设备维修服务流程

1、XXXXXX有限责任公司物业维检公司XXXX项目部维修服务流程一、机电设备维护1. 设备操作维护人员和专业点检人员的培训1. 1对设备维护管理人员及操作人员进行施工、技术及安全文明等方面的 交底工作。其主要内容为：1）介绍工程基本情况、工程性质和工程目标；2）讲述工程施工特点、施工方法及特殊注意事项；3）强化对现场安全文明、质量、工期以及环境保护意识；4）强调作业特殊要求。1.2经过动员及交底使施工人员了解工程基本情况，清楚施工特点及注意 事项，做到心中有数，在充分理解工程各项要求的前提下，组织进行维护 施工，保质保量的完成本工程的所有维护管理任务。1.3事先对现场内外的场地情况组织勘查，合理

2、安排施工场地内的各种办 公/材料堆场以及水电的布置。1. 4我公司将充分做好开工前的前期准备，设备的操作维护人员和专业点检 人员要成为合格员工，除了经过操作培训外，还必须经过设备日常维护或点 检操作的专业培训教育，使所有员工建立“自主”维护地观念。一方面要了 解设备的性能结构，掌握设备保养维护技术，能诊断设备的一般故障或常见 故障，并懂得排除故障的方法或是应急处理方法，才能建立起企业员工地“自 主维护”体系。1.5要做好设备操作维护人员、专业点检人员的培训，就必须做好以下几个方 面的工作：明确培训目的，根据实际目标制定长期和短期相结合的培训计划， 以及相应地培训内容；分类、分层次地组织员工参加

3、培训；对员工的培训结 果进行考核；对培训结果和员工培训考核情况进行总结，并结合企业设备运 行情况和故障情况的变化、设备的更新等不断研究完善培训计划和培训内 容，务求通过培训达到理论与实际相结合、不断提高员工的技术技能素质的 目的。2. 设施管理内容2. 1设施技术状况管理1）集合所有主要设备参数表，标出设备的明细，备品备件以及数量、规 格。2）建立设备档案，记录设备保养维修的内容、次数。3）对所有设备按设备的重要程度、维护状况和管理状况进行风险评估， 分为高、中、低三种，并分别制订具体保障措施。2. 2设施运行动态管理1）设备运行动态管理，是指通过一定的手段，使各级维护与管理人员能 牢牢掌握住

4、设备的运行情况，依据设备运行的状况制订相应措施。2）建立健全系统的设备巡检标准。要对每台设备，依据其结构和运行方式，定出检查的部位、内容、正 常运行的参数标准（允许的值），并针对设备的具体运行特点，对设备的每 一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、月、 季度检查点。3）建立健全巡检保证体系。设施工程师制定检查内容，做出质量记录表格。值班操作人员负责对 设备的所有指定内容进行检查，并将数据填写到相应质量记录表格中。由 设施工程师对所有数据进行分析，并给出判断，以进一步改善设备的运行， 从而全面掌握设备运行动态。4）建立预防性保养体系。根据设施运转状况，制定相应年度预防性保养

5、计划，并据此发布月保 养计划，5）信息传递与反馈。当班人员巡检时，发现设备不能继续运转需紧急处理的问题，要立即 通知直接主管，以及时处理。一般隐患或缺陷，检查后登入检查表，并按 时传递给主管工程师。设备发生缺陷，岗位操作和维护人员能排除的应立即排除，并在日志 中详细记录。对于重大设备故障，应立即通知上级各层主管，并详细描述故障现象。 未得到明确回复，不能擅自处理。3. 设备设施维护保养的基本要求设备的使用和维护保养在于日常控制和管理。好的设备若得不到及时维修保 养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全, 最大限度地发挥设备的有效使用功能的唯一手段。因此，对设备设施

6、要进行有效 的维修与保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合以提高设 备的良好工况。设备维护保养的内容一般包括日常维护、定期维护、定期检查和 精度检查，设备润滑和冷却系统维护也是设备维护保养的一个重要内容。设备 维护保养的要求主要有四项：1）清洁：设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污,各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；2）整齐：工具、附件、工件（产品）要放置整齐，管道、线路要有条理;3) 润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮, 油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；4) 安全：遵守安全操作规程，不

7、超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可 靠，及时消除不安全因素。4. 安全管理1) 目的为保护员工在生产过程中的安全和健康，加强安全管理，促进安全生产发展, 结合本工程的实际情况和工作特性，制订本规程。本规程是指导工人安全操作的 准则，所有参加工程施工的工人都必须严格遵守。2) 一般规定A. 参加施工的工人，要熟知本工种的安全技术操作规程。在操作中，应坚守 工作岗位，严禁酒后操作。B. 特殊工种如电工、焊工必须持证上岗。C. 正确使用个人防护用品和安全防护措施。进入施工现场，必须戴安全帽， 禁止穿拖鞋或光脚。高空作业必须系安全带。不符合要求的安全用具严禁 使用。D. 各种机具使用前必须进行检

8、查，确认完好方准使用。E. 电气设备和线路必须绝缘良好，电线不得与金属物绑在一起；各种电动机 具必须按规定接零接地，并设置单一开关；遇有临时停电或停工休息时， 必须拉闸加锁。F. 施工机械和电气设备不得带病运转和超负荷作业。发现不正常情况应停机 检查，不得在运转中修理。G. 电气、仪表、管道和设备试运转，应严格按照单项安全技术措施进行。运 转时不准擦洗和修理，严禁将头手伸入机械行程范围内。H. 从事高空作业要定期体检，身体不适于高空作业的，不得从事高空作业。I. 高空作业衣着要灵便，禁止穿硬底和带钉易滑的鞋。J. 高空作业所用材料要堆放平稳，工具应随手放入工具袋内。上下传递物件 禁止抛掷。K.

9、 梯子不得缺档，不得垫高使用。使用时上端要扎牢，下端应釆取防滑措施。3）特殊工种管理电工A. 所有绝缘、检验工具，应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、校验。B. 现场施工用高低压设备及线路，应按照施工设计及有关电气安全技术规程 安装和架设。C. 线路上禁止带负荷接电或断电，并禁止带电操作。D. 有人触电，立即切断电源，进行急救；电气着火，应立即将有关电源切断, 使用泡沫灭火器或干砂灭火。E. 多台配电箱（盘）并列安装时，手指不得放在两盘的接合处，也不得触摸 连接螺孔。F. 管子穿带线时，不得对管口呼唤、吹气，防止带线弹力勾眼。穿导线时， 应互相配合防止挤手。G. 电力传动装置系统及高低压各型开

10、关调试时，应将有关的开关手柄取下或 锁上，悬挂标示牌，防止误合闸。H. 用摇表测定绝缘电阻，应防止有人触及正在测定中的线路或设备。测定容 性或感性设备、材料后，必须放电。雷电时禁止测定线路绝缘。I. 电气设备的金属外壳，必须接地或接零。J. 照明开关、灯口及插座等，应正确接入火线及零线。管工A. 用车辆运输管材、管件，要绑扎牢固，人力搬运，起落要一致。用滚杠运 输，要防止压脚，并不准用手直接调整滚杠。管子滚动前方，不得有人。B. 用锯弓、切管器、砂轮切管机切割管子，要垫平卡牢，用力不得过猛，临 近切断时，用手或支架托住。砂轮切管机砂轮片应完好，操作时，应站侧OC. 套丝工件要支平夹牢，工作台要

11、平稳，两人以上操作，动作应协调，防止 柄把打人。D. 管子串动和对口，动作要协调手不得放在管口和法兰接合处。E. 滚动工件时，防止滑动及倾倒伤人。F. 手提式砂轮机应有防护罩，操作时，站在砂轮片径向侧面，并戴绝缘手套 或站在绝缘板上。电焊工A. 电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆应由电工进行。B. 电焊机要设单独的开关，开关应放在防雨的闸箱内，拉合时应戴手套侧向 操作。C. 焊钳与把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应戴手套。在潮湿地点工 作，应站在绝缘胶板或木板上。D. 严禁在带压力的容器或管道上施焊，焊接带电的设备必须先切断电源。E. 焊接储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必须清

12、除干净，并将所 有孔口打开。F. 在密闭金属容器内施焊时，容器必须可靠接地，通风良好，并应有人监护。 严禁向容器内输入氧气。G. 把线、地线，禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备代替零线。 所有地线接头，必须连接牢固。H. 更换场地移动把线时，应切断电源，并不得手持把线爬梯登高。I. 清除焊渣、采用电弧气刨清根时，应戴防护眼镜或面罩，防止铁渣飞溅伤 人。J. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。K. 必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后， 方可施焊。L. 工作结束，应切断焊机电源，并检查操作地点，确认无起火危险后，方可 离开。气焊工A. 施焊场地周

13、围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。B. 必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后， 方可施焊。C. 氧气瓶、氧气表及焊割工具上，严禁沾染油脂。D. 乙烘瓶与氧气瓶不得同放一处，距易燃、易爆物品和明火的距离，不得少 于10米。E. 氧气瓶应有防震胶圈，旋紧安全帽，避免碰撞和剧烈震动，并防止曝晒。F. 点火时，焊枪口不准对人，正在燃烧的焊枪不得放在工件或地面上。G. 不得手持连接胶管的焊枪爬梯、登高。H. 严禁在带压的容器或管道上焊、割，带电设备应先切断电源。I. 在储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道上焊、割时，应先清除干净,并将所有孔、口打开。J. 工作结束，应将

14、乙烘、氧气瓶气阀关好，拧上安全罩，并检查操作地点, 确认无起火危险后，方可离开。二、机电设备设施的保养维护方案1. 供配电系统的管理如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的 大动脉。为了保障系统供电的连续性，需制定行之有效的运行管理制度和维护保 养方案，确保供配电系统的正常运行。1.1设备的定期维护保养方案和标准（1）每日巡视保养项目 电力变压器（干式）序号内容要求1外壳1. 查低压连接母线：2. 检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无 杂物、无放电痕迹。2温度计1. 检查是否完好；2. 观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过90°C。3声响监听

15、变压器指示。发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。4变压器室1. 检查门窗、地面、四壁；2. 检查通风道、通风设施；3. 检查室内照明设施；4. 检查室内消防设施。无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、 干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、 开关灯具功能正常、消防设施功能正常。 低压开关柜序号部位要求1柜正面1. 清扫（擦拭）柜正面；2. 检查仪表指示及运行参数；3. 检查空气开关；4. 检查闸刀开关、操作机构；5. 检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电 压在正常范围，工作状况符合运行要求， 指示灯指示正常。2柜背面1. 观察母线、连接点、引出线；2. 检查电度表。连接良好、

16、接点无发热变色，电度表铝盘 转动正常。 电容器柜序号部位内容要求1柜正面1. 清扫（擦拭）柜正面；2. 检查仪表指示及运行参数；3. 检查自动补偿器；4. 检查各组电容指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压 在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完 好。2柜内1. 观察电容器壳体、套管；2. 检查导线及其连接点；3. 检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过 热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过 45°C。 强电井序号部位内容要求1插接箱1. 清扫外表面；2. 检查空气开关；3. 检查内部接线。无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过 热变色现彖，连接无松动。2强电井室1. 检

17、查房顶、四壁、地面、门；2. 检查室内照明设施；3. 检查电缆、母线槽。无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物 进入，干净整洁，开关、灯具功能正常， 无损伤、无放电痕迹、无过热。（2）每周保养项目 电力变压器（干式）序 号部位内容要求1完成每口巡视保养项目。无灰尘、污迹。2接地线1.检查接地线；2 检查连接点。无断股，无锈蚀，接触良好。 低压开关柜序号部位要求1完成每日巡视保养项目。2柜背面检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具； 检查电缆及电缆头； 检查母线支撑固定装置。不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢 固不松动，接线桩头无发热变色，无焦 湖异味；无发热，容量符合规定，固定可靠，不 过热，

18、固定可靠，无破损，无松动。3地线检查接地线，接线头。接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。4地下电缆室检查室内坏境； 检查电缆托盘； 检查电缆。无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序， 整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放 电痕迹。 电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目。2柜正面手动（用转换开关）逐组投切控制正常功能良好，指示仪表及信号正电容器。确。3接地检查接地线。无松动，无断股。4柜内检查熔断器、接触器、热继电 器及其接线。接触良好，无过热，无损坏。（3）年度保养项目 电力变压器（干式）序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2变压器1. 全面清扫、擦拭；2. 全面紧固螺栓连接部分；3. 测量绕

19、组直流电阻；4. 测量线圈绝缘电阻；5. 相间绝缘电阻。清扫，无油垢；牢固无松动；三相电阻应平衡（相间差别不人于三相 平均值4%,线间差别不大于三相平均值 之2% ）采用2. 5KV兆欧表，阻值符合有 关规定。3电气联接1. 调压联接片；2. 一次电缆接头；3. 二次母线槽接口。调压联接片联接良好，电缆接头及母线 槽接口紧固、良好。 低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2仪表校验仪表、校验电度表。3柜内全面清扫灰尘； 整理二次线； 补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检查紧固螺栓连接点； 补刷相位漆。无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰 三相同期到位、接触面（

20、线）大于2/3 以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧 损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无 松动，颜色符合规定。4无垃圾、杂物、电缆排列整齐。 电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2柜内全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清晰 的接线号；检修控制无器件。无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠。3电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电 容器二极对外壳及二级间绝缘 电阻，测量电容器容量，更换 失效的电容器。壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规 定，使用1000Y摇表用微法表测量或用电 压流表法测量，容量不超过额定值土 10臥供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺

21、栓及连接情况。紧固良好。2接地体检查接地体焊接头。焊接良好、无锈蚀。3接地电阻用接地电阻测量仪测屋接地电系统的接地电阻小于4Q。防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接。无松动、焊点无锈蚀。2接地体电阻用接地电阻测量仪测量接地电接地系统的接地电阻小于10 Q。1. 2供电系统应急抢修、处理方案（1）供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定： 变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修 状态，及时通知维修人员前來排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得 起过3小时。 在最短时间更换备用变压器。 配电室内的配

22、电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。 配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障, 尽快更换备用抽屉柜。 楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排 除故障。 公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障 现场，排除故障。 对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故 障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修 复时间等。（2）停电应急处理措施 对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作 部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。

23、对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后， 及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检 查应急供电线路是否正常。 当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范 围、时间，值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维 修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。 为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知 后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。 当发生火灾时，值班员应按灭火应急规程处理，停止动力设备供电， 启用备用电源以供灭火。1. 3电力节能措施为了更

24、好地服务于租客，同时乂能创造良好的经济效益和社会效益，工程部 将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制： 对露天照明灯具釆用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必 要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。 对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，釆用声、光控开关或节 能灯进行控制。 地下室釆用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。 根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。2. 电梯管理随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯己成为高层建筑 不可缺少的垂直交通运输工具。我公司将严格按照业主的要求，制定

25、必要的管理 制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保 养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运 行。制定本工程的电梯的定期维护及检修方案：（1）曳引机的保养 减速箱箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用 的减速箱，半年应更换新油；应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与 蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；应使轴承的温升不高于60°C,箱体内的

26、油温不超过85°C,否则应停机检查 原因；当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时， 应考虑更换轴承；当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时, 应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。 制动器应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油 定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整;制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹费;当发现制动瓦磨损，导致钏钉头外露时，应更换制动瓦。 曳引轮应保证曳引绳槽的清洁，不允许

27、在绳槽中加油润滑；对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽， 但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。 曳引电动机及速度反馈装置应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动 机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保 持油的清洁；当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增 大时，应更换轴承；应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电 阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施 提高绝缘性能。（2）曳引绳与绳头组合

28、的保养 应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹赞加 以调整（相互拉力差应在5%以内）； 曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，其至出现锈斑, 此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油； 应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等, 如己达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳； 应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干 净； 在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事; 应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳 引绳伸长，使间隙过小英至碰到缓冲器时，可将对

29、重下面的调整垫摘掉（如果有 的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。（3）限速器与安全钳的保养 应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保 持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注 意不要损坏弹赞上的铅封）； 应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次； 应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加 以检查。（4）导轨和导靴的保养 对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油， 并调整油毛毡的伸出量及保持清洁； 滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对

30、侧工作, 磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换； 应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加 以调整； 应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈, 过分磨损时，应更换； 在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对 全部压板螺栓进行一次重复拧紧； 当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。（5）轿门、厅门和自动门锁的保养 当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙; 应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝 绳松

31、驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵 活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检 查调整； 应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门 锁，应定期加润滑油； 应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、 假接及粘连现象。（6）自动门机的保养 应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查 调整； 对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以 张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力； 自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位

32、， 应定期加油。（7）缓冲器的保养 对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加 涂防锈油漆； 对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发 现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）； 油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂； 每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。（8）重量补偿装置的保养 当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断； 对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。（9）寻向轮及反绳轮的保养 应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁

33、； 应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线 和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象； 应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锂刀 修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净； 更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流 相一致，对电动机回路，熔幺幺的额定电流应为电动机额定电流的2.5-3倍。（10）选层器的保养 应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换； 应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部 位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油； 应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力

34、，并予适当调整。当过度磨 损时应予更换； 应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锂刀修平； 注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。（11）安全保护开关的保养 每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的 可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锂平，严重时 应更换； 极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。（12）机房和井道的保养 机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门； 应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节； 机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中

35、灭火设备的可 靠性； 底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。3给排水系统的管理为此，我公司根据本工程的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准, 并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。3.1排水系统定期维护保养计划及标准（1）生活给水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1、给水设备1生活水泵外观口常检查外表清洁，无锈蚀损坏； 螺栓，螺丝无松动断裂； 防震垫无损坏。2电机（机械部分）口常检查运行过程中无异常震动，噪音； 电机及轴承温升正常。6-8个月轴承体清洗，加润滑油（脂）： 更换磨损零部件。3泵体口常检查运行正常，无异常震动，噪音；检查轴

36、承发热情况，无烫手现象；检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟 10 20滴为好；检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重 合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。6-8个月轴承体清洗，加润滑油（脂入 更换磨损零部件。3-5年打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其 磨损腐蚀和冲刷程度，必要时更换。2、给水设施1蓄水池，水箱12个月水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒； 检修配件。2减压阀、水锤消失 器3个月动作灵敏，准确； 无锈蚀堵塞。3止回阀、浮球阀、 排气阀1个月动作灵敏，准确；无锈蚀，无堵塞，无滴漏。4闸阀、截止阀口常检查启闭灵活，无锈蚀。无滴漏。5水龙头口常检查水龙头齐全，无锈蚀，无损坏； 无滴漏。6压力

37、表3个月表壳完整无损，连接牢固，表面清洁； 指针灵敏，读数准确。按计量局 要求周期 检测。7水表1个月表壳完整、指针灵敏，读数准确； 无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8各井室1个月井盖、井裙完整，启闭方便； 爬梯牢固，井底干净。3、给水管道1生活给水管道口常检查水流要畅通，无堵塞：管道连接部分要严实；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡1个月管道吊支架，管卡连接要牢固； 表面无锈蚀。（2）消防水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1、消防设备1外观口常检查1. 外表清洁、无锈蚀损坏；2. 螺栓、螺丝无松动断裂；3. 防震垫无损坏。2消防泵3-5个月1. 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂

38、无变质、发干现象；2. 检查泵体，手盘动轴无卡壳现彖，无 漏水；3. 检查联动轴的对中程度（有联运轴 的）；4. 开泵试运转，运行应无异常振动、噪 音，轴承无过热。12-14个月1. 更换润滑脂（油）；2. 轴承体清洗、检查；3. 更换零配件；4. 绝缘良好（电部分）；5. 接线端子牢固（电部分）。2、消防管道1消防管道3个月1. 消防管道要通；2. 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；3. 管道油漆要完好，颜色鲜艳。2管道附件3个月1. 管道附件要齐，表面无锈蚀：2. 管件连接要牢固；3管道吊支架、管卡1个月1. 管道吊支架、管卡连接要牢固；2. 表面无锈蚀。4、压力表1压力表3个月1. 表体

39、完整无缺，连接牢固，表面清洁；2. 读数正确，指针灵敏。（3）排水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1、排水设备1污水泵口常检查1. 外表、滤网、支架无严重锈蚀；2. 螺栓、螺丝无松动断裂；3. 水管与泵连接完好，接II无松动、泄 漏。2泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。12-14个月1. 检查泵内或管，无杂物堵塞；2. 更换零部件；3. 轴承体清洗、加油。2、排水设施1排水闸阀1个月1. 阀门启闭要灵活；2. 阀体要完整：3. 无锈蚀无滴漏。2排水栓卫生日常检查1. 栓体完好；2. 水流通；3. 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。3各井室1个月1. 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固

40、；2. 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。3、排水管道1室内排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。排气管1个月1. 保持管内气体及时排出；2. 下水管内不准有真空。管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固。2室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞。各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流 槽要畅通，无积物堵塞。3. 2给排水系统应急处理方案（1）给排水系统事故应急处理措施 经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费； 尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知 租客停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备； 遇突发事件导致供水系统停水时，

41、工程部应与自來水公司取得联系，问明 停水原因、时间后，及时向租作出书面解释； 对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通 知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间； 定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时 间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。（2）给排水系统故障抢修限时规定为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。 给水系统高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行, 并及时通知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门

42、，并通知维修人员更换破裂的阀 门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接 到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案, 并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。 排水系统室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时;排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。4. 中央空调系统的管理4.1中央空调机组的定期维护保养及检修（1）每日巡视保养项目序号部位内容要求1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位。油压、油位正常，必

43、要时进行放油与 加油。2冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度。符合设计工作情况。3蒸发器检查蒸发器压力。符合设计工作情况。4冷冻水检查冷冻水进出水温度。水温正常、进出水温度差正常。5压缩机电机检查电机的电压、电流及声音。电压、电流正常、无异常声音。6冷凝器管束检查管束清洁及污垢。清洁、无污垢。7水处理检查水质。电流、电压正常、无异常声音、无过 热。8水泵电机检查冷冻水泵，冷却水泵、电 机的电压、电流及运行情况。进出水正常、无溢流、冷却塔风机运 行正常、无异常噪声、浮球阀正常、 阀门无渗漏。9盘管风机检查过滤网、给风机：检查磁 阀和温控开关。清洁过滤网、给风机传动部位注油， 电磁阀、温控开关正常。（2

44、）半年检修项目序号部位内容要求1机油过滤器检查机油过滤器。是否清洁、通畅，否则需更换。2控制柜检查机组控制柜、冷冻水泵、 冷却水泵、冷却风机控制柜。清洁控制柜内电器元件，紧固各种导 线的连接螺栓。（3）年检修项目序号部位内容要求1润滑油系统放出与更换压缩机油槽内的润滑油。2蒸发器与冷凝器1. 检查与清洗水过滤器：2. 根据需要检查与清洗管束：3. 检查端板。水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无 污垢、端板牢固。3压缩机电机1. 清洁空气通路和绕组；2. 测量电机绕组绝缘；3. 电机轴承加油。电机空气通路畅通、绕组清洁，绕组 绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加 润滑油。4控制柜检查制冷主机及制冷辅机柜

45、。清洁控制柜内电器元件，紧固各类导 线的连接螺栓。5水质对水质进行化学分析。水质需符合标准，否则需进行水处理。6制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组绝缘， 电机轴承加油。绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承， 并重新加润滑油。7管道系统阀门漏水检修，保温层修补冷却水管 道加药除垢、除水浹，冷冻水管道加 药除垢。4.2中央空调机组的预防性保养(1)压缩机油过滤器当油压下降30%或使用了半年以后，油过滤器必须更换;更换润滑油压缩机中的润滑油必须每年更换一次。(2) 压缩机电机 经常检查电机安装螺栓，确认紧固良好； 定期检查电机绕组的电阻，检查绕组的绝缘性。(3) 压力试验保持气密的机组就是无故障、高效运行的

46、机组，因此机组应每年进行一次压 力试验，发现有渗漏必须立即修复。(4) 蒸发器与冷凝器冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器、蒸发器水侧的清洁；在闭水系统中，使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水 垢，引起腐蚀或锈蚀以及出现泥潭与藻类。为延长机组使用寿命，提高经济性, 必须进行恰当的水处理。(5) 电气控制系统 检查主机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动、发热等异 常现象； 检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动，发热 等异常现象。(6) 中央空调停用一周以上重新开机启用，必须先预热24小时。4.3中央空调系统故障应急抢修处理方案(1)中央空调系统

47、抢修限时规定中央空调系统出现运行故障时，值班人员要及时发现，立即采取应急措施控 制故障范围，保护设备，并根据故障发生的性质及部位，立即实施抢修或通知保 养单位组织力量进行抢修，具体要求如下： 空调主机发生故障报警时，值班人员10分钟内到达主机前，记录故障报 警原因，并立即停机； 空调水泵(冷却泵、冷冻泵)发生故障时，值班人员5分钟内断开故障水 泵电源，并立即开启相应的备用水泵； 值班人员15分钟内应发现故障，并迅速到达设备现场，检查故障原因， 并切断电源；电柜发生故障时，值班人员10分钟内到达设备故障现场，进行检 查维修； 出风口散流器发生故障时，维修人员10分钟内到达现场，进行检查维修; 风

48、管或冷水管保温层破坏，出现凝露、滴水现象时，维修人员10分钟内 到达现场检查破损情况，并在2天内予以修复； 对所有设备故障及抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障 部位、故障原因、抢修措施、零配件更换及材料耗用情况、抢修人员名单、修复 时间等。(2)中央空调发生故障应急处理方案空调工必须持证上岗，每2小时对中央空调机组巡视一次，机组运行时，应 注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整，必要时可关 机，防止事故发生。 发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修； 发生主机故障时，先关掉压缩机开关，保留主机总开关，然后检查并排除 主机故障，短时间不能排除的需按正常停

49、机操作程序停机； 发生副机故障时，先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副 机投入系统运行； 发生管路故障时，由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时， 应立即按正常停机操作程序停止系统运行，排除故障后，再补水投入运行； 当发生火灾时，由消防值班员直接关断空调主、副机电源总开关。4.4中央空调经济运行方案由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广大租客有一个舒适的 学习环境，同时节约电能，特制定以下方案：中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟 关机；根据季节、当日气温状况及空调主机电流满负荷百分率，决定

50、开启一台、 两台或三台机组；严禁制冷铺机空载运行，以节约电能。5. 消防系统的管理消防设施设备的运行管理，将直接影响到大厦办公的安全感和合适感，因此 我公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工 明确，忙而不乱，还根据大厦的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以 保障大厦的消防安全。5.1消防设施、设备的定期维护与保养计划设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1各类指示灯（含电 源、信号）直观目测一个月2各类开关直观目测一个月3各电器触点如有烧损现彖，拆下后 用砂纸打磨半年4各电器元

51、件接线 端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现 彖，用绝缘胶带包扎，严重时更换半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘半年7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表 面灰尘每日区域报警器1指示灯直观目测一个月2电源电压在按下内部电源电压/ 后备电压切（或外部 Battery Test 键）换键 前后，目测指示灯是否 正常一个月3报警功能按下测试键一个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘 胶带包扎，破损或老化 严重时更换半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘半年7击碎玻璃按钮盒直观目测一个月集中报警器1指示灯直观目测一个月2电源电压在按下内部电源切换键 或外部键Battery Test 前后，目测指针指示是 否正常一个月3报警功能按下测试键一个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘 胶带包扎，破损或老化 严重时更换半年6表面及内部除尘表面及内部除尘半年烟感探头1烟感探头用力吸一 I I香烟，在距 探测器20 cm处喷向探头半年2温感探头用750W电吹风，在距探 测器500 mm处，向探测 器吹热风半年防火卷帘门1控制箱内部各电 器触点如有烧损现彖，拆下后 用砂纸打