物业管理部年度工作计划报告5篇

1、物业管理部年度工作计划报告5篇物业管理部年度工作计划报告1 一、_项目 1、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。 2、催促整理好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。 3、跟进部分绿化植物的补种和改造。 4、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。 5、制定安全警报现场跟踪与核实,明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。 6、催促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。 7、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发

2、售、泳池水质处理等。 8、跟进做好小区健身器材的安装。 9、催促做好各种费用的追收。 二、三个小区公共事务方面 1、回忆三个小区从去年7月份以来各方面状况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提升作出更可行的具体措施。 2、制定保安器材管理规定,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认真落实实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。 3、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,保证工作正常进展。 4、为提升费用收缴率,保证财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习

3、各种费用追缴工作流程。 5、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习案例通报管理制度、案例通报操作流程图及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提升管理服务质量。 三、_华庭项目 1、拟定_华庭首届业主委员会成立方案及筹备会一系列工作措施,为创建市优工作打好基础。 2、做好各别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),保证项目工作正常运行。 3、全力抓好30-35幢物业移交工作,保证业主满意。 4、催促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并催促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该

4、区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。 5、催促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。 6、催促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。 7、持续跟进26-29幢绿化种植工作。 四、_居项目 1、催促做好第五期共7幢对讲机故障检修。 2、催促做好第一期、第二期部分楼梯各别部位的朽木处理,维护物业的完好。 3、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行强化,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,强化收费工作。 4、强化第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。 5、催促全面检测该项目红外报警系统

5、状况,找出问题所在,并做好相应改善,保证系统的灵敏度和正常运行。 6、对各别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆掉,以免影响整体观容。 7、催促完善该项目小区商铺的资料管理。 8、与财务协调,及时做好坏帐处理。 五、其它事项 1、协调相关部门完成好各项工作任务。 2、_士多招商登记等工作配合。 3、按公司议事日程要求开展各项日常工作。 物业管理部年度工作计划报告2 物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将依据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入

6、的具体工作计划： 1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉(间)、吸烟区等服务设施;另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施; 2、检查水电供应容量及能源费计量的制定。依据_的功能要求和合计不同业主(租户)使用的设备及其发展需要检察水电特别是区域供电容量。 3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理有用，是否留有死角。 4、检查机电设备的配臵是否合理。 5、收集整理合同文件和技术档案资料。 6、起草物管委托合同并与开发商签署; 7、与开发商协商制定管理修理公约并报市房地局核准备案; 8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到

7、位时间表; 9、制定汇总各部门采购清单(办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等) 10、依据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行; 11、依据具体状况及业主租户的服务需求猜测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额;依据设备状况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则;确定服务项目及各类收费标准; 12、与开发商办理交接楼手续(包括安全消防责任的交接);交接内容要有以下几点： 产权产籍/业户名单/地址及 图纸资料及设备使用操作手册 供货商/承建商的培训 政府及行

8、业主管部门签发的许可证书或执照 钥匙 专用工具和备品备件 遗留问题确实认和解决时限 保修安排( 联系单) 电、水、气表的抄读确认 资产/材料/工具 问题 问题的原因 已造成或将造成的后果 解决方案建议(时间、费用和相关影响;彻底解决、改善、管理措施弥补) 时间限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位使命、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等; 14、相应文件及表格的制定、印刷和使用; 15、协助发展商办理业主的入伙手续;办理业主及租户的入住手续。 二、前期主要服务质量标准 (一)、基本要求 1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。 2、承

9、接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。 5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、依据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7、按合同约定规范使用房屋专项修理资金。 (二)、房屋管理 1、对房屋公用部位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。 2、依据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要修理，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制

10、修理计划和房屋专项修理资金使用计划，向开发商提出报告与建议，依据建设方的决定，组织修理。 3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期修理养护。 4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。 (三)、共用设施设备修理养护 1、对共用设施设备进行日常管理

11、和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、公示24小时服务 。急修30分钟内，到达现场，有报修、修理记录。 3、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。 4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作修理人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要修理，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制修理、更新改造计划和房屋专项修理资金使用计划，向开发商提出报告与建议，依据建设方的决定，组织修理或者更新改造。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通，设备房坚持整洁。

12、 7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时修理。 8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。 9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及修理保养记录台帐，定期检查。 10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。 (四)、公共秩序维护 1、小区北出入口执行7：00-19：00门卫值班;高层出入口及南出入口执行保安24小时值班。 2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。 4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有

13、序。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采用相应措施。 6、容易危及人身安全的设施设备有显然警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 7、全小区执行24小时机动巡逻，夜间执行电子巡更。 (五)、保洁服务 1、生活垃圾每日清运1次。 2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，保证无卫生死角。 3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查状况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时

14、清掏。 4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨(污)水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净;六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无显然浮土、无污水脏物。 5、依据实际状况定期进行消毒和灭虫除害。 (六)、绿化服务 1、对绿化区域天天按时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95%以上。 2、确保小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理(浇水、修枝整形及养护)，对一切破坏绿化的行为给予制止。 3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。 4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对

15、其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。 (七)、收发服务 1、报纸、杂志、信函发放准确及时。 2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记具体，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理 一、人员配备 物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合小区实际状况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。 二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素养人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要确保。 1、政治思想素养培训。全体

16、员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“热忱、奉献的敬业精神。 2、职业道德培训。教育员工树立“五爱思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。 3、作风建设：依据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和气可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上作为行动的信条。 四、“三全四保五管理体系标准 1、三全四保 1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品的管理目标，依据公司“三全(全方位、全时段、全覆盖)、“四保(保安、保洁、保绿、保设备)的总体要求，制订本标准。 1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与修理养护、共用设备管理、共用设施管

17、理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。 1.3本标准适用于公司参加管理的所有物业点。 2.基础管理 2.1接管验收手续齐备。 2.2实施统一专业化管理。 2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。 2.4建立修理基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。 2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。 2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行使命。 2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。 2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。 2.9管理人员和专业技术人员持证上岗;员

18、工统一着装，佩戴显然标志，工作规范，作风严谨。 2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提升管理效率。 2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支状况。 2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。 2.14建立24小时值班制度，设立服务 ，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。 2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求看法单，对合理的建议及时整改，满意率达

19、95%以上。 2.16建立并落实修理服务制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录。 3.房屋管理与修理养护 3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志显然，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。 3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 3.3建筑物外观完好、整洁;外墙是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损;是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，坚持整洁统一美观，无安全隐患或破损。 3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

20、 3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑制定有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁，无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能优良;卫生间、水房等管理完好。 3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。 3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。 4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、修理档案等

21、管理制度，并严格执行。 4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 4.1.4设备优良，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 4.2供电系统 4.2.1确保正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规按时间通知住用户。 4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 4.2.3备用应急电源可随时起用。 4.3弱电系统 4.3.1按工作标准规按时间排除故障，确保各弱电系统正常工作。 4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限储存。 4.4消防系统 4.4.1消防控制中心24

22、小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。 4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣扬教育，明确各区域防火责任人。 4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。 4.4.6服务区域内无火灾安全隐患，催促各用户与相关部门签订消防责任书。 4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。 4.5电梯系统 4.5.1电梯准用证、年检合格证、

23、修理保养合同完备。 4.5.2电梯按规定或约按时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。 4.5.3轿厢、井道、机房坚持清洁。 4.5.4电梯由专业队伍修理保养，修理、保养人员持证上岗。 4.5.5运行出现故障后，修理人员应在规按时间内到达现场修理。 4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。 4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。 4.6给排水系统 4.6.1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。 4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、

24、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱四周无污染隐患。 4.6.5限水、停水按规按时间通知住用户。 4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。 4.6.7遇有事故，修理人员在规按时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 4.6.8制定事故应急处理方案。 4.7空调系统 4.7.1中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。 4.7.2中央空调系统出现运行故障后，修理人员在规按时间内到达现场修理。 4.7.3制订中央空调发生故障应急处理方

25、案。 4.8供暖供气系统 4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。 4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。 4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。 5.共用设施管理 5.1共用配套服务设施完好，无随意改变用途。 5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。 5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。 6.保安及车辆管理 6.1服务区域内执行24小时值班及巡逻制度。 6.2有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。 6.3结合服务区域内的特点，制订安全防范措

26、施。 6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。 6.6室内停车场管理严格，出入登记。 6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。 6.8危及人身安全处设有显然标志和防范措施。 7.环境卫生管理 7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。 7.2清洁卫生执行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，执行标准化保洁。 7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。 7.4管理区域坚持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等坚持

27、洁净;广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。 7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准;无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。 7.6无违反规定饲养宠物。 7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。 7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。 8.绿化管理 8.1绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。 8.2花草树木长势优良，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。 8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。 8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。 9.精神文明建设 9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵

28、守服务区域内的各项管理规定。 9.2相关服务区域内设立宣扬园地，宣扬管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。 9.3管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。 9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。 9.5创造条件，积极配合，支持并参加社区文化建设。 10.管理效益 10.1物业管理服务费用收缴率98%以上。 10.2提供便民有偿服务，开展多种经营。 10.3物业管理经营状况优良。 五、物业管理档案的收集 在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、

29、从建筑物到环境;从时间上讲是自始至终，从物业的规划制定到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机，做到“六时。 物业管理部年度工作计划报告3 一、对外拓展： 物业公司到了20_年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，20_年的工作重点必需转移到这方面来。四川成都的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我

30、公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在20_年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。 经过20_年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不够的状况下，市场状况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，20_年必需加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素养的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。投入预算见附表5。 目前暂定20_年的拓展目标计划为23万平方米，这个数字经过研究，是比较实际的数字，能够实现

31、的数字。如果20_能够找到一个工业园区则十万平方米是较为容易实现的;如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也说明，公司20_年的拓展前景是美好的。 二、换取企业资质 按照四川省的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于20_年5月份到期，有关行政部门依据我公司的管理面积等参数来评审我公司的企业等级。据我公司目前的管理面积，可以评定为四级企业。如果在5月份之前能够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企业，应该是可以的。所以，企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在20_年第二季

32、度开始准备有关资质评审的有关资料，不打无准备之仗。争取一次评审过关。 三、内部管理工作： (一)人力资源管理： 物业公司在20_年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部和经营管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外拓展工作。同时，在现有的人员任用上，按照留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将给予更多的指导。 在员工的晋升上，更注重于不同岗位的替换，强化内部员工的培养和选拔，带出一支真正的高素养队伍。推行员工职业生涯咨询，培养员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中，必需给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于

33、员工在公司的工作积极性，同时有利于员工的资源优化。 在培训工作上将持续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必需持证上岗率达100。技术性工种必需持相关国家认证证书上岗。20_年的培训工作重点转移到管理员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项，二零零四年通过开展各类培训来强化该层次员工的培训。 (二)品质管理： 质量管理体系在_年开始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重视度不够外，还在培训工作上滞后，执行的标准没有真正的落实。为此，20_年将持续落实公司的质量体系，为公司通过iso9000：20_的认证认真的打好基础，争取

34、能够在20_年通过认证。 在20_年2月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体系文件修改，使得对公司更加合适而有效。针对修改版的文件，组织精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系制定，对单独的项目编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。 20_年将实施品质管理项目专人负责制，公司每个接管的项目都指定专人配合品质主管从事质量管理工作。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。同时，配合项目业主(业主委员会)的需求进行年度的质量管理分析调查，获得有效的内部管理信息和业主的建议，以便对项目的不合格项进行整改。 20_年12

35、月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照iso9000：20_的要素进行，这次内审将是物业公司的第一次品质管理总结会议。 (三)行政工作： 综合管理部在20_年中，未能彻底的起到承上启下的作用，有一定欠缺。工作有停顿，许多问题没有细致的落实。在公司和员工之间没有一个有效的沟通手段，大部分员工对工作情绪低落，得不到高层主管的工作帮助。为此，在_年综合管理部要强化管理，做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱，具体设置在公司总部和各项目处，用于公司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行咨询，由行政主管人员抽专门的时间了解，并回复。同时公司每个季度必需召开一次集体工作会议，

36、或者阶段性的质量体系审核。 20_年物业公司的消耗物品采购将由综合管理部进行统一采购。采购的形式采用固定供货商合同制服务，有利于节约成本和规范化操作。每月的20-25号各管理处报下个月的材料采购清单，30-下月3号领取所采购的物资，在有力保证项目处正常运转的同时，注意费用的有效控制。 20_年物业公司还要慢慢的溶进四川成都乃至西南的物业管理市场，参加行业协会，参加政府主管部门或者其他单位举办的各类专业活动。对四川省的物业管理行业进行理论性的研究，为公司发展指明道路方向，同时也在物业管理行业打下华神物业的烙印。 (四)企业文化和品牌打造： 华神物业是年轻企业，依托华神集团和四川的大经济环境发展，

37、华神物业继承了华神集团了合格传统，打造企业品牌，铸造朝气逢勃的企业文化。在20_年物业公司将通过举办一系列的活动，来铸造公司的品牌和文化。如：岗位技能比赛、服务水平比赛、篮球赛、棋牌赛等，以此强化企业的凝集力，加强员工的归属感，激发员工的工作热情。严正工作纪律，从细小处做起，如：着统一服装上班、见面问好、主动为业主提供帮助、下班整理自己的办公桌等等。再就是举办多种多样的比赛活动，同时积极参加有关物业管理的各种会议和培训，在业界建立形象。 三、经营管理工作： 二零零四年，经营管理部主要工作是在公司已有和新接的各项目中挖掘项目的相关资源进行经营，指导项目部开展经营管理工作。核算项目部的经营状况，依

38、据实际状况和计划来调控，以达到经济效益化。20_年的两个经营项目，在年底都进行了剥离。因此，20_年经营管理部主要进行物业管理项目的经营工作，兼而寻找新的项目。 四、收支猜测： 收入：按照先前的猜测，二零_年扩大23万平方米的管理面积，按目前已经有可能的大观园项目方案来计算，已经有15万平方米。年开支72万，收入74万，收支相抵，除去不可预见的因素，则该项目持平。假设按另外扩大8万平方米面积，每平方米0.4元计算，则年收入38.4万。猜测利润率为10，即3.84万元。综合计算，假设在3月份前进驻大观园项目则盈利不超过1.5万元。假设在换取企业等级资质后，顺利拓展8万平方米的项目，预算盈利1.9

39、2万元。随着管理面积的扩展，利用资源可开展多种经营项目，但由于可变性和不可猜测性，在此不对此做测算。据此，综合计算，公司明年总收入24万(工业园)、74万(大观园)、38.4万(拓展新项目)，共136.4万元。 支出：工业园管理处全年支出预算22.8万，大观园项目全年支出预算68万，拓展新项目支出预算34.56万，公司本部支出10.4万，则全年总支出为135.76万元。 利润：136.4-135.76=0.64万元。 物业管理部年度工作计划报告4 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主;二次装修管理、迎接业主迁入新房等)和常规管理三

40、部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 一介入期 依据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的状况，做好以下各项前期准备工作： (1)依据集团公司相关销售内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与集团签定前期物业服务协议;对集团公司售楼文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷; (2)对园林布置及景观制定方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议; (3)参加项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议;对智能化系统提出专项建

41、议;对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议; (4)收集工程图纸，建立设备档案，参加设备的安装调试; (5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理; (6)配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通; (7)业主入伙前，先行参加房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告; (8)收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后修理中的材料供应; (9)与集团公司相关部门协商建立维保机

42、制，力求在修理管理流程等方面建立有效的措施以保证修理的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决; (10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、 申请等准备工作; (11)与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案;人员配置、培训计划的制定与实施;(12)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。 (13)针对将来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参加集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主

43、需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 二入住期 1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定优良基础的一个契机，为此做好如下几项工作： (1)与销售部配合，告知业主具体的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做

44、好准备; (2)销售部应合理安排业主的入伙时期，强化节假日的入伙办理;入住服务; (3)一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务; (4)事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙; 2、提供入住期的便民服务措施 (1)延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等; (2)通过公开招投标方式引入45家具有一定品牌、资质、售后服务优良的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推举方便业主的同时进行经营创收; (3)组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题;解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。 3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的看法与建议 4、装修管理 (1)装修宣扬培训。依据建筑发，建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法及福州市有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法、装修期间电梯使用管理规定、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。 (2)强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。 (3)落实二次装修跟踪监管责任制。 (4)制定违章装修处理流程。 (5)依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进