入住纠纷处理方法

1、入住纠纷“重点”转移 物业收费呼唤规矩去年很多楼盘入住纠纷的情景还历历在目，进入 20022002 年不过十余天，三起有关物业收费的纠纷又风波骤起，让人不 禁疑惑：是买房的纷纷扰扰吸引了人们太多的目光而忽略了“养房”的问题，还是入住后纠纷的“重点”开始转移到了“养房”上一一祸起物业收费非常事件接二连三镜头一地点：鹏润家园1 1 月 5 5 日晚 7 7 时 2020 分，五六个不明身份的黑衣人突然闯 入位于北京丰台区菜户营东街甲8888 号的鹏润家园 25012501 房间，手拿木棒、铁棍以及玻璃瓶、烟灰缸等物，将屋内的4 4 名业主暴打一通。这 4 4 名业主均是该小区业主委员会筹建组的人

2、员，两名男业主因伤势较重，被送往医院。镜头二 地点：安立花园1 1 月 4 4 日下午 2 2 时 3030 分安立花园物业公司会议室。安立花园写字楼部分业主质疑写字楼物业收费过高问题，与物业 管理公司激烈舌战。同时在场听取意见的有业主委员会的成 员和市、区小区办的人员。一位写字楼业主说，他每年要为 购买的房子交纳物业费 9 9 万多元，加上空调费、取暖和制冷 费、车位费、电费、水费等费用每年至少要花费1515 万元以上他说，每平方米不含取暖和制冷费的物业收费为11.2711.27 元,比附近几个写字楼的物业费都高。镜头三地点：北京亿中律师事务所城北一个经济适用房项目的几名业主找律师咨询物业费

3、 中某些项目的收取是否合理。这些20012001 年 1111 月才入住的业主们提出，按照北京市经济适用住房小区物业管理服务收 费办法（试行）第十二条规定，房屋及小区共用部位、共用 设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造费用应从房 屋共用部位、共用设施设备维修基金中列支。建筑安装工程 保修范围和期限内发生的维修费用，不得向产权人收取，也 不得从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。而在保修 期内业主支付的物业费中还是包含了“房屋及小区共用部位 和设施设备的小修”的费用。物业收费成为焦点应该说，引起以上几起物业管理纠纷的原因各不相同， 但矛头都是指向物业收费。 据报道， 鹏润家园小区的打人事

4、 件起因于停车费。 20012001年 1212 月 2020 日，该小区物业管理公司 将小区停车费用进行了调整： 地下车库费用为每辆车每月 680680 元，并称禁止不缴纳费用的车进入园区。而业主们则认为， 小区的物业管理公约上明确写着车位价格为每月 150150元。如 果每月收 680680 元，一年下来就是 80008000 多元，难以接受。而且 开发商也未出示有关部门的收费许可，并且未征求业主的意 见。于是双方矛盾愈演愈烈。而安立花园物业费的纠纷则使写字楼物业收费问题浮出 水面。据市国土房管局有关人士介绍，按照目前的法规，高 档住宅和写字楼物业收费实行市场调节价。写字楼由于水电 气热消

5、耗大，人和物流量大，所带来的能源费用高。而电梯、水泵等设备的成本和维护费用基本上差不多，因此对面积相 对较小的写字楼来说，处于“大马拉小车”的状态，摊到每 个业主的物业费便相对较高了。而有关物业收费项目的质疑则表明业主从物业管理公司 收费的合理性上升到了对法规制定合理性的高度。北京亿中 律师事务所律师王京平提出，小区的公共部位和公共设施在 保修期内，根据国家建设工程质量保修的有关规定，应由建设单位来承担保修义务， 承担在保修期间所发生的维修费用。 因此，不得向产权人收取任何维修费用。而市物业管理部门 的一位官员对此表示，目前小区的公共部位和公共设施的大 中修费用和更新改造费用归入了公共维修基金

6、，而且，由于 建筑市场尚不规范，发展商拖欠工程款的现象使得维修基金 难以落实，也就是说，即使在保修期内，有些公共部位还是 由物业管理公司花钱维修的。看来， 在保修期内究竟是否“多 收了三五斗”，还有待法规的进一步明确。据了解，去年物业收费管理的纠纷主要集中在服务方面， 如电梯夜间停止运营、物管公司不公布账目清单等，而目前 涉及的物业管理纠纷大多是关于物业收费的，而且，很多投 诉内容是在没有政府定价的收费项目上。市国土房管局物业 处一位人士告诉记者，北京市有关于地上停车场收费的明确 价格，但是地下停车场收费却实行由经营者定价的原则。政 府鼓励开发商在小区开发的同时配备地下停车库，如果采用 定价的

7、方式可能会偏离价值规律，影响地下停车库的建设。而没有价格约束，开发商和物业公司又往往在此“做手 脚”一一先承诺低价，等入住后再调高。专家指点迷津“把脉”四大症结北京市瑞赢物业发展研究所高级咨询顾问朱孝安认为， 造成物业收费纠纷有物业管理公司和业主双方面的原因。首先，物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务 制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等 财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如 何使用的。比如地下停车库收费，应该明确列出管理人员工 资、设备费等费用支出项目情况，让业主看个“清清楚楚、明明白白”。而有些物管公司在出现纠纷后，常常采取不正 当的手段解决问题，通过

8、停水停电或者停止电梯来管制，这 种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，同时也激化了矛盾。其次，业主的办事方法有时也是“凭感觉”，“开业主 委员会讨论时，有的业主发言时像小孩子吵架似的发泄情绪，这对于事情的解决于事无补，只会使矛盾不断升级。”一位 业内专家说，在国外，业主如果认为物业收费过高，会理性 地审查物业管理公司的预算报告，或找评估机构来对其收费 进行公正评估。朱孝安认为，物业收费成为目前投诉和纠纷的焦点还有 一个不能回避的原因，就是法规尚有“真空”地带。比如，空置房如何交纳物业费就缺乏明确规定。在实际中，相关的 纠纷也是五花八门，开发商没有卖掉的房子，有些就不交物 业费，而

9、这些支出摊到其他业主的身上，便会抬高物业费。“现在物业管理中的纠纷很多是前期房地产开发阶段遗 留下来的后遗症。”市国土房管局的一位人士在接受记者采 访时说，公摊面积不实、施工质量低劣以及虚假承诺等等，业主入住后才发现问题，尤其是在因此发生或转移到物业收 费时与矛盾同时转嫁给了物业管理公司，这恐怕是物业管理 纠纷产生的更为深层次的原因。探讨解决之道既然造成物业管理的纠纷是多方面的，彻底解决物业管 理纠纷就不仅要依赖法规健全，还要等待市场的成熟。就目 前的市场状况，如何减少纠纷、如何保护业主合法权益，一 些专家提出几种观点。观点一：不应回到政府定价的老路尽管目前许多纠纷集中在市场价的收费项目上，但

10、是专 家认为，我国将建立社会主义市场经济，政府定价带有计划 经济色彩，而在市场经济条件下，价格应该由价值规律和供 求关系决定。在国外的物业管理中，政府只负责制定“游戏 规则”和涉及公共利益和设施设备的规范，而不直接制定价 格。原则性的规定对于业主和物业管理公司的权利义务以及 合同能否顺利执行至关重要。目前对物业费从何时起交纳、 空置房物业费由谁来交等问题缺少明确规定，也是引起纠纷 的热点问题。观点二：防止买得起房养不起房许多人在买房后感叹“买房容易养房难”，相比购房费 用，由物业费为主构成的“养房费用”是一项长期的支出，常常被业主忽略。等到入住后，发现每月除了偿还几千元的 银行贷款外，还要交付

11、数百元的物业管理费，而且这个钱是 一直要交下去的。在不了解费用是如何使用的情况下，便会 爆发纠纷。因此，购房人在买房时要对今后长达几十年的物 业管理费有心理和经济准备。观点三：业主委员会应担起责任由广大业主选举、代表全体业主利益的业主委员会应该 发挥应有的作用，不仅要监督居住小区内的保洁、绿化等日 常物业管理工作，还要着重对小区内设备养护和物业公司管 理秩序的水平高低进行监督。物业收费中占 40%40%至 60%60%的部分 是人工费用支出，与其他小区不具有可比性，一个出入口和 三个出入口的小区，即使面积差不多，在保安人员费用上也 是不同的。对于小区和全体业主来说，物业管理得好不好， 至关重要的一点是看公共设备和本体结构的维护和保养状 况，它的差异在新建住宅的头几年并不明显， 但使用 1010 年左 右的时间后便能够看出差距。观点四：杜绝开发商为销售作出虚假承诺 一些纠纷的产生是由于开发商在售楼时为了促进销售作不切实际的承诺，给今后的物业管理带来无穷后患。根据有 关的法律法规，业主管理委员会代表全体业主与物业管理公 司签订委托管理合同，合同中对委托管理的事项、管理的标 准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明