近、中、远期消费者的区域选择对比图 用户区域的选择近期 %中期 %远期 %合计 %雁山区01.201.2象山区11.328.815.655.7七星区58.15.618.7叠彩区0.63.13.16.8秀峰区1.96.92.511.3（2）对项目所在片区的了解情况通过调查被访者对项目所在片区的了

12、解情况来看,六成的人是知道该片区,但有近四成的人不知道该片区。图2-3-2 消费者对项目片区的了解情况（3）在未来5年内，计划在项目所在片区购买住房的可能性从所有消费者对项目所在片区的选择来看，有将近八成（77.9%）的消费者可能会选择在那儿购房，另有超过二成(22.1%)的消费者表示不会选择在项目所在片区购房。图2-3-3 在项目所在片区购买住房的可能性比例图 用户在片区购房的可能性近期中期远期合计会14.939.620.174.6不会3.98.46.518.8从消费者对片区的了解情况和在片区购房的可能性来看，会在片区购房的可能性比知道片区的比例多。出现这种现象的原因是，在对被访者介绍片区时

13、，把我们的项目规划图给被访者作了介绍。由此可见，宣传是有效地引导消费者购房的关键因素之一。4、选择商品住宅时考虑的因素从消费者对住宅楼选择，首先考虑的主要因素来看，有近34.8%的消费者认为首先考虑价格，其次有27.3%的认为首先考虑房子质量，另有13.7%的认为首先考虑周围环境。由此而看出房子价格、房子质量和周围环境是消费者最为关注的因素。其次是户型、开发商信誉度、位置，也是人们关注的主要因素。图2-4-1 消费者选择商品房时主要考虑的因素 用户首先考虑的条件近期 %中期 %远期 %合计 %价格6.218.68.132.9付款方式01.90.62.5户型1.23.10.64.9面积01.20

14、1.2位置01.22.53.7周围环境2.555.613.1配套设施0.61.201.8交通状况0.61.90.63.1治安状况0.6000.6物业管理00.60.61.2房子质量5.611.28.124.9开发商信誉度0.63.103.7中期购房者对价格与房子质量较为敏感，而远期购房者较为关注周围环境。5、在项目所在片区选择购房考虑的因素和原因在项目在片区选择购房考虑的因素：从下图的比例来看，价格和环境仍然是人们的首要考虑的因素，在与片区所在位置没有直接联系。图2-5-1 在片区选择购房考虑的主要因素图2-5-2 在片区选择购房考虑的次要因素（2）会在项目所在片区购房的原因：63%的人认为环

15、境好，52.1%的人认为风景好，43.7%的人认为交能方便，38.7%的人认为地理位置好，10.1%的人认为人气好。其次部分人提到离单位近，上班方便、安全。（3）不会在项目所在片区购房的原因：23.7%的人认为环境不好，15.8%的人认为交通不方便，36.8%的人认为距上班地方太远，16.2%的人认为位置不好。其次部分人提到价格高、居住密度高、没有中学等原因。6、对楼型的选择从消费者对楼型的选择来看，多层(5-7层)更受消费者的青睐，半数以上（51%）的人选择多层的建筑，其主要原因是：多层“方便”。相对多层来说，消费者选择小高层的就没那么多，有39.4%的人选择。可见，消费者受当地传统生活习惯

16、的影响较大，当然还有其它原因，例如认为小高层的物业管理费过高。选择购买别墅的人不多。从这个需求来看，多层与小高层是主选。图2-6 消费者主要选择楼型对比图 愿意购买楼型与计划购房期的交互； 用户愿意购买的楼型近期 %中期 %远期 %合计 %小高层5.217.414.236.8多层11.627.78.447.7别墅1.91.91.35.1其它01.92.64.5愿意购买的楼型与购买者年龄的交互 年龄愿意购买的楼型25岁以下26-35岁36-45岁46岁以上小高层4.521.39.73.9多层3.221.916.19.7别墅0.6/2.61.9其它/3.9/0.6从以上交互结果看：25岁以下的消费

17、者多数选择小高层，26-35岁的人选择小高层与多层的机率差不多，36岁以上的多数就是选择多层了。7、对朝向的喜好从消费者对朝向的喜好来看，最受消费者青睐的是南北方向，近7成多（74.4%），其次才为东南向。图2-7 消费者对朝向选择的对比图 综述：综合以上分析，在区域选择上，近六成的消费者选择象山区，分析出现明显偏差的原因是,与被访者目前所居住的地方或者说是上班的地方有密切关系。而选择其他区域的主要是考虑所选区域对自己生活的便利性和周围环境的好坏。在对项目所在片区的选择上，近八成的消费者会考虑在小区购买，在购买时，考虑更多的是价格、小区周围环境和房子质量。在楼型选择上，由于受当地传统生活方式的

18、影响较大，多层（5-7层）住起来更方便，而且物业管理费也会低于小高层，故相对于其他楼型，它更受消费者的青睐。不会在项目所片区购房的原因，大多数都是因为上下班不方便或太远。因此可针对性的设立住户上下班专车是解决此类问题的合理方案。（三）内部结构需求特征发展商开发的楼盘推广必须迎合消费者的需求，也必然要把握消费者的心理；在本节，我们通过分析消费者对内部结构的需求，来研究消费者对房屋内部结构需求的心理。1、对房间类型的选择从消费者对房间类型的选择来看，近五成(46.9%)的选择普通标准式(平面结构)，其次选择复式的有20.7%，而选择半跃式占近三成(28.7%)。由此而见，传统生活方式对当地消费仍有

19、较大影响。图3-1 消费者对房间类型选择的对比图 选择房屋类型与计划购房期的交互 用户愿意购买的房间类型近期中期远期合计标准式9.820.214.144.1半跃式6.112.97.426.4复式1.813.54.920.2房屋类型与家庭月平均收入的交互： 房屋类型家庭月收入复式楼半跃式标准式1500元以下9.210.516.41501-3000元7.911.225.73001-4500元2.65.95.34501-6000元2.00.66/6001-7500元/2.0/9001元以上/0.66由以上交互分析可知：选择不同的房屋类型与家庭月收入并没有直接紧密的联系，这里可能是个人喜好问题。房屋类

20、型与几房几厅的交互： 户型房屋类型二房二厅二房一厅三房二厅三房一厅四房二厅一房一厅六房二厅复式楼1.3/12.7/4.5/半跃式1.3/20.42.54.5/标准式7.69.619.74.54.51.30.6由上表可以看出,购买二房的大多数都是选择标准式的,购买三房和四房的，在房屋类型上选择比较平均，即三种类型的比例差不多。房屋类型与年龄的交互： 年龄房屋类型25岁以下26-35岁36-45岁46岁以上复式楼0.65.710.25.1半跃式1.318.57.62.5标准式5.122.312.18.9由此看出，选择半跃式的消费者年龄主要集中在2635岁，选择复式的消费者年龄主要集中在36-45岁

21、，46岁以上的人主要选择标准式的。因此说年龄与偏好还是有很大关系。2、对面积的选择从消费者对面积的选择来看，近六成的消费者需求中等户型(80-120平方米)，最受欢迎的是101-120平方米约占总体30.7%，其次是81-100平方米约占总体27%，再其次是121-140平方米约占总体16%。图3-2 消费者对房间面积选择的对比图面积与计划购房期的交互： 用户面积 近期 %中期 %远期 %合计 %41-60平方01.21.22.461-80平方3.16.13.712.981-100平方5.513.56.725.7101-120平方4.913.510.428.8121-140平方1.89.23.

22、114.1141-180平方2.53.71.88181平方以上0.61.201.8面积与家庭月收入的交互：家庭月收入面积1500元以下1501-3000元3001-4500元4501-6000元6001-7500元9001元以上41-60平方1.30.60.6/61-80平方75.11.3/81-100平方10.811.52.5/1.3/101-120平方13.415.32.5/0.6/121-140平方3.27.63.81.9/141-180平方0.63.23.20.6/181平方以上0.60.6/0.6从购房面积与家庭月收入情况来看：收入高选择购房的面积越大。例如月收入在3000元以下的主

23、要选择的面积在81-120平方米之间；30016000元/月的主要选择在120平方米以上。3、对户型的选择从总体来看，约有一半(51.2%)的消费者会选择三房二厅，其次有15.2%的消费者会选择两房二厅，再其次有13.4%会选择四房二厅。由此而见,三房二厅将成为当地消费的主力户型。图3-3 消费者对房间户型选择的对比图户型与计划购房期的交互： 用户选择户型近期中期远期合计二房二厅3.75.54.914.1二房一厅1.84.92.59.2三房二厅8.626.412.947.9三房一厅05.52.58四房二厅3.74.94.312.9一房一厅01.201.2六房二厅0.6000.6户型和面积的交互

24、: 户型面积二房二厅二房一厅三房二厅三房一厅四房二厅一房一厅六房二厅41-60平方/2.5/0.6/61-80平方4.34.31.23.1/0.6/81-100平方5.52.515.33.7/101-120平方0.60.622.71.22.5/121-140平方/9.2/6.1/141-180平方/2.5/4.9/181平方以上/1.2/0.6从以上消费者选择的不同面积和户型的交互分析来看，二房二厅的主要适于做成81-100平方米,二房一厅主要适于做成61-80平方米，三房二厅的主要适于做成101-120平方米,四房二厅的主要适于做成121-140平方米。其它大面积的或者小户型的均可适当分布，

25、但比例不可太大。户型和家庭月收入的交互: 户型家庭月收入二房二厅二房一厅三房二厅三房一厅四房二厅一房一厅六房二厅1500元以下3.25.119.73.83.2/1501-3000元5.72.522.93.26.40.6/3001-4500元1.30.67.60.63.20.6/4501-6000元/1.3/0.6/6001-7500元/1.30.6/9001元以上/0.6 从选择户型与家庭收入的影响来看,收入高与户型大之间的关系不是很明显，无论是收入的高低，三房二厅均是消费者主选的户型，但是选择三房二厅的潜在消费者家庭月收入主要集中在15013000元之间。4、对其类型房的需求根据当地人的需求

26、情况，杂物间的需求程度很高，占76%，其次是保姆间，占18%。图3-4 消费者对其他类型房的需求图5、对装修标准的需求交房时对房子装修的要求从总体来看，有67.1%的消费者希望是毛坯房，剩下有32.9%的希望是装修房。在装修方式的选择上，有近七成的消费者希望自己装修，只有三成的人希望发展商装修。从而可见，大部分消费者是希望能根据自己的喜好进行装修。图3-5 消费者喜欢的交楼标准（四）外部结构需求特征在本节，我们通过分析消费者在购房时，对外部结构的需求特征，来研究消费者的消费心理。1、对配套设施的需求消费者在考虑购房时，小区的配套设施也是其中的一重要影响因素，对各设施，消费者认为对他们的必要性又

27、如何呢？通过提问消费者，小区一定要有的配套设施是哪些？用数量进行控制，最多只能填五项，用以体现消费者认为必须有的配套设施。通过调查显示：63%的人提到大型超市，59.3% 的人提到农贸市场,56.8%的人提到幼儿园，52.5%的人提到健身室，47.5%的人提到阅览室，其下从多到少提到的次数依次为：游泳池、蓝球场、名校、儿童游乐场等等。图4-1 对配套设施的需求状况2、对外墙颜色的喜好楼盘的外墙颜色和小区的景观风格搭配，也可形成一条亮丽的风景线，对消费者的视觉进行冲击。则从消费者对外墙的颜色的需求来看，虽消费者各有其所好，但有29.3%的人选择白色作为主色调，其比例最大，其次是蓝色。图4-2 对

28、外墙颜色的喜好综合以上分析，在配套设施的需求方面，消费者对农贸市场和大型超市的需求程度最高，其次是幼儿园、健身室、阅览室。 对颜色的喜好方面，白色和蓝色最受欢迎。（五）购房预算在本节，我们通过分析目标消费群体购房的所愿意支付的单价和对付款方式的选择，来研究消费者在未来5年内购房的预算。1、对项目所在片区的房子的单位价格的认同调查结果表明，有近八成（77.5%）的消费者觉得项目所在片区的单价定为1800-2000元/平方米比较合适；其次有15.6%的消费者认为片区的单价为2001-2200元/平方米比较合适，3.8%的人提到价格可以卖到2201-2400元/平方米，2.5%的人提到价格可以卖到2

29、401-2600元/平方米。图51对项目所在片区的认同单价 2、计划购房者愿意接受的房子单价从调查的结果显示：有近八成（77.9%）的人愿意接受的单价是在1800元/平方米以下，其次是14.1%的人愿意承受的单价是1801-2000元.以此明显看出人的意愿是越低越好.但真正购房时,他们的选择都会在此基础上有一个提高。图5-2 潜在购房者愿意接受的房子单价3、可以接受的商品住宅总价愿意接受的房子单价与面积的交互单价 面积1600以下1601-18001801-20002001-22002201-24002401-260041-60平方3.1/61-80平方9.83.7/81-10平方9.8113

30、.72.5/101-120平方13.5113.71.20.60.621-140平方5.53.74.91.20.6/141-180平方3.11.81.81.2/181平方以上1.8/价格是消费者在考虑购房时的重要因素之一，如以毛坯房计算，一套商品房的总价为多少，消费者觉得能接受呢？根据上表单价与面积分别取中间值进行计算可知:购买10万元以下房子的人占3.1%,购买10万到14万元的房子的人比例占13.5%,购买14万到18万的房子的人比例占38%,购买18万到22万元的房子的比例占22.7%,购买22万到26万元房子的人比例占13.5%,购买26万到30万元房子的人比例占6%,购买30万元以上房

31、子的人比例占3%。图5-3 能承受的商品住宅总价4、付款方式的选择（1）最有可能选择的付款方式从消费者最有可能选择的付款方式来看，消费者选择按揭所占的比率最多，占57.7%；其次是选择分期付款的占22.1%；而选择一次付清的占20.2%。图5-4-1 消费者选择的付款方式图 用户付款方式近期 %中期 %远期 %合计 %一次付清6.76.73.116.5分期付款1.8118.621.4按揭付款9.830.715.355.8（2）选择按揭的月供额调查结果表明，希望按揭的消费者选择月供额为800元以下的有五成（54.3%），其次是选择801-1300元之间的占35.2%,再其次的是选择1301-18

32、00元之间的占8.6%,选择1801-2300元之间的仅占1.9%。图5-4-2 选择按揭能承受的月供额5、每月愿意承受的物业管理费的标准 近一半的人只愿意承受的物业管理费的标准是15-30元/月，其次有38%的人愿意承受30-50元/月。因此可见，大多数消费者希望物业管理费定在30元/月左右。图5-5 愿意承受的物业管理费标准物业管理费与面积的交互：物业管理费面积15-30元30-50元50-10元100-150元150元以上41-60平方2.50.6/61-80平方8.64.30.6/81-100平方168.61.80.6/101-120平方13.512.94.3/121-140平方5.5

33、81.80.6/141-180平方2.52.51.80.60.6181平方以上0.61.2/ 从以上交互的结果看,选择的面积越小,愿意接受的物业管理费标准越低。选择41100平方米的大多数消费者都只愿意接受1530元/月的物业管理费；选择101120平方米的，主要集中在1550元/月之间；选择121140 平方米的，大多数选择3050元/月的物业管理费。综合以上分析，对项目所在片区房子的认同单价主要集中在1800-2000元/平方米，比较合理又可以接受的商品房总价范围在10万26万之间；而物业管理费标准在30元/月左右容易被消费者接受。计划购房的潜在消费者最有可能选择的付款方式首选是按揭，其次

34、是分期付款；而选择按揭的消费者能够接受的月供额在800元以下的占半数以上。（六）结论通过分析消费者未来1-5年内的购房计划、购房时考虑的因素、对所购房内外部结构的需求及购房预算，了解目标消费群体特征，消费者购房的需求特征，探讨消费者的消费心理，我们得出以下结论：1、未来2年内计划购房者约占一半（42.7%）,未来2年后5年内计划购房者占46.6%,余下有6.2%的人是已经购房,而且不会再购房者.2、在未来5年内计划购房总体目标消费群体特征为:26-45岁、中等学历、个体户和普通的工薪阶层、家庭成员数为主要是3人、家庭的平均月收入主要集中在1500-3000元之间。近、中和远期的目标消费群体特征

35、之间差异不大。3、此次调查对象大多数是已婚的，而且主体目标是桂林本地人，外地人比例不多。4、大多数被访者都知道该项目所在的片区，也会考虑在那儿购房，部分消费者不知道那个片区的，听了介绍以后，也会考虑在那儿购房。因此，宣传很重要。不愿意在那儿购房者其主要原因是距自己上班地方太远。普遍消费者认为该片区交通还是比较方便，有11路车直达市区内。5、再次购房的主要原因是以小换大，其次是换个环境，用于投资的人占总数的11.9%。6、消费者对区域的需求，考虑更多的是购房所在区域对自己生活的便利性和周围环境的好坏，而象山区更受消费者的青睐；从近、中和远期消费者在片区的各需求特征来看，中期的消费者和近、远期差不

36、多，他们均偏向于象山区，其次是秀峰区和七星区。7、从消费者对项目所在片区的了解情况看，大部分都是知道该片区的，也有意向在片区购房。他们会在片区购房的原因是认为片区的环境好、风景好、交通方便。也有部分不会考虑在片区购房，原因主要是认为距上班地方太远。8、计划购房者在购房时，考虑最多的是价格、房子质量和周围环境。对楼型的选择上大部分消费者认为多层住起来比较方便，而且物业管理费又不高，因此多层更受消费者青睐。因此，结合当地消费者的消费习惯，发展商在楼盘的宣传上，可着重宣传未来的“交通便捷、小区周围和内部的环境好”，并以多层（5-7层）为主推楼型。9、在房子的朝向方面，南北朝向倍受欢迎，其次是东南朝向

37、，这一点在规划上应注意考虑。10、在小区配套设施的需求方面，消费者对大型超市、农贸市场、幼儿园、健身室、阅览室需求最大，均有半数以上的人提到这些配套设施；其次是游泳池、蓝球场、名校、儿童游乐场。11、大部分消费者喜欢发展商的交楼标准为毛坯房，这样他们可根据自己的喜好进行装修；而在对附加房的喜好上，大多数人都希望在一楼有一个杂物间或保姆间。这一点与当地人的习惯有关。12、在户型的需求上，有一半的消费者选择三房二厅，其次是选择两房二厅；在面积的需求上，大部分消费者选择80-120平方米；消费者认为两房一厅或两房二厅的面积主要在80平方米左右，而三房一厅面积主要在100平方米左右，120平方米以上的

38、适于三房两厅或大户型。因此，建议把面积为81-120平方米之间的三房二厅作为主力户型，其次是面积为80平方米左右的两房二厅和两房一厅。13、消费者认为同心园以北，漓江旁边的片区，即项目所在片区的楼盘毛坯房的单价应在1800-2000元/平方米之间；一套房子总价在14-18万比较容易被消费者所接受，大多数消费者希望在26万以下能买到自己理想的房子。价格作为消费者考虑购房时的重要因素之一，建议本楼盘的均价在2000元/平方米上下浮动比较理性。14、消费者最有可能选择的付款方式是按揭，其次是分期付款；选择按揭的消费者大多数能承受的月供额在1300元以下。三、媒体接触习惯如何接触房地产信息：75.5%

39、的人提到通过报纸接触房地产信息，43.6%的人是通过熟人介绍,37.4%的人通过电视了解房地产信息，其次是户外广告，互联网等。图 接触房地产信息途径消费者最爱看的报纸通过调查询问消费者最爱看的报纸是什么时，有61.3%的人提到桂林晚报，其次是桂林日报。图 消费者最爱看的报纸最受欢迎的促销手段图 消费者最感兴趣的促销活动图 消费者其次感兴趣的促销活动 综上分析知：消费者主要从报纸上接触房地产信息，而桂林晚报是最受欢迎的报纸；在调查消费者最喜欢的促销活动时，优惠打折是最受欢迎的，其次是送礼品和展销会。四、消费者对市场的主观判断和对现房的满意度消费者对市场的主观判断在消费者的心目中，未来两年桂林市商

40、品住宅的价格，近半数的人（43.9%）认为将呈现略升的趋势,有26.8%的人认为会微跌,其次是17.8%的人认为会不变，认为大起大落的人特别少。图 未来两年桂林市商品住宅价格的变动趋势消费者对现房的满意点和不满意的原因在已经购房者和目前所住的房子当中，消费者满意点依次有以下几个方面：1、交通方便：提及频次占总数的37%。2、规划设计好：包括户型、客厅、朝向、光线等等，提及频数占总数的17.4%。3、地理位置好：提及频次占总数的15.2%。4、环境好：提及频次占总数的13%。5、物业管理好：提及频次占总数的6.5%。6、价格合理：提及频次占总数的6.5%。7、配套设施好：提及频次占总数的2.2%

41、。8、人际关系好：提及频次占总数的2.2%。在已经购房者和目前所住的房子当中，消费者不满意的原因依次有以下几个方面：1、环境不好：提及频次占总数的30.2%。2、房子太小：提及频次占总数的30.2%。3、规划设计不合理：提及频次占总数的22.6%。4、交通不便：提及频次占总数的7.5%。5、质量不好：提及频次占总数的3.8%。6、房价过高：提及频次占总数的1.9%。由此可见，规划设计的好坏，直接影响到人们的满意度，还有环境和交通条件也是人们非常关注的因素。附：根据委托方的要求，把问卷中部分区域性比较强的调查对象（指炮院、造纸厂、同心园、客车厂）抽出来，不参与分析，再看看人们对区域的选择上有什么特点，分析结果详见附（一）。另外为了有针对性地了解第一期的未来购房者的意向，我们单独对在未来2年内计划购房者抽出来分析，分析结果详见附（二）。附（一）：抽出部分区域性较强的被访者的问卷后分析结果显示：象山区仍然是人们喜欢的购房区，其次是七星区和秀峰区。图 潜在购房者在区域上的选择二 附（二）：未来两年内户型、面积、房屋类型之间的交互分析桂林市消费者未来2年内购房意向调查结果(部分)根据调查显示：在未来一年内计划购房者占18.4%；在未来二年内计划购房者占28.8%