广东省电影学校商业计划书 (1)

1、广东省电影学校项目商业计划书第 第 18 页 共 18 页 广东省电影学校项目商业计划书编制单位：广东加禾工程有限公司广州市世为进出口贸易有限公司：编制日期：二零壹壹年九日广东省电影学校项目商业计划书第一篇 概 况一、项目概况1、地理位置广东省电影学校地处广州市东北部，国家5A白云山风景区之内，北接秀丽的白云山，东邻麓湖公园，坐南向北，背靠麓湖高尔夫球场，绿化树木茂盛，空气清新怡人，乃广州市中心城区，旺中听静。2、项目位置 广东省电影学校位于广州市广园中路328号，东西分别与广东省公路交通枢纽中心及广东省监狱管理局相邻。3、土地用途A地块区域面积：平方米，为C2学校用地；B地块区域面积：平方米

2、，为W1仓储用地。拟建集办公、环境、休闲、娱乐、美食于一体高新科技园。土地出让使用年限：20年。4、项目投资规模：约60,000,000.00元人民币。5、项目开发周期：2年（2012年2014年）。二、背景资料1、广东省电影学校建于1980年代中后期，隶属于广东省电影公司。2004年，公司实现了从事业单位向企业转制的改革。2008年公司与珠江电影制片公司共同组建珠江电影集团。2、广东省电影学校经历了计划经济年代、改革开放年代，正在市场经济的新历史阶段中重新锻造自己。广东省电影公司为此专门成立电影学校运营部，负责管理电影学校场地开发与利用。    

3、60;第二篇 项目定位一、市场需求分析当前，无论是国际环境与国内形势，无论是广州市本身的城市化进程与开发、开放战略的实施，还是人们日益增长的物质、精神需求都将给市场带来巨大的商机。其理由为：1、广东省政府加快文化大省建设，促进广东经济社会全面协调发展为影视传媒文化产业发展提供了强有力大的引擎和巨大和商机。一些影视传媒、动漫专业性公司破土而出，以期繁荣文化艺术，不断满足人民的精神文化需求。2、大力发展民营影视产业符合党的十六大关于“完善文化产业政策、支持文化产业发展，增强我国文化产业整体实力和竞争力”的总体要求，符合国家广电总局“逐步加大广播影视市场开放力度的思路。与此同时，广东省委，省政府作出

4、深化文化体制改革，建设文化大省的战略决策，而广东民营影视传媒产业发展是深化文化体制改革的重要一环。3、随着改革开放的各个领域，影视传媒进入了高速发展时期。以国际化大都市香港的影视传媒业发展为最早；台湾影视传媒虽然起步较晚，但因其商业性质发展却很快；特别是随着经济发展和对外开放不断扩大，影视传媒发展不仅进入“快车道”，而且后来居上；澳门影视传媒由于地域所限，则更注重与内地的合作。因此影视传媒业粤港澳台合作前景广阔，商业机遇可佳。4、广州人文资源丰富，岭南文化底蕴浑厚，更有广东省电影公司的支持，鸿基影视传媒文化产业创意园之影视传媒文化产业将潜力无限。因此，对广东省电影学校进行开发是十分看好的商业机

5、会。二、产品竞争分析1、在本案周边已有家园宾馆、利云宾馆、好运宾馆、卡丽酒店、富华酒店、天达酒店、灿业大酒店、奉年大酒店、建兴酒店等宾馆酒店，已有中央商务酒店、御龙国际商务、辽宁大酒店、金龙盘写字楼、国贸商务大厦等写字楼。上述正在运营的宾馆、酒店、写字楼虽然对本案有一定冲击，但均是功能单一的宾馆或写字楼，没有以影视传媒为主题的文化产业元素，别是本案经过本计划书的改造并特色装饰是本案的优势。2、本案位于国家5A白云山风景区之内，北接秀丽的白云山，东邻麓湖公园，坐南向北，背靠麓湖高尔夫球场，绿化树木茂盛，空气清新怡人，旺中听静。得天独厚的地理位置是其他宾馆、酒店、写字楼所无法比肩。3、与广东省电影

6、公司合作，打造鸿基影视传媒文化产业创意园，发展影视传媒创意产业是创意产业园所无可企及。三、项目定位立足广州，辐射粤港澳台。建设成具有岭南文化特色的两岸四地合作平台-鸿基影视文化创意产业园。影视产业、文化产业的内涵就是创意产业。创意（Creative）的概念源自澳大利亚1994年公布的第一份文化政策报告，它提出了以创意国家（Creative Nation）为目标。创意产业（Creative Industries）作为一个专有名词正式出现在文献中则可追溯到英国文化体育部1998年11月发布的“创意产业图录报告”。“创意产业是一种发展模式的创新，是对传统的产业发展逻辑的颠覆（见下表）。” 传统产业发

7、展逻辑与创意产业发展逻辑比较传统产业创意产业产业驱动硬资本（土地、金融资本等软资本（知识、文化、人力资本等产业资源一次使用反复使用产业链单向生产链环状价值链产业组织垂直化扁平化产业导向产品价值顾客价值产业效益边际成本递增，边际效益递减边际成本递减，边际效益递增产业目标经济经济、社会和人英国将创意产业细化为13个行业：即广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等。影视传媒产业具有价值链长，对相关产业拉动力强等优势，完全应该成为整个创意产业集群中的核心产业。改革开放前沿的广东一直是极富创意的地方，广东的制片改革和流行歌曲是全国最早的。

8、因此，鸿基影视传媒文化产业创意园，致力于发展广东的创意产业，投资于影视传媒创意产业是鸿基公司谋求新发展的战略选择。四、分析要点：1、优势点：1）本案处于国家5A白云山风景区之内的重要地块，北接秀丽的白云山，东邻麓湖公园，坐南向北，背靠麓湖高尔夫球场，绿化树木茂盛，空气清新，属广州市中心城区，旺中听静，人流密度大；2）本地块就位于广园中路中南侧328号，东西分别与广东省公路交通枢纽中心及广东省监狱管理局、广州城市学院、白云区政府相邻。更有广州新体育馆、白云国际会议中心、广州火车东站、广园客运站等大型公共设施配套，又有广源快干线、白云大道路相通，交通便捷，地理位置优越，地段优势明显；3）规模适度，

9、占地面积109360平方米，建筑面积约7318.28平方米；4）与广东省电影公司合作，打造鸿基影视传媒文化产业创意园，发展影视传媒创意产业是创意产业园条件得天独厚。5）发展民营影视传媒产业，关键是影视创作在题材方面的取舍。在题材方面至少可以打三张牌：广东牌、现实牌和海外牌。第一是广东牌。如广东润视影视公司把粤派名著三家巷改编成电视剧风雨西关，深受广东观众喜爱。第二是现实牌。广东影视创作的传统和优势不在于历史题材和古装剧，而在于现实题材。在改革开放前沿的广东是培育电视文艺百花的一片沃土。先后产生了一些创意新颖、反响强烈的电视连续剧；公关小姐、情满珠江、外来妹、英雄无悔和和平年代等，这些作品善于捕

10、捉改革开放中出现的新事物、新观念，同时带有强烈的时代气息和浓郁的南国风情，形成了有特色有影响的岭南电视文化。第三是海外牌。广东是著名侨乡，华人华侨题材也应该是广东影视创作涉足的重要领域。作为对外开放窗口的广东，应该是荟萃东西方文明，实现影视文化国际化全球化首选之地。2、问题点1）地理位置虽然优越，但目前本案土地使用功能为C2学校用地；及W1仓储用地。欲进行整体开发须改变土地使用功能。由广东省电影学校将及广东省电影公司将其土地使用功能进行转换。2）本案原建筑起于1980年代中后期，所有建筑物年限长，部分建筑尚需维护；现有建筑与拟开发之功能不适用，基础设施配套滞后；因此须进行全面升级改造。如电力供

11、应严重不足（100KVA），尚需增容等。3）本案拟开发建成鸿基影视传媒文化产业创意园，服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆、特色酒楼等将通过建设项目环境影响综合评估、工程建设项目施工、建设项目消防等单项行政许可或非行政许可专业性审批等前置程序。4）整个项目周期长，投资规模大，必须合理筹划，建立多渠道资金来源；3、机会点1）广东省政府加快文化大省建设，促进广东经济社会全面协调发展为影视传媒文化产业发展提供了强有力大的引擎和巨大和商机。一些影视传媒、动漫专业性公司破土而出，以期繁荣文化艺术，不断满足人民的精神文化需求。2）大力发展民营影视产业符合党的十六大关于“完善文化产业政策、支持文化产业发展，增强

12、我国文化产业整体实力和竞争力”的总体要求，符合国家广电总局“逐步加大广播影视市场开放力度的思路。与此同时，广东省委，省政府作出深化文化体制改革，建设文化大省的战略决策，而广东民营影视传媒产业发展是深化文化体制改革的重要一环。3）随着改革开放的各个领域，影视传媒进入了高速发展时期。以国际化大都市香港的影视传媒业发展为最早；台湾影视传媒虽然起步较晚，但因其商业性质发展却很快；特别是随着经济发展和对外开放不断扩大，影视传媒发展不仅进入“快车道”，而且后来居上；澳门影视传媒由于地域所限，则更注重与内地的合作。因此影视传媒业粤港澳台合作前景广阔，商业机遇可观。4）广州人文资源丰富，岭南文化底蕴浑厚，更有

13、广东省电影公司的支持鸿基影视传媒文化产业创意园之影视传媒文化产业将潜力无限。5）国内宏观经济形势向好，特别是广州经济发达，社会富足。在物质生活达到一定程度时，丰富精神生活的诉求就顺应而生。6）食在广州，天下皆知。 4、威胁点1）如果项目的开发周期较长，前期运作不顺，后期可能要面临市场下滑的风险；2）正在运营的宾馆、酒店、写字楼会积极应对商业市场，后期会对本项目的经营带来竞争压力；3）整个文化产业北移，目前我国民营影视产业格局是以北京为中心，内地民营影视公司和制作基地大部分都设在京城，广东的民营影视公司大部分在北京设分支机构，因此广东影视产业难以做大做强；4）广东民营影视业虽然发展较快，但总体上

14、来看产业化程度不高，竞争力不强，产业化进程中还存在着各种障碍，主要可分为外部环境与自身问题两个方面：制约广东民营影视发展的外部因素包括强有力的政策引导与扶持、市场体系尚不完善、知识产权保护不够。第三篇 总体规划一、规划思路本着“以人为本，因地制宜”的原则，将现代的建筑风格与俄式建筑元素揉合在一起，以强化该区域的传统文化气氛和办公功能。力求在办公、环境、休闲、娱乐、美食、文化等方面与商业地产达到完美结合。现有1号、2号、12号楼，将开发成银梦谷、彩幻岛高级写字楼，拟作影视传媒公司创作办公之所。写字楼将突出视觉效果，力求突出在本案中区域的中心功能和建筑层次。东西两广场以美化、绿化和亮化为目标建成现

15、代科技与原朴相结合的特色广场。3号、4号楼将开发成会影视传媒前期创作中心。5号楼，利用现有的外观建筑模式，将开发成俄式白桦林酒廊。6号楼，仍为住宅。10、号、11号、13号楼，将利用现有的环境，结合广东省电影公司及岭南的文化内涵，改造成修竹掩映的电影体验馆。通过开发改造，将本项目打造成为广州市独一无二的集办公、环境、休闲、娱乐、美食、文化于一体的鸿基影视传媒文化产业创意园。二、总体规划本项目的规划，根据现有状态，拟将整体规划为“一、二、三”。即“一个商务中心区（1号、2号楼、12号楼+东北、西北广场+3号楼、4号楼）、二条绿轴、三个功能片区”，其中围绕两条绿化道路主轴交叉处的东北、西北形成新区

16、，为公共活动与休闲空间；两条纵向绿轴将地块自然分割为三个片区，一个中心及三个功能片区则以一种由外渐次过渡为内向的商业写字楼与居住功能（因有电影学校老职工仍居住在职工宿舍楼内）、美食与电影娱乐、宾馆功能，使整个区域形成分布合理、功能清晰、过渡自然、人景合一、人景文浑然一体的生态环境。1、中心区：以现有的东侧蓝球场及西侧的乒乓球、羽毛球场及绿化景观为背景规划成现代科技与原朴相结合主题广场，广场北分别为银梦谷（由1、12号楼改造而成）、彩幻岛（由2号楼改造而成）高层高档影视传媒创意写字楼，提升品质，聚集人气，使本案整个地块升值。规划拟在将4号楼加建一层，使之与相邻的3号楼均为二层，且辅以通道，将 3

17、楼、4号楼连为一体。这样3、4号在外形上相互呼应，构成姐妹楼态势，建成影视传媒后期制作中心。利用3号楼前现有的观水池，以及周边的绿化再配以灯饰，一个现代气息的主题广场呈现在您的面前。2、两条轴向绿化带：以区域内现有的Y型道路道为依托形成两条纵向绿轴，其分别向东南、西北地块及建筑径连；利用建筑物出入小道伸展打造成绿化网络。通过轴线与道路的引导作用，使地块内部的土地增值。可参见总体规划图。3、三个功能区片：A区（5号楼）为美食功能区。利用5号楼利用现有的外观建筑模式，将开发成俄式白桦林酒廊。在5号楼正前方约20米处建设一观景台，并配以俄罗斯风格雕塑，雕塑左右配饰俄罗斯特色景物。5号楼后方利用现在场

18、地，建设俄罗斯式酒廊平台并配以灯饰。通过合理布局，加上灯光效应，让人尤入俄罗斯之幻境。（可配5号楼效果图）B区（6号楼）为住宅功能区。此区尚有电影学校员工居住，6号楼将不列为开发计划。但我方负责对其外部进行升级改造及装饰，以便与整个园区现代创意主义相融。（可配6号楼效果图）C区（10号11号13号楼）为影视传媒文化休闲娱乐功能区。本区以自得其乐为、自成一体之规划构想。将改造成电影体验馆。10号楼拟将建成以影视传媒为题材设置自娱项目，如一家老幼或三五知己知演一场生活短片或情景片。让你与影视零距离接触，亲身体验拍电影、演电视剧之乐趣。11号楼。将改造成电影展览厅。主题以岭南电影发展史、珠江电影集团

19、发展史。与您一起重走岭南及珠江电影发展道路。展览厅将设置图片展览与影片展览。您可选择您所喜欢的电影，边叹茶边睇电影，怡然自得。11号楼前拥绿植遍地，后有修竹掩映；左与区内主干道相通，右与得本区院墙相望。三面空间开阔，因此将在其右前方建设成农家主题广场。广场东、北修建葡萄架，种植葡萄树，由此与11号左右两侧的龙眼树、芒果树等果树溢出一片农庄气息。当您观赏电影展览厅或亲身体验拍电影、演电视剧之乐趣后，您可进入农家主题广场农家主题广场小憩；兼而得之的还有体验农家劳作之余的休养生息之生活。电影宾馆，将是本功能区重点打造的特色项目。拟将13号楼以中外电影影片的主题分类建设成各有千秋的主题宾馆。1-5层分

20、别建成以历史片区（如开天辟地、开国大典三国演义等）、战争片区（冲出亚马逊、平原游击队、大决战等）、喜剧片区（二子开店、家有喜事、少林足球等）、科幻片区（哈里波特、蜘蛛侠、星球大战等）、爱情片区（泰坦尼克号、乱世佳人、看得见风景的房子等），各区的每一客房选该区主题电影的代表作之场景、图片进行装饰。当你进入电影宾馆时，各取所好并各取所得。（可配10、11、13号楼效果图）通过以上规划，广东省电影学校将实现完美转身，成为集办公、环境、休闲、娱乐、美食、文化于一体的创意产业园，更是将广东省电影公司对广东省电影学校场地开发利用之目标演绎为现实。第四篇 运作计划一、经营理念本案博采新都市主义之特长，根据广

21、州当地的实际情况，挖掘当地深厚的历史文化内涵，进行创新。立足广州，辐射粤港澳台。将本案建设成具有岭南文化特色的两岸四地合作平台-鸿基影视文化创意产业园。广州市独一无二的集办公、环境、休闲、娱乐、饮食、文化于一体的鸿基影视传媒文化产业创意园。以诚信为本，把本案做成旺租、旺场、旺销，达到与经营者、投资者（业主）、合作伙伴共赢。二、运营模式为实施开发本案，将由广东加禾工程有限公司（注册资金1000万元人民币）及广州市世为进出口贸易有限公司（注册资金2000万元人民币）组建鸿基投资公司负责改造及运营。考虑到本项目规模较大，开发经营及招商专业性较强，同时为便于与国内外影视传媒领域的著名企业强强联手，特为

22、写字楼、酒店、商业物业等在公司设立专业的招商小组及物业管理公司。 根据各类物业的特点和市场情况，确立各项目公司的经营原则：1、住宅区根据电影学校的需求，满足其老员工居住暂不开发利用，但总体租金将应减去相应部分。所居住之员工及家属须纳入园区统一管理（包括出入）。2、影视传媒创意写字楼租赁；3、酒店委托管理或整体招商引入；4、电影体验馆自己经营；5、其他商业物业及辅房以出租为主，总体要求有稳定的现金流，实现滚动式开发，达到利润最大化。鸿基影视传媒文化产业创意园将以定单式为主针对消费者、经营者、投资者的深层次的需求及潜在需求，给本项目定位、规划及量身定制。三、实施计划1、招商与营销（详见第六篇）2、

23、加强市场管理市场的兴衰主要依赖于日常的运作与管理，我们将从完善管理制度，加强监督机制和强化服务意识、提升服务水平入手，切实加强市场管理，确保市场规范、有序和健康地发展。1）健全管理组织与规章制度。我们将在建立物业管理公司的基础上，建立市场管理小组，配备得力干部承担市场管理职能。与之同时，还将制订与健全管理制度，尤其是对从业人员的职业道德规范，明码标价、商品质量、售后服务和消防安全等方面作出明确规定。2）建立行业自律组织，实施园区内部监督。建立行业自律组织，是培养从业人员自我管理的一条有益经验。市场管理人员将主动参与行业组织活动，积极引导从业人员合法经商、诚信经商，主动疏导矛盾，提高从业人员素质

24、。3）统一招商、统一宣传，严格分区功能。4）强化员工服务意识。我们将加强对管理人员的培训入手，强化员工的服务意识，提升政策水平与服务水平，主动地为进驻市场的业主、商户排除后顾之忧。3、规范物业管理。将建立或委托物业管理公司实施日常物业管理，包括物业维修、绿化、保安和园区活动安排等。四、开发计划本案将分为三期，分期依序开发。（请见项目开发计划表）第五篇 经济效益评价一、项目投资概算表二、项目收入分析表三、投资回报分析：第六篇 营销计划一、营销策略本项目将由新组建的公司担任本项目的全程营销策划。通过大量的市场调查，充分了解消费者的心理与需求，充分了解本区域及周边区域同类物业的状况，根据影视传媒创意

25、产业园的物业特性，制定适销的营销方式。我们与*等建立战略合作伙伴关系，充分利用他们的社会资源和开发经验进行运作。二、招商计划项目招商是本项目开发过程的重要环节。招商的切入时机、招商的前期调研与策划是决定招商成功与否的主要因素之一。现将初步打算概述如下：1、市场调研。为招商服务的市场调研，其任务主要是广州市市场情况，如相关市场分布规模、租金价位、消费者的需求等。在此基础上对调研资料综合分析，从而找准项目的市场定位，特别是要确定本项目的卖点。2、组织招商班子。招商的具体实施需要一班人马。招商工作可以委托富有招商运作经验且熟悉该地区市场的商务顾问承担，也可以招聘有招商实践经验的人员具体实施。3、培训

26、招商人员。对招商人员进行集中培训，包括仪表、接待、招商日记、谈判与沟通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。4、广告宣传。在确定项目卖点的基础上，制订由粗而细，由稀而密的广告宣传计划。在基建动工的同时，培训与广告工作可穿插进行。广告宣传前期以介绍开发商的实力与信用、项目的实施规模与配套条件为主。中期宣传市场营销方式、价位、定金式租金、付款方式、优惠措施等，后期则重点宣传招商实现率、装修标准、市场管理办法、试营业与开张安排为主。广告宣传可通过效果图、模型、软性文章、和户外广告等多种形式。方式的采用主要参考价效比。特别需要以富有诱惑力的广告词来呼唤对象的潜在意识。5、招商侧重点：A、对重点对象主动

27、出击招商； B、引进知名公司进驻，以点带面； C、前期与有社会资源的投资商签订合作协议； 目前我们已提前实施，要约重点商务伙伴。6、制作一份招商手册或招商说明书（邀请函）。内容有：平面图、效果图、开发商背景、开发理念、商圈图、租金范围、管理制度等。7、市场内部分区平面图（产权图与经营图）。8、制订切实可行且有较高收益率的营销价格。市场的营销或租赁价格需要参考当地和周边城市的市场价位，营销方式既要有明确的标准，又要有相对的灵活性，价格在周边市场中具有竞争力。尽可能达到市场招商一气呵成，形成气势。第七篇 竞争优势纵观本案有如下优势：1、得天独厚的地理位置；2、便捷的交通条件；3、规模适度、配套齐、

28、有主题、起点高，不可复制；4、新的土地政策及管理体制，会使土地成本升高、资源越来越稀缺；5、文化与创新是本案的核心竞争力；6、本项目有一流的管理团队。第八篇 管理团队本公司决策和管理层文化素质较高，经营理念超前，具有丰富的市场运作经验，并已组建了一个在资本运作、资源整合、招商引资、市场开发、市场营造、市场管理等方面具有较强能力的专业人才班子。丰富的社会资源和成功经验为本项目的顺利实施提供了可靠的保证。团队主要成员介绍如下：梁家和：有从事建筑设计和房地产开发二十余年的经验，现任本公司董事长。陈嘉辉： 唐国忠： 鲁少斌：本案由新组建的公司担任全程营销策划。延聘由著名设计专家尹东明先生为本项目总体规

29、划及单体设计。尹东明先生为广州涵润风景园林工程设计有限公司首席设计师。涵润智业作为集温泉度假村（酒店）、旅游景点、主题公园（水上乐园）、水疗（SPA）会所策划、规划设计、设备供应安装、园林景观施工及经营管理咨询的领航“一站式”专业机构，拥有三十多位经验丰富的投资顾问、方案策划、规划设计、工程施工等方面强大而顶级的人才，他们的专业涉及旅游项目的调查策划、规划设计、建筑设计、游乐设计与施工、景观设计与施工等领域，由国内著名温泉设计专家尹东明先生担任董事长兼设计总监。公司曾参于多个温泉度假村（酒店）、旅游景点、主题公园（水上乐园）、水疗（SPA）会所提供投资分析、整体策划、方案及工程设计、工程施工、开业部署、员工培训、运营管理及市场推介等全程工作。该公司策划专案人员积累了丰富的经验，针对投资需要、项目性质、人文地理、生活习惯及市场动态，制作出一套专业可行的投资分析报告，保证投资商获得最佳回报作出明确的思路。同时该公司专业设计师拥有非常专业和先进的设计理念，熟悉国内外温泉建筑风格和发展的方向，将国际温泉精粹与中华文化互相包容，视投资预算及面积等不同需求作出定位，得出最优化的设计方案，深受广大客户的信赖。此外本公司还在当地公开招聘有识志士加盟，努力打造